【正文】 形象強銷期 第一強銷期 持續(xù)銷售期 12月 第二強銷期 3月 23日 樣板間開放 m 房地產(chǎn)智庫（ 1）發(fā)展商開發(fā)進(jìn)度； （ 2）項目現(xiàn)階段的工程進(jìn)度； （ 3）產(chǎn)品的景觀資源； （ 4）傳統(tǒng)的銷售節(jié)點、銷售速度的判斷； 項目推售原則 小批量、多次入市，在降低入市風(fēng)險的同時引起市場持續(xù)關(guān)注，創(chuàng)造稀缺價值 m 房地產(chǎn)智庫營銷節(jié)點 工程要求 重要報告匯 報 重要物料 時 間 春節(jié) 周邊道路包裝 園林對外展示開辟體驗區(qū) 暖場活動 4季度 ① DM ② 開發(fā)區(qū)生活手冊 活動相關(guān)物料 價格報告 重大活動 春節(jié)前樓體條幅 價格測試 展示面完善 都市綜合體生活展 3季度 文化展博覽會 2季度 推廣配合 配合重大活動及客戶會活動線上線下媒體配合 2023年項目營銷節(jié)點計劃 5月 11日 開盤 項目推售原則 m 房地產(chǎn)智庫項目推售原則 03\02\01 08\07\06\05\04\03\02\01 08\07\06\05\04\03\02\01 02\01 推盤時間 棟號 5月份開盤 2/30 0 03 6月份強銷 2/30 0 03 7月份強銷 2/30 0 03 8月份加推 10 0 0 06 9月份平銷 10 0 0 06 10月份開盤 401/30 0 08 11月份強銷 401/30 0 08 12月份開盤 10 0 0 08 首開以 2號樓低價入市，以 3號樓作為價格標(biāo)桿，完成價格測試，銷控并逼定 2號樓成交。 核心部位： 售樓員隊伍； 售樓處內(nèi)外展示； 物料展示 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 m 房地產(chǎn)智庫置業(yè)團(tuán)隊 銷售團(tuán)隊展示，從細(xì)微處體現(xiàn)項目氣質(zhì)，打造整體品質(zhì)感。 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 m 房地產(chǎn)智庫營銷策略 媒體策略：短信 3月 1日起 根據(jù)各個推售節(jié)點每次不低于 10萬條， 形象塑造、銷售活動信息告知 。每次推售保證產(chǎn)品線完善。 16:45:2716:45:2716:452/9/2023 4:45:27 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 4時 45分 27秒 下午 4時 45分 16:45: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 下午 4時 45分 :45February 9, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :45:2716:45:27February 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 4時 45分 :45February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 4時 45分 27秒 下午 4時 45分 16:45: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 16:45:2716:45:2716:452/9/2023 4:45:27 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 16:45:2716:45:2716:45Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 樓體落外架 區(qū)間園林開放 m 房地產(chǎn)智庫營銷策略 第二階段： 2023年 5月 2023年 7月 第一強銷期 公關(guān)活動策略 傳統(tǒng)文化體驗 時間： 6月 8日 事件：風(fēng)水論道，高手演繹。 營銷策略 情景策略 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 m 房地產(chǎn)智庫營銷策略 3月 23日 “ VIP鉆石卡”公開發(fā)放 VIP卡優(yōu)惠條件：享受優(yōu)先選房； 優(yōu)惠幅度及優(yōu)惠政策在認(rèn)購當(dāng)天公布； 前 10個號內(nèi)部保留； 推售策略 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 營銷策略 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 推售策略 考慮因素 ?考慮 3棟產(chǎn)品完全重疊，一起推售會形成內(nèi)部競爭； ?3棟、 4棟產(chǎn)品整體質(zhì)素最優(yōu)，有利于樹立項目價格標(biāo)桿。 