【正文】 頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。 其他五金配件：毛巾?xiàng)U、手紙架、浴衣鉤。 （ 4）櫥柜：漢森或科寶博洛尼或其他同檔次品牌 3. 臥室： （ 1）地面：實(shí)木復(fù)合地板。 （ 6）浴室柜及臺(tái)面：每個(gè)衛(wèi)生間 1組浴室柜，臺(tái)面為大理石或人造石。 配備標(biāo)準(zhǔn) 公寓市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修風(fēng)格 以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主流兼有部分歐式、中式元素 裝修色調(diào) 整體色調(diào)主要采用米色、咖啡色和黑色等偏暖色系 裝修風(fēng)格及色調(diào) 大戶型產(chǎn)品 中小戶型產(chǎn)品 裝修風(fēng)格 裝修色調(diào) 以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，保證舒適性和實(shí)用性 以米色為主，家具家飾上偏褐色、咖啡色 現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格和米色、咖啡色系是住宅精裝修產(chǎn)品的主流 產(chǎn)品配臵 公寓市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 35007000元 /平米 衛(wèi)生間 座便、浴缸、洗面盆、龍頭、花灑 ： 高儀、漢斯格雅、維寶、杜拉維特、勞芬 熱水器： AO史密斯 阿里斯頓 洗衣機(jī) ：博世、西門子、 GE 高投入項(xiàng)目更多采用國(guó)際一線的品牌 2023元 /平米及以下 衛(wèi)生間 座便、浴缸、洗面盆、龍頭、花灑： 摩恩、科勒、 TOTO 熱水器： AO史密斯 阿里斯頓 洗衣機(jī)： 西門子、伊萊克斯 公寓市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 廚房 櫥柜：科寶博洛尼 燃?xì)庠睿何鏖T子 水龍頭：弗蘭卡 水盆：弗蘭卡 冰箱：西門子、伊萊克斯 烤箱、微波爐：西門子、伊萊克斯 廚房 櫥柜：德國(guó)艾諾 漢森 燃?xì)庠睿?Ariston、西門子 抽油煙機(jī)： Ariston、西門子 水龍頭：弗蘭卡 漢斯格雅 水盆：弗蘭卡 漢斯格雅 冰箱： GE、西門子、博世 烤箱、微波爐： Ariston、西門子 35007000元 /平米 2023元 /平米及以下 公寓市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 建材 天花：石膏板吊頂 地面：主要為實(shí)木復(fù)合地板 墻面：壁紙 家具：定制固定家具 五金件：合資品牌五金件 建材 天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆 地面：實(shí)木復(fù)合地板或天然石材 墻面：壁紙，部分搭配石材或木飾面 家具：定制固定家具 五金件：德國(guó)、意大利等國(guó)際品牌五金件 35007000元 /平米 2023元 /平米及以下 公寓市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 本案產(chǎn)品精裝發(fā)展建議 精裝標(biāo)準(zhǔn)需滿足高端豪宅公寓的品質(zhì)保證，還需注重居住的舒適性 ?根據(jù)不同產(chǎn)品、不同戶型在客戶關(guān)心的 重點(diǎn)部位以國(guó)際一線品牌及高端建材為主 ，突出國(guó)際化的美觀與質(zhì)感。 地面： 石材。 固定家俱： 固定柜 2組。 雙門對(duì)開冰箱： 1臺(tái)，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。 固定家俱： 主臥室固定柜 2組；主臥室步入衣帽間衣柜 1組，固定柜 1組； 客臥衣帽柜 1組。 墻面： 石材。 衛(wèi)浴五金： 包括洗手盆龍頭、凈身器龍頭、浴缸龍頭；品牌為漢斯格雅（ HANSGROHE）或當(dāng)代 (DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 頂棚： 輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。運(yùn)用安全防范產(chǎn)品和其他相關(guān)產(chǎn)品所構(gòu)成安全防范子系統(tǒng)包括：周界報(bào)警、視頻監(jiān)控、電子巡更、樓宇對(duì)講、停車場(chǎng)管理等。 ? LED大屏顯示子系統(tǒng) ? 