【正文】 公關(guān) B 階段營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)審視 完成積累 3000組到訪客戶(hù) 時(shí)間階段： 2023年 7月初至 10月初 主要執(zhí)行動(dòng)作： 主要配合工作： 祥云到成都系列報(bào)道 現(xiàn)場(chǎng)包裝完成 國(guó)際兒童攝影展 項(xiàng)目宣傳道具到位 銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)接待 + + + 售樓中心展示 特色服務(wù)植入 多媒體展示區(qū)開(kāi)放 + + + 階段性推廣主題 國(guó)際化社區(qū)要來(lái)了 ?中糧祥云：一個(gè)國(guó)際化社區(qū)標(biāo)本 ?中糧祥云（成都）的五年夢(mèng)想 ?中糧祥云：從北京到成都 ?中糧祥云的世界籍業(yè)主 ?2023：中糧地產(chǎn)的成都年 ?中糧祥云（成都）揭幕前的猜想 國(guó)際兒童攝影展 ?中糧意向客戶(hù)的子女均有參展機(jī)會(huì) ?聯(lián)合雙語(yǔ)幼兒園及學(xué)校 ?申請(qǐng)作為世博會(huì)外圍活勱資格 ?在大眾媒體公開(kāi)征集作品 ?參賽者均可獲得中糧特制紀(jì)念品 ?參賽作品將在中糧項(xiàng)目圍墻上定期展示 ?優(yōu)勝者作品可獲得戶(hù)外媒體及網(wǎng)站發(fā)布 國(guó)際 Baby party世界有愛(ài) 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱(chēng) 形式 專(zhuān)案確定 活動(dòng)執(zhí)行 國(guó)際 baby party系列 國(guó)際兒童愛(ài)心基金會(huì) 孤兒筆友交友會(huì) “手牽手”愛(ài)心活動(dòng) “大家都來(lái)賽”兒童競(jìng)賽 …… 6月底前 7月 15日 ~ 8月底 參與對(duì)象 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶(hù)、社會(huì)各界圈層家庭寶貝、中英人壽客戶(hù)家庭寶貝 活動(dòng)目的 整合中糧現(xiàn)有各界資源，通過(guò)不定期舉辦“國(guó)際BABY PARTY” 集結(jié)各圈層人士，為祥云項(xiàng)目積累圈層客戶(hù)資源的同時(shí)引起中糧品牌在社會(huì)各界的影響力。 ” 游輪甲板上，空氣中，肆意的傳來(lái)小提琴溫柔的旋律 …… 航行景觀： 為高端客戶(hù)圈層人士提供一個(gè)聚會(huì)和交流的機(jī)會(huì)和平臺(tái)。 加大競(jìng)爭(zhēng)力 考慮項(xiàng)目疊墅特點(diǎn)，結(jié)合其優(yōu)勢(shì)，加大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。左右 3棟 92套，已售 70% 首期 (毛坯 )量?jī)r(jià)關(guān)系 / 1期純板高層： 開(kāi)盤(pán)價(jià) 10000元 /平 計(jì)劃盤(pán)中價(jià) 12023元 /平 疊墅：開(kāi)盤(pán)價(jià) 16000元 /平 計(jì)劃盤(pán)中價(jià) 18000元 /平 洋房：待定 (計(jì)劃上市期 2023年，根據(jù)當(dāng)期市場(chǎng)綜合定價(jià) ) 【 】 價(jià)格策略 產(chǎn)品價(jià)格建議 產(chǎn)品價(jià)格差異化建議（高層層差） 150 0 200 100 400 350 300 550 500 450 700 650 600 850 800 750 900 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 高層價(jià)格思考： ，層差即準(zhǔn)尋市場(chǎng) 基本原則加價(jià)（每層遞加）； ，除頂躍戶(hù)型外，總價(jià)控制在 250萬(wàn)左右，與疊墅 B戶(hù)型（ 3躍 4）價(jià)格均衡； ，由于位置及景觀的優(yōu)勢(shì)，總價(jià) 略高于疊墅 B戶(hù)型。左右 目前排號(hào)中，排號(hào)優(yōu)惠 5000元， 5月 1日亮相 鷺島國(guó)際 1總占地 422畝 3期建筑面積 21萬(wàn) ㎡ 總戶(hù)數(shù)： 1995戶(hù) 容積率： 綠化率： 44% 高層 91280㎡ 均價(jià) /m178。讓客戶(hù)體驗(yàn)和認(rèn)同祥云國(guó)際的生活理念。 祥云國(guó)際生活區(qū) “祥云國(guó)際社區(qū)” 媒體 /專(zhuān)家 /客戶(hù)體驗(yàn)日 時(shí) 間： 2023年 9月示范區(qū) /樣板房開(kāi)放后 媒體宣傳：多家媒體在媒體 /專(zhuān)家 /客戶(hù)體驗(yàn)日后都會(huì)進(jìn)行新聞宣傳，軟文報(bào)道形成輿論飽和覆蓋。 ?今年開(kāi)始活動(dòng)組織，主要為準(zhǔn)業(yè)主服務(wù)，提供社區(qū)附加值。 