【正文】 化 ” ，為了取得良好的市場反應(yīng)，其產(chǎn)品在設(shè)計和規(guī)劃上都力圖貼近大眾的購買水平。 216。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 7 第三部分 成都市別墅市場供應(yīng)分析 一、 別墅市場特征概況 別墅分布特征 表 31 別墅項目分布比例表（按數(shù)量計 ，單位：個） 主城區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 城西 城南 雙流 溫江 龍泉 新繁 高新西區(qū) 青城山 新津 大邑 % % % % % % % % % % % % % 表 32 在售項目區(qū) 域分布比例表（按體量計，單位：萬㎡） 主城區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 城西 城南 雙流 溫江 龍泉 新繁 高新西區(qū) 青城山 新津 大邑 % % % % % % % % % % % % % 圖 31 成都市在售別墅分布圖（按體量、個數(shù)計，單位：萬㎡、個） 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 8 216。 近年來，別墅名種開發(fā)面積增長速度均呈不斷攀升之勢，特別是 20xx20xx 年，在住宅開發(fā)處于低谷時期，而別墅的開發(fā)則出現(xiàn)了一個明顯高峰。 最近幾年，港澳臺的投資、股份制經(jīng)濟比例增在逐年下降。 216。 20xx 年，成都房地產(chǎn)市場投資整體水平下降的趨勢，別墅投資出現(xiàn)小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整體投資下跌幅度。 第二部分 成都市別墅投資及開發(fā)狀況 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 3 別墅歷年投資情況分析 圖 21 別墅歷年投資情況圖（單位：萬元） 表 21 歷年成都別墅投資走勢表（單位：萬元） 1996年 1997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 別墅 13584 27882 50187 57409 80888 184365 214278 202179 住宅 372952 349139 455224 554029 867561 1228045 1488834 1108659 總額 684379 730147 799675 939665 1291611 1707554 2033104 1438497 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒 216。 表 1－別墅分類表 按照別墅戶型建造情況分類 別墅類型 簡單定義 主力面積（㎡） 基本配套 獨立別墅 獨立的別墅居屋四面有窗 300 左右 獨立花園車位，且雙車位 聯(lián)體 別墅 雙拼 兩戶連在一起，三面有窗 200— 220 獨立花園、單車位 多聯(lián) 四至六戶連在一起 180 左右 公共花園、有車位 聯(lián)排別墅 多戶連在一起兩面有窗 170— 180 公共或獨立花園、有車位 按照別墅的景觀設(shè)施分類 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 2 類型 特征 人文景觀別墅 人工建造的娛樂設(shè)施、別墅區(qū)內(nèi)人造 的水系、山系等， 自然景觀別墅 周邊的山、海、湖等形成了別墅的景觀， 按照別墅的品質(zhì)及價格分類 豪宅型別墅 設(shè)計、施工、環(huán)境、管理等品質(zhì)較高， 經(jīng)濟型別墅 價格適中、功能實用，適合一般工薪階層消費水平的， 排屋式別墅 低層聯(lián)排住宅，或低層聯(lián)排城市公寓（如 Townhouse）， 注：本次研究分類主要從獨立別墅和聯(lián)排別墅兩大類入手，各種聯(lián)體別墅都?xì)w入聯(lián)排別墅內(nèi) 三、成都市別墅市場研究范圍界定 目前成都市在售的別墅項目主要分布于主城區(qū)、近郊區(qū)（地理位置與主城區(qū)接壤包含龍泉、雙流、華陽、高新西區(qū)、溫江 等）及遠(yuǎn)郊區(qū)（地理位置與主城區(qū)不接壤如青城山、大邑、新津等）。作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對稀缺的自然、人文資源的獨占性。 聯(lián)排別墅：即 townhouse，是在結(jié)構(gòu)上有一面或二面墻是與他人共用的不完全獨立的建筑，多位于市郊區(qū)域，對地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松。 在主城區(qū)中，我們又按成都市民日常的生活習(xí)慣引入了城東、城西、城南、城北及市中區(qū)的概念，各板塊基本情況及其對比詳見我司撰寫的《成都市房地產(chǎn)住宅市場概況》，以下所用數(shù)據(jù)來源于中原市場調(diào)查。 從 1996 年至 20xx 年，成都市別墅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭， 20xx 年投資勢頭有所回落 216。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 4 歷年別墅投資增長情況分析 圖 22 歷年別墅投資增長情況圖（單位：萬元） 數(shù)據(jù)來源：成都 市統(tǒng)計年鑒 成都別墅市場的開發(fā)投資起伏大，波峰、波谷明顯； 216。 20xx20xx 年市場又進(jìn)入下一個回落期，成都別墅投資漸入低谷，但依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都市別墅也大量涌現(xiàn)出不少具有代表性的項目，如錦繡森林、維也納森林別墅以及高檔的金林半島等優(yōu)秀之作，成都市別墅供應(yīng)市場還是相當(dāng)活躍。 