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別墅項目營銷推廣執(zhí)行方案報告-文庫吧在線文庫

2025-03-05 19:25上一頁面

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【正文】 公關(guān) B 階段營銷目標(biāo)審視 完成積累 3000組到訪客戶 時間階段: 2023年 7月初至 10月初 主要執(zhí)行動作: 主要配合工作: 祥云到成都系列報道 現(xiàn)場包裝完成 國際兒童攝影展 項目宣傳道具到位 銷售進場接待 + + + 售樓中心展示 特色服務(wù)植入 多媒體展示區(qū)開放 + + + 階段性推廣主題 國際化社區(qū)要來了 ?中糧祥云:一個國際化社區(qū)標(biāo)本 ?中糧祥云(成都)的五年夢想 ?中糧祥云:從北京到成都 ?中糧祥云的世界籍業(yè)主 ?2023:中糧地產(chǎn)的成都年 ?中糧祥云(成都)揭幕前的猜想 國際兒童攝影展 ?中糧意向客戶的子女均有參展機會 ?聯(lián)合雙語幼兒園及學(xué)校 ?申請作為世博會外圍活勱資格 ?在大眾媒體公開征集作品 ?參賽者均可獲得中糧特制紀(jì)念品 ?參賽作品將在中糧項目圍墻上定期展示 ?優(yōu)勝者作品可獲得戶外媒體及網(wǎng)站發(fā)布 國際 Baby party世界有愛 公關(guān)活動 時間: 2023年 名稱 形式 專案確定 活動執(zhí)行 國際 baby party系列 國際兒童愛心基金會 孤兒筆友交友會 “手牽手”愛心活動 “大家都來賽”兒童競賽 …… 6月底前 7月 15日 ~ 8月底 參與對象 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶、社會各界圈層家庭寶貝、中英人壽客戶家庭寶貝 活動目的 整合中糧現(xiàn)有各界資源,通過不定期舉辦“國際BABY PARTY” 集結(jié)各圈層人士,為祥云項目積累圈層客戶資源的同時引起中糧品牌在社會各界的影響力。 ” 游輪甲板上,空氣中,肆意的傳來小提琴溫柔的旋律 …… 航行景觀: 為高端客戶圈層人士提供一個聚會和交流的機會和平臺。 加大競爭力 考慮項目疊墅特點,結(jié)合其優(yōu)勢,加大項目競爭力。左右 3棟 92套,已售 70% 首期 (毛坯 )量價關(guān)系 / 1期純板高層: 開盤價 10000元 /平 計劃盤中價 12023元 /平 疊墅:開盤價 16000元 /平 計劃盤中價 18000元 /平 洋房:待定 (計劃上市期 2023年,根據(jù)當(dāng)期市場綜合定價 ) 【 】 價格策略 產(chǎn)品價格建議 產(chǎn)品價格差異化建議(高層層差) 150 0 200 100 400 350 300 550 500 450 700 650 600 850 800 750 900 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 高層價格思考: ,層差即準(zhǔn)尋市場 基本原則加價(每層遞加); ,除頂躍戶型外,總價控制在 250萬左右,與疊墅 B戶型( 3躍 4)價格均衡; ,由于位置及景觀的優(yōu)勢,總價 略高于疊墅 B戶型。左右 目前排號中,排號優(yōu)惠 5000元, 5月 1日亮相 鷺島國際 1總占地 422畝 3期建筑面積 21萬 ㎡ 總戶數(shù): 1995戶 容積率: 綠化率: 44% 高層 91280㎡ 均價 /m178。讓客戶體驗和認(rèn)同祥云國際的生活理念。 祥云國際生活區(qū) “祥云國際社區(qū)” 媒體 /專家 /客戶體驗日 時 間: 2023年 9月示范區(qū) /樣板房開放后 媒體宣傳:多家媒體在媒體 /專家 /客戶體驗日后都會進行新聞宣傳,軟文報道形成輿論飽和覆蓋。 ?今年開始活動組織,主要為準(zhǔn)業(yè)主服務(wù),提供社區(qū)附加值。 規(guī)模及規(guī)格: 受邀評論嘉賓約 30人, 包括:各界媒體/易居房產(chǎn)/中糧集團 媒體風(fēng)暴: 國際化生活概念研討與媒體論壇 以業(yè)內(nèi)專家的權(quán)威探討形式對新市場環(huán)境下的房地產(chǎn)品發(fā)展做出研判,探討國際化生活概念對于新市場環(huán)境的意義。 從項目的兩類主力產(chǎn)品來看,都具有明顯的“回歸城市”的需求特征, 這是成熟消費者對生活舒適度的理解;其中疊墅消費者更偏重于社交,兼有改善; 而高層消費者則是以改善為主,兼有社交。但隨著這兩年上海樓價飆升,讓他也一下子看不懂市場了。少小離家老大還,鄉(xiāng)音未改鬢毛衰。房子可得買大點,以后家里人口多了,也夠住才行。心里面還是想著那種最理想的生活:在市區(qū),有足夠方便的商業(yè)配套;同時鬧中取靜,有自己的社區(qū)小環(huán)境。比如對于房型的挑剔,對于空間的要求,對于大面積綠化景觀的執(zhí)著;這些都使得成都當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場一直處在快速發(fā)展之中,品質(zhì)一直是被關(guān)注的重點。祥云國際社區(qū)表現(xiàn)力示意 成都。 每個時代的世界,都有屬于自己的世界之城。所謂國際化,是指在全球經(jīng)濟一體化的今天,信息的廣泛交換使得城市的發(fā)展和居民的生活都開始走向標(biāo)準(zhǔn)上的趨同;先進的、更能提升生活品質(zhì)的人居理念能夠跨越文化和國界,為全世界的居民所接受。 祥云將成為成都國際化進程中的一個里程碑 也是中糧地產(chǎn)品牌與產(chǎn)品線走向成熟的標(biāo)志 成 都 自信 開放 獨立 樂觀豁達(dá)的人本主義 開放文化的海納百川 “第四城”的朝氣蓬發(fā) 對同步國際生活的渴望 骨子里的堅韌和自信 西部中國的核心城市 堅持傳統(tǒng)卻相對獨立 中糧 1. 市場競爭不容樂觀 2. 市場上升過快形成不可預(yù)期風(fēng)險 3. 宏觀調(diào)控有收緊政策 4. 未來放量明顯 項目定位與核心價值梳理 第三部分 ?項目概念定位 ?項目價值闡述 ?項目核心價值體系梳理 ?項目總精神 SLOGAN及推廣調(diào)性 高品質(zhì)國際化標(biāo)準(zhǔn)生活社區(qū) 項目定位 【 】 項目概念定位 中糧祥云國際 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新 基 礎(chǔ) 升 華 前 景 特 色 中糧品質(zhì)生活 成都新貴區(qū)域 城市綜合體依托 項目價值闡述 【 】 項目價值體系 價值闡述 國際化的理解: 不是一味西化,而是打破文化局限 把世界上最好的為我所用所享 盛世包容,海納百川。 ? 凝練溫暖段面,西方園林美學(xué),于高雅的尊優(yōu)之中,表達(dá)業(yè)主 理性、賓禮、尚義的人生觀達(dá)。從凱萊帝景到御嶺灣,中糧品牌對城市發(fā)展的區(qū)域占位,遠(yuǎn)見卓識,易居看來,祥云國際項目更具國際眼光。 5. 高品質(zhì)高端項目呈現(xiàn)明顯產(chǎn)品優(yōu)勢,更易得社會輿論認(rèn)可。 國際城南核心區(qū)位 +極致產(chǎn)品主義 +圈層營銷 = 高層公寓的全市最高價 【 】 競品項目動態(tài) /譽峰 華僑城 —— 華僑城模式在城市三環(huán)的成功復(fù)制 華僑城模式 = 高于區(qū)域價格 2023元每平 【 】 競品項目動態(tài) /華僑城 ?置信麗都系列最高端產(chǎn)品,麗都系列在成都深入人心 ?