【正文】 。 （三）武漢市目前中高檔樓盤統(tǒng)計(jì)分析 針對(duì)武 漢市目前的中高檔住宅，我司選取了一些典型樣本進(jìn)行了調(diào)查。這些樓盤代表著武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，市場(chǎng)口碑較佳，屬于武漢市場(chǎng)目前房地產(chǎn)第一集團(tuán)軍。同時(shí)其業(yè)主層面相對(duì)較高。它們有如下共同特點(diǎn)： 價(jià)格基本都在 3500— 4000元之間，相對(duì)比較持穩(wěn)； 相對(duì)都依托有利的景觀資源； 產(chǎn)品形式以小高層 /高層住宅為主，素質(zhì)相對(duì)高于其他樓盤； 開發(fā)商擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，社會(huì)資源整合力較強(qiáng)，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式； 其客戶層面為武漢市中高端客戶，購(gòu)房一般為多次置業(yè)。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目描述 在售主力戶型 單價(jià) 萬科四季花城 占地： 410畝 金銀湖片區(qū) 3/2/1： 108 M2 3/2/2： 12 132M2 復(fù)式： 169 M2 洋房均價(jià) 2600元 / M 聯(lián)排別墅 36004200元 / M 永清庭園 建筑： 7萬 M2 高層住宅，解放公園后 3/2/2： 14 14 151M2 4/2/2： 16 19619 228M2 5/2/2： 190、 207209M2 均價(jià) 36003800元 / M 香格里嘉園 占地： 20畝 高層住宅，洪山廣場(chǎng)旁 3/2： 11612 166197M2 4/2： 192198M2 4/3： 2 250M25/2： 186M2 均價(jià) 33004700元 / M 東湖林語 占地： 80畝 聯(lián)排別墅 2/2/1： 98M2 3/2/1 128M2 3/2/2 140M2 4/2/2： 16 190M2 復(fù)式： 189293M2 均價(jià) 4100元 / M 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 麗島花園 占地： 240畝 建筑： 16萬 M2 多層 /小高層 /別墅 3/2/2： 12 142159M2 4/2/2： 176M2 4/2/3： 212218M2 4/3/3： 220M2 5/3/3： 265M2 多層 /小高層均價(jià)： 30003500元 / M 別墅 4000元 / M以上 中環(huán)大廈 占地： 5220M2 建筑： 64000 M2 均價(jià) 3600元 / M2 世紀(jì)華庭 占地： 6100M2 建筑： M2 五房 25% 四房 62% 三房 12% 均價(jià) 4100元 / M2 怡景花園 占地 ： M2 建筑 ： 7萬 M2 四房 % 三房 % 二房 % 均價(jià) 4600元 / M2 由此可見，目前武漢市有較大一部分中高消費(fèi)階層正在支撐著武漢樓市總體價(jià)格的上揚(yáng)。這些樓盤在過去一兩年時(shí)間里，銷售狀況普 遍較好，價(jià)格提升平穩(wěn)。 二、武漢市房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)重點(diǎn)分析 （一）項(xiàng)目所在徐東片區(qū)分析 徐東片區(qū)是以徐東大街 —— 武漢內(nèi)環(huán)主干道為軸線，向兩邊發(fā)散的狹長(zhǎng)區(qū)域，作為武昌區(qū)和青山區(qū)的城市交接線，延伸到武漢東湖風(fēng)景區(qū)。區(qū)域內(nèi)原有的農(nóng)村集體住宅與新建的現(xiàn)代小區(qū)相互混雜，城市主干道的形象尚未完全形成。整體上還沒有良好的城市規(guī)劃，沿線仍有不少老工業(yè)企業(yè)零星分布。但由于區(qū)位的優(yōu)良性，以及眾多住宅小區(qū)與大型商業(yè)場(chǎng)所烘托出的一個(gè)新興城市區(qū)域，目前已經(jīng)超越了原來的城市商業(yè)副中心的規(guī)劃。 片區(qū)及周邊項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量分析 項(xiàng)目名稱 總用地 （畝） 總建面 （萬 M） 均價(jià) （元 / M） 開發(fā)期數(shù) /規(guī)模 戶數(shù) （戶） 2020年供應(yīng)量 預(yù)計(jì)（萬 M） 時(shí)尚歐洲 2600 7棟 16層（三期） 900 6 世紀(jì)彩城 150 30 2500 12棟小高層 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 都市經(jīng)典 460 50 2900 一期 22萬 M 1443 18 藍(lán)灣俊園 179 2900 一期 1088 5 天源城 210 30 2600 一期 6棟小高層 8 歐洲花園 16 2760 7棟 5 新新花園 30 8 2530 一期部分剩余 374 0 凱旋門廣場(chǎng) 3800 2棟高層 234 沙湖別墅 205 3780 現(xiàn)已售完 115 0 東湖林語 60 4100 24棟 455 注：上表已經(jīng)扣除項(xiàng)目已售部分，并對(duì)開發(fā)周期進(jìn)行了簡(jiǎn)單劃分與框算 片區(qū)今年市場(chǎng)供應(yīng)量接近 50萬 M。由于本片區(qū)已經(jīng)成為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，供應(yīng)量比較大。但綜合而言，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目大多是區(qū)域性樓盤，輻射能力有限，其消化范圍基本局限在本片區(qū)內(nèi)。 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 （ 1）徐東地區(qū)發(fā)展是屬于一種典型的 “ 橋梁經(jīng)濟(jì) ” 模式，房地產(chǎn)價(jià)格平均提升幅度在武漢市一直保持領(lǐng)先，有小步快跑架勢(shì)。作為聯(lián)通武昌區(qū)、青山區(qū)和江南、江北交通的關(guān)聯(lián)地帶，獨(dú)特的地理區(qū)位使得周邊房地產(chǎn)迅速發(fā)展。由 1995年 6月長(zhǎng)江二橋通車時(shí)的 1000元 / m2 左右，發(fā)展到 1999年 1400元 / m2 。 2000年末，多層均價(jià)已達(dá)到近 2000元 /m2。目前小高層價(jià)格突破 3000元 /m2的勢(shì)頭明顯。 （ 2）市場(chǎng)容量加大，對(duì)周邊區(qū)域客戶的吸納能力得以加強(qiáng)。伴隨二橋過橋收費(fèi)采取年票制、迎賓大道擴(kuò)建、過江輕軌工程等利好消息 ，漢口的原住居民在徐東片區(qū)樓盤消費(fèi)中的比例逐步放大，一般項(xiàng)目都有 1015％左右的客戶來自漢口。青山區(qū)來咨詢的客戶比例也較大。這種趨勢(shì)仍會(huì)逐步擴(kuò)大。 （ 3） 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量和總體規(guī)模是武昌地區(qū)最高的，成為 武漢住宅消費(fèi)亮點(diǎn) 。徐東物業(yè)旺銷的同時(shí)，帶動(dòng)了中北路沿線房地產(chǎn)。中北路沿線現(xiàn)已成為天源城、世紀(jì)彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等小高層聚集區(qū)，均價(jià)超過 2500元 /平方米。 區(qū)域樓盤大部分今年即將收尾，潛在樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 盤所在區(qū)位將向周邊擴(kuò)散。 （ 4）缺乏真正的品牌物業(yè)，物業(yè)品質(zhì)提升力度不大。與武漢其他片區(qū)對(duì)比，沒有出現(xiàn)能 夠領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌公司及項(xiàng)目。項(xiàng)目形式雖然發(fā)生諸多變化，但大部分項(xiàng)目的內(nèi)在整體素質(zhì)提升不大。 客戶分析 根據(jù)與本片區(qū)項(xiàng)目銷售人員的溝通與實(shí)際了解，片區(qū)消費(fèi)者具有如下特征： （ 1）由于徐東沿線小高層均價(jià)在 2700元 /M左右， 主力戶型為 3房 2廳 (120 m2左右 )，因而購(gòu)買者年齡主要集中在 28— 45歲左右，平均家庭人口為 /戶。 