xx年北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 、蓬勃發(fā)展、理性認(rèn)識(shí)四個(gè)階段。 三、商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分業(yè)態(tài)介紹 （一） SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL購(gòu)物中心 30年前便已出現(xiàn)在美國(guó)，這類物業(yè)通常位于城市的周邊，規(guī)模一般在十幾萬至幾十萬平方米之間，并且由于來此購(gòu)物的消費(fèi)者大多駕車前往，因此購(gòu)物中心設(shè)置了大量的停車位。 私家車占有量仍顯不足 根據(jù)北京市的商業(yè)規(guī)劃，大型的購(gòu)物中心都建在距市中心較遠(yuǎn)的地點(diǎn)，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，該類物業(yè)的消費(fèi)客戶均駕車來此消費(fèi)，大量的停車位設(shè)置是這類商業(yè)設(shè)施的一大特點(diǎn)。 開發(fā)難度較大，對(duì)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)程度要求高 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高端產(chǎn)品，復(fù)雜的開發(fā)過程遠(yuǎn)勝于其他物業(yè)類型，對(duì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化素質(zhì)要求非常高。 同業(yè)過度擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)。不考慮最小的貨場(chǎng)面積小于 5000 平方米的建筑。 朝外商業(yè)街 朝外商業(yè)街西起朝陽(yáng)門，東至東大橋路口。經(jīng)營(yíng)風(fēng)味比較齊全。目前，全長(zhǎng) 260 米的酒吧街上有酒吧 26 家，而其輻射影響 使三里屯地區(qū)的酒吧已達(dá)到 78家。街北頭開設(shè)一家天橋民俗博物館。 建外 SOHO 商業(yè)街建外 SOHO 位于長(zhǎng)安街 上，國(guó)貿(mào)中心正對(duì)面，總體商業(yè)面積為 萬平方米，約有 300 套商鋪。商鋪的單元面積最小 5 平方米，最大 6000 平方米，主要集中在 100 平方米左右。 近年來，北京商業(yè)市場(chǎng)隨著消費(fèi)者購(gòu)買力高速增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求日益增加，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)開發(fā)成本比住宅高出 60~80%，但售價(jià)卻是住宅售價(jià)的 2~3 倍的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)趨之若騖，并且為了快速回籠資金，往往采用銷售的方式開發(fā)商用物業(yè)，很少對(duì)已開發(fā)的商業(yè)進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，獲 取長(zhǎng)期的租金收益。在物權(quán)至上的今天，若是其中某一位小業(yè)主撕毀租約，將同時(shí)損害了其他業(yè)主正常獲取租金收益的權(quán)利。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方式和普通百貨商場(chǎng)類似，每類商品和貨架前均配有導(dǎo)購(gòu)，并且集中設(shè)置收銀臺(tái)。 隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，使各類專業(yè)市場(chǎng)在商業(yè)市場(chǎng)中的占有率不斷增加，如專門經(jīng)營(yíng)電器的電器市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)打折名牌服裝的折扣店、專營(yíng)家具建材的市場(chǎng)。燕莎 outlets 是國(guó)內(nèi)首家這種業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，當(dāng)區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟但交通非常便利的情況下，可以考慮引入這種業(yè)態(tài)。 潘家園舊貨幣場(chǎng)位于朝陽(yáng)區(qū)潘家園華威西里、占地 ，營(yíng)業(yè)面積 17000平方米，有來自 26省、市、自治區(qū)的商戶 3000 多個(gè)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容主要是古玩玉器、陶瓷銅器、工藝品、文房四寶、古藉字畫和中外錢幣等等。眾所周知，對(duì)于一個(gè)新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，需要經(jīng)過 2~3 年的培養(yǎng)期才能獲得廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)最大的商業(yè)價(jià)值。 金泉廣場(chǎng)商業(yè)步行街 位于亞運(yùn)村核心位置，總體商業(yè)面積約 萬平方米，由南北兩條商業(yè)街組成。這種規(guī)劃模式更加傾向于吸引專業(yè)店、連鎖店、專賣店。 世紀(jì)不夜城 位于世紀(jì)金源大酒店（五星級(jí)）的地下，營(yíng)業(yè)面積約 2 萬平方米。隨著該地區(qū)危改一期工程的完成，目前已投入使用商業(yè)用房近 2萬平方米；二期還將有商業(yè)用房 萬平方米，全部工程計(jì)劃 20xx 年完成、屆時(shí)將成為集民族交流，文化旅游、民族商品購(gòu)物，民族風(fēng)味小吃、社區(qū)生活服務(wù)功能為一體的牛街民族特色街。 隆福寺民俗商業(yè)旅游文化步行街 隆福寺街位于東城區(qū)東四北大街至美術(shù)館東街，長(zhǎng) 600 米、現(xiàn)有商家近 200 個(gè)，其中經(jīng)營(yíng)服裝百貨門店 140 戶，經(jīng)營(yíng)規(guī)模除隆福大廈和隆福廣場(chǎng)較大外，其余都比較小。年銷售額達(dá) 10億元，占全國(guó)茶葉總銷量的十分之一，已成為華北地區(qū)最大的茶葉集散地。目前規(guī)模：總體經(jīng)營(yíng)面積 24 萬平方米，年銷售額 億元。 由于規(guī)模的限制，商家為尋求最大利潤(rùn)，往往把商品檔次定位較高，面對(duì)的客戶也只是中高端部分，排除了大量的大眾型普通商品的經(jīng)營(yíng)，造成消費(fèi)者構(gòu)成單一，客戶群狹窄。 （二）百貨 百貨業(yè)通常采用聯(lián)營(yíng)保底的經(jīng)營(yíng)方式獲取收益，即根據(jù)商戶的營(yíng)業(yè)額提取一定比例的費(fèi)用，并設(shè)有最低營(yíng)業(yè)額的限制，保本營(yíng)業(yè)額根據(jù)商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和預(yù)期利潤(rùn)率設(shè)定，不同商場(chǎng)所設(shè)定的保本營(yíng)業(yè)額也不盡相同，但對(duì)商戶營(yíng)業(yè)額提取比例則根據(jù)不同的商品提取大致相同的比例。 據(jù)北京市商委統(tǒng)計(jì)，北京二環(huán)以內(nèi)萬米以上的大商場(chǎng)， 20xx 年平均每平方米銷售額只有不到 萬元人民幣，而北京市大商場(chǎng)的盈虧平衡點(diǎn)大致在每平米。 星美院線 高檔主題影城，擁有世界先進(jìn)的電影放映設(shè)備及視聽設(shè)備 華強(qiáng)集團(tuán) 設(shè)立方特高科技主題公園，是名副其實(shí)的高科技 娛樂城 紙老虎文化廣場(chǎng) 是一個(gè)精巧齊全的文化休閑場(chǎng)所，消費(fèi)
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