【正文】 了較大的改善，除了吃飯穿衣的基本需求外，要求改善住房條件的呼聲越來越強烈，城區(qū)居 民對住房提出了更高的要求，寬敞、舒適、成為人們的首選目標(biāo)。 二、市場定位 根據(jù)泰安市房地產(chǎn)市場的調(diào)查情況分析， 我們認(rèn)為該項目市場定位為普通單元住宅，對于需求群體具有較強的吸引力，加之設(shè)計方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個良好的生存、居住環(huán)境，符合城市居山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 19 民不斷提高的居住需求。 同上原因，項目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會出現(xiàn)污染工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進一步得到改善。具體氣象資料如下： 氣 溫 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 降水 年最大降水量 年最小降水量 年平均降水量 風(fēng)向及風(fēng)速 夏季主導(dǎo)風(fēng)向： ES 冬季主導(dǎo)風(fēng)向： CN 平均風(fēng)速： 二、地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 — 16℃。郵電除傳統(tǒng)的信函、包裹、電話、電報等業(yè)務(wù)外，還有公眾數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)（ DDN）、國際互聯(lián)網(wǎng)（ INTERNET）、公眾多媒體通訊網(wǎng)、寬帶網(wǎng)、 “ 一線通 ” （ NISDN）、視頻點播、郵政特快傳遞和被叫集中付費 800 等業(yè)務(wù)。建議項目單位盡快組織對建設(shè)場地進行詳 細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為工程設(shè)計提供依據(jù)。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 25 高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境 功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。 符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景現(xiàn)和水體景觀，力爭達到“均好”。 三、 總體布局方案 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷安置樓項目 規(guī)劃總用地 10 畝 ，由兩棟住宅 樓 和一棟 3 層 配套商業(yè)樓 組成 。 組團道路兩側(cè)的綠化，以遮陰的闊葉喬木為主，不宜選擇過于高大樹種，可以選擇當(dāng)?shù)靥厣珮浞N，由于控制綠線較寬便于綠化，可形成“住區(qū)在森林中，森林在住區(qū)中”的效果。 設(shè)有警衛(wèi)中心， 24 小時警衛(wèi)巡邏，保安服務(wù)。 第三節(jié) 建筑設(shè)計方案 一、設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》； 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》； 《民用建筑照明設(shè)計規(guī)范》； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》； 《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》； 《泰安市城市規(guī)劃控制條件》； 項目承辦單位推薦意見。 本小區(qū)強化推廣以一新技術(shù)成果： ①硬質(zhì)聚氯乙烯塑料和尼龍管下水管； ②建筑節(jié)能門窗和散熱器； ③新型防水卷材； ④各種用水限量、節(jié)水沖洗、停水自閉等住宅及公共建筑節(jié)水器具； ⑤砂漿、砼中各類外加劑的摻合料； ⑥機噴抹灰； ⑦預(yù)應(yīng)力或冷軋鋼筋砼構(gòu)件； 戶型設(shè)計 住宅戶型以兩室兩廳為主，擬設(shè)少量三室兩廳戶，以滿足市場多樣化的要求。 樓梯間采用水泥地面、乳膠漆墻面，地下室采用水泥地面、普通抹灰內(nèi)墻。 ⑵公共建筑用水量 根據(jù)規(guī)劃小區(qū)中公建設(shè)施的數(shù)量，本規(guī)劃確定公建用水量按生活用水量的 20%計算，則最高日公建用水量為 21m3/日，最高日最大時用水量為 /秒。 消防 消防水量按同一時間發(fā)生火災(zāi)的次數(shù)為一次，每次消防用水量 20 升/秒考慮，并用消防水量與規(guī)劃區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。 污水管線布置 每棟樓前均設(shè)化糞池， 共設(shè)化糞池 3 座，通過污水管道有組織的匯入污水管道中，然后分別排入小區(qū)西側(cè)的城市污水管網(wǎng)中，送入污水處理廠。 七 、 電力規(guī)劃 本電力規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)設(shè) 10/。 安全防范系統(tǒng) 社區(qū)安全子系統(tǒng)由防盜鐵門、社區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)、紅外監(jiān)控系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)組成。社區(qū)周界設(shè)置紅外、微波等報警探測裝置，并與社區(qū)管理中心的主機相連，如有人翻越圍墻；晚上當(dāng)社區(qū)除了主通道外，其他通道都關(guān)閉時，如果有人強行闖入，系統(tǒng)立即向物業(yè)管理中心告警。 CATV系統(tǒng) 本工程設(shè)置有線電視系統(tǒng)，有線電視總線埋地引自有線電視網(wǎng)，再分別饋線至各大樓，經(jīng)分配分支至各用戶。對所有監(jiān)控設(shè)備的運行維護進行集中管理。社區(qū)自動抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。 二 、 概述 本小區(qū)總戶數(shù)為 116 戶，每戶按 人計，總?cè)丝诩s為 人，據(jù)此做本小區(qū)居民生活用氣規(guī)劃。 四 、熱源 經(jīng)甲方確定，熱源來自城市集中供熱管網(wǎng)，熱媒為蒸汽，規(guī)劃按負(fù)荷充沛計。