規(guī)模及規(guī)格： 受邀評(píng)論嘉賓約 30人， 包括：各界媒體／易居房產(chǎn)／中糧集團(tuán) 媒體風(fēng)暴： 國(guó)際化生活概念研討與媒體論壇 以業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的權(quán)威探討形式對(duì)新市場(chǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)品發(fā)展做出研判，探討國(guó)際化生活概念對(duì)于新市場(chǎng)環(huán)境的意義。 從項(xiàng)目的兩類(lèi)主力產(chǎn)品來(lái)看，都具有明顯的“回歸城市”的需求特征， 這是成熟消費(fèi)者對(duì)生活舒適度的理解；其中疊墅消費(fèi)者更偏重于社交，兼有改善； 而高層消費(fèi)者則是以改善為主，兼有社交。但隨著這兩年上海樓價(jià)飆升，讓他也一下子看不懂市場(chǎng)了。少小離家老大還，鄉(xiāng)音未改鬢毛衰。房子可得買(mǎi)大點(diǎn)，以后家里人口多了，也夠住才行。心里面還是想著那種最理想的生活：在市區(qū)，有足夠方便的商業(yè)配套；同時(shí)鬧中取靜，有自己的社區(qū)小環(huán)境。比如對(duì)于房型的挑剔，對(duì)于空間的要求，對(duì)于大面積綠化景觀的執(zhí)著；這些都使得成都當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)一直處在快速發(fā)展之中，品質(zhì)一直是被關(guān)注的重點(diǎn)。祥云國(guó)際社區(qū)表現(xiàn)力示意 成都。 每個(gè)時(shí)代的世界，都有屬于自己的世界之城。所謂國(guó)際化，是指在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，信息的廣泛交換使得城市的發(fā)展和居民的生活都開(kāi)始走向標(biāo)準(zhǔn)上的趨同；先進(jìn)的、更能提升生活品質(zhì)的人居理念能夠跨越文化和國(guó)界，為全世界的居民所接受。 祥云將成為成都國(guó)際化進(jìn)程中的一個(gè)里程碑 也是中糧地產(chǎn)品牌與產(chǎn)品線(xiàn)走向成熟的標(biāo)志 成 都 自信 開(kāi)放 獨(dú)立 樂(lè)觀豁達(dá)的人本主義 開(kāi)放文化的海納百川 “第四城”的朝氣蓬發(fā) 對(duì)同步國(guó)際生活的渴望 骨子里的堅(jiān)韌和自信 西部中國(guó)的核心城市 堅(jiān)持傳統(tǒng)卻相對(duì)獨(dú)立 中糧 1. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不容樂(lè)觀 2. 市場(chǎng)上升過(guò)快形成不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) 3. 宏觀調(diào)控有收緊政策 4. 未來(lái)放量明顯 項(xiàng)目定位與核心價(jià)值梳理 第三部分 ?項(xiàng)目概念定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值闡述 ?項(xiàng)目核心價(jià)值體系梳理 ?項(xiàng)目總精神 SLOGAN及推廣調(diào)性 高品質(zhì)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)生活社區(qū) 項(xiàng)目定位 【 】 項(xiàng)目概念定位 中糧祥云國(guó)際 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新 基 礎(chǔ) 升 華 前 景 特 色 中糧品質(zhì)生活 成都新貴區(qū)域 城市綜合體依托 項(xiàng)目?jī)r(jià)值闡述 【 】 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 價(jià)值闡述 國(guó)際化的理解： 不是一味西化，而是打破文化局限 把世界上最好的為我所用所享 盛世包容，海納百川。 ? 凝練溫暖段面，西方園林美學(xué)，于高雅的尊優(yōu)之中，表達(dá)業(yè)主 理性、賓禮、尚義的人生觀達(dá)。從凱萊帝景到御嶺灣，中糧品牌對(duì)城市發(fā)展的區(qū)域占位，遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，易居看來(lái)，祥云國(guó)際項(xiàng)目更具國(guó)際眼光。 5. 高品質(zhì)高端項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，更易得社會(huì)輿論認(rèn)可。 國(guó)際城南核心區(qū)位 +極致產(chǎn)品主義 +圈層營(yíng)銷(xiāo) = 高層公寓的全市最高價(jià) 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /譽(yù)峰 華僑城 —— 華僑城模式在城市三環(huán)的成功復(fù)制 華僑城模式 = 高于區(qū)域價(jià)格 2023元每平 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /華僑城 ?置信麗都系列最高端產(chǎn)品，麗都系列在成都深入人心 ?融合南富西貴，成都傳統(tǒng)高端居住區(qū)核心區(qū)域 ， 連通雙楠 紫荊，城市價(jià)值前景看好 ?