216。也從側(cè)面反映但是成都別墅市場十分火爆。 目前，成都主城區(qū)的別墅供應(yīng)主要集中在城南和城西地區(qū)，其中城西為主城區(qū)別墅供應(yīng)的主要區(qū)域，但總體而言，主城區(qū)由于土地資源的日益減少，造成可供開發(fā)的土地價格日益上漲，別墅項目無論從數(shù)量和體量與前幾年相比，已經(jīng)明顯下降，促使別墅開發(fā)區(qū)域不斷外移。 遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)仍集中在青城山一帶，由于該區(qū)域景觀資源的稀缺性和獨占性，使得其目前的供應(yīng)體量也相當(dāng)可觀，超過到總供量的 20%以上比重，盡管目前已有限制在該區(qū)域開發(fā)別墅的規(guī)定出臺，但短期內(nèi)的潛在別墅供應(yīng)仍未有減少。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 9 成都在售別墅價格特征 圖 33 別墅供應(yīng)價格分布圖（按體量計，單位：萬㎡） 216。 高于 4000 元 /㎡的高端產(chǎn)品供應(yīng)比例較小，這與市場上以聯(lián)排等別墅形態(tài)供應(yīng)為主不無關(guān)系。 由此可見，成都別墅市場戶型區(qū)間供應(yīng)呈現(xiàn)出中間大兩頭小的格局，說明市場以滿足大眾需求為主。 目前，銷售率過半的別墅項目比例超過 70%，反映出成都市場的消化能力較強，良好的銷售情況與政府停止別墅項目的審批有很大關(guān)系，反而促使以前持幣觀望的消費者下定決心購買； 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 11 216。 并且，仍處于中前期銷售過程中的不少別墅項目由于購買群體增長較慢，以及市場競爭日益加劇等原因，將會呈現(xiàn)出銷售速度放緩，銷售周期加長，甚至停滯不前的不良局面，別墅項目的銷售情況不易盲目樂觀。 對于各個不同區(qū)域來看，平均供應(yīng)體量開發(fā)規(guī)模存在較大差別，像城南地區(qū)和龍泉地區(qū)，兩者平均供應(yīng)體量之間差別為 倍。 獨立別墅的主要供應(yīng)區(qū)域為近郊區(qū)，近郊供應(yīng)占到了整個獨立別墅供應(yīng)的八成以上比重，代表項目如雙流的麓山國際社區(qū)以及溫江的芙蓉古城 芝田居等。 主城區(qū)目前已經(jīng)不是聯(lián)排別墅供應(yīng)的主要區(qū)域，且價格一般都較高。 聯(lián)排 +獨棟的別墅供應(yīng)類型多樣，其產(chǎn)品覆蓋中、高檔次，能夠滿足不同消費層次的需求，該種類型供應(yīng)分布也比較廣泛，主要集中于近郊區(qū)的龍泉、主城區(qū)的城西和遠(yuǎn) 郊的青城山等地。 216。 216。 1不同類型別墅的主力戶型分析 圖 311 不同類型別墅的戶型分布圖（按體量計，單位：萬㎡ ） 216。 獨棟別墅的銷售率呈現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢，由于其面向的高端客戶群體較為狹隘，開發(fā)風(fēng)險較大，如定位及開發(fā)不 當(dāng)，極可能造成 “ 死盤 ” 現(xiàn)象。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 20 第四部分 成都市主要別墅類型產(chǎn)品特點 一、成都市別墅設(shè)計風(fēng)格總體情況簡析 成都市別墅設(shè)計風(fēng)格總體情況 目前成都 的別墅設(shè)計緊跟國內(nèi)、國際潮流吸收別人的先進(jìn)經(jīng)驗，目前設(shè)計水平已有大大的提高，建筑風(fēng)格較為多樣，更加緊貼不斷提高的消費者的審美情趣。目前，成都別墅的內(nèi)部環(huán)境設(shè)計正在與國際接軌，各種新的環(huán)境設(shè)計理念廣發(fā)運用使得成都的別墅建設(shè)日新月異，總的來講，成都別墅內(nèi)部的環(huán)境設(shè)計更加趨于人性化發(fā)展，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計在生態(tài)環(huán)境、空間藝術(shù)、適用性與互動性等方面進(jìn)行著更為充分的考慮。 維也納森林別墅 坐落于華陽牧馬山，享受難得的天然原松林美景，生態(tài)環(huán)境好，毗鄰四川國際高爾夫球場 原始森林運動場，登山道，森林球場，大型森林公園中歐洲農(nóng)莊，玫瑰山莊，露天廣場，恒溫泳池，會所及 生活配套。 二、成都市獨立別墅產(chǎn)品特點 分布特征 獨立別墅的分布特點主要是由其業(yè)態(tài)特征而決定，作為頂級住宅類型，其業(yè) 態(tài)特征體現(xiàn)為對稀缺的自然、人文資源的獨占性。 建筑材料 獨立別墅的建筑結(jié)構(gòu)多采用水泥現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)其對高品質(zhì)、高檔次的要求。目前成都開發(fā)商較常采用方式是聘請知名公司作物管顧問，或者請省內(nèi)、國內(nèi)比較知名的物管公司管理。 客戶群特征 獨立別墅的目標(biāo)客戶群主要是社會階層中位于金字塔尖端的中上層人士，主要包括高級公務(wù)員、中高級專業(yè)技術(shù)人員及學(xué)者、大中私營企業(yè)主及高級經(jīng)理，以及少量外藉人士。 面積分布 200250 ㎡之間的戶型供應(yīng)量最多，接近聯(lián)排總供應(yīng)量的 50%，這也代表了當(dāng)前市場的主要需求；低于 200 ㎡的小戶型也占到一定的份額，主要的供應(yīng)來源于郊區(qū)的大盤，多是以滿足度假、養(yǎng)老性質(zhì)的需求；面積大于 300 ㎡的供應(yīng)量最小。 廣告訴求 各