【正文】 不良局面，別墅項(xiàng)目的銷售情況不易盲目樂觀。 獨(dú)立別墅的主要供應(yīng)區(qū)域?yàn)榻紖^(qū)，近郊供應(yīng)占到了整個(gè)獨(dú)立別墅供應(yīng)的八成以上比重，代表項(xiàng)目如雙流的麓山國(guó)際社區(qū)以及溫江的芙蓉古城 芝田居等。 聯(lián)排 +獨(dú)棟的別墅供應(yīng)類型多樣，其產(chǎn)品覆蓋中、高檔次，能夠滿足不同消費(fèi)層次的需求，該種類型供應(yīng)分布也比較廣泛，主要集中于近郊區(qū)的龍泉、主城區(qū)的城西和遠(yuǎn) 郊的青城山等地。 216。 獨(dú)棟別墅的銷售率呈現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢(shì)，由于其面向的高端客戶群體較為狹隘，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，如定位及開發(fā)不 當(dāng)，極可能造成 “ 死盤 ” 現(xiàn)象。目前，成都別墅的內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)正在與國(guó)際接軌，各種新的環(huán)境設(shè)計(jì)理念廣發(fā)運(yùn)用使得成都的別墅建設(shè)日新月異，總的來講，成都別墅內(nèi)部的環(huán)境設(shè)計(jì)更加趨于人性化發(fā)展，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)在生態(tài)環(huán)境、空間藝術(shù)、適用性與互動(dòng)性等方面進(jìn)行著更為充分的考慮。 二、成都市獨(dú)立別墅產(chǎn)品特點(diǎn) 分布特征 獨(dú)立別墅的分布特點(diǎn)主要是由其業(yè)態(tài)特征而決定，作為頂級(jí)住宅類型，其業(yè) 態(tài)特征體現(xiàn)為對(duì)稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。目前成都開發(fā)商較常采用方式是聘請(qǐng)知名公司作物管顧問，或者請(qǐng)省內(nèi)、國(guó)內(nèi)比較知名的物管公司管理。 面積分布 200250 ㎡之間的戶型供應(yīng)量最多，接近聯(lián)排總供應(yīng)量的 50%，這也代表了當(dāng)前市場(chǎng)的主要需求；低于 200 ㎡的小戶型也占到一定的份額，主要的供應(yīng)來源于郊區(qū)的大盤，多是以滿足度假、養(yǎng)老性質(zhì)的需求；面積大于 300 ㎡的供應(yīng)量最小。 此類購(gòu)買行為的發(fā)生，同樣因?yàn)楫a(chǎn)品在物質(zhì)和精神方面提供給購(gòu)買者雙重的滿足，而聯(lián)排產(chǎn)品更傾向于滿足客戶物質(zhì)層次的需求。 歷年別墅供需狀況分析 圖 13 歷年別墅供需狀況圖（按體量計(jì)，單位：萬(wàn)㎡） 表 41 房地產(chǎn)別墅銷售情況表（單位：萬(wàn)㎡） 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 銷售 面積 11 竣工面積 空置面積 歷年來成都別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)為供大于求的狀況 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 28 216。 圖 21 別墅各要素認(rèn)知比例圖 216。 別墅市場(chǎng)認(rèn)知分析 圖 23 看好或不看好成都別墅對(duì)比圖 216。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 32 （二）調(diào)查對(duì)象背景情況分析 本次調(diào)查涉及被調(diào)查對(duì)象的背景情況較多，其結(jié)果在一定程度上映射出被調(diào)查對(duì)象的組成特點(diǎn)。 四川籍人士中，大部分是成年后才到成都發(fā)展事業(yè)，說明成都對(duì)于川內(nèi)人士來講還是有相當(dāng)吸引力的，而且大多和成都保持緊密的經(jīng)濟(jì)往來。 從職務(wù)上來看，幾乎全是公司或所在單位的核心成員，在其所在公司中擔(dān)任重要的領(lǐng)導(dǎo)或負(fù)責(zé)人。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 35 216。 服裝、個(gè)人用品都很注重品牌并且盡量依照其所在圈內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)或向這個(gè)方向靠攏； 216。 