【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但容積率指標(biāo)過(guò)高，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建筑密度過(guò)大，檔次上不去，從而難以兌現(xiàn)期望的價(jià)格，造成積壓。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建設(shè)大道、徐東路沿線污染企業(yè)，建設(shè)多個(gè)居住新區(qū)。 —— 開(kāi)發(fā)第一期，靠湖新規(guī)劃路建設(shè)成功后，可以與公交公司商議部分線路改線，由新規(guī)劃路通行。 綠化用地：地塊內(nèi)部沿沙湖將是最大的景觀綠化帶 市級(jí)公園：地塊外部東北角將是武漢市內(nèi)環(huán)規(guī)劃中的城市公園。 對(duì)策建議： —— 爭(zhēng)取規(guī)劃路的命名權(quán)，將道 路作為項(xiàng)目的 “ 展示牌 ” 。 武青四干道 規(guī)劃將打通由青山到武昌中山路（轉(zhuǎn)到洪山）的城市干道，道路將從本項(xiàng)目地塊邊緣通過(guò)，作為地塊與 油料研究所的分割線，到達(dá)沙湖邊湖北大學(xué)的東北角。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。提升市場(chǎng)、擴(kuò)大需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的綜合價(jià)值（項(xiàng)目收益、企業(yè)品牌、拉動(dòng)武漢城市居民居住生活發(fā)展的社會(huì)價(jià)值）。 二樓 100 銷品茂 大型購(gòu)物休閑中心，集中式消費(fèi)場(chǎng)所，萬(wàn) 一樓 240 主要按分區(qū)劃分租金，調(diào)整幅度元左右，品牌優(yōu)先 二樓 200 凱旋門廣場(chǎng)旁門面 小型店面 45—— 55 一般 12—— 15 m2 徐東平價(jià)旁臨街門面 小型店面 售價(jià) 6000—— 6500 2001年期房全部售出 徐東專業(yè)建材市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng) 45—— 60 一般 3540平方，后附 30平方的倉(cāng)庫(kù)（ 9元 / m2） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 規(guī)模 占地 410畝，總建面 30萬(wàn)平方米 占地 240畝，總建面 20萬(wàn)平方米 800畝， 50萬(wàn)平方 其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率： 綠化率： 40% 容積率 ： 綠化率： 65% 容積率： 綠化率： 46% 開(kāi)盤時(shí)間 2001年 11月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 1999年 9月開(kāi)盤。 由于該片區(qū)是成熟的典型城市社區(qū)，所以其可供開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)不足。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。品牌效應(yīng)在本片區(qū)充分發(fā)揮作用，樓盤價(jià)格直逼市區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。與武漢其他片區(qū)對(duì)比，沒(méi)有出現(xiàn)能 夠領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌公司及項(xiàng)目。由 1995年 6月長(zhǎng)江二橋通車時(shí)的 1000元 / m2 左右，發(fā)展到 1999年 1400元 / m2 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；厥諉?wèn)卷 1500份，其中有效問(wèn)卷 1260份，得到了相當(dāng)詳實(shí)的居民消費(fèi)意向及其對(duì)房地產(chǎn)的綜合看法。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目描述 在售主力戶型 單價(jià) 萬(wàn)科四季花城 占地： 410畝 金銀湖片區(qū) 3/2/1： 108 M2 3/2/2： 12 132M2 復(fù)式： 169 M2 洋房均價(jià) 2600元 / M 聯(lián)排別墅 36004200元 / M 永清庭園 建筑： 7萬(wàn) M2 高層住宅，解放公園后 3/2/2： 14 14 151M2 4/2/2： 16 19619 228M2 5/2/2： 190、 207209M2 均價(jià) 36003800元 / M 香格里嘉園 占地： 20畝 高層住宅，洪山廣場(chǎng)旁 3/2： 11612 166197M2 4/2： 192198M2 4/3： 2 250M25/2： 186M2 均價(jià) 33004700元 / M 東湖林語(yǔ) 占地： 80畝 聯(lián)排別墅 2/2/1： 98M2 3/2/1 128M2 3/2/2 140M2 4/2/2： 16 190M2 復(fù)式： 189293M2 均價(jià) 4100元 / M 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但綜合而言，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目大多是區(qū)域性樓盤，輻射能力有限，其消化范圍基本局限在本片區(qū)內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 漢口城區(qū) 市場(chǎng)特征分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)特征分析： （ 1）項(xiàng)目規(guī)模大，集中式開(kāi)發(fā)形成扎堆效應(yīng)。