在小區(qū)入口處安裝 LED大屏，用于小區(qū)公告信息發(fā)布，也可與社區(qū)智能平臺(tái)集成，接收來自社區(qū)智能平臺(tái)的發(fā)布信息。 ? 電子巡更 安裝在線式電子巡更系統(tǒng)，對(duì)保安人員巡邏的工作狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)督、記錄，并能對(duì)意外情況及時(shí)報(bào)警。 『 硬件科技提升 』 中水處理系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 地源熱泵系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 外維護(hù) 置換新風(fēng)系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 恒濕恒溫系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 IP 可視電話系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 私家指紋識(shí)別系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 社區(qū)智能化系統(tǒng) 保證住戶居住的安全性、舒適性，同時(shí)通過社區(qū)智能化及其細(xì)節(jié)關(guān)懷細(xì)節(jié)體現(xiàn)居者的身份和尊貴。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。主臥室衛(wèi)生間為唯寶（ VB）或 TOTO或 TEUCO或其他同檔次雙人按摩浴缸。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 凈水器： 1件，國(guó)產(chǎn)品牌。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 配臵標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)內(nèi)一線品牌為主配中高端建材 策略 :注重觀感和手感，在保證質(zhì)量和使用壽命的前提下，應(yīng)用在規(guī)定的范圍空間里。 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修亮點(diǎn)： ?裝修采用高檔材質(zhì)或高檔品牌，戶型由小到大色調(diào)及風(fēng)格隨之趨于沉穩(wěn)成熟。 （ 2）墻面：石材。 （ 4）頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 浴室柜及臺(tái)面：每個(gè)衛(wèi)生間 1組浴室柜，臺(tái)面為石材。 固定家俱：主臥室固定柜 1組，步入衣帽間衣柜 1組；客臥固定柜 1組。 頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 門廳、餐廳： 戶門：三防門，配海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或耶魯 (YALE)或其他同檔次門鎖。 參考案例 ：君隆廣場(chǎng)威斯汀公館 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 威斯汀公館 180300㎡ 參考案例 ：君隆廣場(chǎng)威斯汀公館 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修亮點(diǎn)： ? 君隆廣場(chǎng)公寓內(nèi)精裝的選材采用國(guó)際原裝進(jìn)口一線品牌， 注重品牌和整體施工工藝的質(zhì)感 ，在細(xì)節(jié)中彰顯品質(zhì)，高雅品味一覽無(wú)遺。； ?意大利 TEUCO超音波按摩浴缸 ，德國(guó)漢斯格雅（ Hansgrohe）、福洛（ Pharo）淋浴組 。 傳統(tǒng)，在乎家的氣質(zhì) 今日，則講究居住的智慧 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 社區(qū)智能化 精裝 硬件提升 物業(yè)服務(wù) 家居智能化 本案公寓通過精裝、硬件提升、社區(qū)智能化、家居智能化、物業(yè)服務(wù)五大方面進(jìn)行豪華公寓品質(zhì)的打造。 主題：柏悅居 —— 柏悅酒店專屬豪宅（香港地區(qū)） 手段：推介會(huì)、硬廣、軟文 ：第一強(qiáng)銷期 目的：提升目標(biāo)客群對(duì)柏悅居投資價(jià)值的認(rèn)可度，保證充足有效的客 源 供應(yīng)。