【正文】 測(cè)算。 客源市場(chǎng)的空間定位 根據(jù) “觀斗山景區(qū) ”基本情況以及游客到達(dá)旅游目的地的距離與游客數(shù)量間的比例關(guān)系，可將客源市場(chǎng)的地域結(jié)構(gòu)定位如下。以其有療養(yǎng)價(jià)值的水質(zhì)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造一個(gè)上規(guī)模、上檔次、具有獨(dú)特的自然景觀與沐浴、品水、戲水、玩水功能、配合噴泉水景，激光水景、音樂(lè)水景等休閑旅游度假環(huán)境。水主動(dòng)力系統(tǒng)有長(zhǎng)江流域水系補(bǔ)給， “取之不盡，用之不竭 ”，前景十分看好，沒(méi)有水源枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。 社會(huì)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于宜賓市培育旅游產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)筑具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展的目標(biāo)。一期工程建設(shè)內(nèi)容包括景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、與景區(qū)生活、商業(yè)配套的基礎(chǔ)實(shí)施、建設(shè)用地征用（ 492 畝）等 3 大類，建設(shè)工程共 8 項(xiàng)；二期工程建設(shè)內(nèi)容包括旅游接待設(shè)施、特色溫泉浴場(chǎng)、商業(yè)街、生活公寓小區(qū)以及建設(shè)用地征用（ 434 畝）等 4 大類，建設(shè)工程共 5 項(xiàng) 管理機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主為宜賓寓苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司屬民營(yíng)企業(yè)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的建設(shè)和管理工作。功能形象定位：玉液仙鄉(xiāng)、酒都天堂，宜賓城市新客廳； 但是，宜賓仍是一座正在升級(jí)換代的新興旅游城市，從市容市貌到城市功能配套，都還與其中的地位很不相稱。在 20xx年 8 省旅發(fā)大會(huì)前必須完成 10 大項(xiàng)目：白塔山景區(qū)功能完善、南廣古鎮(zhèn)旅游區(qū)的打造、流杯池及周邊改造、竹海 “兩鎮(zhèn)一線一片 ”（萬(wàn)里鎮(zhèn)、萬(wàn)嶺鎮(zhèn)、景區(qū)內(nèi)公路沿線、觀海樓片區(qū)）整治、五糧液集團(tuán)廠區(qū)旅游功能完善和五糧液大道整治、五糧液大酒點(diǎn)建設(shè)、宜長(zhǎng)路建設(shè)、三里半至后河過(guò)境路建設(shè)、旅游公路環(huán)線沿線整治、三江湖世外桃園一期工程，觀斗山景區(qū)建設(shè)工程。接待入境游客 萬(wàn)人次，旅游外匯收入 ，分別比上年增長(zhǎng) %、 %。但四川省人多、山多、耕地少，經(jīng)濟(jì)與全國(guó)各兄弟省市相比，尚有較大差距。 擬建中的觀斗山風(fēng)景區(qū)中心園占地面積 1000 余畝，園區(qū)內(nèi)屬東高西低的平壩和坡地地形。 宜賓觀斗山景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 1． 1 項(xiàng)目基本情況 1． 2 編制依據(jù)與范圍 1． 3 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 1． 4 項(xiàng)目建設(shè)概況 1． 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二章 旅游資源與市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2． 1 地?zé)豳Y源 2． 2 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第三章 開(kāi)發(fā)利用條件 3． 1 地理位置 3． 2 自然條件 3． 3 建設(shè)條件 第四章總體規(guī)劃 4． 1 總體規(guī)劃的依據(jù)和原則 4． 2 規(guī)劃原則 4． 3 總體布局 旅游服務(wù)設(shè)施 第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 5． 1 建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃原則 5． 2 建設(shè)內(nèi)容 第六章 工程方案 旅游基礎(chǔ)設(shè)施 景觀建設(shè) 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理 7． 1 建設(shè)業(yè)主及管理機(jī)構(gòu) 7． 2 主要職責(zé) 7． 3 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及機(jī)構(gòu)設(shè)置 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 8． 1 項(xiàng)目建設(shè)期 8． 2 分年建設(shè)內(nèi)容實(shí)施進(jìn)度安排 第九章 投資估算及融資方案 9． 1 投資估算 9． 