9成客戶選擇按揭購(gòu)房； （ 2）復(fù)式住宅主要購(gòu)買對(duì)象為 40歲以上的私企業(yè)主和政府官員，屬于重復(fù)置業(yè)。大面積的豪宅較受其偏好。 （ 3）由于本區(qū)域內(nèi)高校、科研單位 相對(duì)密集，文化氛圍逐漸濃郁，因而樓盤采取的媒體宣傳方式、闡述的內(nèi)涵與樓盤銷售業(yè)績(jī)正向相關(guān)?？蛻魧用嫦鄬?duì)較高，受教育程度較高。區(qū)域整體購(gòu)買力較強(qiáng)。 （ 4）長(zhǎng)江二橋通車以來，伴隨著政府系列規(guī)劃的制定與實(shí)施，漢口消費(fèi)者過江置業(yè)呈上升趨勢(shì)。一般樓盤中漢口客戶比例超過 10%。片區(qū)項(xiàng)目對(duì)青山消費(fèi)者的輻射力也在逐步加強(qiáng)。 （二）與本項(xiàng)目存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性典型片區(qū)分析 根據(jù)項(xiàng)目之間的距離、規(guī)模、輻射范圍、檔次和潛在客戶的交叉性，確定以下片區(qū)與本項(xiàng)目有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)及可比性（漢口老城區(qū)因?yàn)槲磥硪?guī)劃建設(shè)的改變，與武昌中心老城區(qū) 的距離會(huì)因?yàn)檫^江隧道的建設(shè)而拉近，形成一定競(jìng)爭(zhēng)及可比性）。本文將每一個(gè)片區(qū)與沙湖地塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系劃分成如下四個(gè)等級(jí)： A—— 直接正面競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)； B—— 直接非正面競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)； C—— 非直接正面競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)； D—— 非直接非正面競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)。 漢口城區(qū) 市場(chǎng)特征分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）以高層為主的開發(fā)模式，銷售速度緩慢。功能劃分較多，一般是商住兩用，相互之間干擾很大，居住適用性下降；由于客戶對(duì)市中心高層項(xiàng)目的習(xí)慣認(rèn)知，加上房屋總價(jià)較高，項(xiàng)目銷售周期一般都大于 2年，爛尾樓密度較大； （ 2）項(xiàng)目一般地塊狹小，規(guī)模?。ㄒ话愣酁?5萬 平方以下），綠化率低（一般不超過 30%），但配套非常成熟。由于舊城改造的系統(tǒng)性難度，項(xiàng)目大多為見縫插針式開發(fā)，周邊環(huán)境較為雜亂，容積率和建筑覆蓋率高起。城區(qū)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是周邊生活配套完善，交通便利； （ 3）價(jià)格攀升幅度較小，局部有停滯或下降趨勢(shì)，一般多在 2500— 3000元 /平方米左右。由于新居住中心的涌現(xiàn)，城區(qū)人口郊區(qū)化現(xiàn)象明顯，大型商業(yè)物業(yè)也向邊緣地帶延伸，導(dǎo)致中心區(qū)生活環(huán)境便利性與生活品質(zhì)高尚性并不成正比； （ 4）傳統(tǒng)景觀資源樓盤優(yōu)勢(shì)明顯。武漢老城區(qū)某些區(qū)域中擁有良好景觀資源，如公園、湖泊、游園、 廣場(chǎng)、長(zhǎng)江、漢江等，使得物業(yè)價(jià)格得以保持，并隨產(chǎn)品素質(zhì)提升而呈跳躍式攀升，基本價(jià)位一般都在 3500元 /平方米左右； （ 5）住宅產(chǎn)品形式發(fā)生分化。如商務(wù) SOHO，產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型公寓，全大戶型樓盤開始產(chǎn)生； （ 6）戶型普遍以 130— 260平方米的中大面積為主，主要針對(duì)武漢市所謂成功人士進(jìn)行推廣訴求?？