【正文】 1 5 .6 %2 1 .3 %2 4 .5 % 2 4 .7 % 2 5 .8 %2 6 .7 %0601201802403003601997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元0%10%20%30%40%50%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 同比增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例主城五區(qū)商品住宅供應(yīng)7221513105222601770220 27432155878006001200180024001999 20xx 20xx 20xx 20xxE 20xxF 20xxF 20xxF萬(wàn)平方米商品住宅施工面積 商品住宅竣工面積 22 萬(wàn)，約占全市總 人口 %。 13重慶建委 估算 20xx 年主城區(qū)目標(biāo)人口 560 萬(wàn) 人 。 18 目前主城區(qū)平均每戶人口為 人。 巴南區(qū)北距重慶市中心 7公里，區(qū)政府距市政府駐地 21公里。其中：基本建設(shè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %， 28 更新改造 億元，比上年增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 億元，比上年增長(zhǎng) %，其它投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 城鎮(zhèn)建設(shè)和市政管理 20xx 年，巴南區(qū) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快。城市飲用水源達(dá)標(biāo)率為 100%，魚(yú)洞污水處理廠、東泉污水處理廠等三峽庫(kù)區(qū)水環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快。全年完成郵電業(yè)務(wù)總量 18483 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。集市建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，集市貿(mào)易成交額 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中：長(zhǎng)江 56 公里，箭灘河 16公里，五布河 12 公里。據(jù)悉，規(guī)劃中的輕軌 3號(hào)線將在據(jù)該項(xiàng)目基地不遠(yuǎn)處設(shè)站。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 31 巴南區(qū)的基礎(chǔ)工業(yè)： 巴南區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，境內(nèi)大中型企業(yè)多：有大江車輛總廠、重慶機(jī)床廠、水輪機(jī)廠等國(guó)營(yíng)大中型企業(yè)；有長(zhǎng)安鈴木有限責(zé)任公司、兆峰陶瓷有限責(zé)任公司等外資企業(yè)，還有萬(wàn)里蓄電池、渝鈦白等上市公司；有宗申摩托車科技開(kāi)發(fā)有限公司、立丹集團(tuán)有限公司等私營(yíng)企業(yè)。區(qū)內(nèi)建有 萬(wàn)門光纖程控電話，可直撥世界各地。 交通運(yùn)輸： 區(qū)內(nèi)參營(yíng)客車、出租車、面的車、貨車等總計(jì)上萬(wàn)輛；有參營(yíng)客船 29 艘 5223 座，渡船 23艘 830 座，機(jī)貨駁 94 艘 12058 載重噸。 當(dāng)前及未來(lái)交通狀況： 公路： 區(qū)內(nèi)渝黔高速公路、上界高速公路、國(guó)道 210 線、省道渝道（真）路縱貫區(qū)境，省道 渝合（江）路、渝巴（東）路橫貫區(qū)境，與縣道南（泉）東（泉）路、和（平橋）東（泉）路、惠（民）南（彭）路、一（品）李（家嘴）路互相連接，形成區(qū)內(nèi)快速通道，并與鄉(xiāng)道公路和鄉(xiāng)村公路貫通，形成區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)，區(qū)內(nèi)公路達(dá)到 公里。全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善。全年新建園林綠地 2 萬(wàn)平方米，新增公共綠地 萬(wàn)平方米，建城區(qū)綠地率達(dá)到 31%，綠化覆蓋率 32%，人均公共綠地 平方米。 從投資對(duì)象看：第三產(chǎn)業(yè)投資引領(lǐng)前例。重慶長(zhǎng)安鈐木汽車有限公司、重慶大江工業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司、宗申摩托車集團(tuán)、重慶機(jī)床集團(tuán)公司、重慶水輪機(jī)廠有限公司、重慶渝港鈦白股份有限公司、重慶萬(wàn)里蓄電池股份有限公司、華陶瓷業(yè)有限公司等一批大型企業(yè)。 巴南區(qū)概況 主城區(qū)居民平均購(gòu)房承受能力( 元/ 平方米)318824651998175116131519130412180100020xx300040001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xxE 20xxF 20xxF 27 巴南區(qū)位于重慶市主城區(qū)的南部，是主城九區(qū)中面積最大的一個(gè)區(qū)，東與涪陵市、南川市接壤，南與綦江縣相連，西與江津市為鄰，北交九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū)界。 16 由于政府統(tǒng)計(jì)口徑變化， 20xx 年主城區(qū)人口出現(xiàn)大幅度增加，但 20xx 年后假設(shè)主城區(qū)人口平均增長(zhǎng) 24 計(jì)算表格及人均收入預(yù)測(cè)曲線見(jiàn)下圖表所示： 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人均收入預(yù)測(cè)表 17 年份 Year 全市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人口（萬(wàn)人） 全市 GDP （億元） 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈GDP （億元） 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈 GDP 占全市比例 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人均 GDP（元） 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人均收入（元） 1998 3,060 362 1,429 380 % 10,488 7,154 1999 3,072 365 1,480 401 % 