【正文】 什么樣的速度？銷售出去。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 11） 項目開發(fā)過程中，時時監(jiān)控市場，建立快速反應(yīng)體系 由于本項目開發(fā)周期長、開發(fā)量大，因而在開發(fā)中對于市場動向的把握非常重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 威 脅 （ T） T1：未來市場大盤的沖擊 T2：開發(fā)周期過長帶來不可預(yù)期的風(fēng)險 T3：未來武漢整體房地產(chǎn)市場的價格提升較慢 T4：市政規(guī)劃的配合不能按期完成 項目未來 SWOT預(yù)測分析（含義：本項目未來上市銷售 時，綜合因素變化能夠?qū)崿F(xiàn)以及福星惠譽有能力實現(xiàn)的 SWOT分析） 福星惠譽作用程度分析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 7） 沙湖周邊其他居住用地規(guī)劃影響 積玉橋老城區(qū) 2002年 12月，積玉橋成片改造納入實施規(guī)劃，改造總面積達 1680畝，拆遷總建筑面積約 110萬平 方米，動遷居民 9000余戶、企事業(yè)單位 84家，將用 12年的時間完成拆遷任務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5） 片區(qū)基礎(chǔ)教育 /公交 /醫(yī)療規(guī)劃影響分析及措施 基礎(chǔ)教育： 湖北大學(xué)附屬中學(xué)；三角路、積玉橋、三層樓小學(xué)；三角路中學(xué)； 47中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 過江隧道延長線 車站路與武車路之間（今年中期中間將實施工程）過江隧道， 由沙湖南面經(jīng)過，由于沙湖阻隔，可能將規(guī)劃建設(shè)一條跨湖橋通向洪山廣場方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對策建議： —— 在規(guī)劃中考慮開放式的原則，將沙湖的景觀面利用度擴大，方便居民欣賞、親近沙湖。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 與地塊臨近 300400米范圍內(nèi)目前基本是舊有低矮建筑區(qū)，形象較差。 （ 3） 地塊及周邊街區(qū)現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 場地東側(cè)湖岸 場地西側(cè)湖大家屬樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。訪談客戶認同片區(qū)高尚樓盤價格在未來兩年內(nèi)可以達到 3500元以上。由于本項目規(guī)模較大，自身的消費需求很大，且未來交通較為便利，同時沙湖經(jīng)過治理、開發(fā)，未來也將成為徐東 —— 中南商圈內(nèi)消費者休閑的好去處，因此本項目商業(yè)是有很大發(fā)展?jié)摿Φ摹ＯM觀念開始逐步清晰，個性化需求明朗趨勢加強； 本項目不能專門作為純高檔項目，認為市場容量風(fēng)險較大，可以作為中高檔綜合性住宅社區(qū)； 口碑宣傳在營銷中的作用很大，羊群效應(yīng)明顯，武漢人好湊熱鬧 —— 需要在前期造勢方面 多努力； 本項目由于特殊的地理位置，因而作為城市中心、超大規(guī)模的高尚社區(qū)，其目標(biāo)客戶來源是全武漢市，而并不僅僅局限于武昌。 主要 問題 銷售速度減緩，競爭壓力增大 基本銷售完畢，沒有土地資源 片區(qū)消化能力較低，容量有 限 其他 問題 市政基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，營銷費用上升 企業(yè)品牌未與項目一起提升，區(qū)域形象欠佳 價格繼續(xù)提升空間不大，其他競爭樓盤品質(zhì)提升很快 四、目標(biāo)客戶研究 （一）基礎(chǔ)信息 中等收入者對住房面積要求集中在 100— 130平方米，高收入者需求面積在 150— 180平方米，出現(xiàn)二次置業(yè)現(xiàn)象潮流，房改政策的影響力很大； 喜歡實惠的促銷政策和產(chǎn)品形式； 住房消費還是目前中等收入者考慮最多的消費形式； 雖然居民對于福星沙湖項目所在區(qū)域目前的認知并不是非常高（主要原因是周邊市政配套未到位），但是對于未來 本片區(qū)的發(fā)展，未來的形象是非常認可的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 片區(qū)物業(yè)擁有得天獨厚的資源。借光谷之名，打 “ 科技 ” 品牌。