產(chǎn)品價(jià)值 紐約中央公園式園林 私密?chē)系囊?guī)劃理念 創(chuàng)新 “ 主臥區(qū) ” 戶(hù)型設(shè)計(jì) 五星級(jí)入戶(hù)大堂 高端社區(qū)配套專(zhuān)設(shè)豪華私人會(huì)所，下沉式室內(nèi)恒溫 游泳池、全水療 SPA、國(guó)際化商務(wù)中心、品牌健身 館，兼具時(shí)尚內(nèi)涵、 高科技配置 ： 直飲水（軟水）系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) 地暖系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、人與建筑環(huán)境之間的 互動(dòng)更為動(dòng)態(tài)和開(kāi)放。 2023年成都商品房住宅中提供供應(yīng)、成交及均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì) 單位：萬(wàn)平米 元 /平米 2023年，成都房地產(chǎn)整體受到契稅減免、減息等有利政策的刺激，積蓄的剛性需求 得以釋放，導(dǎo)致成交急劇上漲，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整之后的大幅回升 全年供應(yīng)面積為 1,638萬(wàn)平米 全年成交面積為 2,339萬(wàn)平米 全年成交均價(jià)為 5,590元 /平米 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIRC市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu) 【 】 整體市場(chǎng)環(huán)境 /09年市場(chǎng)供求 未來(lái) 12年供應(yīng)量井噴 【 】 整體市場(chǎng)環(huán)境 /高端市場(chǎng)供給 供給趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2023年，成都地王頻現(xiàn)，各大開(kāi)發(fā)商都有高價(jià)拿地現(xiàn)象出現(xiàn)，致使未來(lái) 12年，成都高端市場(chǎng)供應(yīng)量增大。成都中糧祥云國(guó)際社區(qū)別墅項(xiàng)目 2023年?duì)I銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案報(bào)告 目錄綱要 第一章 市場(chǎng)環(huán)境研判 第二章 項(xiàng)目本體研判 第三章 項(xiàng)目定位與核心價(jià)值梳理 ?整體市場(chǎng)環(huán)境 ?項(xiàng)目競(jìng)品動(dòng)態(tài) ?易居觀點(diǎn) ?項(xiàng)目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃 第六章 項(xiàng)目推案及價(jià)格策略 ?項(xiàng)目推售及定價(jià)原則 ?價(jià)格策略 ?推售策略 第四章 目標(biāo)消費(fèi)者分析 ?產(chǎn)品形態(tài)分級(jí)客戶(hù) ?典型客戶(hù)構(gòu)成 ?典型客戶(hù)樣本描摹 ?銷(xiāo)售任務(wù)與分解 ?項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱 ?階段性分解動(dòng)作 ?營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 ?項(xiàng)目概念定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值闡述 ?項(xiàng)目核心價(jià)值體系梳理 ?項(xiàng)目總精神 SLOGAN及推廣調(diào)性 市場(chǎng)環(huán)境研判 第一部分 ?整體市場(chǎng)環(huán)境 ?項(xiàng)目競(jìng)品動(dòng)態(tài) ?易居觀點(diǎn) 【 】 國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) 【 2023】 10號(hào)文件的解讀 2023年 4月 14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確 : 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%； ，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； ，大幅度提高首付款比例和利率水平（部分城市已暫停放貸）； ，不能申請(qǐng)房貸； ?對(duì)依賴(lài)低信貸成本的投資類(lèi)客戶(hù)打擊最大（即投機(jī)炒房客）； ?對(duì)改善型客戶(hù)則大幅提高了購(gòu)買(mǎi)力門(mén)檻； ?