2 資金籌措 第十章 財(cái)務(wù)效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 10． 1 財(cái)務(wù)效益 10． 2 風(fēng)險(xiǎn)分析 第十一章 社會(huì)效益 加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 收益分析 就業(yè)機(jī)會(huì)分析 結(jié)論 第一章 總 論 1． 1 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱：觀斗山景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目業(yè)主：宜賓寓苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建設(shè)地點(diǎn)：四川省宜賓市 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：張陽(yáng) 項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介：宜賓寓苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1997 年 3 月 ,公司注冊(cè)資本金 20xx 萬(wàn)元，法定代表人張陽(yáng)，是宜賓市最早一家國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。景區(qū)幅員面積 5 平方公里，與宜賓流杯池公園同一山脈，景區(qū)內(nèi)有多處三國(guó)時(shí)期，諸葛孔明屯兵古戎州時(shí)留下的歷史遺跡以及多處具有旅游觀賞價(jià)值的自然景觀。四川現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 15 處、省級(jí)風(fēng)景 名勝區(qū) 70處，豐富的旅游資源使四川省成為集總量豐富、類型較齊全、品種多樣、品位較高為一體的旅游資源大省。接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng) %、 %。 “13213”工程即： “一城 ”—宜賓中心城區(qū)暨國(guó)家歷史文化名城的擴(kuò)容和城市形象的提升； “三景 ”—蜀南竹海、興文石海、僰人懸棺的精品景區(qū)打造； “兩區(qū) ”—以五糧液廠區(qū)為主的千年酒都工業(yè)旅游區(qū)、以向家壩為依托的高峽平湖旅游區(qū)； “一環(huán)線 ”—旅游環(huán)線公路升級(jí)和沿線場(chǎng)鎮(zhèn)民居整治； “三要素 ”—旅游接待、服務(wù)、娛樂(lè)設(shè)施等重要要素。宜賓將以獨(dú)特的區(qū)位條件，豐富而博大的旅游資源稟賦厚重而悠遠(yuǎn)的歷史底蘊(yùn)、優(yōu)雅兼神秘的文化風(fēng)情、強(qiáng)勁而持續(xù)的旅游產(chǎn)業(yè)力量，正蓄勢(shì)待發(fā)。功能定位：自然風(fēng)景區(qū) +森林溫泉旅游養(yǎng)生區(qū) +度假及商務(wù)接待區(qū) +旅游復(fù)合地產(chǎn)區(qū)； 本次項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、景觀建設(shè)、旅游接待及管理設(shè)施、建設(shè)用地征 用等 4 大類，建設(shè)工程共 13 項(xiàng)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)為：年均營(yíng)業(yè) 收入 8349 萬(wàn)元、年均營(yíng)業(yè)稅金及附加 459 萬(wàn)元、年均總成本費(fèi)用 4187 萬(wàn)元、年均利潤(rùn)總額 3704萬(wàn)元所得稅 1222 萬(wàn)元、稅后利潤(rùn) 2481 萬(wàn)元、內(nèi)部收益率（全部投資、稅前） %、內(nèi)部收益率（全部投資、稅后） %、凈現(xiàn)值（ Ic=6%、稅前） 8847 萬(wàn)元、凈現(xiàn)值（ Ic=6%、稅后） 1581 萬(wàn)元、投資回收期（全部投資、稅前） 年、投資回收期（全部投資、稅后） 年、償債備付率 134％－ 424％、貸款償還期：國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款寬限期 3 年，還款期 10年；其它金融機(jī)構(gòu)貸款寬限期 3年，還款期 5 年。水源來(lái)自數(shù)十公里至二百公里不等的地質(zhì)構(gòu)造深層區(qū)域內(nèi)。 觀斗山景區(qū)工程項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想是高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、一流設(shè)施和一流服務(wù)。再加上它依托城市，是名符其 實(shí)的城市溫泉型森林旅游公園，游客消費(fèi)前景十分樂(lè)觀。根據(jù)宜賓市旅游業(yè)發(fā)展和觀斗山風(fēng)景區(qū)基本情況、消 費(fèi)水平，預(yù)測(cè)游客在全面投入運(yùn)營(yíng)后將達(dá)到 萬(wàn)人 .次 /年 (20xx 年 )，投入運(yùn)營(yíng)第 5 年后達(dá)到 萬(wàn)人 .次 /年是能夠?qū)崿F(xiàn)的，此后處于相對(duì)穩(wěn)定時(shí)期。海拔 425 米以上為天然松樹(shù)林地，北側(cè)有一條從山上流下的溪溝，與由西至北流向的晶玉河交匯，形成天然河道系統(tǒng)。屬地震 7 度設(shè)防區(qū)。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 宜賓 1997 年建市以來(lái)，城市建設(shè)日新月異，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，市區(qū)年人口已達(dá) 50 萬(wàn)人，全市國(guó)民生產(chǎn)總值連續(xù)幾年呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量躍居全省第四位。 由于有一小溪貫穿景區(qū)低洼地帶，由南至北流向，未受到城市污染。 （ 3）實(shí)用原則 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)方便，合理規(guī)劃和布局風(fēng)景區(qū)服務(wù)設(shè)施，充分結(jié)合現(xiàn)有地形，地貌及植被包括水體，溪流，山林地和古樹(shù)名木，利用環(huán)境景 觀優(yōu)美地帶進(jìn)行綠化，給予自然生物若干自然生存環(huán)境，綠地布局與其他景觀資源復(fù)合，植物配置恰當(dāng)考慮其生命周期和群落演潛進(jìn)程。 交通系統(tǒng) 觀斗山風(fēng)景區(qū)中心園區(qū)的用地范圍內(nèi)基本地貌為坡地。 4． 6 旅游服務(wù)設(shè)施 本項(xiàng)目擬建游人接待中心 1 座（設(shè) 500 個(gè)床位），商業(yè)步行街一條，游客接待除主要依托游人接待中心外，還輔之以各景點(diǎn)度假村 部分接待設(shè)施。 5． 2 建設(shè)內(nèi)容 一期工程 景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 （ 1）旅 游道路：建設(shè)景前區(qū)道路 1300 米，道路寬度 40 米；景區(qū)西部、北部、中部片區(qū)車行道 6000 米，道路寬度 4－ 12 米；建設(shè)西部、北部、中部片區(qū)景區(qū)步行道 120xx 米，道路寬度 2－ 3 米；建設(shè)南部片景區(qū)步游道 9000 米，道路寬度 1。 （ 7）、供氣設(shè)施：在中部片區(qū)建設(shè)天然氣調(diào)壓站 1 座（建筑面積 200 平方米），供氣能力 3000 立方米 /日 。 （ 2）、旅游管理設(shè)施：在各片區(qū)建設(shè)后勤、管理用房 1800 平方米；在西部、北部、中部片區(qū)建設(shè)景區(qū)智能化系統(tǒng) 4 套，包括辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、景區(qū)自動(dòng)管理系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)現(xiàn)代化管理。線路設(shè)計(jì)原則： 1）按照自然地形，在線路設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少土方量。如不能滿足地基要求時(shí)采用丁碼 米厚人頭石。 3）游覽步行道應(yīng)視所處自然環(huán)境，有其獨(dú)特風(fēng)格，并與環(huán)境相協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)原則和主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與景區(qū)步行道相同。為解決管網(wǎng)末端消防水量供給不足問(wèn)題，擬向設(shè)小型消防水池處鋪設(shè)專用消防供水支管。為暗管時(shí)，敷設(shè)在河道或車行道側(cè)；為明溝時(shí)，即采用漿砌條石砌于道路邊溝。敷設(shè)排水管線8000 米。建設(shè)各片區(qū)室外照明系統(tǒng)，包括道路、景觀照明等。 各用熱點(diǎn)用汽壓力 。 由于用汽點(diǎn)多為殼式熱交換設(shè) 備，凝結(jié)水質(zhì)好，為節(jié)約能源，凝結(jié)水回收率考慮為 60%。浴場(chǎng)采取過(guò)濾法處理浴后廢水，其作法是將各式浴池的浴后廢水有組織地排入人造溪溝，溪溝底鋪一層砂兩層石子，過(guò)濾層及 底層用 石灰石碎石鋪 15cm 厚，中間層為 10cm 精砂層，面層上再鋪 15cm 厚 18cm 石灰石碎石。在景觀綠化帶設(shè)置交叉探照燈和彩燈，營(yíng)造景區(qū)燈光交叉的動(dòng)態(tài)效果和浪漫氣氛。養(yǎng)生之泉（公共區(qū)）：體現(xiàn)溫泉醫(yī)療、養(yǎng)生的價(jià)值，解決現(xiàn) 代 人的亞健康問(wèn)題。牛奶?。号Ｄ毯S富的維生素及礦物質(zhì)，牛奶浴除了有美白肌膚的效果外，還可以治失眠。廣場(chǎng)上設(shè)置體現(xiàn)溫泉特色和長(zhǎng)江第一城歷史文化特色的小品，可以是溫泉特色和長(zhǎng)江第一城歷史文化特色的詩(shī)詞書(shū)畫(huà) 燈箱、文化名人介紹等。 根據(jù)目前交換式互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，從桌面存取、網(wǎng)絡(luò)工作組（局域子網(wǎng)）、廣域連接到遠(yuǎn)地存取，全面支持學(xué)校的信息交換、使用及管理。各部門(mén)或各建筑物自行管理其內(nèi)部的局域網(wǎng)。 系統(tǒng)組成：根據(jù)功能要求，本網(wǎng)絡(luò)采用 750MHz 鄰頻傳輸系統(tǒng)。它由火災(zāi)探測(cè)報(bào)警設(shè)備、消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備和消防通信、廣播設(shè)備等組成。 