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 41 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 一、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 本項目地點位于城區(qū)西部，周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強的自凈化能力，且無重污染企業(yè)。其 次，施工人員的生活垃圾也及時收集到指定的垃圾箱（桶）內(nèi)，由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一及時清運處理。 建設(shè)項目投入使用后，物業(yè)管理部門加強對固廢的管理，及時收集，妥善處理處置，同時小區(qū)居 民養(yǎng)成良好的垃圾分類、收集、按時段投放的習(xí)慣。 四、環(huán)境綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也具有特殊的 作用。 二、節(jié)能措施分析 項目建設(shè)節(jié)能 項目進行建設(shè)時盡量采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)，新工藝，以節(jié)能降耗。 設(shè)備節(jié)能 ，不 在國家已公布淘汰的機電產(chǎn)品之列。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 46 第八章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代居民生活和社區(qū)管理、服務(wù)的需要，小區(qū)擬設(shè)立獨立的物業(yè)管理機構(gòu)或委托專門物業(yè)管理公司管理，其職責(zé)主要包括： 小區(qū)保安：小區(qū)保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維護；二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。 管理節(jié)能 ，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管線進行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，減少不必要的浪費。 新建各建筑物內(nèi)的供熱采暖系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)使用雙管系統(tǒng)。 《民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB 5003420xx。 （ 2）該項目惡臭主要來自垃圾收集。該方案具有投資小，占地少，施工方便等特點，只需少量 管道施工量，管理運營簡單而且對周圍環(huán)境影響小，簡單易行。 據(jù)經(jīng)驗調(diào)查，露天堆場產(chǎn)生的揚塵主要特點是與風(fēng)速和塵粒含水率有關(guān)，因此減少建材的露天堆放和保證一定的含水率是抑制揚塵的有效手段，同時應(yīng)禁止在大風(fēng)天進行攪拌等作業(yè)。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 40 管材一律采用無 縫鋼管。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 39 管材一律采用無縫鋼管。 配置實用的計算機物業(yè)管理軟件。 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）物業(yè)管理應(yīng)采用先進、成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和計算機技術(shù)，充分利用小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)，向住戶提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 社區(qū)設(shè)備智能控制系統(tǒng) 采用集散控制技術(shù)，對社區(qū)的公共建筑設(shè)備實施監(jiān)控，保證設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，一旦發(fā)生故障及時報警。 居民安全子系統(tǒng) （ 1）住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫缶?、戶門及陽臺外窗防范報警、按鈕式家庭緊急求助報警等功能。在物業(yè)管理中心可對各攝像機進行云臺、變焦、聚焦、光圈的遙控。 三、系統(tǒng)功能 通 訊自動化系統(tǒng) （ 1）本項目電話通訊總線埋地引自市話局網(wǎng)，再由小區(qū)總交接間分別引至各幢樓，采用寬帶入每戶住宅。 二 、用電指標(biāo) 本小區(qū)電力規(guī)劃用指標(biāo)按規(guī)劃提出的住宅戶數(shù) 、 公建建筑面積用地等規(guī)劃指標(biāo)確定： 住宅為： 6kW/每戶 公共建筑： 30W/平方米 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 34 三 、 負(fù)荷 計算 根據(jù)本小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)及電力規(guī)劃用電指標(biāo)計算： 住宅負(fù)荷 : 116 戶 6kW/每戶 =696(kW) 公共建筑用電為： 770平方米 30W/平方米 =(kW) 四 、 變配電（ 10/）變壓器容量選擇 住宅計算負(fù)荷為 : 696 = (kW) (同時系數(shù)取 ) 公共建筑用電為： = (kW) (同時系數(shù)取 ) 總計算負(fù)荷為 : (kW) 變壓器總?cè)萘繛?: 2 200KVA 五 、照明系統(tǒng) 住宅電氣照明設(shè)計照度：起居室及一般活動區(qū) 50LX，臥室 200LX，餐廳、廚房 80LX，衛(wèi)生間 40LX，樓梯間 30LX。本小區(qū)共設(shè)地上式消防栓 3個。 水源、水質(zhì)、水壓 根據(jù)甲方提供的資料，規(guī)劃小區(qū)的水源多層商店供水由城市管網(wǎng)統(tǒng)一供給，來水能夠滿足規(guī)劃區(qū)用水量的需求。 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計參數(shù) 抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度為 ，設(shè)計地震分組第二組； 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 31 基本風(fēng)壓： ； 基本雪壓： 。