【正文】 ，而聯(lián)排產(chǎn)品更傾向于滿足客戶物質(zhì)層次的需求。目前成都開(kāi)發(fā)商較常采用方式是聘請(qǐng)知名公司作物管顧問(wèn)，或者請(qǐng)省內(nèi)、國(guó)內(nèi)比較知名的物管公司管理。目前，成都別墅的內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)正在與國(guó)際接軌，各種新的環(huán)境設(shè)計(jì)理念廣發(fā)運(yùn)用使得成都的別墅建設(shè)日新月異，總的來(lái)講，成都別墅內(nèi)部的環(huán)境設(shè)計(jì)更加趨于人性化發(fā)展，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)在生態(tài)環(huán)境、空間藝術(shù)、適用性與互動(dòng)性等方面進(jìn)行著更為充分的考慮。 216。 獨(dú)立別墅的主要供應(yīng)區(qū)域?yàn)榻紖^(qū)，近郊供應(yīng)占到了整個(gè)獨(dú)立別墅供應(yīng)的八成以上比重，代表項(xiàng)目如雙流的麓山國(guó)際社區(qū)以及溫江的芙蓉古城 芝田居等。 由此可見(jiàn)，成都別墅市場(chǎng)戶型區(qū)間供應(yīng)呈現(xiàn)出中間大兩頭小的格局，說(shuō)明市場(chǎng)以滿足大眾需求為主。 目前，成都主城區(qū)的別墅供應(yīng)主要集中在城南和城西地區(qū)，其中城西為主城區(qū)別墅供應(yīng)的主要區(qū)域，但總體而言，主城區(qū)由于土地資源的日益減少，造成可供開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格日益上漲，別墅項(xiàng)目無(wú)論從數(shù)量和體量與前幾年相比，已經(jīng)明顯下降，促使別墅開(kāi)發(fā)區(qū)域不斷外移。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 4 歷年別墅投資增長(zhǎng)情況分析 圖 22 歷年別墅投資增長(zhǎng)情況圖（單位：萬(wàn)元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都 市統(tǒng)計(jì)年鑒 成都別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資起伏大，波峰、波谷明顯； 216。作為頂級(jí)住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對(duì)稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。 216。 216。） 圖 .35 各銷售段情況比例圖（按數(shù)量計(jì)，單位：個(gè)） 216。 （ 2）聯(lián)排別墅 表 35 聯(lián)排別墅區(qū)域供應(yīng)分布表（按體量比例計(jì)） 主城區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 城西 城南 雙流 龍泉 溫江 高新西區(qū) 新繁 青城山 新津 大邑 % % % % % % % % % % % % % 216。 低于 20xx 元 /㎡的主要分布在遠(yuǎn)郊區(qū)，如新津和目前房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)比較落后的新繁等地。內(nèi)設(shè)實(shí)行會(huì)員制的會(huì)所，并引進(jìn)了全球知名的 Pevonia 半島 SPA 等設(shè)施。另外由于高端產(chǎn)品的特殊性，獨(dú)立別墅的見(jiàn)報(bào)率不高，平面廣告采用不多，而較多的依靠電視廣告和口碑傳播等方式，更直接地、有較強(qiáng)感染力和說(shuō)服力的方式來(lái)帶動(dòng)銷售。 20xx 年別墅的空置面積增長(zhǎng)較快，這主要是因?yàn)槿ツ陝e墅市場(chǎng)的供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度仍大于銷售量的增長(zhǎng)幅度。 在對(duì)環(huán)境的分析中，自然環(huán)境被放在首位，同時(shí)看中居住周邊的環(huán)境，希望達(dá)到物以類聚，人以群分的要求。 性別比例 216。而加工制造業(yè)以及其他所占比重 很少。 職務(wù)級(jí)別越高，應(yīng)酬越多； 216。以前郊區(qū)的劣勢(shì)在快速的被弱化，而優(yōu)勢(shì)在不斷地被體現(xiàn)，在大環(huán)境已經(jīng)改變的情況下，郊區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)正在進(jìn)行思路上的轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)理念和創(chuàng)新意識(shí)的加強(qiáng)，并與國(guó)內(nèi)、國(guó)際的先進(jìn)開(kāi)發(fā)模式接軌。