融合南富西貴,成都傳統(tǒng)高端居住區(qū)核心區(qū)域 , 連通雙楠 紫荊,城市價值前景看好 ?產(chǎn)品價值 紐約中央公園式園林 私密圍合的規(guī)劃理念 創(chuàng)新 “ 主臥區(qū) ” 戶型設(shè)計 五星級入戶大堂 高端社區(qū)配套專設(shè)豪華私人會所,下沉式室內(nèi)恒溫 游泳池、全水療 SPA、國際化商務(wù)中心、品牌健身 館,兼具時尚內(nèi)涵、 高科技配置 : 直飲水(軟水)系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) 地暖系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、人與建筑環(huán)境之間的 互動更為動態(tài)和開放。 2023年成都商品房住宅中提供供應(yīng)、成交及均價增長趨勢 單位:萬平米 元 /平米 2023年,成都房地產(chǎn)整體受到契稅減免、減息等有利政策的刺激,積蓄的剛性需求 得以釋放,導(dǎo)致成交急劇上漲,房價也出現(xiàn)市場調(diào)整之后的大幅回升 全年供應(yīng)面積為 1,638萬平米 全年成交面積為 2,339萬平米 全年成交均價為 5,590元 /平米 數(shù)據(jù)來源: CRIRC市場研究機構(gòu) 【 】 整體市場環(huán)境 /09年市場供求 未來 12年供應(yīng)量井噴 【 】 整體市場環(huán)境 /高端市場供給 供給趨勢預(yù)測 2023年,成都地王頻現(xiàn),各大開發(fā)商都有高價拿地現(xiàn)象出現(xiàn),致使未來 12年,成都高端市場供應(yīng)量增大。成都中糧祥云國際社區(qū)別墅項目 2023年營銷推廣執(zhí)行方案報告 目錄綱要 第一章 市場環(huán)境研判 第二章 項目本體研判 第三章 項目定位與核心價值梳理 ?整體市場環(huán)境 ?項目競品動態(tài) ?易居觀點 ?項目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 第五章 項目營銷執(zhí)行計劃 第六章 項目推案及價格策略 ?項目推售及定價原則 ?價格策略 ?推售策略 第四章 目標(biāo)消費者分析 ?產(chǎn)品形態(tài)分級客戶 ?典型客戶構(gòu)成 ?典型客戶樣本描摹 ?銷售任務(wù)與分解 ?項目營銷總綱 ?階段性分解動作 ?營銷費用預(yù)算 ?項目概念定位 ?項目價值闡述 ?項目核心價值體系梳理 ?項目總精神 SLOGAN及推廣調(diào)性 市場環(huán)境研判 第一部分 ?整體市場環(huán)境 ?項目競品動態(tài) ?易居觀點 【 】 國務(wù)院國發(fā) 【 2023】 10號文件的解讀 2023年 4月 14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確 : 90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于 30%; ,貸款首付款比例不得低于 50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ; ,大幅度提高首付款比例和利率水平(部分城市已暫停放貸); ,不能申請房貸; ?對依賴低信貸成本的投資類客戶打擊最大(即投機炒房客); ?對改善型客戶則大幅提高了購買力門檻; ?政府及媒體的雙重作用對市場信心的影響極大; 【 】 國務(wù)院國發(fā) 【 2023】 10號文件的解讀 ,力度空前; ,而非明確降低至某個水平; ,量價齊跌的狀況,否則政府還將再出重拳; ,市場信心和市場規(guī)律的恢復(fù)仍然需要相當(dāng)長的時間; ; 我們必須要端正態(tài)度,審時度勢, 首先不能對抗政策,避免在敏感時刻成為“樓王”,做政府和輿論的靶標(biāo); 其次要謀定而后動,從全盤利益考慮,做好應(yīng)對準(zhǔn)備。 