可以看出被調(diào)查者的商務(wù)應(yīng)酬非常繁忙，使得與家人團(tuán)聚的時(shí)間很少，因而缺少與家人的溝通；大多被訪者在無奈的同時(shí)，還是認(rèn)為商務(wù)應(yīng)酬很重要，是社會(huì)交流的必須。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 38 成都市別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析下部 —— 別墅需求篇 第一部分 成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展前景 一、區(qū)域開發(fā)前景預(yù)測(cè) 表 11 區(qū)域發(fā)展前景表 區(qū)域 發(fā)展前瞻 主 城 區(qū) 城南 ? 開發(fā)趨于飽和，土地資源有限，短期內(nèi)不會(huì)有大規(guī)模項(xiàng)目出現(xiàn) 城北 ? 鑒于目前區(qū)域內(nèi)較差的居住環(huán)境，短期內(nèi)不適宜別墅開發(fā) 城東 ? 隨著大規(guī)模拆遷和舊城改造，會(huì)出現(xiàn)一定量的別墅產(chǎn)品 城西 ? 新項(xiàng)目向三環(huán)外擴(kuò)張趨勢(shì)明顯，未來供應(yīng)量大 郊 區(qū) 華陽(yáng) ? 擁有離主城區(qū)近的優(yōu)勢(shì)，但自然資源不突出，別墅開發(fā)潛力有限 龍泉 ? 有地貌及生態(tài)優(yōu)勢(shì)，未來幾年的別墅供應(yīng)量大，開發(fā)熱潮不減 溫江 ? 規(guī)劃中的生態(tài)居住區(qū)，開發(fā)前景光明，有適宜別墅開發(fā)的先天條件 青城山 ? 稀缺性大，但土地資源有限，只能作為別墅市場(chǎng)不可或缺的補(bǔ)充成分 二、功能開發(fā)前景預(yù)測(cè) 表 12 別墅功能發(fā)展前景表 功能 發(fā)展前瞻 居家型 ? 別墅作為一種住宅產(chǎn)品，居住功能依然是其主要的功能 度假型 ? 為了滿足部分消費(fèi)者 5+ 1+1 生活模式的需求，在近郊區(qū)內(nèi)有較大市場(chǎng) 商務(wù)型 ? 為企業(yè)提供內(nèi)部辦公或交流場(chǎng)所，及對(duì)外公關(guān)場(chǎng)所，有一定的市場(chǎng)空間 投資型 ? 風(fēng)險(xiǎn)高，多為自用 +投資方式，非市場(chǎng)主流需求 旅游型 ? 局限于部分擁有旅游資源的度假勝地，總體需求量少，非市場(chǎng)主流需求 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 39 三、類型發(fā)展前景預(yù)測(cè) 表 13 別墅類型發(fā)展前景表 類型 發(fā)展前瞻 獨(dú) 立 別 墅 市場(chǎng) ? 依然是為極少數(shù)人服務(wù)的非主流產(chǎn)品，市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，但增長(zhǎng)緩慢 產(chǎn)品 ? 建筑質(zhì)量、風(fēng)格、園林等自身素質(zhì)向國(guó)際化靠攏，對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化日益重視 客戶 ? 要求提供高質(zhì)量的國(guó)際化物管服務(wù)，更好的私密性 聯(lián) 排 別 墅 市場(chǎng) ? 在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都將是別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，客戶群體增長(zhǎng)速度較快 產(chǎn)品 ? 城鄉(xiāng)結(jié)合部將是最佳的開發(fā)地段，主力戶型面積仍將集中在 200250 ㎡ 客戶 ? 客戶仍將滿足居家功能作為最主要的需求 第二部分 成都別墅發(fā)展的趨勢(shì)預(yù)測(cè) 趨勢(shì)一 別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 近年來成都別墅市場(chǎng)開發(fā)異?；鸨?