政府及媒體的雙重作用對(duì)市場(chǎng)信心的影響極大； 【 】 國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) 【 2023】 10號(hào)文件的解讀 ，力度空前； ，而非明確降低至某個(gè)水平； ，量?jī)r(jià)齊跌的狀況，否則政府還將再出重拳； ，市場(chǎng)信心和市場(chǎng)規(guī)律的恢復(fù)仍然需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間； ； 我們必須要端正態(tài)度，審時(shí)度勢(shì)， 首先不能對(duì)抗政策，避免在敏感時(shí)刻成為“樓王”，做政府和輿論的靶標(biāo)； 其次要謀定而后動(dòng)，從全盤(pán)利益考慮，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。 高價(jià)土地的出現(xiàn)，也為市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)標(biāo)桿。 投資商：基匯資本 定義置信品牌最高端產(chǎn)品，高調(diào)亮相 大打圈層概念營(yíng)銷(xiāo)牌，定位為承接南富西貴的中心地帶 借注資方品牌，進(jìn)行產(chǎn)品保質(zhì)概念推廣。 祥云國(guó)際社區(qū)誕生于成都國(guó)際化進(jìn)程中，時(shí)逢標(biāo)桿物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)鏖戰(zhàn)，純正的產(chǎn)品差異，升級(jí)客戶(hù)圈層營(yíng)銷(xiāo)，標(biāo)桿性產(chǎn)品整合力，方能明哲保身，去化出彩 項(xiàng)目本體研判 第二部分 ?項(xiàng)目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 【 】 區(qū)域分析 /地塊四至 西北面 ：武侯大道 東南面 ：大悅城 東北面 ：外雙楠區(qū)域 西南面 ：三環(huán)路 中糧祥云 ? 項(xiàng)目地處地處二環(huán)與三環(huán)之間，距市中心天府廣場(chǎng)約 ㎞，距離雙流機(jī)場(chǎng)約 15公里； ? 項(xiàng)目位于成都市西南方向，是連接西貴南富的中間版塊； ? 項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為成熟的外雙楠高端住宅區(qū)，也是武侯區(qū)未來(lái)重點(diǎn)打造的區(qū)域。 ? 本案區(qū)位上，屬城市新貴及準(zhǔn)貴階層最為購(gòu)買(mǎi)接受度最高的高潛質(zhì)區(qū)位之一，但周界環(huán)境還不足打造標(biāo) 桿產(chǎn)品所需的高端物業(yè)區(qū)域性聚合、生活配套高級(jí)品質(zhì)化、及商業(yè)配置品牌化的三大要件，由此 祥云國(guó)際與大悅城，須以相輔相成的格局切入成都標(biāo)桿物業(yè)極品領(lǐng)域，以異曲同工之勢(shì)體現(xiàn)中糧城市運(yùn)營(yíng)能力力和對(duì)區(qū)位競(jìng)銷(xiāo)價(jià)值的強(qiáng)勢(shì)制導(dǎo)能力。 【 】 產(chǎn)品解析 /產(chǎn)品建筑 產(chǎn)品解讀 —— 大悅城，補(bǔ)充一個(gè)城市的理想 國(guó)際綜合體 / ? 大悅城，絕對(duì)是對(duì)一個(gè)城市理想的改寫(xiě)。 所謂國(guó)際化，并不是讓中國(guó)人改用刀叉而放棄筷子， 改吃漢堡而放棄紅燒肉；這更多的是表示一種標(biāo)準(zhǔn)和姿態(tài)。 祥云 聚合 標(biāo)志 責(zé)任 負(fù)有強(qiáng)烈歷史責(zé)任感 穩(wěn)扎穩(wěn)打的行業(yè)作風(fēng) 人居資源的集大成者 獨(dú)樹(shù)一幟的行業(yè)標(biāo)桿 把全世界最好的生活 方式帶給中國(guó)消費(fèi)者 對(duì)于進(jìn)步的成功演繹 引 領(lǐng) 市 場(chǎng) 潮 流 性格的契合 【 】 成都國(guó)際化社區(qū)典范 中糧 取長(zhǎng)補(bǔ)短，海納百川，這是每一個(gè)快速崛起中的希望之城所共有的需求。 一個(gè)時(shí)代的世界之城，永遠(yuǎn)是眾人心目中的光榮與夢(mèng)想。 從此微笑 涵義內(nèi)斂、張力十足的項(xiàng)目精神內(nèi)核映射，于平和中彰顯霸氣，于恬淡間對(duì)話(huà)世界。從這個(gè)角度講，在成都人公認(rèn)的好區(qū)域內(nèi)，如果有真正的好產(chǎn)品，是一定會(huì)有市場(chǎng)的。要不，把舊房子拋掉，還是在城里置套大點(diǎn)的房子吧。 【 】 典型客戶(hù)樣本描?。ǘ? 成都籍異地客戶(hù)回鄉(xiāng)置業(yè) 背景：此類(lèi)客戶(hù)綜合了全國(guó)類(lèi)客戶(hù)與區(qū)域客戶(hù)的特點(diǎn)，雖然絕對(duì)數(shù)量不多，但是屬于必須要關(guān)注的重點(diǎn)人群。雖然以前逢年過(guò)節(jié)免不了會(huì)回來(lái)，但現(xiàn)在要考慮買(mǎi)房了，突然覺(jué)得成都的發(fā)展變化實(shí)在太大。雖然想再置份產(chǎn)業(yè)圖個(gè)安穩(wěn)，但又覺(jué)得高不成低不就，沒(méi)有合適的機(jī)會(huì)。 【 】 客戶(hù)需求分析 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃 第五部分