【正文】 份地位，同時滿足社會交友 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 29 的需要 被訪者一致認(rèn)為別墅必須具備這四個基本要素，才能體現(xiàn)別墅的應(yīng)有功能和價值。 在選擇別墅的考慮原因上，既有生活品質(zhì)的需要也有居住功能化以及身份象征的需要，這要求別墅本身既要有理念的內(nèi)涵又要有建筑本身功能的合理布局來滿足居住的要求。 在提及現(xiàn)在喜歡的別墅個案中，被訪者大多傾向于選擇頂級別墅，看重其資源和真正意義上的獨占性以及不可復(fù)制的優(yōu)美環(huán)境，如香港半山別墅，成都別墅中喜歡維也納森鄰別墅的占 13%，其余的比較喜歡一些沿海風(fēng)景區(qū)的別墅項目。 216。 216。 在個人年收入方面，差異同樣很大，被訪者也提及，由于事業(yè)的發(fā)展，其收入的大部分被轉(zhuǎn)化成了新的資金投入或被用于事業(yè)的發(fā)展中。 在消費習(xí)慣方面，所有被訪者都注重生活品質(zhì)的提高，喜歡高消費； 216。 216。對別墅 的品質(zhì)追求上，大多喜歡最好的，希望達(dá)到與眾不同和自身價值的體現(xiàn)。這類別墅勢必更受現(xiàn)代崇尚自由、而又不過度張揚的新興中產(chǎn)階級人士喜愛。以前郊區(qū)的劣勢在快速的被弱化，而優(yōu)勢在不斷地被體現(xiàn)，在大環(huán)境已經(jīng)改變的情況下，郊區(qū)的別墅開發(fā)正在進(jìn)行思路上的轉(zhuǎn)變，開發(fā)理念和創(chuàng)新意識的加強(qiáng)，并與國內(nèi)、國際的先進(jìn)開發(fā)模式接軌。 六、需求特征小結(jié)： （一）別墅的目標(biāo)客戶特征： 他們是年富力強(qiáng)，處在事業(yè)發(fā)展高峰和成功階段的社會中堅力量，大多有著對事業(yè)的無限熱情和執(zhí)著信念，家庭關(guān)系基本穩(wěn)定，扮演著事業(yè)成功者和家庭主導(dǎo)者等多重身份。 職務(wù)級別越高，應(yīng)酬越多； 216。 所有被調(diào)查對象都擁有兩套或兩套以上的住宅，一般第一次購房要求實用，面積是重要考慮因素，而第二次購房著重點則各有不同，一般考慮身份和環(huán)境較 多，更傾向?qū)ζ焚|(zhì)的要求。而加工制造業(yè)以及其他所占比重 很少。 在調(diào)查者中，自己有公司的占 50%，在大型集團(tuán)公司、國營及事業(yè)單位中擔(dān)任高級職務(wù)的占 50%，各占一半。 性別比例 216。 對別墅看好或不看好分析 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 31 圖 24 看好或不看好的原因表 看好 不看好 有巨大的市場需求潛力和住宅升級需要 國家對別墅的限制發(fā)展會刺激別墅的需求 投資者和城市發(fā)展的擴(kuò)大 供應(yīng)量已經(jīng)太大 發(fā)展過快產(chǎn)生泡沫，與市場供應(yīng)脫節(jié) 質(zhì)量參差不齊 ，規(guī)范和管理力度不夠 基本上，被訪對象對別墅相對趨同的看法是認(rèn)為有發(fā)展前途，但是發(fā)展很不完善，還處在初級階段，存在一定的市場泡沫。 在對環(huán)境的分析中，自然環(huán)境被放在首位，同時看中居住周邊的環(huán)境，希望達(dá)到物以類聚，人以群分的要求。 216。 20xx 年別墅的空置面積增長較快，這主要是因為去年別墅市場的供應(yīng)量增長幅度仍大于銷售量的增長幅度。 物業(yè)管理 聯(lián)排別墅對物管水平的要求比較高，目前成都市在售的大多數(shù)樓盤提供的物管服務(wù)可以滿足客戶的要求，也有部分檔次較高的樓盤提供了高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)（如萬科、萬達(dá)等）。另外由于高端產(chǎn)品的特殊性，獨立別墅的見報率不高，平面廣告采用不多，而較多的依靠電視廣告和口碑傳播等方式，更直接地、有較強(qiáng)感染力和說服力的方式來帶動銷售。 面積分布 獨立別墅在各個面積段均有分布，以滿足不同消費層次的需求，但主要供應(yīng)的面積段集中在 300400 ㎡之間，并且目前市場上大多數(shù)獨立別墅的面積大于 300 ㎡。內(nèi)設(shè)實行會員制的會所，并引進(jìn)了全球知名的 Pevonia 半島 SPA 等設(shè)施。 150200 20xx3000 201250 20xx4000 251300 30006000 301400 40006000 1成都市別墅板塊分布特點 主城區(qū)別墅供應(yīng)特點 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 19 區(qū)域 主要分布板塊 主力產(chǎn)品 主推賣點 競爭狀態(tài) 發(fā)展趨勢 城西 浣花溪 40005000 元 /㎡、150250 ㎡的聯(lián)排別墅為主；800018000 元 /㎡、 330450㎡ 的獨立別墅為輔 生態(tài)環(huán)境、文化氛圍、休閑娛樂 同質(zhì)化較為嚴(yán)重，本區(qū)域內(nèi)競爭程度激烈 該區(qū)域目前別墅區(qū)域飽和，短期內(nèi)新增項目將十分有限 城南 新棕樹 （新希望路周邊） 40005000 元 /㎡、230310 ㎡的聯(lián)排別墅為主 成熟的生活氛圍、成都市的富人區(qū) 