包括在津工作的歐美人士、日、韓企業(yè)外籍雇員以及港澳臺(tái)人士。 202312年區(qū)域市場(chǎng)主力供給來源于中糧大道、津?yàn)硰V場(chǎng)等項(xiàng)目；據(jù)了解上述項(xiàng)目公寓產(chǎn)品均以 80平米以上中大戶型為主 控制總價(jià)；提升單價(jià)；增加收益 『 戶型配比建議 』 科目 建筑面 積 實(shí)際使用 面積 面積占 比 面積 套數(shù)占比 套數(shù) 一室 4050 63 40% 4200 47% 93 兩室 5060 77 35% 3675 34% 67 6070 91 20% 2100 16% 32 三室 7080 105 5% 525 4% 7 項(xiàng)目戶型配比建議 按最大戶型 80平米；銷售價(jià)格 21500元 /平米計(jì)算，房款約 172萬(wàn)元；符合市場(chǎng)需求 以一室、兩室產(chǎn)品為主；配置少量大戶型產(chǎn)品； 戶均面積約 53平米。 首席都市綜合體 公寓 整盤 豐富大盤物業(yè)結(jié)構(gòu) 為商業(yè)提供消費(fèi)人群 為商務(wù)人士提供品質(zhì)居所 完善的配套設(shè)施 豐富的客戶資源 大盤高知名度帶動(dòng)效應(yīng) 公寓之于整盤是重要補(bǔ)充和完善，但非核心 大盤之于公寓是依托，是公寓核心價(jià)值基礎(chǔ) 『 公寓價(jià)值 』 公寓是大盤整體功能的補(bǔ)充和現(xiàn)金流支撐； 公寓價(jià)值來源于大盤整體價(jià)值依托。 各種物業(yè)體量占比相對(duì)均衡； 分物業(yè)相互依托，功能互補(bǔ)； 對(duì)區(qū)域發(fā)展成熟度有一定要求 市場(chǎng)份額 約占 25%市場(chǎng)份額 市場(chǎng)份額不足 10% 約占 15%市場(chǎng)份額 市場(chǎng)份額占比超過 30% 約占 20%市場(chǎng)份額 代表項(xiàng)目 信達(dá)廣場(chǎng)、君隆廣場(chǎng)、富力中心等 昆侖中心、津匯廣場(chǎng)等 中糧大悅城、津?yàn)硰V場(chǎng)等 大都會(huì)、仁恒海河廣場(chǎng)等 津門津塔、嘉里中心等 住宅、寫字樓驅(qū)動(dòng)是核心區(qū)綜合體發(fā)展主流模式 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域綜合體物業(yè)放量集中期； 10年截止 11約中旬，區(qū)域放量約 35萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 2023年區(qū)域放量繼續(xù)呈平緩態(tài)勢(shì)；進(jìn)入 2023年后隨著南站 CBD板塊的法力，區(qū)域綜合體物業(yè)市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪供應(yīng)集中期。周邊現(xiàn)狀住宅林立。隨著天津經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和快速城市化進(jìn)程，未來項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為 CBD拓展區(qū)域。 『 本體條件 』 陸路交通核；海河?xùn)|岸商貿(mào)核心區(qū) 天津站交通核 緊鄰內(nèi)環(huán)線、東縱快速路，東側(cè) 3公里處為中環(huán)線。 『 本體條件 』 大型高端商務(wù)綜合體項(xiàng)目 『 本體條件 』 寫字樓 一棟國(guó)際甲級(jí)寫字樓和一棟高標(biāo)準(zhǔn)乙級(jí)寫字樓組成，建筑面積約 8萬(wàn)平米 精品商街 四層裙樓時(shí)尚精品商業(yè)街區(qū)，建筑面積約 6萬(wàn)平米 五星級(jí)酒店 希爾頓酒店管理集團(tuán)旗下豪華五星級(jí)酒店，建筑面積約 4萬(wàn)平米 高級(jí)公寓 高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓，部分與酒店結(jié)合建設(shè)，建筑面積約 『 本體條件 』 公寓部分發(fā)展目標(biāo) A區(qū)公寓主力發(fā)展現(xiàn)金流產(chǎn)品；快速變現(xiàn)與較高的市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)； B區(qū)公寓打造市場(chǎng)標(biāo)桿型產(chǎn)品；實(shí)現(xiàn) 30000元 /平米以上銷售均價(jià)。 