景區(qū)內(nèi)安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)（ SAS）的組成： 設(shè)置：門(mén)禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等。 游人接待中心 建筑地點(diǎn) 在中部片區(qū)建設(shè)游人接待中心。通過(guò)人機(jī)交互方式的觸摸屏查詢電腦，游客可直觀、快捷、方便地查詢景點(diǎn)介紹、服務(wù)介紹、設(shè)施介紹、收費(fèi)介紹、注意事項(xiàng)以及天氣、交通、住宿現(xiàn)狀等情況，可使游客輕松自如獲取所需了解的信息，有條不紊地安排游程。 公寓小區(qū) 在西部片區(qū)建設(shè)公寓小區(qū)，總建筑面積 62800 平方米。 7． 2 主要職責(zé) 宜賓寓苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為觀斗山風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)商，其主要職責(zé)如下： （ 1）保護(hù)觀斗山風(fēng)景區(qū)自然資源 和生態(tài)環(huán)境，維護(hù)風(fēng)景區(qū)的自然風(fēng)貌，開(kāi)發(fā)利用溫泉與自然景觀資源； （ 2）協(xié)調(diào)編制觀斗山風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃并組織開(kāi)發(fā)實(shí)施。其中：一期工程建設(shè)期 2 年，從 20xx 年至 20xx 年， 20xx 年度四川省旅發(fā)大會(huì)前投入營(yíng)運(yùn)；二期工程建設(shè)期 2 年，從 20xx 年至 20xx 年， 20xx 年底全面竣工。流動(dòng)資金由建設(shè)單位另行解決，不計(jì)入總投資。 8． 2 分年建設(shè)內(nèi)容實(shí)施進(jìn)度安排 20xx 年： 20xx 年首先完成部分土地征用、土石方工程、旅游道路工程建設(shè)，形成大規(guī)模建設(shè)基礎(chǔ)條件。確保開(kāi)發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行。 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理 7． 1 建設(shè)業(yè)主及管理機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主為宜賓寓苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 服務(wù)廳設(shè)施及功能 服務(wù)廳用于景區(qū)售票和旅游服務(wù)預(yù)訂、洽談。 游人接待中心建筑造型采用川南民居建筑風(fēng)格特點(diǎn)，并加以提煉創(chuàng)造，以形成景區(qū)的標(biāo)志性建筑。其傳輸線路主要用于辦公自 動(dòng)化系統(tǒng)（ OAS）、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （ CNS）、景區(qū)自動(dòng)化管理系統(tǒng)等各智能化子系統(tǒng)內(nèi)部以及相互之間的信號(hào)。不采用傳統(tǒng)的開(kāi)關(guān)量探測(cè)器。 在系統(tǒng)方案的設(shè)計(jì)中，其系統(tǒng)構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)應(yīng)適用與不同廠家產(chǎn)品的需要，為選擇最終產(chǎn)品帶來(lái)極大的方便。 1）通信系統(tǒng) 園區(qū)固定電話通話系統(tǒng)以程控電話交換平臺(tái)為依托，組建園區(qū)電話網(wǎng)。 協(xié)議體系標(biāo)準(zhǔn)：以 TCP/IP、 NetBEUI 協(xié)議集為網(wǎng)絡(luò)的協(xié)議體系，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 （ 2）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（ OAS） 1）網(wǎng)絡(luò)功能 滿足管理日常辦公業(yè)務(wù)的需要，辦公決策及實(shí)施管理的需要；滿足園內(nèi)寬帶網(wǎng) 絡(luò)數(shù)據(jù)傳輸?shù)男枰?。提供美容美體、美容按摩、美容化妝、醫(yī)學(xué)美容等服務(wù)。本項(xiàng)目將樹(shù)林和 溫泉結(jié)合形成所特有的溫泉森林浴。 二期工程 溫泉及景觀建設(shè) 特色浴場(chǎng) 在中部片區(qū)建設(shè)特色浴場(chǎng)，包括室內(nèi)浴池 1000 平方米（建筑面積 6000 平方米），設(shè)計(jì)日接待能力 1000 人；室外浴場(chǎng)浴池 9000平方米，設(shè)計(jì)日接待能力 3000 人。 園林綠化 在西部、北 部、中部片區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行園林綠化，建設(shè)園林景點(diǎn)；在南部片區(qū)及觀斗山的主要景區(qū)，改善森林旅游區(qū)植被。用熱設(shè)備及熱力管道采用絕熱性能好、比重輕、施工方便的保溫材料保溫，以減少散熱損失。 燃燒方式及燃料消耗：燃?xì)獾蛪哄仩t采用全自動(dòng)比調(diào)節(jié)。 . 建設(shè)方案 敷設(shè)自城市天然氣接口輸氣管道，管徑為 895 毫米，干管輸氣壓力均為 兆帕。 采用 10 千伏變聯(lián)聚乙烯絕緣三蕊 YJV 型電力電纜，穿 φ80塑料管埋地敷設(shè)，埋深 1