【正文】 新聞報道 為導入點，以形象廣告宣揚推廣主題，輔以軟性宣傳挖掘主題內涵，塑造樓盤形象。由開發(fā)商出具收據(jù)，客戶購房時自動轉為購房款；若參加排號的客戶未能購買上江城物業(yè)，可在規(guī)定時間內憑收據(jù)及身份證退回排號誠意金。 推廣主題： 親親 情情 人人 文文 關關 懷懷 ， 格格 調調 生生 活活 典典 范范 推廣組合： 報媒宣傳 +電視廣告 +戶外廣告、車身廣告 +DM+SP 活動 + 優(yōu)惠政策宣傳 推廣執(zhí)行內容： A、報刊宣傳 宣傳策略 ： 報刊廣告以硬版廣告為主，軟性宣傳為輔，傳達項目品質特點。 內容： 盛世 推廣主題： 魅力江岸 ?親情人文國際社區(qū) 推廣組合： 報媒宣傳 +電視廣告 +戶外廣告、車身廣告 +DM+SP 活動 推廣執(zhí)行內容： A、報媒宣傳 宣傳策略 ： 升華項目核心賣點，再啟項目暢銷局面。 6）、尾盤期 時間周期 ： 07 年 12 月上旬 —— 08 年 5 月下旬 階段思路：項目進入清盤階段，此時幾乎無廣告投入，只需針對剩余單位制定一些相應的特殊優(yōu)惠政策，盡可能地消化剩余單位。 銷售過程中加強銷控力度，控制銷售節(jié)奏。 3）、 全面領先競爭策略： 即以我為主，突破市場價格，開發(fā)引領市場潮流、性價比高的產(chǎn)品，從而取得全面領先的市場價格領導地位。 (4)置業(yè)顧問負責銷售接待工作，其工作對銷售主管負責。 ◆客戶填寫認購協(xié)議書，同時由置 業(yè)顧問陪同客戶到開發(fā)商財務處交納 10000元定金，并換取正式收款憑據(jù)。 簽《買賣合同》同時，須交齊《按揭合同》所須全部文件及資料。 7）、大 定 換 房 流 程 負責人 /操作人 /協(xié)作人 流程圖 相關文件或表單 1. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 2. 銷售經(jīng)理 3. 客戶簽字確認 4. 銷售經(jīng)理 5. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 6. 置業(yè)顧問 7. 開發(fā)商財務 8. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 9. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 客戶換房意向經(jīng)理確認經(jīng)理確認客戶填寫申請、選擇新房源打印新認購書，信息輸入電腦開具新解款單送客辦理換房手續(xù)回復確認，調整價格，打開舊房源 《換房申請書》 新《認購書》 新《繳款通知單》 附帶原《認購書》《定金收據(jù)》，并在新《認購書》上加蓋收訖章，開具新收據(jù)。全過程由置業(yè)顧問全程陪同。 廣告投放既需要結合市場競爭態(tài)勢考慮，也需要根據(jù)各廣告媒體在市場中的影響力作出動態(tài)評估，因此， 機動分配費用保留了一個較大的比例，以確保推廣費用的使用更為科學合理。因此，媒介投放量不可平均分配，根據(jù)產(chǎn)品銷售狀況及市場變化及時調整投放策略。 作廢《認購書》必須交回公司，不得遺失。全過程由置業(yè)顧問全程陪同?！墩J購書》一式兩份，一份銷售主管留存，一份客戶留存 ，兩份必須相同，同時蓋章確認。 ? 憑財務的收據(jù)及個人資料換取排序卡，該排序卡將作為選房的順序號 2）、選房流程 （ 1）、通知選房 ◆準備：提前 3天完成對客戶的整理 (07年 2月 7日前 )，對會員需求進行分析，了解客戶的購買意向，以便對我們的推盤步驟進行合理的調整。項目部人員組成：共有人員 7名。 付款方式及優(yōu)惠政策建議 一次性付款： 折 分期付款： 折 按揭付款： 折 其中分期付款時間和比例為： 時間 比例 簽定認購書 30% 簽定認購書 3 個月內 30% 工程主體封頂 /或簽訂認購 6 個月后交房之前 30% 交房時 10% 價格策略： 目前常用價格策略 ： 1）、 價格競爭策略： 以低于競爭者的價格贏得市場。 這主要是為了吸引團體客戶而展開的上門拜訪和宣傳活動，活動將直接面對我們的潛在企事業(yè)單位的客戶，對項目做全面詳細的介紹，并對于團購客戶給予特殊優(yōu)惠。上江城熱銷再次吸引全城目光 主題二：盛世 推廣主題： 魅力江岸 ?