【正文】 ...................................................................................................................................... 26 二．廣告策略 ............................................ 27 1．廣告原理 27 1）香蕉現(xiàn)象：市場(chǎng)越成熟，創(chuàng)意就越軟 ................................................................................................................................ 28 2）羊群現(xiàn)象：越多人看好投資氣候，創(chuàng)意便可越感性 ........................................................................................................... 28 3）月球現(xiàn)象：產(chǎn)品價(jià)格越高，消費(fèi)者越要知道要多 ............................................................................................................... 28 2．推廣主題 29 1）推廣主線 .......................................................................................................................................................................... 29 2）推廣主題 .......................................................................................................................................................................... 29 3）推廣線路 .......................................................................................................................................................................... 29 三．營(yíng)銷計(jì)劃 ............................................ 30 1． 營(yíng)銷思想 30 2． 總體規(guī)劃 30 3． 整體工程進(jìn)度與銷售節(jié)點(diǎn) 30 4． 各期規(guī)劃 31 1）籌備期 .............................................................................................................................................................................. 31 2）開(kāi)盤期 .............................................................................................................................................................................. 31 3）強(qiáng)銷期 ........................................................................................................................................................................... 32 4）持續(xù)期 .............................................................................................................................................................................. 32 結(jié)束語(yǔ) ................................................. 33 前言 當(dāng)?斯密在《國(guó)富論》中提出有一只“看不見(jiàn)的手”引導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)造了一個(gè)“看得見(jiàn)的市場(chǎng)”。 隨 著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)需求的日益多樣化、個(gè)性化，以及不斷更替的新陳代謝化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已越來(lái)越超越了造房蓋樓的傳統(tǒng)范疇，而是為特定的社會(huì)群體提供和創(chuàng)造某種生活方式，滿足人們身心兩方面的多種需求。 本案與區(qū)域?qū)Ρ确治? 同樣是靠近天然山脈、以旅游、度假為主要賣點(diǎn)，但由于地理位置的不同，自然條件的差別，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的不同，本案與黃山區(qū)沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展發(fā) 有較大的區(qū)別。 2． 賣點(diǎn)： ? 以 黃黃 山山 旅旅 游游 資資 源源 為為 主主 賣賣 點(diǎn)點(diǎn) ，其他賣點(diǎn)有：投資性、度假概念?? 2）地塊方面 2） 3）產(chǎn)品方面 對(duì)地塊的考量 1. 大區(qū)位：黃 山區(qū)板塊，區(qū)位旅游形象好； 2. 小環(huán)境： 黃山旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)園區(qū)石牌旅游度假配套，居住氛圍也較濃； 3. 道路環(huán)境尚可，且交通網(wǎng)絡(luò)的完善將使未來(lái)往來(lái)及周邊城區(qū)更為便捷； 4. 生活機(jī)能應(yīng)該會(huì)有些欠缺，配套設(shè)施也會(huì)有些匱乏，有待改善。不降低品質(zhì)、不減少單價(jià)就能從容降低總價(jià)。 ◎ 從聯(lián)想的層面上來(lái)看，“黃山通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的高標(biāo)準(zhǔn)配置及各產(chǎn)品的高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值， 以以以 獨(dú)獨(dú)獨(dú) 樹(shù)樹(shù)樹(shù) 一一一 幟幟幟 的的的 “““ 四四四 季季季 假假假 日日日 ””” 概概概 念念念 為為為 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 銘銘銘 刻刻刻 度度度 假假假 特特特 質(zhì)質(zhì)質(zhì) 的的的 標(biāo)標(biāo)標(biāo) 記記記 ， 能能能 夠夠夠 附附附 予予予 核核核心心心 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 以以以 外外外 更更更 多多多 的的的 附附附 加加加 價(jià)價(jià)價(jià) 值值值 ，這一點(diǎn)是本案價(jià)格超越區(qū)域內(nèi)其他樓盤的尚方寶劍。 在在在 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 設(shè)設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì)計(jì) 上上上 ： 戶型、景觀、配套、服務(wù)等各 方面要素都要體現(xiàn)出度假酒店的內(nèi)涵，并且與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，設(shè)計(jì)要更新穎合理，風(fēng)格要更具特色，尤其在景觀、配套方面，表現(xiàn)出“新一代度假酒店”的味道。 3）銷售促動(dòng)――造勢(shì) 不斷形成新聞熱點(diǎn)，渲染造勢(shì)。實(shí)際運(yùn)作中將出現(xiàn)四大困難： 整盤概念消費(fèi)者的接受度。本案的操作不是簡(jiǎn)單的樓盤買賣，而是創(chuàng)造一個(gè)與現(xiàn)代時(shí)尚接軌的有文化底蘊(yùn)的旅游風(fēng)景度假生活方式和投資概念為主體。硬性不等 于硬道理。這解釋了為何在調(diào)研里面常常的發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者渴望看到那些令平面廣告亂七八糟的位置圖、效果圖、價(jià)錢、地段等等；這也解釋了為什么無(wú)論房地產(chǎn)的廣告做得多么感性，也要塞滿資料的平面廣告及其他平面素材去鞏固購(gòu)買欲。因此，在吸引目標(biāo)客戶方面具有一定的總價(jià)優(yōu)勢(shì)（黃山區(qū)及周邊同類物業(yè)相比較）。 3. 加強(qiáng)客戶關(guān)系管理，實(shí)行計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)銷售；建立銷售執(zhí)行中的程序化、細(xì)致化管理制度，建立與加強(qiáng)各部門間信息傳遞接口的程序化管理模式，制定銷售策略與執(zhí)行計(jì)劃。 方案： A. 基本資料收集整理：總體規(guī)劃方案、建材設(shè)備表、發(fā)展商資料等； B. 銷售道具準(zhǔn)備：鳥(niǎo)瞰圖、酒店大堂及房型效果圖、模型等發(fā)包制作；售樓處、樣板房、戶外 POP 看板 、樓書、 DM、引導(dǎo)旗、網(wǎng)站等設(shè)計(jì)制作； C. 銷講資料制作，專案組組織架構(gòu)建立 ,人員培訓(xùn) ,前期業(yè)務(wù)組進(jìn)，銷售軟件調(diào)試、培訓(xùn)，市場(chǎng)推廣與銷售執(zhí)行方案完善； ，人員進(jìn)場(chǎng)。 D. 業(yè)務(wù)力迅速提升，規(guī)范案場(chǎng)管理，強(qiáng)調(diào)人性化服務(wù)，樹(shù)立酒店式管理服務(wù)形象。 （（（ 僅僅僅 供供供 參參參 考考考 ））） D．協(xié)調(diào)好客戶資迅反饋，調(diào)整企劃方向，銷售及售后服務(wù)各層面的工作。 結(jié)束語(yǔ) 衷心感謝貴對(duì)敝司和本行銷策劃方案的關(guān)心和支持！ 策策策 品品品 作為一家具豐富物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)水準(zhǔn)的行銷顧問(wèn)機(jī)構(gòu)， 一貫秉承“““ 以以以 人人人 為為為 本本本 ， 創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng) 造造造 價(jià)價(jià)價(jià) 值值值 ””” 的服務(wù)理念致力于開(kāi)拓創(chuàng)新模式的房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，為多家知名客戶和地產(chǎn)商提供了專業(yè)的服務(wù)。 這這這 是是是 敝敝敝 司司司 的的的 第第第 二二二 個(gè)個(gè)個(gè) 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì)勢(shì) 。具體包括： ◎定期宏觀市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 內(nèi)容：宏觀市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、相關(guān)政策、法律、條例等信息整理及分析等。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFeds wSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3tnGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux