【正文】 的同質(zhì)性。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 21 表 42 成都個別項目內(nèi)外部環(huán)境的具體情況表 項目名稱 外部環(huán)境 內(nèi)部環(huán)境及配套 金林半島 處于浣花溪的自然風(fēng)景和歷史人文氣息是最有力的外部環(huán)境優(yōu)勢 水木交融，細(xì)膩的設(shè)計，讓人充分地親近自然。 ? 在 251300 ㎡的別墅，其價格跨度較大，使得該階段客戶選擇更為廣泛。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 17 216。 150200 青城山、新津、高新西區(qū)、城西 201250 雙流、高新西區(qū)、新津、 251300 龍泉、城西、雙流、溫江、青城山 301400 龍泉、城南、青城山、雙流、新繁 各區(qū)域銷售情 況分析 圖 39 各區(qū)域銷售率分布圖（按數(shù)量計，單位：個） 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 16 216。 目前，獨立別墅供應(yīng)在遠(yuǎn)郊也有相當(dāng)規(guī)模，比例高達(dá) %，其位置主要分布于青城山附近，如青城高爾夫山莊。 近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)別墅平均體量相差不大，其中主城區(qū)的別墅項目由于其土地獲得難度增加，以及政府規(guī)劃等原因，目前市場供應(yīng)數(shù)量少，單個平均體量較小。 別墅銷售率分析 （注：由于本次調(diào)查的不少項目均包含獨立和聯(lián)排兩類別墅，其對應(yīng)的銷售情況也不盡相同，以上統(tǒng)計之銷售率僅指項目的整體銷 售率，兩類別墅分別的銷售情況詳見下文，特此說明。站在消費者角度來看，這個價格區(qū)間比較合理，是不少消費者能夠接受的范圍。 從別墅供應(yīng)的數(shù)量來看，供應(yīng)最多的依次為雙流、龍泉和青城山，其中近郊區(qū)別墅供應(yīng)的數(shù)量和體量已經(jīng)分別占到整個在售別墅總供量的 %和 %，特別是雙流和龍泉兩地，成為目前成都別墅近郊開發(fā)的熱點區(qū)域。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 6 歷年別墅開發(fā)情況分析 圖 24 圖歷年別墅開發(fā)情況圖（單位：萬元） 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒 216。 19971999 年是市場的回落期，直到 20xx20xx 年，成都別墅市場開發(fā)邁向了新臺階，通過特色化、差異化的市場定位和產(chǎn)品設(shè)計，成都別墅呈現(xiàn)出百花齊放的景象：占盡稀缺資源（自然景觀或人文景觀）的豪華獨立別墅（如草堂之春等）； “ 頂天 立地 ” 的中產(chǎn)階層別墅 Townhomes（如浣花溪山莊等）；風(fēng)景區(qū)的度假型別墅（如青城高爾夫山莊等）；郊區(qū)居家、度假兩用型的別墅（如陽光假日等）等。 五、成都市別墅市場研究數(shù)據(jù)來源說明 本報告基本資料來源于成都統(tǒng)計年鑒以及政府網(wǎng)站等，別墅基本數(shù)據(jù)來源于中原市場調(diào)查，數(shù)據(jù)與實際可能有一定出入，請讀者自甄。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 1 成都市別墅市場簡析 上部 —— 別墅供應(yīng)篇 第一部分 概況說明 一、成都市場別墅含義 獨立別墅：即 singlehouse，是在結(jié)構(gòu)上完全獨立的建筑。 四、研究對象界定 成都市的在售別墅項目，調(diào)查時間截止到 20xx 年 8 月 31 日，共計 24 個別墅樣本。 早期的 1992 到 1997 年是成都市別墅市場發(fā)展的初期，由第一個帶別墅項目的錦繡花園到五大花園盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場經(jīng)歷了從無到有的過程，但五大花園修建的別墅因為產(chǎn)品設(shè)計落后、大環(huán)境無法改善等問題而倍受冷落； 216。 國有、集體和外商投資比例一直保持較低的比例。 216。 20xx4000 元 /㎡的別墅項目是市場的主力，占近 80%的比重。 （注：此處的 “ 大眾 ” 特指別墅購買群體中的主力群體）。 別墅區(qū)域分布特征 表 33 規(guī)模區(qū)域分布表（單位：萬㎡ /個） 平均體量 主城區(qū) 近郊 區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 城西 城南 雙流 龍泉 溫江 高新西區(qū) 新繁 青城山 新津 大邑 注：平均體量 =區(qū)域在售別墅建筑面積 /項目個數(shù)， 圖 36 各區(qū)域平均體量對比圖（單位：萬㎡ /個） 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 12 216。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 13 216。 