高價土地的出現(xiàn),也為市場形成了房價標(biāo)桿。 投資商:基匯資本 定義置信品牌最高端產(chǎn)品,高調(diào)亮相 大打圈層概念營銷牌,定位為承接南富西貴的中心地帶 借注資方品牌,進行產(chǎn)品保質(zhì)概念推廣。 祥云國際社區(qū)誕生于成都國際化進程中,時逢標(biāo)桿物業(yè)競爭鏖戰(zhàn),純正的產(chǎn)品差異,升級客戶圈層營銷,標(biāo)桿性產(chǎn)品整合力,方能明哲保身,去化出彩 項目本體研判 第二部分 ?項目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 【 】 區(qū)域分析 /地塊四至 西北面 :武侯大道 東南面 :大悅城 東北面 :外雙楠區(qū)域 西南面 :三環(huán)路 中糧祥云 ? 項目地處地處二環(huán)與三環(huán)之間,距市中心天府廣場約 ㎞,距離雙流機場約 15公里; ? 項目位于成都市西南方向,是連接西貴南富的中間版塊; ? 項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)較為成熟的外雙楠高端住宅區(qū),也是武侯區(qū)未來重點打造的區(qū)域。 ? 本案區(qū)位上,屬城市新貴及準(zhǔn)貴階層最為購買接受度最高的高潛質(zhì)區(qū)位之一,但周界環(huán)境還不足打造標(biāo) 桿產(chǎn)品所需的高端物業(yè)區(qū)域性聚合、生活配套高級品質(zhì)化、及商業(yè)配置品牌化的三大要件,由此 祥云國際與大悅城,須以相輔相成的格局切入成都標(biāo)桿物業(yè)極品領(lǐng)域,以異曲同工之勢體現(xiàn)中糧城市運營能力力和對區(qū)位競銷價值的強勢制導(dǎo)能力。 【 】 產(chǎn)品解析 /產(chǎn)品建筑 產(chǎn)品解讀 —— 大悅城,補充一個城市的理想 國際綜合體 / ? 大悅城,絕對是對一個城市理想的改寫。 所謂國際化,并不是讓中國人改用刀叉而放棄筷子, 改吃漢堡而放棄紅燒肉;這更多的是表示一種標(biāo)準(zhǔn)和姿態(tài)。 祥云 聚合 標(biāo)志 責(zé)任 負(fù)有強烈歷史責(zé)任感 穩(wěn)扎穩(wěn)打的行業(yè)作風(fēng) 人居資源的集大成者 獨樹一幟的行業(yè)標(biāo)桿 把全世界最好的生活 方式帶給中國消費者 對于進步的成功演繹 引 領(lǐng) 市 場 潮 流 性格的契合 【 】 成都國際化社區(qū)典范 中糧 取長補短,海納百川,這是每一個快速崛起中的希望之城所共有的需求。 一個時代的世界之城,永遠(yuǎn)是眾人心目中的光榮與夢想。 從此微笑 涵義內(nèi)斂、張力十足的項目精神內(nèi)核映射,于平和中彰顯霸氣,于恬淡間對話世界。從這個角度講,在成都人公認(rèn)的好區(qū)域內(nèi),如果有真正的好產(chǎn)品,是一定會有市場的。要不,把舊房子拋掉,還是在城里置套大點的房子吧。 【 】 典型客戶樣本描?。ǘ? 成都籍異地客戶回鄉(xiāng)置業(yè) 背景:此類客戶綜合了全國類客戶與區(qū)域客戶的特點,雖然絕對數(shù)量不多,但是屬于必須要關(guān)注的重點人群。雖然以前逢年過節(jié)免不了會回來,但現(xiàn)在要考慮買房了,突然覺得成都的發(fā)展變化實在太大。雖然想再置份產(chǎn)業(yè)圖個安穩(wěn),但又覺得高不成低不就,沒有合適的機會。 【 】 客戶需求分析 項目營銷執(zhí)行計劃 第五部分
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