對(duì)別墅 的品質(zhì)追求上，大多喜歡最好的，希望達(dá)到與眾不同和自身價(jià)值的體現(xiàn)。 在消費(fèi)習(xí)慣方面，所有被訪者都注重生活品質(zhì)的提高，喜歡高消費(fèi)； 216。 216。 在提及現(xiàn)在喜歡的別墅個(gè)案中，被訪者大多傾向于選擇頂級(jí)別墅，看重其資源和真正意義上的獨(dú)占性以及不可復(fù)制的優(yōu)美環(huán)境，如香港半山別墅，成都別墅中喜歡維也納森鄰別墅的占 13%，其余的比較喜歡一些沿海風(fēng)景區(qū)的別墅項(xiàng)目。 （一）別墅認(rèn)知分析 選擇別墅條件分析 所有被訪者都認(rèn)為別墅必須具有： 環(huán)境 ? 包括優(yōu)越的自然環(huán)境、安全穩(wěn)定的大環(huán)境，以及小環(huán)境 交通 ? 即有便捷快速的交通 個(gè)性化 ? 即又能滿足各自不同的興趣愛(ài)好，又能達(dá)到 放松自我、休養(yǎng)調(diào)節(jié)的目的 身份象征 ? 即能滿足自我實(shí)現(xiàn)的需要，充分體現(xiàn)身份地位，同時(shí)滿足社會(huì)交友 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 29 的需要 被訪者一致認(rèn)為別墅必須具備這四個(gè)基本要素，才能體現(xiàn)別墅的應(yīng)有功能和價(jià)值。 216。 物業(yè)管理 國(guó)際級(jí)的高水平物管是獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)中相當(dāng)重要的一環(huán)，而成都市目前在售樓盤中罕有能在物管上為人稱道的，物管水平的低下與高檔項(xiàng)目的定位矛盾突出。 表 41 成都目前別墅市場(chǎng)主要供應(yīng)風(fēng)格表： 建筑風(fēng)格 風(fēng)格特點(diǎn) 代表項(xiàng)目 歐式 簡(jiǎn)潔大氣、浪漫典雅 維也納森林別墅 澳洲 清新明快、時(shí)尚休閑 國(guó)一、澳鄉(xiāng) 美式 空間靈活、流動(dòng)自然 麓山國(guó)際社區(qū) 日式 優(yōu)雅含蓄、細(xì)部精美 春語(yǔ)花間 中式 形 態(tài)多樣、內(nèi)涵豐富 芙蓉古城、三利宅院 成都市別墅環(huán)境設(shè)計(jì)總體情況 成都別墅項(xiàng)目環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)在國(guó)內(nèi)外知名的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的參與下，其水平已經(jīng)大大提高，設(shè)計(jì)理念日新月異，這對(duì)于成都別墅質(zhì)量提高起到了巨大的作用。 目前成都聯(lián)排別墅的均價(jià)基本上都低于 6000 元 /㎡，高于 6001 元 /㎡的主要分布在主城區(qū)浣花風(fēng)景區(qū)，如城西的金林半島，其高昂的價(jià)格帶動(dòng)了整個(gè)城西的平均房?jī)r(jià)。 216。 此外 200 ㎡以下的 “ 小戶型 ” 和 300 ㎡以上的 “ 大戶型 ” 在市場(chǎng)中的份額比重相當(dāng)，兩者均在 15%左右； 216。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 7 第三部分 成都市別墅市場(chǎng)供應(yīng)分析 一、 別墅市場(chǎng)特征概況 別墅分布特征 表 31 別墅項(xiàng)目分布比例表（按數(shù)量計(jì) ，單位：個(gè)） 主城區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 城西 城南 雙流 溫江 龍泉 新繁 高新西區(qū) 青城山 新津 大邑 % % % % % % % % % % % % % 表 32 在售項(xiàng)目區(qū) 域分布比例表（按體量計(jì)，單位：萬(wàn)㎡） 主城區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 城西 城南 雙流 溫江 龍泉 新繁 高新西區(qū) 青城山 新津 大邑 % % % % % % % % % % % % % 圖 31 成都市在售別墅分布圖（按體量、個(gè)數(shù)計(jì)，單位：萬(wàn)㎡、個(gè)） 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 8 216。 20xx 年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)投資整體水平下降的趨勢(shì)，別墅投資出現(xiàn)小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整體投資下跌幅度。 