，特別是郊區(qū)別墅即將大量面市，這預(yù)示著近期將會(huì)有更多的別墅項(xiàng)目集中上市，使得別墅市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)持續(xù)上升，但是由于國(guó)家在對(duì)別墅項(xiàng)目上的金融政策的進(jìn)一步收縮，以及消費(fèi)群體的特殊性，使得別墅的購(gòu)買能力并沒有同步跟上，消費(fèi)購(gòu)買者數(shù)量有限，使別墅市場(chǎng)需求將面臨更加嚴(yán)重的瓶頸，必將引發(fā)更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 40 趨勢(shì)三 郊區(qū)別墅領(lǐng)先化 郊區(qū)別墅將會(huì)成為成都別墅的亮點(diǎn)，目前市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)端倪，隨著衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的加快，整個(gè)城市網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，住宅郊區(qū)化已是明顯的發(fā)展趨勢(shì)，城東、城南、新區(qū)的規(guī)劃更是引爆了郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，其中郊區(qū)的 別墅開發(fā)也進(jìn)行得如火如荼，因此。 在出行方式上，被訪者都是有車族，擁有的車輛價(jià)位均在 15 萬(wàn)以上，大部分是價(jià)位在 30萬(wàn)左右的中檔車，占 1/4 的被訪者擁有寶馬、奔馳類高檔車。 2）商務(wù)應(yīng)酬 在商務(wù)應(yīng)酬方面，被訪樣本存在以下現(xiàn)象： 216。 現(xiàn)有住房情況 216。 從被訪者從事的行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，從事房地產(chǎn)業(yè)極其相關(guān)的占到 23%，金融業(yè)占到 13%，可以看出這兩個(gè)行業(yè)在被訪者中的比例很大。 調(diào)查者中已婚占 72%，離異占 %，單身占 %，說明被調(diào)查者中總 體婚姻結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定， 個(gè)人資產(chǎn)及社會(huì)背景 1）個(gè)人背景 圖 26 被訪者個(gè)人背景圖 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 33 216。 本次調(diào)查中被訪者年齡在 40 歲以下的人群比例大于 40 歲以上的人群比例，其中 3135歲的比例 最大，占 40%左右，而 40 歲以上的占 27%，所選樣本整體年齡段傾向于年輕化。主要認(rèn)為內(nèi)地別墅市場(chǎng)的發(fā)展較沿海和先進(jìn)城市相對(duì)落后。 216。 曲線反映出 20xx 年作為 “ 別墅年 ” ，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)大好形勢(shì)下，別墅產(chǎn)品的高利潤(rùn)刺激了大量的資金投入，由于別墅開發(fā)周期短的特點(diǎn)， 20xx 年的別墅竣工量是 20xx 年的 倍；別墅市場(chǎng)的火爆，市場(chǎng)供應(yīng)量的劇增刺激了多年沉積下來的大量潛在購(gòu)買群體，從而引發(fā)了別墅的旺銷。 20xx 年成都別墅需求旺盛，全年實(shí)現(xiàn)的銷售面積較過去 5 年的總和還要多，達(dá) 萬(wàn)㎡，創(chuàng)歷史新高； 216。 配套設(shè)施 一般性的購(gòu)物場(chǎng)所、體育與休閑設(shè)施、會(huì)所等是目前多數(shù)主城區(qū)項(xiàng)目都有的配套，以滿足較高層次的生活需求；而郊區(qū)樓盤其自身配套設(shè)施普遍較差，又受到交通和周邊市政配套的條件限制，現(xiàn)狀和需求之間的矛盾比較突出。廣告訴求點(diǎn)主要有：文化積淀、生態(tài)環(huán)境、自然美景、生活方式等。 表 43 各板塊代表樓盤依托點(diǎn)列表 板塊名稱 代表樓盤 依托點(diǎn) 浣花溪 — 清水河 金林半島、草堂之春（已售完） 草堂文化、浣花溪風(fēng)景、清水河水系 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 22 牧馬山地區(qū) 維也納森林別墅 自然的風(fēng)景，獨(dú)特的地貌地形、高爾夫球場(chǎng) 青城山前后山 青城高爾夫山莊 青城山旅游天然風(fēng)景、高爾夫球場(chǎng) 建筑設(shè)計(jì) 除了頂級(jí)獨(dú)立別墅的建筑設(shè)計(jì) 聘請(qǐng)了國(guó)外或者新、港、澳設(shè)計(jì)師事務(wù)所外，大多數(shù)為本省的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，產(chǎn)品在風(fēng)格上多采用歐美風(fēng)格，具有較強(qiáng)的現(xiàn)代感，但是也有比較嚴(yán)重