10,982 8,076 20xx 3,091 368 1,589 441 % 11,980 8,797 20xx 3,098 373 1,750 502 % 13,457 10,764 20xx 3,114 380 1,971 571 % 15,014 12,877 20xx 3,130 447 2,250 658 % 14,720 12,396 20xxF 3,133 468 2,453 729 % 14,060 11,586 20xxF 3,144 489 2,673 807 % 16,509 14,591 20xxF 3,155 510 2,887 886 % 17,379 15,658 20xxF 3,166 531 3,118 973 % 18,321 16,813 20xxF 3,178 552 3,367 1,067 % 19,339 18,061 20xxF 3,189 573 3,637 1,171 % 20,438 19,410 20xxF 3,200 594 3,928 1,284 % 21,623 20,864 17 20xx 年及以后價(jià)格均未考慮通貨膨脹因素 人均G D P 與人均收入相關(guān)關(guān)系圖y = 1 . 2 3 0 2 x 5 7 0 1 . 9R2 = 0 . 9 9 2 85000100001500020xx0250003000010000 120xx 14000 16000 18000 20xx0 220xx 24000人均 G DP ( 元 )人均收入 ( 元 ) 25 根據(jù)上述測(cè)算，到 20xx 年，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈年人均收入達(dá)到 15,658 元，假設(shè)平均每戶人數(shù) 3 人 18，居民家庭人均每月收入 1,304 元，即每戶平均月收入3,915 元。 公房、經(jīng)濟(jì)適用房居民置換 根據(jù)本公司對(duì)主城區(qū) 居民 進(jìn)行抽樣調(diào)查，目前重 慶市 現(xiàn) 有超過(guò)三成以上比例居民 居 住 于 單位 公房或經(jīng)濟(jì)適用房。因此，當(dāng)政府嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控措施的時(shí)候，未來(lái)幾年重慶市房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)勢(shì)頭將會(huì)減緩，部分投資性需求會(huì)受到抑制，部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目也將首當(dāng)其沖地受到?jīng)_擊。 由于與外部市場(chǎng)的差距和自身消費(fèi)能力的支撐，泛城認(rèn)為，未來(lái)重慶市的房產(chǎn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間。 而市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)的需求明顯不夠，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入消化調(diào)整階段 。 房屋竣工和施工同比增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積略有下降 20xx 年 111 月，重慶市房屋新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％；其中住宅新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9％。 若為低密度住宅，則采用得房率 94%，別墅采用得房率 100%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的不斷快速增漲，說(shuō)明重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是 對(duì) 商品住宅市場(chǎng)的信心充足，市場(chǎng)前景為各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所看好。多年來(lái)，困擾南岸發(fā)展的主要是交通問(wèn)題，而隨著長(zhǎng)江大橋復(fù)線的建設(shè)，菜園壩大橋的新建，這一瓶頸將被有效突破。轄區(qū)內(nèi)具有港口、鐵路 、高速公路構(gòu)成的立體交通網(wǎng)，有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、 6所大學(xué)、眾多設(shè)計(jì)院構(gòu)成的科技資源，同時(shí)又由西南鋁業(yè)、重慶啤酒、慶鈴集團(tuán)、隆鑫集團(tuán)等眾多大型企業(yè)構(gòu)成了工業(yè)大區(qū)地位。也正因?yàn)榇耍搮^(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，特別是二手房交易活躍，促進(jìn)了新盤的開(kāi)發(fā)。特別是已 經(jīng)揭開(kāi)序幕的北濱路開(kāi)發(fā)，在政府統(tǒng)一規(guī)劃的大格局下，將變得更加規(guī)范有序，與先行的南濱路齊頭并進(jìn)，并有趕超之勢(shì)，最終成為集商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、居住為一體的新濱江經(jīng)濟(jì)帶。在北部新區(qū)板塊，大體量樓盤集中，如奧林匹克花園占地 3000 畝，規(guī)劃總面積 250 萬(wàn)平方米，一期開(kāi)盤均價(jià) 3500 元 /平方米；另外別墅項(xiàng)目較多，如藍(lán)湖郡、棕櫚泉花園、金科天湖美鎮(zhèn)等，均價(jià)在 4300 元 /平方米以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝北區(qū)商品房每平方米單價(jià)年均增幅在 100元以上，增幅超過(guò)重慶其它區(qū)域。 20xx 年，城市人均可支配收入達(dá)到 9066 元，人均消費(fèi)性支出達(dá)到 8518 元。 ? 重慶未來(lái)要更好 地 發(fā)揮輻射與帶動(dòng)作用，努力構(gòu)建長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的西部增長(zhǎng)極、成渝經(jīng)濟(jì)新高地以及長(zhǎng)江上游發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈。 進(jìn)一步 加快 發(fā)展和完善 以金融、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢?yōu)橹攸c(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)，形成一批新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ，從而帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展 。