【正文】 順序：優(yōu)質(zhì)單位搭配較差單位組合推售。 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 m 房地產(chǎn)智庫營銷策略 媒體策略：網(wǎng)絡(luò) 3月起 騰訊房產(chǎn)、江陰搜房、江陰暨陽網(wǎng)、無錫 36江陰房產(chǎn)網(wǎng) 季度或半年合作，社區(qū)論壇炒作、銷售、活動信息告知。 m 房地產(chǎn)智庫營銷周期劃分 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 第二階段： 2023年 5月 2023年 7月 第一開盤至強銷期 第三階段： 2023年 8月 2023年 9月 持續(xù)銷售期 第四階段： 2023年 10月 2023年 12月 第二次開盤至強銷期 m 房地產(chǎn)智庫營銷策略 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 媒體策略 情景策略 推售策略 公關(guān)活動策略 價格策略 m 房地產(chǎn)智庫營銷策略 情景展示策略： 3月 23日以前，水景完成美化，完成放水，達到欣賞的條件；完善：售樓處指引、樣板間展示物料、看房通道、代步電瓶車。瞬間發(fā)力，大力推廣，短期爆發(fā)，力爭一舉成功！ m 房地產(chǎn)智庫項目入市時機 時間 2023年 1月 4月 5月 11日 開盤 7月 10月 展示面調(diào)整到位 公開發(fā)售 ? 展示面調(diào)整到位是項目開盤的前提條件，目前看房通道不具備接待條件，客戶看房無法獲得體驗感； ? 短期內(nèi)積累大量客戶的目標，對亍營銷手段提出了很高的要求，要確保2023年底前完成銷售目標，短期集中投放廣告，搭配圈層活勱營銷是最直接、最有效的方法。 建立項目獨有價值 m 房地產(chǎn)智庫48 營銷戰(zhàn)略 策略核心 從鋪墊 —— 價值訴求 —— 品味訴求 —— 生活訴求 產(chǎn)品資源整合策略 +形象擴張整合營銷 作為補缺者 挖掘剛需客戶 挖掘產(chǎn)品資源 挖掘配套價值 小戶型 理想家 產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢 強調(diào)新的評估標準 強調(diào)特色與價值 敔山灣 生活藍本 作為挑戰(zhàn)者 m 房地產(chǎn)智庫49 產(chǎn)品定位關(guān)鍵詞 ? 企業(yè)園區(qū) ? 大社區(qū) ? 舒適居住環(huán)境 ? 敔山灣板塊新中心 m 房地產(chǎn)智庫50 屬性定位（以上僅作為參考） 備選：觀山望水。 向往舒適生活，在價格驅(qū)動下向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，以時間換空間。 戶型設(shè)計： 整體戶型方正實用，具有一定附加值，彰顯舒適宜居生活住宅小區(qū)理念。 m 房地產(chǎn)智庫敔山灣嶺秀的產(chǎn)品集中在 180360平米以上的大戶型，項目作用敔山灣一線湖景，周邊醫(yī)院、學校、會展中心，配套日趨完善。 m 房地產(chǎn)智庫 蟠龍灣價格分析 樓層 01 02 13 7720 7720 12 7750 7750 11 7720 7720 10 7690 7690 9 7660 7660 8 7630 7630 7 7600 7600 6 7570 7570 5 7540 7540 4 7510 7510 3 7480 7480 2 7450 7450 1 7420 7420 蟠龍灣的定價體系：高層單元的垂直層差為 30元 /m2；攀升疊加，其中頂層比 12層便宜30元 /m2。 1363010 1146800 1026540 965402 728248 020230040000060000080000010000001202300140000016000007653 8656 5637 5426 5239 0202340006000800010000敔山灣片區(qū) 城中片區(qū) 城西片區(qū) 城北片區(qū) 城南片區(qū) m 房地產(chǎn)智庫11 當前江陰東區(qū)在售項目均價主要分布在6000—7000元 /㎡ 。 