產(chǎn)品差異較大，本區(qū)域內(nèi)競爭不大 該區(qū)域目前別墅區(qū)域飽和，短期內(nèi)新增項目將十分有限 郊區(qū)別墅供應(yīng)特點（注：含近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，） 區(qū)域 主要分布區(qū)域 主力產(chǎn)品 主推賣點 競爭狀態(tài) 發(fā)展趨勢 龍泉 同安鎮(zhèn) 3000 元 /㎡左右、 160250㎡的聯(lián)排別墅為主 ； 3800 元 /㎡左右部分 200400的獨立別墅為輔 獨特的自然地貌、良好的生態(tài)環(huán)境、政府規(guī)劃、增值潛力 目前在售別墅較多，本區(qū)域內(nèi)競爭較為激烈 目前處于開發(fā)熱潮中，后繼項目較多，潛力較大，供應(yīng)體量可觀 雙流 華陽牧馬山一帶 22002500 元 /㎡、180300 ㎡的聯(lián)排別墅為主；獨棟別墅供應(yīng)也相當(dāng)可觀 獨特的自然地貌、未來前景、政府規(guī)劃、河景、山景 別墅分布較為集中，本區(qū)域內(nèi)競爭激烈 區(qū)域成熟度不斷提高將對別墅開發(fā)帶來利好，其潛在項目較多，未來市場競爭十分激烈 溫江 涌泉鎮(zhèn) 3200 元 /㎡左右、 220320㎡的獨立別墅為主 便捷的交通、水景以及川西文化 目前在售別墅較少，本區(qū)域內(nèi)競爭不大 進(jìn)駐開發(fā)商實力雄厚，未來開發(fā)量巨大 青城山 前后山門及周邊 25002800 元 /㎡、130160 ㎡的聯(lián)排別墅為主，35003700 元 /㎡、 380400 ㎡的獨立別墅為輔 旅游、生態(tài)、 5+2 生活 別墅項目差異較大，目前本區(qū)域內(nèi)競爭激烈 供應(yīng)單個規(guī)模較大，潛在項目較多，預(yù)計今后競爭更加激烈。 低于 20xx 元 /㎡的主要分布在遠(yuǎn)郊區(qū)，如新津和目前房地產(chǎn)開 發(fā)比較落后的新繁等地。 雙流板塊是目前別墅項目銷售最好的區(qū)域。 （ 2）聯(lián)排別墅 表 35 聯(lián)排別墅區(qū)域供應(yīng)分布表（按體量比例計） 主城區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 城西 城南 雙流 龍泉 溫江 高新西區(qū) 新繁 青城山 新津 大邑 % % % % % % % % % % % % % 216。 216。） 圖 .35 各銷售段情況比例圖（按數(shù)量計，單位：個） 216。 216。 216。 近年來，別墅名種開發(fā)面積增長速度均呈不斷攀升之勢，特別是 20xx20xx 年，在住宅開發(fā)處于低谷時期，而別墅的開發(fā)則出現(xiàn)了一個明顯高峰。 216。 第二部分 成都市別墅投資及開發(fā)狀況 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 3 別墅歷年投資情況分析 圖 21 別墅歷年投資情況圖（單位：萬元） 表 21 歷年成都別墅投資走勢表（單位：萬元） 1996年 1997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 別墅 13584 27882 50187 57409 80888 184365 214278 202179 住宅 372952 349139 455224 554029 867561 1228045 1488834 1108659 總額 684379 730147 799675 939665 1291611 1707554 2033104 1438497 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒 216。作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對稀缺的自然、人文資源的獨占性。 在主城區(qū)中，我們又按成都市民日常的生活習(xí)慣引入了城東、城西、城南、城北及市中區(qū)的概念，各板塊基本情況及其對比詳見我司撰寫的《成都市房地產(chǎn)住宅市場概況》，以下所用數(shù)據(jù)來源于中原市場調(diào)查。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 4 歷年別墅投資增長情況分析 圖 22 歷年別墅投資增長情況圖（單位：萬元） 數(shù)據(jù)來源：成都 市統(tǒng)計年鑒 成都別墅市場的開發(fā)投資起伏大，波峰、波谷明顯； 216。 216。 目前，成都主城區(qū)的別墅供應(yīng)主要集中在城南和城西地區(qū)，其中城西為主城區(qū)別墅供應(yīng)的主要區(qū)域，但總體而言，主城區(qū)由于土地資源的日益減少，造成可供開發(fā)的土地價格日益上漲，別墅項目無論從數(shù)量和體量與前幾年相比，已經(jīng)明顯下降，促使別墅開發(fā)區(qū)域不斷外移。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 9 成都在售別墅價格特征 圖 33 別墅供應(yīng)價格分布圖（按體量計，單位：萬㎡） 216。 由此可見，成都別墅市場戶型區(qū)間供應(yīng)呈現(xiàn)出中間大兩頭小的格局，說明市場以滿足大眾需求為主。 并且，仍處于中前期銷售過程中的不少別墅項目由于購買群體增長較慢，以及市場競爭日益加劇等原因，將會呈現(xiàn)出銷售速度放緩，銷售周期加長，甚至停滯不前的