如麗島花園、水藍(lán)郡等一批臨湖別墅的出現(xiàn)，在很大程度上提升了整個(gè)武漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平； （ 4）片區(qū)開(kāi)發(fā)重心逐步向南湖以南，湖岸線后方發(fā)展，主要物業(yè)形式以臨湖別墅為主。 片區(qū)物業(yè)擁有得天獨(dú)厚的資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。消費(fèi)觀念開(kāi)始逐步清晰，個(gè)性化需求明朗趨勢(shì)加強(qiáng)； 本項(xiàng)目不能專門作為純高檔項(xiàng)目，認(rèn)為市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)較大，可以作為中高檔綜合性住宅社區(qū)； 口碑宣傳在營(yíng)銷中的作用很大，羊群效應(yīng)明顯，武漢人好湊熱鬧 —— 需要在前期造勢(shì)方面 多努力； 本項(xiàng)目由于特殊的地理位置，因而作為城市中心、超大規(guī)模的高尚社區(qū)，其目標(biāo)客戶來(lái)源是全武漢市，而并不僅僅局限于武昌。訪談客戶認(rèn)同片區(qū)高尚樓盤價(jià)格在未來(lái)兩年內(nèi)可以達(dá)到 3500元以上。 （ 3） 地塊及周邊街區(qū)現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 場(chǎng)地東側(cè)湖岸 場(chǎng)地西側(cè)湖大家屬樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 威 脅 （ T） T1：未來(lái)市場(chǎng)大盤的沖擊 T2：開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn) T3：未來(lái)武漢整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格提升較慢 T4：市政規(guī)劃的配合不能按期完成 項(xiàng)目未來(lái) SWOT預(yù)測(cè)分析（含義：本項(xiàng)目未來(lái)上市銷售 時(shí)，綜合因素變化能夠?qū)崿F(xiàn)以及福星惠譽(yù)有能力實(shí)現(xiàn)的 SWOT分析） 福星惠譽(yù)作用程度分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 11） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，時(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)，建立快速反應(yīng)體系 由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)量大，因而在開(kāi)發(fā)中對(duì)于市場(chǎng)動(dòng)向的把握非常重要。 風(fēng)險(xiǎn)如何控制 由于本項(xiàng)目投資額巨大（預(yù)計(jì)近 30億人民幣），一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制 不合理，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，超過(guò)福星惠譽(yù)可以承受的極限，則后果不堪設(shè)想！ 綜合風(fēng)險(xiǎn)分解 項(xiàng)目最終面臨的綜合風(fēng)險(xiǎn)可以綜合概括為一句話： —— 在成本與開(kāi)發(fā)量相對(duì)固定前提下，項(xiàng)目產(chǎn)品最終實(shí)現(xiàn)以 什么樣的價(jià)格？ ，以 什么樣的速度？銷售出去。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分解圖 在項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)分解后，如何實(shí)現(xiàn)兩種風(fēng)險(xiǎn)的綜合互動(dòng)，從而使得在每一階段的綜合風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較低，從而始終都能夠控制在福星惠譽(yù)可承受的范圍之內(nèi)，保障 項(xiàng)目的平穩(wěn)開(kāi)發(fā)。在后述我司將集中針對(duì)此問(wèn)題而展開(kāi)分析。工程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。擴(kuò)建沙湖污水處理廠，達(dá)到二級(jí)處理標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4） 片區(qū)商業(yè)規(guī)劃影響分析及措施 項(xiàng)目地處目前正在快速發(fā)展的徐東商圈輻射范圍內(nèi)，目前商業(yè)配套一般，雖然在整體規(guī)劃中并不是一個(gè)相對(duì)的商業(yè)或 金融 /貿(mào)易區(qū)，但由于徐東商圈輻射能力的逐步上升，以及上述規(guī)劃道路的建設(shè)而帶來(lái)的商機(jī)，加之項(xiàng)目本身建筑面積 70~80萬(wàn)平方大社區(qū)的內(nèi)部消費(fèi)需求，因而本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的未來(lái)前景是有上升空間。 對(duì)策建議： —— 防護(hù)林隔離噪音必不可少。 沿湖大道 —— 作為沙湖規(guī)劃的一部分，為展現(xiàn)良好的自然資源景色，將在沙湖邊修建一條寬 20M的環(huán)湖路，環(huán) 湖路與沙湖之間作為城市的自然景觀帶；地塊將退 50M作為綠化，將形成一條別具特色的城市“ 綠帶 ” 圍繞沙湖。