【正文】 大戶型清水房 □后現(xiàn)代風(fēng)格的外立面 深具時(shí)代氣息，簡約、俊逸超拔 訴求形式： 是揭示性的而非描述性的。 懷舊感與流行風(fēng)融于一體，流金歲月與花樣年華共冶一爐。 周邊有鋪頭的小生意人，置業(yè)目的為照看生意； 來往深港兩的電器（或服裝等）商人，作為灰色收入中轉(zhuǎn)站或灰色物品存放地； 單身港人置業(yè)，做短期商旅用途，省卻住旅館和酒店的錢；或可放租； 深港家庭（男方為香港居民），只給女方住，男方僅做短暫或過 境停留用。 高層難點(diǎn)： 十八層以上，再往上走，由于層差，價(jià)格會(huì)高過均價(jià) 1000 元左右，接近 9500 元 /㎡，總價(jià)太高，會(huì)給銷售帶來大的壓力。 樣板間包裝：從展示中心到樣板間的動(dòng)線。 目的： 吸引客戶，聚集人氣，促進(jìn)銷售。 廣告目標(biāo) ：進(jìn)一步提升項(xiàng)目鮮明的個(gè)性形象，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，完成從良好的市場預(yù)期到銷售實(shí)效的轉(zhuǎn)化，達(dá)到預(yù)定銷售 目標(biāo)。 大量管理資料下載 34 利用有償新聞、軟性廣告誘發(fā)受眾的趨同心 理，引導(dǎo)其做出購買行為。 第五階段：促銷期 （掃尾期） 大量管理資料下載 35 [第六個(gè)月 ] 階段特征 ：銷售目標(biāo)基本完成，市場反應(yīng)趨于疲軟，各項(xiàng)工作進(jìn)入平臺整理期。 結(jié)合整體營銷方案，廣告投放量采用分區(qū)間集中投放，中間休整期以衍生性推廣、調(diào)節(jié)或維系性炒作為主。 D．修正促銷期 根據(jù)不同銷售問題針對銷售難點(diǎn)進(jìn)行修正。 階段性媒體組合 A．廣告預(yù)熱期 在主導(dǎo)媒 體《特區(qū)報(bào)》采用整版，結(jié)合 1／ 2 版在短時(shí)間吸引目標(biāo)群關(guān)注和購買興趣。 廣告策略 ：分析幾期賣點(diǎn)把握的準(zhǔn)確度及廣告效果，做針對性極強(qiáng)的廣告。 廣告目標(biāo) ：提升銷售率，修正營銷主張，完善物業(yè)形象形成物業(yè)美譽(yù)度。 廣告主題 ：分賣點(diǎn)訴求：交通、配套、戶型、景觀、管理與服務(wù)等； 訴求重點(diǎn) ：環(huán)境 +戶型 +物管 +價(jià)格 +促銷 +市場反映，以實(shí)際利益訴求為主。 廣告目標(biāo) ：公開發(fā)售前的新聞鋪墊和市場預(yù)熱，全力塑造物業(yè)形象，引發(fā)目標(biāo)受眾關(guān)注，造市并營造好現(xiàn)場氣氛。 實(shí)施建議： 東門路與曬布路交匯處戶外廣告牌 一塊 茂業(yè)人行天橋附近廣告牌 一塊 雅園立交橋附近廣告牌 一塊 筍崗路沿線公交站燈箱廣告 一塊 羅湖口岸出站口臨時(shí)性展場（小模型、展板、宣傳單張、看樓專車） [4]售樓處形象墻、燈桿旗及彩旗 形象墻：要重點(diǎn)突出本項(xiàng)目的各賣點(diǎn)，以新穎的表現(xiàn)手法，寫照未來生活。 [2]現(xiàn)場包裝： 售樓現(xiàn)場包裝：工地售樓處現(xiàn)場。 選擇此類戶型的客戶 生 意已有規(guī)模，為了改善現(xiàn)有居住條件的潮汕籍小生意人； 早期來深的退休干部，政府公務(wù)員、高級白領(lǐng) 深港家庭兩口共用 投資以賺取豐厚租金回報(bào)或坐等物業(yè)升值； 大量管理資料下載 25 羅湖原住民，附近已有物業(yè)，再置業(yè)或?yàn)槌赡曜优Y(jié)婚用，或?yàn)橛H戚用； 第三類戶型： 81 ㎡ 83 ㎡ ,三房二廳二衛(wèi)， 52 戶，占總戶數(shù) 16%。家 訴求權(quán)重： 片區(qū)生活價(jià)值的發(fā)現(xiàn)與揭示： 40% 地緣價(jià)值（先天價(jià)值的發(fā)掘）與絕版地塊（后天價(jià)值的發(fā)現(xiàn)與提升）： 30% 項(xiàng)目建筑本體、精良品質(zhì)： 30% 設(shè)計(jì)風(fēng)格： 人物化、生活化、場景化 市場主 攻面 針對三個(gè)層次客戶的廣告策動(dòng) 策略：針對不同層面的客戶，分階段、分層次、分特點(diǎn)展開攻擊 大量管理資料下載 24 第一類戶型： ㎡ ,一房二廳一衛(wèi)， 52 戶，占總戶數(shù) 16%。當(dāng)目標(biāo)群體認(rèn)同了這種方式時(shí) ，他就在無形中接受了廣告的內(nèi)容。 24 小時(shí)不舍晝夜， 360 天動(dòng)感世界。