房間內(nèi)基層地面混凝土和墻體抹灰工程做到表面平整、壓實，達到粘接牢固、無裂縫。 內(nèi)部功能及空間利用：小區(qū)內(nèi)所有住宅方案均采用“小康式”住宅選型或改進型，體現(xiàn)舒適性與高品質(zhì)，以與環(huán)境品質(zhì)相融合。 豎向規(guī)劃 規(guī)劃利用地形減少土方量，盡量接近自然標(biāo)高，同時滿足國家有 關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路排水要求和行車安全要求。 每戶家庭設(shè)置電腦終端，通過居住區(qū) ATN 局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)直接進入國際因特網(wǎng)，為將來的可視電話創(chuàng)造條件。 本項目根據(jù)建設(shè)規(guī)模和便于管理的考慮，擬設(shè)置一個集中出入口，開向 長城西路 。 5．堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則 堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钐攸c的環(huán)境。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個人與自然、人與人相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 24 第四章 項目建設(shè)方案 第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) l、建 設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB50l80— 93 20xx年版 )； 《民用建筑設(shè)計通則》； 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》； 《民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》； 《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》； 《泰安市新一輪城市總體規(guī)劃》； 《泰安市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； 泰安市規(guī)劃局出具的本項目規(guī)劃設(shè)計條件； 1規(guī)劃用地紅線圖； 1目標(biāo)客戶需求特點。項目建設(shè)場址北側(cè)為城市干道東岳大街，出入交通十分便捷。 供電 項目最大用電負(fù)荷 ，泰安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。 20′～ 117176。本項目建設(shè)地點具有如下優(yōu)勢： 良好的區(qū)位環(huán)境 項目區(qū)位于泰安市新城區(qū)西側(cè)，更能彰顯小區(qū)獨特的景觀內(nèi)涵。許多企事業(yè)單位的職工、外地客商、進城經(jīng)商的個體工商業(yè)戶都對 項目 的建設(shè)表示出了極大的興趣，紛紛表示愿意在此購房，并簽訂了部分購房意向。 第 三 節(jié) 本項目市場定位及價格分析 一、項目的市場前景分析 隨著我國人口的自然增長和國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，在衣食無憂之后，改善居住條件在人們心中的分量越來越重，住宅消費已經(jīng)成為人們新的消費熱點。因此，房改之山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設(shè) 17 后，新建商品房一般為 100— 150 平方米，但擁有優(yōu)良居住環(huán)境的房地產(chǎn)個案十分稀少。伴隨著新一輪經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府宏觀調(diào)控的力度會得到加強，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 融資環(huán)境大大改善。預(yù)計隨著國家各項政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場將趨于平穩(wěn)，在市場需求增加和成本上漲因素的影響下，我市房價將呈穩(wěn)步上升的趨勢。 20xx 年我市的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出 的“加速推進泰安市工業(yè)化和城填化進程”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 20xx 年泰安城市化水平達到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口 22 萬人，按屆時人均建筑面積 30 平方米計算，需要新增住房面積 660 萬平方米，相當(dāng)于 20xx年竣工住宅面積的 3倍，我市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時期。據(jù)對部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當(dāng)前購房者有 60%80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費已由集團消費投資轉(zhuǎn)為完全個人消費、投資。 20xx 年全市在建房屋規(guī)模達 ，增長 %；商品房銷售面積 方米，增長 %，其中：住宅銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房屋空置面積 ,比上年下降 %。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。 “十五”期間，隨著房改政策、住房供應(yīng)政策、住房市場開放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺，我市住房建設(shè)取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。但城區(qū)資產(chǎn)的長期閑置已越來越不適應(yīng)現(xiàn)代城市快速發(fā)展的需要。 泰安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中也結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況提出 改造提升老城區(qū)。 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