全年指標 2023 2023 同比漲跌 漲幅（ %） 套數(shù) 12725 10210 2515 % 面積（ m2） % 金額（萬元） % 均 價 普通住宅 6185 6843 658 % 底層住宅 12765 9637 3128 % 商鋪 9574 7061 2513 % 辦公 8530 7658 872 % 成交套數(shù) 12725套，較去年同期增加 2515套，同比漲幅%； 成交面積 ㎡，較去年同期增加 ㎡，同比漲幅 %； 成交均價 7509元 /㎡ ，較去年同期增加 666元 /㎡ ，同比漲幅 % (分形態(tài)見上表 )； 成交總額 ，較去年同期增加 ，同比漲幅 %。 市場趨勢 成交面積、成交價格 從以上圖表我們可以看出： ?2023年市場中大戶型需求客戶在波動中逐漸減少； ?區(qū)域客戶對成交單價接受度下半年已基本達到 60007000元 /平米； ?市場暢銷戶型主要為中三房產(chǎn)品； 樓盤布局全線開花，產(chǎn)品豐富，選擇 多樣各具特色 市區(qū)配套盤 ? 23個 ?項目有：弘建一品、君鄰世家、藍天華庭、虹橋大廈、中央金座、外灘名門、匯金公館、水墨江南等 推盤市場 產(chǎn)品形態(tài)豐富：高層、多層及別墅； 戶型多樣：主流 80140平米，二房 四房。 在售項目 東區(qū)樓盤地圖 長 山 大 道 領(lǐng)秀 瑞府 東方王府 愛家名邸、尊邸 香頌里 山灣水榭 玫瑰莊園 藏品敔山灣 東方大院 敔山灣花園 m 房地產(chǎn)智庫12 競爭環(huán)境 項目輻射區(qū)域內(nèi)在售樓盤信息 樓盤名稱 住宅面積 總戶數(shù) (套） 主力戶型 開盤時間 現(xiàn)銷售率 銷售均價 核心賣點 敔山灣嶺秀 183m2590m2 295戶 183m2 4室 386m2 6室 2023年 8月 25日 52% 別墅 25000 高層 7600 一線湖景、奢華大宅 金科東方王府（四期） 90m2550m2 570戶 90m2 2房 150m2 3房 2023年 7月 30日 % 高層 大品牌開發(fā)，周邊配套齊全 蟠龍灣（一期） 100m2400m2 405戶 135m23房 168m23房 204m24房 2023年 6月 22日 % 低層 12023 多層 7700 高層 6100 坐擁山觀成熟配套， 50萬方大盤 蟠龍灣（二期） 66m2336m2 609戶 90m2 2房 150m2 3房 280m2 4房 336m2 6房 2023年 12月 18日 % 低層 15000 多層 8100 高層 6400 坐擁山觀成熟配套， 50萬方大盤 蟠龍灣（三期） 90m2402m2 495 109m2 2房 150m2 3房 280m2 4房 336m2 6房 2023年 1月 11日 % 低層 16000 多層 9000 高層 6700 坐擁山觀成熟配套， 50萬方大盤 片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品多樣化，面積跨度大。 根據(jù)市場調(diào)研及競品項目價格提來分析：江陰樓盤定價垂直層差大約 3050元/m2 19棟 m 房地產(chǎn)智庫開盤日期： 2023年 1月 11日 三期 7高層，累計銷售 216套 銷售政策： 開盤表價均價 6700元， 一次性 97折，按揭 98折 車位銷售政策： 目前車位售價 7萬元 /個 蟠龍灣推售分析 5 6 7 m 房地產(chǎn)智庫 金 科 王 府 項目名稱 金科東方王府 開發(fā)商 金科置業(yè) 開發(fā)體量 約 28萬㎡ 建筑層數(shù) 低層住宅、 30層高層 裝修標準 無 銷售表價 7200元 /㎡ 銷售現(xiàn)狀 金科王府目前主力在售 5棟高層，均價 7200元 /㎡ 。 名稱 （㎡） 套數(shù) (套 ) 配比 (%) 四房（ 183） 206 六房（ 389） 48 別墅（ 470590) 41 合計 295 100% 四房兩廳 183平米 六房兩廳 389平米 m 房地產(chǎn)智庫嶺秀客群分析 市區(qū)以及周邊地區(qū)高端客群，在敔山灣板塊乃至整個江陰市場都有比較高的知名度和美譽度，產(chǎn)品定位純高端，客戶群與本案無沖突。南向小戶型設(shè)計有亮點。 具有區(qū)域情結(jié)，在區(qū)域周邊工作，力求便捷舒適的生活。家業(yè)傳世 千秋家業(yè) 一宅傳世 m 房地產(chǎn)智庫天安數(shù)碼城 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 天安城市花園 業(yè) 家 家業(yè) 無獨有偶，一脈相承 ；因此在推廣過程中，家業(yè)傳承 將會是未來的推廣主線。