潮流印象。 核心概念： 主題詞： 時(shí)尚一族、前衛(wèi)一族、飄一族 都 心 生 活，金 匙 居 亭 大量管理資料下載 17 生活先鋒派、流行風(fēng)、時(shí)尚潮 金錢色彩、財(cái)源廣進(jìn)、獲利金匙 自我領(lǐng)地，便利為我支取，城市為我為服務(wù) 敏感一些，懶隋一些，放縱一些 主題及概念的闡釋： 在本案，提升出城市人唯一的 生活基礎(chǔ) 、 生活價(jià)值 ， 生活品質(zhì) 和最適合城市人居的 生活方式 。 投資型的客戶會(huì)以港人和老羅湖居多，因?yàn)闁|門一帶始終是港人投資置業(yè)的首選，不論是商鋪，還是住宅，都希望在鬧市的中心，方便來往深港兩地和商業(yè)機(jī)遇的捕捉，同時(shí)，在香港生活慣了，自然有一種生活的慣性，這就是下樓就能喝茶，穿著睡衣行街，喜歡夜生活的氛圍和打麻將的方便等等。 大量管理資料下載 9 □本區(qū)域住宅市場以中小型戶型為主（港人青睞 6575 ㎡戶型、投資客喜歡 3045 ㎡戶型），因此，對以中小戶型為主力戶型 的本項(xiàng)目市場承接力較強(qiáng)，銷售壓力不會(huì)太大； □街區(qū)價(jià)值的提升，彩園、南海中心等高檔住宅的良好形象使地段品質(zhì)得以提升； □港人對該區(qū)投資和居住的認(rèn)同感和接受度都很高； □交通極為方便，路網(wǎng)交錯(cuò)，多路公交大中巴通過； 項(xiàng)目劣勢【 W】 □由于本項(xiàng)目為單體樓，使得樓盤難以營造大社區(qū)以及完善的自身配套，因此增加了樓盤定位和營銷的難度； □項(xiàng)目位于老住宅區(qū)，人居與人流密度都大，低層景觀較差、環(huán)境駁雜； □位處鬧市，居住不安靜；人員較雜，安全感不高； □ 24 樓以下有的單位缺生活陽臺；部分住宅沒有陽臺； □三樓停車有尾氣污染；離曬布路和東門路近，交通及城市噪音較大； □到達(dá)本項(xiàng)目須過天橋，出入交通稍有不便； 項(xiàng)目機(jī)會(huì)【 O】 □周邊商務(wù)氛圍濃厚，臨近東門老街，為本項(xiàng)目定位提供重要依據(jù)； □周邊同質(zhì)化競爭樓盤較少，銷售上不構(gòu)成太大威脅和壓力； □地鐵站口距本項(xiàng)目較近，便于深港往來； □ 24 小時(shí)通關(guān)在即，為外銷迎來機(jī)遇； 大量管理資料下載 10 項(xiàng)目威脅【 T】 周邊競爭性樓盤和口岸物業(yè)較多，會(huì)對本項(xiàng)目的客戶帶來分流情況和爭奪有效購買力： 《金眾經(jīng)典家園》 銷售率達(dá) 50%， 距本項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，但與本項(xiàng)目檔次和戶型相當(dāng)，具有一定威脅； 《嘉寶田花園》 銷售率達(dá) 30%，距本項(xiàng)目較近，檔次和戶型相當(dāng)，具有較大威脅； 《旺業(yè)豪苑》 銷售率達(dá) 70，距本項(xiàng)目最近，檔次和戶型相當(dāng)，但已接近尾盤，不存在威脅； 《帝錦豪苑》 銷售率達(dá) 45%，距本項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，屬外銷盤，有一定威脅； 《今日家園》 銷售率達(dá) 50%，距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，不屬于同一檔次，因此威脅不大； 《沁芳名苑》 預(yù)計(jì)今年 8 月開盤，距本項(xiàng)目較近 ，檔次和戶型近似，具威脅。自九十年代中期開始，受到國貿(mào)商圈、華強(qiáng)商圈、南山商圈和沖擊，東門商圈大規(guī)模、高檔次的商業(yè)大廈不斷涌現(xiàn)，南海中心、大世界商城、華佳廣場、潮流新地帶、深圳百貨廣場等先后興建，追 求購物環(huán)境和產(chǎn)品檔次成為東門商家的經(jīng)營潮流，這是東門向商業(yè)中心發(fā)展的現(xiàn)狀。 九、居住狀況 羅湖區(qū)的主要客戶大多數(shù)現(xiàn)時(shí)居住在自有住宅中，潛在客戶的主要目的是用于改善居住環(huán)境，并不是為了簡單滿足于居住的要求。對于不同的戶型，二房單位主要選擇面積在 6070平方米和 7080平方米的中小或中等實(shí)用戶型為主，整體選擇戶型面積在 78 平方米，三房主要選擇 91100，仍有部分選擇 8190 平方米的中等偏小三房戶型和 101120 中型偏大三房戶型，整體平均數(shù)是 mo =96 平方米，而對四房的 選擇單位比較平均， 110 平方米的四房，與 150170 平