如麗島花園、水藍郡等一批臨湖別墅的出現(xiàn)，在很大程度上提升了整個武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)水平； （ 4）片區(qū)開發(fā)重心逐步向南湖以南，湖岸線后方發(fā)展，主要物業(yè)形式以臨湖別墅為主。 地產(chǎn)品牌企業(yè)，如萬科、耀江、沿海物業(yè)、美好愿景、新世界 等； （ 2）產(chǎn)品形式多樣。 市場特征分析： （ 1）項目規(guī)模大，集中式開發(fā)形成扎堆效應(yīng)。由于新居住中心的涌現(xiàn)，城區(qū)人口郊區(qū)化現(xiàn)象明顯，大型商業(yè)物業(yè)也向邊緣地帶延伸，導(dǎo)致中心區(qū)生活環(huán)境便利性與生活品質(zhì)高尚性并不成正比； （ 4）傳統(tǒng)景觀資源樓盤優(yōu)勢明顯。 漢口城區(qū) 市場特征分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）由于本區(qū)域內(nèi)高校、科研單位 相對密集，文化氛圍逐漸濃郁，因而樓盤采取的媒體宣傳方式、闡述的內(nèi)涵與樓盤銷售業(yè)績正向相關(guān)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。青山區(qū)來咨詢的客戶比例也較大。但綜合而言，片區(qū)內(nèi)項目大多是區(qū)域性樓盤，輻射能力有限，其消化范圍基本局限在本片區(qū)內(nèi)。整體上還沒有良好的城市規(guī)劃，沿線仍有不少老工業(yè)企業(yè)零星分布。 項目名稱 項目描述 在售主力戶型 單價 萬科四季花城 占地： 410畝 金銀湖片區(qū) 3/2/1： 108 M2 3/2/2： 12 132M2 復(fù)式： 169 M2 洋房均價 2600元 / M 聯(lián)排別墅 36004200元 / M 永清庭園 建筑： 7萬 M2 高層住宅，解放公園后 3/2/2： 14 14 151M2 4/2/2： 16 19619 228M2 5/2/2： 190、 207209M2 均價 36003800元 / M 香格里嘉園 占地： 20畝 高層住宅，洪山廣場旁 3/2： 11612 166197M2 4/2： 192198M2 4/3： 2 250M25/2： 186M2 均價 33004700元 / M 東湖林語 占地： 80畝 聯(lián)排別墅 2/2/1： 98M2 3/2/1 128M2 3/2/2 140M2 4/2/2： 16 190M2 復(fù)式： 189293M2 均價 4100元 / M 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。分別來源于武昌老城區(qū)（司門口一帶）原住居民及購房者、漢口老城區(qū)住戶、漢口江岸片區(qū)居民、徐東片區(qū)消費者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們表達了對項目的一些看法，同時提供了不少有意義的建議和意見。回收問卷 1500份，其中有效問卷 1260份，得到了相當(dāng)詳實的居民消費意向及其對房地產(chǎn)的綜合看法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但武漢由于土地市場因素，導(dǎo)致價格猛增未能形成，土地市場進一步清理與規(guī)范將使住宅價格與投資邁上新的臺階； 區(qū)域市場發(fā)展不平衡， 地段時代 特征依舊明顯； 土地市場對商品房市場調(diào)控功能不明顯，有可能出現(xiàn)泡沫； 政府政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由 1995年 6月長江二橋通車時的 1000元 / m2 左右，發(fā)展到 1999年 1400元 / m2 。徐東物業(yè)旺銷的同時，帶動了中北路沿線房地產(chǎn)。與武漢其他片區(qū)對比，沒有出現(xiàn)能 夠領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌公司及項目。 （ 4）長江二橋通車以來，伴隨著政府系列規(guī)劃的制定與實施，漢口消費者過江置業(yè)呈上升趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？蛻羧后w面向整個武漢市，多為在該片區(qū)生活、工作、學(xué)習(xí)的人群，職業(yè)穩(wěn)定，收入較高，年齡上以中年為主。品牌效應(yīng)在本片區(qū)充分發(fā)揮作用，樓盤價格直逼市區(qū)。