且目前缺乏從市政主干道進(jìn)入的良好道路條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其客戶資源的市場(chǎng)份額將成為附近片區(qū)項(xiàng)目爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。 600元 /平方米，漲幅超過(guò) 30%； （ 2）開(kāi)發(fā)重心向縱深方向發(fā)展，向江夏郊區(qū)和長(zhǎng)江三橋方向延伸，不少大盤正處于內(nèi)部籌備階段，如保利高科、武昌光谷萬(wàn)科城市花園等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于舊城改造的系統(tǒng)性難度，項(xiàng)目大多為見(jiàn)縫插針式開(kāi)發(fā)，周邊環(huán)境較為雜亂，容積率和建筑覆蓋率高起。 9成客戶選擇按揭購(gòu)房； （ 2）復(fù)式住宅主要購(gòu)買對(duì)象為 40歲以上的私企業(yè)主和政府官員，屬于重復(fù)置業(yè)。 （ 2）市場(chǎng)容量加大，對(duì)周邊區(qū)域客戶的吸納能力得以加強(qiáng)。 二、武漢市房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)重點(diǎn)分析 （一）項(xiàng)目所在徐東片區(qū)分析 徐東片區(qū)是以徐東大街 —— 武漢內(nèi)環(huán)主干道為軸線，向兩邊發(fā)散的狹長(zhǎng)區(qū)域，作為武昌區(qū)和青山區(qū)的城市交接線，延伸到武漢東湖風(fēng)景區(qū)。 市場(chǎng)化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表 指標(biāo)名稱 公式 測(cè)算方法 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 城鎮(zhèn)住房私有率 M1=H/P=商品房建筑面積 /住宅建筑總面積 M1`=M1/60% 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)一般為 50%70%，我國(guó)取 60% 住宅消費(fèi)支出比 重 M2=Y/C=家庭月住房消費(fèi)支出 /家庭月生活支出 M2`=M2/15% 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)一般為 13%20%，我國(guó)取 15% 房?jī)r(jià)收入比 M3=A/I=一套中等水平住房市場(chǎng)價(jià)格 /居民家庭年收入 M3`=1（ M35） /5 發(fā)達(dá)國(guó)家平均為 5，我國(guó)取 5 房地產(chǎn)金融化深度 M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額 /金融機(jī)構(gòu)年貸款總額 M4`=M4/20% 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)一般為 30%，我國(guó)取 20% 房地產(chǎn)投資多樣化指標(biāo) M5(投資多樣化指標(biāo) ) M5`=M5線性內(nèi)差法 發(fā)達(dá)國(guó)家一般不高于 20%，我國(guó)取國(guó)有住宅投資達(dá) 30%為完全市場(chǎng)化， 100%市場(chǎng)化為 0 住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化指標(biāo) M6=W/D=竣工商品房總面積 /竣工總面積 M6`=M6 整體市場(chǎng)化程度計(jì)算 M=（ M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`） /6 市場(chǎng)化程度與發(fā)展階段關(guān)系對(duì)照表 階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展 需求目的 生存需求 生存需求改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展速度 超速 快速 平穩(wěn) 慢速發(fā)展 主導(dǎo)者 政府主導(dǎo) 市場(chǎng)調(diào)節(jié)增強(qiáng) 政府干預(yù)減弱 市場(chǎng)主導(dǎo)，政府 宏觀調(diào)控 市場(chǎng)主導(dǎo) 市場(chǎng)化程度 M〈 50% 50%〈 M〈 80% M 〉 80% M 〉 95% 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度判定： M=58%，市場(chǎng)化程度符合快速發(fā)展階段市場(chǎng)特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中國(guó)武漢 經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查 對(duì)于武漢房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，我司以武漢市 2002年市場(chǎng)行情和湖北省建筑工程造價(jià)站、武 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三） 地塊及周邊街區(qū)現(xiàn)狀????????????????? 1 二、片區(qū)市政規(guī)劃分析 ????????????????????? 1 （一） 片區(qū)整體規(guī)劃及城市功能定位????????????? 1 （二） 片區(qū)道路規(guī)劃影響分析及措施????????????? 1 （三） 片區(qū)景觀綠化規(guī)劃影響分析及措施??????????? 1 （四） 片區(qū)商業(yè)規(guī)劃影響分析及措施????????????? 1 （五） 片區(qū)基礎(chǔ)教育 /公交 /醫(yī)療規(guī)劃影響分析及措施?????? 1 （六） 沙湖水質(zhì)治理規(guī)劃?????????????????? 1 （七） 沙湖周邊其他居住用地規(guī)劃影響???????????