聯(lián)排別墅：即 townhouse，是在結(jié)構(gòu)上有一面或二面墻是與他人共用的不完全獨(dú)立的建筑，多位于市郊區(qū)域，對(duì)地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松。 20xx20xx 年市場(chǎng)又進(jìn)入下一個(gè)回落期，成都別墅投資漸入低谷，但依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都市別墅也大量涌現(xiàn)出不少具有代表性的項(xiàng)目，如錦繡森林、維也納森林別墅以及高檔的金林半島等優(yōu)秀之作，成都市別墅供應(yīng)市場(chǎng)還是相當(dāng)活躍。 遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)仍集中在青城山一帶，由于該區(qū)域景觀資源的稀缺性和獨(dú)占性，使得其目前的供應(yīng)體量也相當(dāng)可觀，超過(guò)到總供量的 20%以上比重，盡管目前已有限制在該區(qū)域開(kāi)發(fā)別墅的規(guī)定出臺(tái)，但短期內(nèi)的潛在別墅供應(yīng)仍未有減少。 目前，銷售率過(guò)半的別墅項(xiàng)目比例超過(guò) 70%，反映出成都市場(chǎng)的消化能力較強(qiáng)，良好的銷售情況與政府停止別墅項(xiàng)目的審批有很大關(guān)系，反而促使以前持幣觀望的消費(fèi)者下定決心購(gòu)買； 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 11 216。 主城區(qū)目前已經(jīng)不是聯(lián)排別墅供應(yīng)的主要區(qū)域，且價(jià)格一般都較高。 1不同類型別墅的主力戶型分析 圖 311 不同類型別墅的戶型分布圖（按體量計(jì)，單位：萬(wàn)㎡ ） 216。 維也納森林別墅 坐落于華陽(yáng)牧馬山，享受難得的天然原松林美景，生態(tài)環(huán)境好，毗鄰四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng) 原始森林運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，登山道，森林球場(chǎng)，大型森林公園中歐洲農(nóng)莊，玫瑰山莊，露天廣場(chǎng)，恒溫泳池，會(huì)所及 生活配套。 客戶群特征 獨(dú)立別墅的目標(biāo)客戶群主要是社會(huì)階層中位于金字塔尖端的中上層人士，主要包括高級(jí)公務(wù)員、中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員及學(xué)者、大中私營(yíng)企業(yè)主及高級(jí)經(jīng)理，以及少量外藉人士。 歷年別墅銷售平均價(jià)格走勢(shì)分析 圖 12 歷年別墅銷售平均價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元 /㎡） 整體而言，別墅銷售單價(jià)有所下浮 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 27 1998 年以前別墅價(jià)格基本上呈上升的趨勢(shì)，之后價(jià)格的波動(dòng)幅度較大，但整體上呈現(xiàn)出向下的趨勢(shì)，至 20xx 年成都別墅銷售價(jià)格較上年減少近 800 元，降幅接近 20%，中原分析認(rèn)為主要原因有： 216。 選擇別墅原因分析 圖 22 選擇或不選擇別墅原因分析 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 30 216。 本次調(diào)查中被訪者男性占 72%的比例，女性僅占 28%。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 34 3）個(gè)人資產(chǎn) 圖 28 被訪者個(gè)人資產(chǎn)情況比例圖 216。 男性比女性頻率高； 216。當(dāng)前郊區(qū)出現(xiàn)的一些別墅項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)理念上的超越，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)往往能夠給人耳目一新的感覺(jué)。 （二）對(duì)別墅的要求： 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 37 對(duì)別墅的認(rèn)知度上，其共同看重環(huán)境、交通、個(gè)性化和身份象征等要素，并不盲目攀比和追風(fēng)，但是基本上都認(rèn)為別墅是身份的象征，別墅必須滿足多項(xiàng)功能要求，并有足夠的安全感。 個(gè)人生活習(xí)慣