片區(qū)形象提升較快，但區(qū)域內(nèi)樓盤形象不是很統(tǒng)一； （ 5）完全競爭勢態(tài)明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 片區(qū)競爭等級描述： B 后湖片區(qū) 市場特征分析： （ 1）借助市政熱點地區(qū)支持，價格快速提升，發(fā)展勢頭迅猛； （ 2）中高檔商品住宅價格雖然達到較高水平，但樓盤品質(zhì)明顯低于金銀湖片區(qū)同價位樓盤，同時存在大量經(jīng)濟適用房； （ 3）由于地理位置區(qū)域局限，決定后湖片區(qū)樓盤主要客戶來源為漢口居民； （ 4）樓盤多以 “ 綠色生態(tài) ” 為主題； （ 5）樓盤開發(fā)規(guī)模普遍較大。 由于該片區(qū)是成熟的典型城市社區(qū)，所以其可供開發(fā)的土地相對不足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 規(guī)模 占地 410畝，總建面 30萬平方米 占地 240畝，總建面 20萬平方米 800畝， 50萬平方 其他經(jīng)濟指標(biāo) 容積率： 綠化率： 40% 容積率 ： 綠化率： 65% 容積率： 綠化率： 46% 開盤時間 2001年 11月開始內(nèi)部認購 1999年 9月開盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二樓 100 銷品茂 大型購物休閑中心，集中式消費場所，萬 一樓 240 主要按分區(qū)劃分租金，調(diào)整幅度元左右，品牌優(yōu)先 二樓 200 凱旋門廣場旁門面 小型店面 45—— 55 一般 12—— 15 m2 徐東平價旁臨街門面 小型店面 售價 6000—— 6500 2001年期房全部售出 徐東專業(yè)建材市場 專業(yè)市場 45—— 60 一般 3540平方，后附 30平方的倉庫（ 9元 / m2） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。提升市場、擴大需求，實現(xiàn)項目 開發(fā)的綜合價值（項目收益、企業(yè)品牌、拉動武漢城市居民居住生活發(fā)展的社會價值）。西側(cè)緊鄰待建的武青四干道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時提出一些具體應(yīng)對思路及措施，供福星惠譽參考使用。 武青四干道 規(guī)劃將打通由青山到武昌中山路（轉(zhuǎn)到洪山）的城市干道，道路將從本項目地塊邊緣通過，作為地塊與 油料研究所的分割線，到達沙湖邊湖北大學(xué)的東北角。 新規(guī)劃路 （ 見沙湖地區(qū) 20202020年實施道路建設(shè)示意圖 ） 由現(xiàn)在的徐東平價與湖北大學(xué)的中段，經(jīng)項目東北面和都市經(jīng)典項目沙湖面將規(guī)劃一條與中北路、武青三干道垂直的一條城市道路。 對策建議： —— 爭取規(guī)劃路的命名權(quán)，將道 路作為項目的 “ 展示牌 ” 。 對策建議： —— 屆時爭取開通由過江隧道開往小區(qū)的業(yè)主專用車，可以設(shè)置觀景臺。 綠化用地：地塊內(nèi)部沿沙湖將是最大的景觀綠化帶 市級公園：地塊外部東北角將是武漢市內(nèi)環(huán)規(guī)劃中的城市公園。可以建議政府用對外招標(biāo)、企業(yè)適當(dāng)贊助形式降低風(fēng)險。 —— 開發(fā)第一期，靠湖新規(guī)劃路建設(shè)成功后，可以與公交公司商議部分線路改線，由新規(guī)劃路通行。盡管福星公司有優(yōu)先購買權(quán)，但由于目前獲取該地塊需要經(jīng)過市場途徑，其中有一些不可控制風(fēng)險，應(yīng)該密切關(guān)注地塊動向。 建設(shè)大道、徐東路沿線污染企業(yè)，建設(shè)多個居住新區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 大盤通盤考慮，（ 5）不計一時得失，（ 6） 獲取全局的勝利 本項目開發(fā)，應(yīng)作為一場綜合戰(zhàn)役而準備，最終的目標(biāo)是實現(xiàn)全盤開發(fā)的效益最大化，而不能要求處處都獲得最高的贏利，而導(dǎo)致整體的失敗。但容積率指標(biāo)過高，也會導(dǎo)致項目建筑密度過大，檔次上不去，從而難以兌現(xiàn)期望的價格，造成積壓。 （ 20） 建立市場風(fēng)險與經(jīng)濟風(fēng)險的動態(tài)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，（ 21） 平抑總風(fēng)險 項目開發(fā)的風(fēng)險歸納而言就是經(jīng)濟（即以什么樣的價格銷售）與市場（即以什么樣的速度銷售）風(fēng)險兩大風(fēng)險。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系