另外為了充分發(fā)揮主城區(qū)的核心推動(dòng)作用，未來(lái)還要進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高與 周邊地區(qū)的關(guān)聯(lián)程度 ； 推進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程 ， 建設(shè)一流的投資環(huán)境 ；提高城鎮(zhèn)化水平，加快中心城市的功能建設(shè)；并不斷營(yíng)造良好的文化范圍，提高城市的文明程度。 今后重慶城市群的建設(shè)大致分為四個(gè)層次，第一層次是主城區(qū)；第二層次是 6 個(gè)區(qū)域性中心城市；第三個(gè)層次是 25 個(gè)縣城；第四個(gè)層次是上百個(gè) 13 萬(wàn)人口規(guī)模的中心鎮(zhèn) 。然而據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年末重慶市城鎮(zhèn)化率為 %，低于全國(guó)平均水平，而且重慶市城鄉(xiāng)體系結(jié)構(gòu)不合理，整體城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，各地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平也極不平衡，“二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”現(xiàn)象突出。 將重慶建設(shè)成為 長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的西部增長(zhǎng)極 、 成渝經(jīng)濟(jì)新高地 以及 長(zhǎng)江上游發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈 。“樞紐重慶”、“數(shù)字重慶”已具規(guī)模，包括達(dá)萬(wàn)鐵路、渝懷鐵路的修建；“半小時(shí) 主 城”、“ 4 小時(shí)重慶 ” 以及 建設(shè) 渝長(zhǎng)、渝黔、渝合等高速公路 的 交通暢通工程；三峽庫(kù)區(qū)碼頭的擴(kuò)建 及 機(jī)場(chǎng)的修建；郵政樞紐工程投入使用，全球最大的地方電話網(wǎng)建成開(kāi)通 等。 一個(gè)區(qū)域的發(fā)展往往依托于一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的“點(diǎn)”，再通過(guò)這些增長(zhǎng)“點(diǎn)”向周圍輻射擴(kuò)散，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起。 199720xx 年外商直接投資依次為、 、 、 、 、 、 億美元。 ? 直轄以后，全市經(jīng)濟(jì)保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。至 20xx 年底 ， 全市城鎮(zhèn) 常住 人口為 1164 萬(wàn)人， 比直轄前增 加約 350 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率 也從直轄前的 27%上升到 20xx 年的 39%。 重慶市歷年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例2 2 . 6 2 0 . 9 1 9 . 2 1 7 . 8 1 6 . 71 6 . 0 1 5 . 24 1 . 7 4 1 . 04 0 . 9 4 1 . 4 4 1 . 6 4 2 . 0 4 3 . 43 5 . 7 3 8 . 1 3 9 . 9 4 0 . 8 4 1 . 74 2 . 0 4 1 . 40%20%40%60%80%100%1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 4 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)將達(dá) 18%6。從重慶三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的歷史來(lái)看，不斷進(jìn)行的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整使得第一產(chǎn)業(yè)的比重逐年下降，而第二、三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，從最初的“一二三”型、“二一三”型，逐步轉(zhuǎn) 變?yōu)榻甑摹岸弧毙秃汀叭弧毙汀?20xx 年，全市共實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2,，同比增長(zhǎng) %，是直轄以來(lái)的最高增速。全市幅員面積 萬(wàn)平方公里，為北京、天津、上海三市總面積的 倍， 20xx 年末全市總?cè)丝谝堰_(dá)到 萬(wàn) 人 1。從 1997 年至 20xx 年，重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，增幅高于全國(guó)同期水平 個(gè)百分點(diǎn)。 ，保持平均每年 %的增長(zhǎng)速度。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額的增長(zhǎng)速度最快， 20xx 年同比增長(zhǎng)超過(guò) %，成為重慶市投資建設(shè)領(lǐng)域的最大亮點(diǎn)。據(jù)戶籍統(tǒng)計(jì)，自 1997年以來(lái)全市人口自然增長(zhǎng)率由 1997 年的 ?續(xù)年下降到 20xx 年的 ?。 重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 自 1997 年以來(lái)，重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持年均 %的增長(zhǎng)速度， 20xx 年全市 111 月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。 ? 城市居民生活水平日益提高，消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)旺盛需求。 西部大開(kāi)發(fā)中的戰(zhàn)略作用 西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略是國(guó)家為了推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是加快中國(guó)西部地區(qū)的發(fā)展，而提出的一項(xiàng)全局性發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)于推進(jìn)全國(guó)的改革和建設(shè)，具有重大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)意