【正文】 分 :00February 6, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 21:00:0221:00:0221:00Monday, February 6, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 6日星期一 下午 9時 0分 2秒 21:00: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 9時 0分 :00February 6, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 招商客戶策略 —— 四地并行，主動出擊 深圳 四地并行 合肥 南京 蕪湖 主動出擊 招商團隊 地毯式搜索 安慶中高檔商業(yè) 安慶中低檔商業(yè) 招商團隊 主動拜訪 招商團隊資源整合 招商執(zhí)行 具體工作 到位時間 責任方 大型超市商家名錄 7月 20日 金大地、仲華行 招商團隊進場 7月 30日 仲華行 勾選適宜性商家 8月 5日 金大地、仲華行 修正招商手冊 8月 5日 金大地、仲華行 登門拜訪洽談 8月 10日 仲華行 招商委托合同草擬 8月 15日 金大地 招商委托公司確定 35家 8月 30日 仲華行 招商公司實施招商 9月 5日 金大地、仲華行 THE END， THANKS ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 安慶中小企業(yè)中高層白領(lǐng) —— 年齡在 3045歲之間，收入較高，對該片區(qū)前景看好，有投資意識。 商家選擇 —— 餐飲主力店 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 粵系高檔餐飲： 丹桂軒 逸和軒海鮮酒家 10號公館 其它菜系餐飲： 譚魚頭 巴蜀風 花園粥城 商家選擇 —— 餐飲類 商家選擇 —— 餐飲類 西餐： 塔可鐘墨西哥風情餐廳 必勝客批薩 肯德基 咖啡： 星巴克 上島咖啡 名典咖啡 意利咖啡 其它： 哈根達斯 本色 FACE 三度酒吧 錢柜 夜秀谷酒吧 酒吧街 ?? 酒吧、 KTV： 商家選擇 —— 休閑文化類 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 招商策略針 —— 對不同類型的商家，采取不同策略 目標商家 商家特征 對項目的作用 應(yīng)對策略 主力店 ?一般都有特定的選址計劃、標準和流程，決策周期較長； ?談判能力強； 決定整個項目的生死和發(fā)展前景 ?熟悉其選址特征，盡可能的迎合； ?同時與幾個主力店進行談判； ?給予一定的優(yōu)惠條件； 次主力店 ?國際或國內(nèi)知名品牌商家； ?一般對地址有一定要求，對產(chǎn)品的適應(yīng)性較強； ?不同商家談判能力不同； ?可一定程度帶動其店鋪周邊的商業(yè)氛圍； ?如果規(guī)劃得當，多家旗艦店的組合也能在一定程度上起到主力店的作用； ?利用主力店對其形成吸引； 普通店 ?一般對主力店和旗艦店有一定依賴，需要分享其客流； ?產(chǎn)品適應(yīng)性強； ?談判能力較弱 ?對主力店和旗艦店的補充 ?利用主力店及旗艦店對其形成吸引； ?進行嚴格篩選； 招商策略 —— 主力店招商策略 商家選址的基本出發(fā)點 決策因素 招商策略 招商方的職責分工 高利潤 店鋪盈利能力 項目區(qū)域及店鋪位置 挖掘項目商業(yè)價值 招商部門 客流量及客戶消費水平 交通條件 建筑條件 布局及使用功能 產(chǎn)品定制或功能彈性化 開發(fā)商 配套條件 軟性指標 租金 合理制定租金 提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質(zhì)服務(wù) 開發(fā)商 管理與服務(wù) 低風險 競爭對手 項目定位 ?定位準確 ?科學規(guī)劃業(yè)態(tài) 招商部門 項目或發(fā)展前景 輔助業(yè)態(tài)或商家 ?規(guī)劃前景 ?盡快確定主力店及知名品牌店 招商部門 /開發(fā)商 能力可及 資金流 ?開店計劃 ?內(nèi)部決策流程 ?調(diào)查、訪談 招商部門 人力資源 地方政策 客戶定位 —— 定位條件 消費群體 —— 立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；涵蓋各年齡層次和中高檔圈層消費。 三層均價初步確定為 12875元 /平米 說明：三層天臺部分將于制定價格表時擬定溢價。 事件營銷 6： 鋪王拍賣 鋪王拍賣 目的：提升項目形象，形成價值標竿 鋪位：選擇 2個外街鋪和 1個 2層大鋪 事件營銷 7： 開盤慶典（內(nèi)街解籌） （內(nèi)街開盤） 關(guān)鍵條件： ?預售許可證 /按揭銀行 ?價目表 ?整個選房流程安排 ?認購書、合同等相關(guān)銷售資料到位 ?人員到位 ?選房須知 /選房通知函（提前投遞） ?媒體全面覆蓋（提前一星期） ?現(xiàn)場氛圍營造 ?銷控板 ?茶點、樂隊等準備充足 ?幸運大抽獎，凡持 VIP卡者即可參加 展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)項目的銷售 活動目的 : 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請 /金大地公司領(lǐng)導邀請 /華貿(mào)公司領(lǐng)導邀請 /成交客戶等 事件營銷 8： 開街慶典 項目商業(yè)街開街慶典 事件營銷 9： 主力店開店慶典 五 . 銷售價格策略 定價方法 市場比較法 +租金還原 +認知價值定價法 外街均價 內(nèi)街、住宅底商均價 二層商鋪均價 市場經(jīng)驗 +產(chǎn)品價值點 市場經(jīng)驗 +產(chǎn)品價值點 三層大鋪均價 確定市場比較的參考標準 本項目商業(yè)屬性 ①區(qū)域 —— 位于成熟片區(qū)， 較繁華商業(yè)地段 ②商業(yè)形態(tài) —— 大 型規(guī)模的商業(yè)街 ③ 商業(yè)類型 —— 街鋪 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 商業(yè)市場分析 樓盤 /路段 建面（㎡） 一層售價（元） 二層售價（元） 比較屬性 裕景國際 ㎡ 31000 12023 主要商業(yè)街道底商，可比性強 綠地新都會 64萬 ㎡ 24000 13000 次主要商業(yè)街道底商， 具備可比性 集賢南路商圈 11萬 ㎡ 27000 _______ 主要商業(yè)街道底商， 可比性強 人民路商圈 12萬 ㎡ 70000 _______ 主要商業(yè)街道底商， 可比性強 市場比較法 — 價格比準 影響因素 權(quán)重 御景國際 綠地新都會 集賢南路商圈 人民路商圈 本項目 項目立地條件 地理位置 15% 110 80 120 130 100 交通體系狀況 9% 110 100 120 120 100 道路狀況、通行量 8% 110 90 120 130 100 區(qū)域環(huán)境與配套 7% 120 70 110 120 100 人口情況 9% 90 50 110 120 100 片區(qū)整體售價價位 8% 90 80 90 120 100 項目產(chǎn)品因素 項目形象與檔次 6% 90 120 70 80 100 項目規(guī)模 8% 60 130 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu)與外觀 7% 90 120 70 70 100 業(yè)態(tài)組合 8% 70 120 80 90 100 大型主力店影響與聯(lián)動 8% 80 120 80 90 100 商業(yè)硬件配套 7% 80 120 70 70 100 加權(quán)得分 100% 93 98 100 選擇參考項目 說明：選取安慶典型商業(yè)街，并根據(jù)立地條件和產(chǎn)品因素進行對比打分。 我們建議本項 目采用先辦卡后升級認購的方式。 推售策略 策略２、分期銷售策略 做為安慶地標購物中心、本項目進入市場需要形成搶購氛圍，有利于后期難點鋪位的消 化，建議一期推出鋪位選擇較易銷售鋪位。