【正文】 方案： 以別墅容積 率為 ,公寓容積率為 為參照系數(shù) ,測算別墅用地面積為 : 60 畝，公寓為 240 畝。交通雖地處興港大道上，但目前沒有公交線路、周邊沒有相關(guān)生活配套，普通生活極不方便。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)和 “ 兩廊一圈 ” 建設(shè)步伐的加快， “ 泛珠三角 ” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的加強(qiáng)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，都將給防城港市帶來千載難逢的發(fā)展機(jī)遇 ，行政新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)為本項(xiàng)目順利進(jìn)行得到了保證； 防城港房地產(chǎn)市場競爭激烈，營造了產(chǎn)品競爭時代來臨，真正適合居住的豪宅項(xiàng)目將出現(xiàn)在市場，為本項(xiàng)目定位高品質(zhì)豪宅項(xiàng)目開 發(fā)創(chuàng)造了市場剛性條件 。 規(guī)模開發(fā)是市 場趨勢； 隨著外地大牌開發(fā)商不斷涌進(jìn)搶灘，特別是廣東龍光地產(chǎn)以 1000 畝的陽光海岸項(xiàng)目開發(fā)入駐防城港，標(biāo)志著防城港大盤時代來臨。另外，從更長的時期看，品牌的優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)，特別是外來品牌開發(fā)商搶灘，促使防城港房地產(chǎn)市場品牌競爭提上日程，因此更多的開發(fā)商更注重品牌的塑造 。 預(yù)測未來幾年，隨著 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 發(fā)展 規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn) 、 政府新政策的實(shí)施以及行政新區(qū)建設(shè)的加快，防城港市房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫。據(jù)了解，今年防城港市將投入 20 億元，加快推進(jìn)以城市中心區(qū)為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)一步提升和完善城市功能，以支撐鋼鐵、能源等重大項(xiàng)目的落戶。同時，防 防城區(qū) “ 水岸豪園 ” 、 防城港市金富灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的大型商住項(xiàng)目 、 廣西諾爾信地產(chǎn)、防城港市恒祥園、防東公司綜合樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目 今年 相繼開工。 外來 房地產(chǎn)企業(yè) 投資 搶灘， 構(gòu)成開發(fā)投資新格局 防城港市行政新區(qū)規(guī)劃建設(shè)后，防城港市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局。 （三）、防城港市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速增長勢頭 ，外地投資逐占主導(dǎo)地位。分類別看，食品價格上漲 %，居住價格上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲 %，醫(yī)療保健及個人用品上漲 %，交通和通訊上漲 %，衣著上漲 %，娛樂教育文化用 品及服務(wù)上漲 %，煙酒及用品類下跌 %。 但居民高、低收入兩 極分化現(xiàn)象日益明顯。下海，就是海濱風(fēng)光旅游。 防城港 20 萬噸級碼頭及配套航道和 1315 號泊位投入使用， 1617 號泊位、 1822 號泊位、西灣航道建設(shè)加快推進(jìn)。市污水處理廠、德城國際大酒店等一批項(xiàng)目開工建設(shè)。 2020 年預(yù)計(jì)完成 第一產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值 同比增長 5%； 第二產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值 同比增長 30%以上； 第三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值 同比增長20%。 2020 年防城港市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃確定： 生產(chǎn)總值增長 20%以 上；財(cái)政收入增長 25%以上 。廣西白龍核電廠 、 武鋼防城港 項(xiàng)目前期工作取得重大進(jìn)展 ，武鋼防城港 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)三年后第一期見效 。此外還有煤炭、石油、錳礦、鈦礦等 30 多種礦產(chǎn)。東興金灘、江山半島大平坡等旅游景點(diǎn)風(fēng)光旖旎、多姿多彩。 、 港 口優(yōu)勢 防城港作為全國 12 個戰(zhàn)略性主樞紐港之一，是西南出海大通道的主門戶。 1 濱海國際項(xiàng)目 整體 開發(fā) 思路 （修正案） 俊地潤豐 2 目 錄 前 言 ………………………………………………………………………………………………… ……………… … 6 第一部分：項(xiàng)目市場概況 …………………………………………………………………………………………………… 7 一、防城港市房地產(chǎn)市場總體情況分 析 …………………………………………………………………………… .7 （一）、防城港市概況 ……………………………………………………………………………………………… ..7 （二）、防城港市總體社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 ………………………………………… …………………………… .10 （三）、防城港市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 …………………………………………………………………………… .16 （四）、防城港市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 ……………………………………………………………………… 19 （五）、項(xiàng)目市場定位方向 ………………………………………………………………………………………… .21 二、項(xiàng)目地塊分析 …………………………………………………………………………………………………… 22 （一）、項(xiàng)目位置 ………………………………………………………………………………………………… … ..22 （二）、地塊形狀 ………………………………………………………………………………………………… … ..23 （三）、 地塊優(yōu)劣勢分析 ……………………… ………………………………………………………………… … ..23 （四）、基地的物業(yè)發(fā)展偏好 ………………… ………………………………………………………………… … ..23 第 二 部分：項(xiàng)目整體開發(fā)構(gòu)想 ............................................................... 25 一、開發(fā)前瞻性構(gòu)想 …………………………………………………………………………………………………… .25 整體規(guī)劃、分期開發(fā)、分區(qū)布局、組合銷售 ..................................................................................................25 3 前瞻性開發(fā)概念： .............................................................................................................................................26 項(xiàng)目開發(fā)價值分析 .............................................................................................................................................26 開發(fā)期內(nèi)平均容積率的劃分 .............................................................................................................................28 整體開發(fā)構(gòu)想如下： .........................................................................................................................................29 第 三 部分：項(xiàng)目定位 ...................................................................... 30 一、定位 ........................................................................................................................................................................30 二、主題定位構(gòu)想： .....................................................................................................................................................32 主題營銷的需要 .................................................................................................................................................32 價值提升與形象建設(shè)的需要 .............................................................................................................................32 順應(yīng)市場競爭環(huán)境的需要 .................................................................................................................................30 三 、形象定位 ................................................................................................................................................................34 四 、分區(qū)定位 ................................................................................................................................................................34 別墅區(qū) ................................................................................................................................................................34 公寓區(qū) ................................................................................................................................................................35 五 、客戶定位 ................................................................................................................................................................36 第 四 部份、開發(fā)周期規(guī)劃建議 ............................................................... 37 一、分區(qū)容積率安排： .................................................................................................................................................37 根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行容積率分區(qū)規(guī)劃 ......................................................................................................37 開發(fā)次序 ..........................................................