第一階段： 2023年 2月 2023年 4月 形象強銷期 m 房地產(chǎn)智庫營銷策略 媒體策略：報版 報媒： 3月上旬跨版軟文 主題： 千秋家業(yè) 一宅傳世 以軟文的形式詮釋天安城市花園精雕細(xì)琢的故事加以演繹，為項目正名。 2次開盤以 4號樓入市確立樓盤高端形象，逼定 3號樓優(yōu)質(zhì)單位銷售。 52 面臨問題 分析問題 判斷市場、自我剖析和尋找機(jī)會 解決問題 營銷突破，實現(xiàn)項目價值 思維導(dǎo)圖 Contents 市場分析 競爭分析 2 1 提出目標(biāo) 實現(xiàn)目標(biāo) 產(chǎn)品分析 價值挖掘 價值分析 客戶群體 營銷破局 資源整合 體驗營銷 推廣策略 資源整合 推廣渠道 推廣費用 營銷總攻略 強化“ 敔山灣板塊、水景資源、家業(yè)傳世 ”等理念，烘托“中心”唯我 形象主題，以“戶外、報版”等媒體組合為釋放載體，突出傳世居家新標(biāo)準(zhǔn)，以“實景展示”為情景展示手段，先形象，后產(chǎn)品，先理念，后賣點。 m 房地產(chǎn)智庫46 緊抓區(qū)域客戶 —— 整體客群定位仍以山觀本地區(qū)客戶以及本地區(qū)居住升級客群及內(nèi)部關(guān)系客群為主力客群。 附加值： ? 絕大多數(shù)戶型具備贈送飄窗面積； ? 一層戶型贈送內(nèi)庭院、送地下室； 產(chǎn)品亮點 產(chǎn)品總結(jié) m 房地產(chǎn)智庫34 不足 規(guī)避 補救 小戶型居多，未見市場接受度 樣板房引導(dǎo)：突出空間舒適度； 營造生活意境； 突出小戶型的總價優(yōu)勢； 以青年人實現(xiàn)自我獨立為主要生活主張； 2棟部分戶型結(jié)構(gòu)欠佳 銷售引導(dǎo) 展示多元化； 價格策略引導(dǎo)； 部分戶型有車流、噪音與采光不足 樣板房封閉式窗戶； 空調(diào)； 封閉式窗戶； 背景音樂、水聲 未來規(guī)劃引導(dǎo)； 客戶“風(fēng)水概念”引導(dǎo)； 清水房選址引導(dǎo)，避開噪音單位 戶型設(shè)計不足及補救 產(chǎn)品總結(jié) m 房地產(chǎn)智庫35 項目 SWOT分析 四大優(yōu)勢： 景觀 優(yōu)勢： 項目有山有水，是 一塊 風(fēng)水寶地； 規(guī)模優(yōu)勢： 80萬㎡大 型產(chǎn)業(yè)綜合體 ，自身完善大配套，形成居住大氛圍，片區(qū)稀有大盤，可塑造性高； 建筑園林優(yōu)勢： 大園林、大尺度、大氛圍 ； 三大劣勢： 生活 配套 不足 ： 生活配套不成熟，居住氛圍薄弱； 地段 偏遠(yuǎn) ： 地處 非繁華 邊緣，交通較為不便； 污染：東部為 工廠區(qū)，容易給客戶造成心理上的違和感； 三大機(jī)會： 城市 發(fā)展機(jī)會： 新城擴(kuò)張，城區(qū)發(fā)展方向； 服務(wù)機(jī)會： 通過引入品牌物管，提升客戶美譽度； 營銷機(jī)會： 整合稀缺資源，制定高水準(zhǔn)營銷策略，提升項目形象，提高項目市場認(rèn)可度； 三大威脅： 區(qū)域內(nèi) 競爭 ： 東方王府、蟠龍灣 等 樓盤的推 售 將分流大量客戶； 區(qū)域外競爭： 壹號公館項目以及濱江板塊項目 對 本 項目銷售帶來威脅； 政策 威脅： 2023年政策調(diào)控 的持續(xù) ， 尤其改善型 需求將 受到 抑制； m 房地產(chǎn)智庫36 地塊 SWOT應(yīng)對策略 應(yīng)對 策略 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 機(jī)會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢 ? 結(jié)合項目的產(chǎn)業(yè)園獨特優(yōu)勢，融入敔山灣板塊； ? 以高品質(zhì)形象和合理價格占領(lǐng)市場； ? 利用建筑規(guī)模，打大盤社區(qū)牌； ? 利用城市發(fā)展方向打造片區(qū)中高檔形象； ? 從城市發(fā)展軸上來確定項目的未來地段前景，削弱目前較偏劣勢； ? 通過組織“本案南部板塊持續(xù)開發(fā)”說辭引導(dǎo)削弱東部廠區(qū)對項目的影響； 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 把握住項目的優(yōu)勢條件，未來項目形象包裝上力求創(chuàng)新，做出特色，將各方威脅降到最低． 硬件整改、軟件包裝，項目定位有特色有創(chuàng)新，放眼未來，把握門戶之地機(jī)遇，彌補劣勢，避免正面威脅！ m 房地產(chǎn)智庫37 面臨問題 分析問題 判斷市場、自我剖析和尋找機(jī)會 解決問題 營銷突破，實現(xiàn)項目價值 思維導(dǎo)圖 Contents 市場分析 競爭分析 2 1 提出目標(biāo) 實現(xiàn)目標(biāo) 產(chǎn)品分析 價值挖掘 價值分析 客戶群體 營銷破局 資源整合 體驗營銷 推廣策略 資源整合 推廣渠道 推廣費用 市場比較法 比較因素 本案 蟠龍灣 敔山嶺秀 東方王府 地理位置 9 10 9 交通狀況 9 10