各區(qū)域別墅價格對比分析 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 14 圖 37 各區(qū)域別墅價格對比圖（單位：元 /㎡） 表 37 不同價格段的區(qū)域分布表 價格段（元 /㎡） 主要分布區(qū)域 說明 20xx 新繁 ? 低于 20xx 元 /㎡低檔別墅，區(qū)域分布較為單一； ? 20xx 元 /㎡ — 4000 元 /㎡的中檔別墅區(qū)域 覆蓋面最廣； ? 價格高于 4000 元 /㎡的別墅分布也比較單一 20xx3000 龍泉、新津、青城山 30014000 雙流、高新西區(qū)、溫江、大邑 40015000 城南 50018000 城西 各區(qū)域主力戶型分布分析 圖 38 各區(qū)域主力戶型分布情況圖（按體量計，單位：萬㎡ ） 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 15 表 38 各區(qū)域主力戶型分布表 各面積分段（㎡） 主要分布區(qū)域 說明 150 青城山、大邑、城西 ? 200 ㎡以下的較小面積別墅通常都分布于近郊區(qū)及青城山； ? 201300 ㎡的市場主流別墅主要分布于城西，以及城市重點發(fā)展方向的華陽和龍泉板塊。 其中 20xx4000 元 /㎡的別墅是供應(yīng)主力，各種供應(yīng)類型均有分布。 1各面積段的價格差異 圖 313 各面積段的價格分布（按體量計，單位：萬㎡） 表 39 各面積段的價格分布表 面積段（㎡） 主要分布均價段（元 /㎡） 說明 150 20xx6000 ? 目前市場供應(yīng)量最多的 201250 ㎡的別墅，再次說明這類別墅是目前各檔次項目 都在努力修建的主力戶型。在獨特的自然景觀中體現(xiàn)出細(xì)微的人性關(guān)懷、整個居住的環(huán)境中能彰顯出人文 精神和價值取向，這是別墅項目環(huán)境設(shè)計所需要的追求。 目前成都市在售獨立別墅主要集中在三大板塊（浣花溪 清水河、華陽牧馬山、青城山），這些獨立別墅具有開發(fā)量大、分布集中、樓盤特色有代表性三大特點。 廣告訴求 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 23 多數(shù)樓盤在推廣過程中，立足于產(chǎn)品占據(jù)的 優(yōu)越地理位置以及周邊的自然、文化氛圍，結(jié)合產(chǎn)品自身的品質(zhì)，來進(jìn)行廣告推廣。 建筑結(jié)構(gòu) 聯(lián)排別墅較多采用框架結(jié)構(gòu)以提高品質(zhì)，并利于室內(nèi)空間布局。 表 45 聯(lián)排別墅購買動機 分析表 需求層次 購買動機 物質(zhì)層次 ? 比較舒適的生活及家居生活需要 ? 較高品質(zhì)的物管服務(wù) ? 安全性高、私密程度較好 精神層次 ? 身份與社會地位的體現(xiàn) ? 較好生態(tài)環(huán)境以及回歸自然的需要 ? 時尚生活方式的追求和需要 ? 養(yǎng)生養(yǎng)老的需求 成都市別墅市場簡析中部 —— 別墅需求篇 一、成都別墅歷年情況 歷年別墅銷售情況分析 圖 11 歷年別墅銷售情況（按體量計， 單位：萬㎡） 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 26 216。 從 1995 年 20xx 年，成都市別墅的銷售面積始終低于竣工面積，供應(yīng)市場比較活躍，但是到 20xx 年，成都別墅市場消化能力突出，銷售量和當(dāng)年供應(yīng)量基本持平，供求 關(guān)系均衡， 近年來別墅供應(yīng)、需求市場的發(fā)展勢頭高漲 216。 在對別墅的認(rèn)知分析中，最看中的是環(huán)境因素（包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和周邊環(huán)境 ），其次是個性化因素，說明被訪者考慮別墅的需要時，更多考慮的是品質(zhì)的改善和心理的滿足。 看好別墅市場的占 40%，不看好的占 60%，基本持平。 年齡結(jié)構(gòu) 216。 家庭結(jié)構(gòu) 1）婚姻狀況 216。 2）行業(yè)結(jié)構(gòu) 圖 27 被訪者從業(yè)情況圖 216。 以上現(xiàn)象說明大部分被訪者仍熱衷于事業(yè)的發(fā)展壯大，而并非滿足現(xiàn)狀。 對一般日常的購物頻率，被訪者自己大都很少外出購物，家中物品添置多由家人購買，被訪者個人的需要有時也交由親屬代勞，自己則全身投入工作中，少部分被訪者 在家休息的時候會自己購物。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 36 3）出行方式 圖 210 被訪者私車情況分布比例圖 216。 趨勢二 產(chǎn)品規(guī)避同質(zhì)化 縱觀過去成都市出現(xiàn)的別墅項目，同質(zhì)化現(xiàn)象十分普遍，由于 不同層次的消費者有著不同才要求，甚至許多消費者總尋找不到適合自己的產(chǎn)品，滿足不了消費者特殊的要求，從而使得部分消費者的消費能力得不到釋放，幸好，目前不少開發(fā)商已經(jīng)深深的意識到這一點，因此，未來的成都別墅開發(fā)將會在產(chǎn)品上力求大力創(chuàng)新，避免因產(chǎn)品同質(zhì)化帶來的市場不景氣，別墅的升級換代必將