親情人文國際社區(qū) 推廣組合： 報媒宣傳 +戶外廣告、車身廣告 +DM 推廣執(zhí)行內容： A、報媒宣傳： 硬版廣告 （通過小幅硬版廣告宣傳，保持銷售余熱，平穩(wěn)銷售） 主題一： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 主題二： 盛世 C、戶外廣告、車身廣告（持續(xù)） 根據(jù)實際銷售情況，決定是否更換廣告內容。購房者可能對項目建立了一定的認知，但是對項目諸多核心賣點優(yōu)勢還不夠清楚或認識不夠深入。 推廣主題： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 輔助主題： 親親 情情 人人 文文 關關 懷懷 ， 格格 調調 生生 活活 典典 范范 江江 無無 界界 ， 境境 無無 雙雙 賣點： 橋接新老城區(qū)，涪江財富領地 （地段） 大視野、大未來 （江景） 一個親情社區(qū)夢想的實踐 （親情） 觀音故里 —— 遂州首席親情文化社區(qū) （人文環(huán)境） 濱江動感景觀府邸 （建筑設計） 酒店式貼心服務 （物業(yè)管理） 印刷數(shù)量： 10000 份 發(fā)放形式： 采用銷售中心發(fā)送與有計劃地流動派發(fā)同步結合的方式，爭取貸款合作金融機構支持，在其營業(yè)場所投放自取 DM 單。 渠道，再次形成強銷氣氛。 ⑴ 分析提煉項目的核心價值，確定差異化訴求方向； ⑵ 結合本地房地產(chǎn)市 場競爭態(tài)勢，確定本項目最佳入市時機，制定推廣節(jié)奏控制； ⑶ 根據(jù)項目目標客戶群的特征，制定相應行之有效的推廣銷售策略，有效整合傳播媒體，進行卓有成效的針對性傳播，實現(xiàn)項目與目標客戶群的對接。 二、項目定位 項目硬性定位： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 項目市場形象定位： 北濱景觀府邸 親情典范社區(qū) 項目推廣主題： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 核心廣告語： 親親 情情 人人 文文 關關 懷懷 ， 格格 調調 生生 活活 典典 范范 江江 無無 界界 ， 境境 無無 雙雙 上上 風風 ， 上上 水水 ， 上上 江江 城城 項目形象核心表現(xiàn)與賣點外延： 橋接新老城區(qū)，涪江財富領地 （地段） 向北向東，首當其中 （地段） 大視野、大未來 （江景） 讓心回家 （親情） 一個親情社區(qū)夢想的實踐 （親情） 對家人，對鄰里，愛多一點 （親情） 觀音故里 —— 遂州首席親情文化社區(qū) （人文環(huán)境） 城市親情品質社區(qū) （人文環(huán)境） 魅力涪江，動感先鋒 （時尚） 任隨心情自由流放的后花園 （園林景觀） 濱江動感景觀府邸 （建筑設計） 酒店式貼心服務 （物業(yè)管理） 目標客戶群定位 ⑴ 客戶階層定位 項目本身具有的優(yōu)越江景資源和人文景觀資源，以“魅力江岸?親情人文國際社區(qū)”為項目進行整體定位，并以“親情”主題引導社區(qū)文化，延伸出以酒店式物業(yè)管理服務等為表現(xiàn)形式的“格調生活典范”，這些特征決定了本項目的主要目標客戶群為遂寧中高端消費人群。 在推廣中強調建筑與園林先進的設計理念，表現(xiàn)獨有的建筑設計優(yōu)勢，挖掘建筑設計內涵，使其成為強烈的視覺識別符號。使得城市的景觀資源和環(huán)境質量得到明顯的提高，這直接將影響本項目的自然景觀資源的改善，使之得到有利的加強。 城市基礎設施建設及舊城改造 本項目所在濱江路由于是遂寧市窗口形象工程，因此在未來的幾年，該地段的公共設施以及住宅部分的建設將得到加強。開發(fā)體量大，將具有較強的規(guī)模效應，宜于塑造品質社區(qū)形象，吸引廣大市民的注意。 機會（ O） 威脅（ T） 城市化進程的加快； 城市北擴東進賦予本區(qū)域的積極意義； 觀音民俗文化公園的建設為本區(qū)域增添亮點； 過軍渡水利工程及濱江路景觀工程建設。 項目最大的競爭樓盤凱麗濱江同期推廣； 本市其他項目的競爭； 國家 對房地產(chǎn)可能的宏觀調控。 開發(fā)商 實力為項目的成功發(fā)展奠定了良好的基礎 本項目開發(fā)商是遂寧市地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，在該地區(qū)有很高的知名度和品牌效應。再則日益成熟的商業(yè)氛圍，本項目的地段價值必將隨著濱江路的發(fā)展日益看好。 （四）、項目威脅分