蛻羧后w面向整個(gè)武漢市，多為在該片區(qū)生活、工作、學(xué)習(xí)的人群，職業(yè)穩(wěn)定，收入較高，年齡上以中年為主。 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)描述： A 金銀湖片區(qū) 金銀湖片區(qū)屬于武漢市的北部郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕 佳。北有武漢天河機(jī)場(chǎng)，東有漢口火車站。雖遠(yuǎn)離市區(qū)，但依靠已經(jīng)通車的金山大道、金山一路、機(jī)場(chǎng)高速路以及目前正在緊張施工的馬池路等交通線路，都將拉近其與市區(qū)的距離。目前已開通幾路公交線。 市場(chǎng)特征分析： （ 1）項(xiàng)目規(guī)模大，集中式開發(fā)形成扎堆效應(yīng)。樓盤占地基本均在 400畝以上，整體對(duì)外部客戶吸納能力較強(qiáng)。如萬科四季花城有 10%的客戶來自武昌，常青花園有 1/4的非武漢城區(qū)客戶。品牌效應(yīng)在本片區(qū)充分發(fā)揮作用，樓盤價(jià)格直逼市區(qū)。片區(qū)匯集了一批實(shí)力強(qiáng)勁且又能征善戰(zhàn)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地產(chǎn)品牌企業(yè)，如萬科、耀江、沿海物業(yè)、美好愿景、新世界 等； （ 2）產(chǎn)品形式多樣。片區(qū)內(nèi)樓盤低容積率特征明顯，產(chǎn)品包括多層、小高層、高層、聯(lián)排及獨(dú)立別墅等各種形式； （ 3）片區(qū)市政配套尚不完善，居家生活支持不夠，在一定程度上限制客戶選擇，是片區(qū)樓盤需要解決的最關(guān)鍵問題； （ 4）在產(chǎn)品開發(fā)上均對(duì)自身樓盤品質(zhì)采取高要求態(tài)度，同時(shí)賦予了項(xiàng)目附加值，形成了良好的區(qū)域整體樓盤形象。片區(qū)住宅均價(jià)已由兩年前的 1100元 /平方米直逼目前的 2000元 /平方米大關(guān)， 已經(jīng)超過部分城區(qū)價(jià)格。片區(qū)形象提升較快，但區(qū)域內(nèi)樓盤形象不是很統(tǒng)一； （ 5）完全競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)明顯。萬科、沿海物業(yè)、浙江耀 江等外地開發(fā)商介入，區(qū)內(nèi)供應(yīng)規(guī)模很大，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。各個(gè)樓盤割地獨(dú)立而戰(zhàn)情況嚴(yán)重，限制片區(qū)整體優(yōu)勢(shì)發(fā)揮； （ 6）片區(qū)內(nèi)樓盤自然景觀較為優(yōu)越，擁有豐富湖泊資源，基本圍繞 “ 水 ” 主題大做文章。 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)描述： B 南湖片區(qū) 市場(chǎng)特征分析： （ 1）以南湖為中心，輻射武昌區(qū)、洪山區(qū)大片區(qū)域客戶，已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)成熟的居住片區(qū)，小區(qū)內(nèi)部配套較為完善，基本可以滿足居民的需求； （ 2）由于樓盤價(jià)格體系升幅較為平穩(wěn)，已經(jīng)初步趕上武昌舊城區(qū)。但由于開發(fā)的不均衡，片區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)格差距很大； （ 3）品質(zhì)與價(jià)格已經(jīng)開始脫 胎換骨。如麗島花園、水藍(lán)郡等一批臨湖別墅的出現(xiàn)，在很大程度上提升了整個(gè)武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)水平； （ 4）片區(qū)開發(fā)重心逐步向南湖以南，湖岸線后方發(fā)展，主要物業(yè)形式以臨湖別墅為主。 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)描述： A 光谷（湯遜湖）片區(qū)