【正文】 。再則日益成熟的商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目的地段價值必將隨著濱江路的發(fā)展日益看好。 項(xiàng)目最大的競爭樓盤凱麗濱江同期推廣； 本市其他項(xiàng)目的競爭； 國家 對房地產(chǎn)可能的宏觀調(diào)控。開發(fā)體量大，將具有較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng)，宜于塑造品質(zhì)社區(qū)形象，吸引廣大市民的注意。使得城市的景觀資源和環(huán)境質(zhì)量得到明顯的提高，這直接將影響本項(xiàng)目的自然景觀資源的改善，使之得到有利的加強(qiáng)。 二、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目硬性定位： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 項(xiàng)目市場形象定位： 北濱景觀府邸 親情典范社區(qū) 項(xiàng)目推廣主題： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 核心廣告語： 親親 情情 人人 文文 關(guān)關(guān) 懷懷 ， 格格 調(diào)調(diào) 生生 活活 典典 范范 江江 無無 界界 ， 境境 無無 雙雙 上上 風(fēng)風(fēng) ， 上上 水水 ， 上上 江江 城城 項(xiàng)目形象核心表現(xiàn)與賣點(diǎn)外延： 橋接新老城區(qū)，涪江財富領(lǐng)地 （地段） 向北向東，首當(dāng)其中 （地段） 大視野、大未來 （江景） 讓心回家 （親情） 一個親情社區(qū)夢想的實(shí)踐 （親情） 對家人，對鄰里，愛多一點(diǎn) （親情） 觀音故里 —— 遂州首席親情文化社區(qū) （人文環(huán)境） 城市親情品質(zhì)社區(qū) （人文環(huán)境） 魅力涪江，動感先鋒 （時尚） 任隨心情自由流放的后花園 （園林景觀） 濱江動感景觀府邸 （建筑設(shè)計） 酒店式貼心服務(wù) （物業(yè)管理） 目標(biāo)客戶群定位 ⑴ 客戶階層定位 項(xiàng)目本身具有的優(yōu)越江景資源和人文景觀資源，以“魅力江岸?親情人文國際社區(qū)”為項(xiàng)目進(jìn)行整體定位，并以“親情”主題引導(dǎo)社區(qū)文化，延伸出以酒店式物業(yè)管理服務(wù)等為表現(xiàn)形式的“格調(diào)生活典范”，這些特征決定了本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群為遂寧中高端消費(fèi)人群。 渠道，再次形成強(qiáng)銷氣氛。購房者可能對項(xiàng)目建立了一定的認(rèn)知，但是對項(xiàng)目諸多核心賣點(diǎn)優(yōu)勢還不夠清楚或認(rèn)識不夠深入。 推廣主題： 魅力江岸 ?親情人文國際社區(qū) 推廣組合： 報媒宣傳 +戶外廣告、車身廣告 +DM 推廣執(zhí)行內(nèi)容： A、報媒宣傳： 硬版廣告 （通過小幅硬版廣告宣傳，保持銷售余熱，平穩(wěn)銷售） 主題一： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 主題二： 盛世 這主要是為了吸引團(tuán)體客戶而展開的上門拜訪和宣傳活動，活動將直接面對我們的潛在企事業(yè)單位的客戶，對項(xiàng)目做全面詳細(xì)的介紹，并對于團(tuán)購客戶給予特殊優(yōu)惠。項(xiàng)目部人員組成：共有人員 7名?！墩J(rèn)購書》一式兩份，一份銷售主管留存，一份客戶留存 ，兩份必須相同，同時蓋章確認(rèn)。 作廢《認(rèn)購書》必須交回公司，不得遺失。 廣告投放既需要結(jié)合市場競爭態(tài)勢考慮，也需要根據(jù)各廣告媒體在市場中的影響力作出動態(tài)評估，因此， 機(jī)動分配費(fèi)用保留了一個較大的比例，以確保推廣費(fèi)用的使用更為科學(xué)合理。 7）、大 定 換 房 流 程 負(fù)責(zé)人 /操作人 /協(xié)作人 流程圖 相關(guān)文件或表單 1. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 2. 銷售經(jīng)理 3. 客戶簽字確認(rèn) 4. 銷售經(jīng)理 5. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 6. 置業(yè)顧問 7. 開發(fā)商財務(wù) 8. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 9. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 客戶換房意向經(jīng)理確認(rèn)經(jīng)理確認(rèn)客戶填寫申請、選擇新房源打印新認(rèn)購書，信息輸入電腦開具新解款單送客辦理換房手續(xù)回復(fù)確認(rèn)，調(diào)整價格，打開舊房源 《換房申請書》 新《認(rèn)購書》 新《繳款通知單》 附帶原《認(rèn)購書》《定金收據(jù)》，并在新《認(rèn)購書》上加蓋收訖章，開具新收據(jù)。 ◆客戶填寫認(rèn)購協(xié)議書，同時由置 業(yè)顧問陪同客戶到開發(fā)商財務(wù)處交納 10000元定金，并換取正式收款憑據(jù)。 3）、 全面領(lǐng)先競爭策略： 即以我為主，突破市場價格，開發(fā)引領(lǐng)市場潮流、性價比高的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場價格領(lǐng)導(dǎo)地位。 6）、尾盤期 時間周期 ： 07 年 12 月上旬 —— 08 年 5 月下旬 階段思路：項(xiàng)目進(jìn)入清盤階段，此時幾乎無廣告投入，只需針對剩余單位制定一些相應(yīng)的特殊優(yōu)惠政策，盡可能地消化剩余單位。 內(nèi)容： 盛世由開發(fā)商出具收據(jù)，客戶購房時自動轉(zhuǎn)為購房款；若參加排號的客戶未能購買上江城物業(yè)，可在規(guī)定時間內(nèi)憑收據(jù)及身份證退回排號誠意金。 持 續(xù) 銷售期 07 年 5 月下旬—— 07 年 9 月下旬 樓盤的主題形象進(jìn)一步鞏固；開始進(jìn)入平穩(wěn)銷售階段，實(shí)現(xiàn)總體55%的銷售率 。 推廣中強(qiáng)調(diào)生活的便利性、舒適性，以及優(yōu)美的環(huán)境和一定的升值潛力。這是本項(xiàng)目面臨的大好機(jī)遇，而本項(xiàng)目最主要競爭對手 —— 凱麗濱江恰好不具備這一優(yōu)勢資源。濱江路是遂寧市的窗口形象工程，其寬闊的路面加上規(guī)劃的賞心悅目的綠化帶及花園， 還有規(guī)劃中的生態(tài)公園，讓購買者更加切心向往。 靠近北轉(zhuǎn)盤交通便捷 靠近北轉(zhuǎn)盤交通便捷 。號稱“觀音故里”的遂寧有著深厚的“觀音”文化情結(jié)和歷史底蘊(yùn)，“觀音”文化的弘揚(yáng)強(qiáng)調(diào)和推動著以家庭為中心的中國傳統(tǒng)倫理文化，我們可以將社區(qū)主題文化的宣揚(yáng)與這一事件有效整合起來，形成近期樓市較為獨(dú)特的亮點(diǎn)。突出本項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢。 項(xiàng)目進(jìn)入持續(xù)銷售期，廣告投放量減少，選擇主力媒體以少量投入維持形象。 優(yōu)惠政策： 交 30000 元誠意金，購房時在折扣外再優(yōu)惠 10000元； 交 20xx0 元誠意金，購房時在折扣外再優(yōu)惠 6000元； 交 10000 元誠意金，購房時在折扣外再優(yōu)惠 3000元。上江城將于 2 月日在正式亮相，恭請光臨！咨詢電話：…… 短信數(shù)量： 10000 條 G、現(xiàn)場優(yōu)惠活動（正式亮相當(dāng)天） 活動目的： 活躍銷售現(xiàn)場，促使客戶快速下定 優(yōu)惠方式： 1 、一次性付款 折、分期 折、按揭 折。 目標(biāo)： 盡可能消化剩余單位。 本項(xiàng)目綜合運(yùn)用價格競爭策略和差異化競爭策略，以差異化訴求樹立高檔品質(zhì)，讓市場形成相當(dāng)于甚至略高于 競爭對手的產(chǎn)品檔次印象后，以略低于市場預(yù)期的價格上市，靠高性價比快速贏得市場認(rèn)可。 ◆按規(guī)定時間到銷售中心補(bǔ)交首付款余額。 收回原《認(rèn)購書》，加蓋作廢章。 。 注： 原認(rèn)購書上的所有客戶均須到場，并帶好身份證。 客戶留存《簽約須知》《認(rèn)購書》《定金收據(jù)》 注： 全過程置業(yè)顧問必須陪同。 （具體價格方案另行呈報） 銷售物料 物 料 完 成 時 間 備 注 銷售中心 06 年 12 月 30 日 沙盤模型 06 年 12 月 30 日 圍墻廣告 06 年 12 月 30 日 DM 及戶型單頁 07 年 1 月 10 日 工地戶外廣告 07 年 1 月 10 日 手提袋 07 年 1 月 10 日 相關(guān)表格 07 年 1 月 15 日 銷售部辦公用品 06 年 12 月 30 日 銷控工具 07 年 1 月 25 日 7：項(xiàng)目組架構(gòu)及崗位說明 項(xiàng)目組架構(gòu) 1）、人員組成 本項(xiàng)目人員配置采取項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由銷售經(jīng)理全面管理項(xiàng)目 營銷工作，對營銷中心負(fù)責(zé)。 2）、客戶積累策略 主要積累方式 —— 排號積累客戶 輔助積累方式 —— 針對附近企事業(yè)單位的 拜訪宣傳活動， 主要是在項(xiàng)目銷售的中后期階段執(zhí)行。 時間周期 ： 07 年 7 月上旬 —— 07 年 9 月中旬 目標(biāo)： 保持項(xiàng)目持續(xù)銷售狀況，盡可能消化剩余單位。 2）、強(qiáng)銷期 時間周期 ： 07 年 2 月上旬 —— 07 年 5 月中旬 階段思路： 通過導(dǎo)入期的推廣，項(xiàng)目形象已基本建立。 第 二 強(qiáng)銷期 07年 10月上旬—— 08 年 2 月下旬 項(xiàng)目形象進(jìn)行再升華；再次進(jìn)入強(qiáng)銷期，實(shí)現(xiàn)總利用國慶后的良好時機(jī)，加強(qiáng)市場推廣活動，制定有吸引力的優(yōu)惠措施，開展 SP 活動，豐富信息傳播體 85%的銷售率。 本項(xiàng)目的推廣的核心在于充分挖掘利用江景資源和人文景觀資源相結(jié)合的整體優(yōu)勢，利用城市北擴(kuò)