【正文】 /7/2023 9:02:17 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 , February 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 下午 9時 2分 17秒 下午 9時 2分 21:02: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 9時 2分 :02February 7, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 21:02:1721:02:1721:02Tuesday, February 7, 2023 1知人者智，自知者明。 :02:1721:02:17February 7, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 7日星期二 下午 9時 2分 17秒 21:02: 1比不了得就不比，得不到的就不要。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。大的方面指整個商場管理機構(gòu)的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力 ， ?第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 ，售后服務要確保消費者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間 作為資金的補充和物業(yè)功能上的互動。 ?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設。 – 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項目團隊管理上，萬達開始花重金注重培育一支復合型的商業(yè)運營管理隊伍，建立總部管控和項目統(tǒng)籌制度，這是萬達了不起的進步。招商工作中過于強調(diào)資金的回籠， 特別是項目經(jīng)理在本位利益基礎上過分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護。 （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社 區(qū)等組成 。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。萬達集團計劃到 2023年，資產(chǎn)超過 600億元，年銷售收入超過 400億元，年利潤超過 60億元， 年納稅超過 30億元，開業(yè) 40個萬達廣場、16家五星級酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過 600萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團。 2023年富力繼續(xù)激進式拿地，共獲得 20個項目，合計 1030萬平方米。 主力店及其他商鋪 ：以家樂福或者沃爾瑪為主力店，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進行整體定位和規(guī)劃。至于專業(yè)市場的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業(yè)建立獨立的大型商貿(mào)物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，能為其將來分拆為 REITs海外上市作好準備。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設專業(yè)市場和商業(yè)中心。 ■國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2023年也有所改善。 4 5 資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較 長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關聯(lián)公司運營管理。 /典型案例 ： 深國投與大連萬達 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關系，構(gòu)建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強大的品牌互動效應。 模式三：不售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：租售結(jié)合的模式，就是 租一部分售一部分 ，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /典型案例 ： 深圳中信城市廣場 是深圳市第一家大型城市中心 MALL ，地處深南中信商圈，占地 5萬平方米， 建筑面積 15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。 /匹配項目 ：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪 ，對于大賣場散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 五方主體 （生物鏈） 受益來源 （價值鏈） 影響因素 （價值支撐） 備注 投資者 物業(yè)投資回報 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力 （增值力） 大小業(yè)主 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤 物業(yè)質(zhì)素 /營銷推廣 /售價水平 （產(chǎn)品力 /銷售力） 營運商 租金差價及管理費等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平 （招商運營力） 管理公司 大商家 經(jīng)營者 商品差價 人流 /環(huán)境 /商品 /服務 /價格水平（經(jīng)營力） 小商戶 終端消費者 商品價值 /消費體驗 消費觀念 /消費行為 /購買水平（消費力） 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 商業(yè)地產(chǎn)價值 商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈 租售模式 現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的主流模式： 開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方 ，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點 ,商業(yè)的銷售則形式 多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。 按照功能復合程度 1. 交通樞紐商業(yè)項目 2. 文化商業(yè)設施 按開發(fā)方式 1. 商業(yè)街商鋪 2. 市場類商鋪 、購物中心商鋪 5. 商務樓、寫字樓商鋪 6. 交通設施商鋪 按經(jīng)營模式 只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 興力達廣場 天河城廣場 商業(yè)分類 —— 大型商業(yè)綜合體（購物中心） 租售模式 商業(yè)分類 開放式商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點是分散經(jīng)營，租戶可得性較強、便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點，平衡集團戰(zhàn)略、當?shù)厥袌銮闆r及商業(yè)街特點，也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 商業(yè)分類 專業(yè)市場 專業(yè)市場的優(yōu)勢在于其價格和資源優(yōu)勢，依托當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場也是項目較為可行的商業(yè)模式。 所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行一次全方位的認識。商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究 2023年 02月 研究背景 2023年到 2023年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進入大落大起的深度調(diào)整期 。希望本報告能起到拋磚引玉的作用！ 貳、 市場篇 叁、 借鑒篇 肆、 建議篇 核 心 內(nèi) 容 導 讀 目 錄 壹、 理論篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所等 廣義概念 狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念 注：商業(yè)地產(chǎn)與 “ 地產(chǎn) ” 的關系不如與 “ 商業(yè) ” 來得緊密，其更多屬性是在 “ 商業(yè) ” 上。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等） 旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等） 旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 隨著項目寫字樓，會展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運營，項目將吸引眾多的商務人士，而不再僅僅是專業(yè)市場的業(yè)主，進而必然將產(chǎn)生對中高檔商務酒店需求 ?目前整個商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應，為項目開發(fā)酒店提供了市場機會 ?因項目所在區(qū)域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務酒店應該是合適的選擇方向 商業(yè)分類 酒店 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 從行業(yè)研究結(jié)果來看，目前業(yè)內(nèi)對甲級寫字樓市場非?？春?，認為市場在未來幾年將迅速發(fā)展，空臵率下降，租金和售價大幅攀升 ?目前寫字樓的分布主要坐落于 CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒有甲級寫字樓的供應 ?雖然存在一定的市場機會，但由于項目所在區(qū)域為商貿(mào)區(qū)而不是對寫字樓有著大量需求的商務辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫字樓需求商家多為專業(yè)市場的業(yè)主，該類商家對寫字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對較低，因此對項目寫字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過謹慎市場研究 商業(yè)分類 寫字樓 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 商業(yè)分類 商業(yè)辦公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習慣，以 SOHU〃 沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。商業(yè)地 產(chǎn)的客戶群復雜性要遠甚于住宅的。而且每種 銷售模式還可以繼續(xù)細分，復雜程度更高。但 未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作更多會依托基金的進入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨立的投資主體。 /典型案例 ： 深圳大東門 商業(yè)區(qū)由于地理位臵的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功， 成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時同時，仍有很多商場也是難以立足，其中有相當一部分原 因，就是只售不租的營銷模式種下的禍根。深圳中信城市廣場國際品牌云集， 2023 年一舉摘得中國購物中心領域最高獎項 —— “ 最佳購物中心運營獎 ” 和 “ 2023年度最佳購物中心運營團隊獎 ” 模式二：只租不售 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營模式 ，介入百貨、超市、家居 等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔 營區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區(qū)的銷售價值； 該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。以深國投為例，截至 2023年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領域的 “ 深國投 ” 品牌。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以 賣給自已的 REITs。 發(fā)展快 第二部分 市 場