2023 保利大都會(huì) 津?yàn)硰V場(chǎng) 嘉里中心 津門津塔 仁恒海河廣場(chǎng) 天津中心 中糧大悅城 中信城市廣場(chǎng) 中糧大道 富力中心 昆侖中心 都會(huì)軒 25萬(wàn)平米 2023 2023 2023 2023 40萬(wàn)平米 大于 100萬(wàn)平米 80萬(wàn)平米 35萬(wàn)平米 09年是區(qū)域綜合體項(xiàng)目供應(yīng)集中期，入市項(xiàng)目較多 津門津塔寫字樓部分、保利大都會(huì)、富力中心、昆侖中心住宅及公寓部分 預(yù)計(jì)大都會(huì)公寓部分；大悅城商業(yè)、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市 中信項(xiàng)目、中糧大道、都會(huì)軒、津?yàn)硰V場(chǎng)二期、嘉里中心等集中上市 『 市場(chǎng)環(huán)境分析 』 2023年區(qū)域市場(chǎng)綜合體將形成集中放量 本案 仁恒海河廣場(chǎng) 天津大都會(huì) 天津中心 目前內(nèi)環(huán)核心區(qū)域公寓物業(yè)主要分布在老城廂板塊和南站 CBD板塊。 『 公寓價(jià)值細(xì)分 』 A區(qū) B區(qū) 精品公寓區(qū) 通過高質(zhì)素和高性價(jià)比產(chǎn)品的塑造，實(shí)現(xiàn)快速現(xiàn)金回流；同時(shí)完成 B區(qū)產(chǎn)品價(jià)格提升過渡 珍品服務(wù)式公寓 通過與五星級(jí)酒店的結(jié)合，將 B區(qū)公寓打造成為天津市范圍內(nèi)公寓產(chǎn)品新標(biāo)桿；以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo) 遠(yuǎn)洋國(guó)際中心 B區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 Ⅳ 戶型配比 發(fā)展建議 『 戶型配比建議 』 B區(qū)公寓市場(chǎng)定位 經(jīng)典都會(huì)豪宅公寓 ? 依托于五星級(jí)酒店； ? 享受酒店及會(huì)所高端配套； ? 項(xiàng)目整體高標(biāo)準(zhǔn)完善商業(yè)、商務(wù)配套。 行業(yè)特征 天津知名的外資制造、金融、貿(mào)易公司的高層管理者； 天津由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素，日本籍客人較多。 主題：北京柏悅酒店專屬豪宅 —— 銀泰中心柏悅居香港預(yù)售 手段：網(wǎng)絡(luò)、路演、硬廣、軟文 ：持續(xù)熱銷期 目的：為 10月 31日完成柏悅居 85%的銷售目標(biāo)提供市場(chǎng)支持；同時(shí)為柏悅府 10月 底入市提前蓄客。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 ?增加項(xiàng)目科技感，提升項(xiàng)目差異化和實(shí)用性，塑造項(xiàng)目品質(zhì)感。 衛(wèi)浴模塊 石材、頂級(jí)衛(wèi)浴潔具組合 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 輔助模塊 實(shí)木門、 LowE窗、電動(dòng)窗簾 戶式中央空調(diào)、中央吸塵、凈水系統(tǒng) 門、窗等 ? 門、窗套：實(shí)木窗套和實(shí)木花飾門 ； ? 分戶門：德國(guó) Nobelesse手工雕花銅門 ? 窗：鋁合金烤漆門窗，中空玻璃（ LowE防輻射銅化玻璃），意大利阿魯克（ ALUK）門窗五金。 ?君隆廣場(chǎng)整體定位商務(wù)氣息濃厚，因此，在居室的設(shè)計(jì)上采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格，在干練線條中尋求一種平衡的美感，用更加 精細(xì)的工藝、考究的材質(zhì)、國(guó)際一流品牌 ，展現(xiàn)出該項(xiàng)目商務(wù)氣質(zhì)獨(dú)有的精致和個(gè)性。 地面：實(shí)木復(fù)合地板。 廚房： 地面：石材。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 洗手盆：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶 (VB)或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌洗手盆。 2. 起居廳及開放式廚房： （ 1）地面：實(shí)木復(fù)合地板。 （ 3）頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。 客戶需求特征 ?精裝修需求程度：絕大部分購(gòu)