【正文】 頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。 其他五金配件：毛巾桿、手紙架、浴衣鉤。 （ 4）櫥柜：漢森或科寶博洛尼或其他同檔次品牌 3. 臥室： （ 1）地面：實木復合地板。 （ 6）浴室柜及臺面：每個衛(wèi)生間 1組浴室柜，臺面為大理石或人造石。 配備標準 公寓市場標準化分析 『 產品發(fā)展建議 』 裝修風格 以現(xiàn)代簡約風格為主流兼有部分歐式、中式元素 裝修色調 整體色調主要采用米色、咖啡色和黑色等偏暖色系 裝修風格及色調 大戶型產品 中小戶型產品 裝修風格 裝修色調 以現(xiàn)代簡約風格為主，保證舒適性和實用性 以米色為主，家具家飾上偏褐色、咖啡色 現(xiàn)代簡約的裝修風格和米色、咖啡色系是住宅精裝修產品的主流 產品配臵 公寓市場標準化分析 『 產品發(fā)展建議 』 35007000元 /平米 衛(wèi)生間 座便、浴缸、洗面盆、龍頭、花灑 ： 高儀、漢斯格雅、維寶、杜拉維特、勞芬 熱水器： AO史密斯 阿里斯頓 洗衣機 ：博世、西門子、 GE 高投入項目更多采用國際一線的品牌 2023元 /平米及以下 衛(wèi)生間 座便、浴缸、洗面盆、龍頭、花灑： 摩恩、科勒、 TOTO 熱水器： AO史密斯 阿里斯頓 洗衣機： 西門子、伊萊克斯 公寓市場標準化分析 『 產品發(fā)展建議 』 廚房 櫥柜：科寶博洛尼 燃氣灶：西門子 水龍頭：弗蘭卡 水盆：弗蘭卡 冰箱：西門子、伊萊克斯 烤箱、微波爐：西門子、伊萊克斯 廚房 櫥柜：德國艾諾 漢森 燃氣灶： Ariston、西門子 抽油煙機： Ariston、西門子 水龍頭：弗蘭卡 漢斯格雅 水盆：弗蘭卡 漢斯格雅 冰箱： GE、西門子、博世 烤箱、微波爐： Ariston、西門子 35007000元 /平米 2023元 /平米及以下 公寓市場標準化分析 『 產品發(fā)展建議 』 建材 天花：石膏板吊頂 地面：主要為實木復合地板 墻面：壁紙 家具：定制固定家具 五金件：合資品牌五金件 建材 天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆 地面：實木復合地板或天然石材 墻面：壁紙，部分搭配石材或木飾面 家具：定制固定家具 五金件：德國、意大利等國際品牌五金件 35007000元 /平米 2023元 /平米及以下 公寓市場標準化分析 『 產品發(fā)展建議 』 本案產品精裝發(fā)展建議 精裝標準需滿足高端豪宅公寓的品質保證，還需注重居住的舒適性 ?根據不同產品、不同戶型在客戶關心的 重點部位以國際一線品牌及高端建材為主 ，突出國際化的美觀與質感。 地面： 石材。 固定家俱： 固定柜 2組。 雙門對開冰箱： 1臺，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。 固定家俱： 主臥室固定柜 2組；主臥室步入衣帽間衣柜 1組，固定柜 1組； 客臥衣帽柜 1組。 墻面： 石材。 衛(wèi)浴五金： 包括洗手盆龍頭、凈身器龍頭、浴缸龍頭；品牌為漢斯格雅（ HANSGROHE）或當代 (DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 頂棚： 輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。運用安全防范產品和其他相關產品所構成安全防范子系統(tǒng)包括：周界報警、視頻監(jiān)控、電子巡更、樓宇對講、停車場管理等。 ? LED大屏顯示子系統(tǒng) ? 在小區(qū)入口處安裝 LED大屏，用于小區(qū)公告信息發(fā)布，也可與社區(qū)智能平臺集成，接收來自社區(qū)智能平臺的發(fā)布信息。 ? 電子巡更 安裝在線式電子巡更系統(tǒng)，對保安人員巡邏的工作狀態(tài)進行監(jiān)督、記錄，并能對意外情況及時報警。 『 硬件科技提升 』 中水處理系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 地源熱泵系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 外維護 置換新風系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 恒濕恒溫系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 IP 可視電話系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 私家指紋識別系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 『 產品發(fā)展建議 』 社區(qū)智能化系統(tǒng) 保證住戶居住的安全性、舒適性，同時通過社區(qū)智能化及其細節(jié)關懷細節(jié)體現(xiàn)居者的身份和尊貴。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。主臥室衛(wèi)生間為唯寶（ VB）或 TOTO或 TEUCO或其他同檔次雙人按摩浴缸。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 凈水器： 1件，國產品牌。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。材質為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 配臵標準：國內一線品牌為主配中高端建材 策略 :注重觀感和手感，在保證質量和使用壽命的前提下，應用在規(guī)定的范圍空間里。 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產品發(fā)展建議 』 裝修亮點： ?裝修采用高檔材質或高檔品牌，戶型由小到大色調及風格隨之趨于沉穩(wěn)成熟。 （ 2）墻面：石材。 （ 4）頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 浴室柜及臺面：每個衛(wèi)生間 1組浴室柜，臺面為石材。 固定家俱：主臥室固定柜 1組，步入衣帽間衣柜 1組；客臥固定柜 1組。 頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產品發(fā)展建議 』 門廳、餐廳： 戶門：三防門，配海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或耶魯 (YALE)或其他同檔次門鎖。 參考案例 ：君隆廣場威斯汀公館 『 產品發(fā)展建議 』 威斯汀公館 180300㎡ 參考案例 ：君隆廣場威斯汀公館 『 產品發(fā)展建議 』 裝修亮點： ? 君隆廣場公寓內精裝的選材采用國際原裝進口一線品牌， 注重品牌和整體施工工藝的質感 ，在細節(jié)中彰顯品質，高雅品味一覽無遺。； ?意大利 TEUCO超音波按摩浴缸 ，德國漢斯格雅（ Hansgrohe）、福洛（ Pharo）淋浴組 。 傳統(tǒng)，在乎家的氣質 今日，則講究居住的智慧 『 產品發(fā)展建議 』 社區(qū)智能化 精裝 硬件提升 物業(yè)服務 家居智能化 本案公寓通過精裝、硬件提升、社區(qū)智能化、家居智能化、物業(yè)服務五大方面進行豪華公寓品質的打造。 主題：柏悅居 —— 柏悅酒店專屬豪宅（香港地區(qū)） 手段：推介會、硬廣、軟文 ：第一強銷期 目的：提升目標客群對柏悅居投資價值的認可度，保證充足有效的客 源 供應。包括在津工作的歐美人士、日、韓企業(yè)外籍雇員以及港澳臺人士。 202312年區(qū)域市場主力供給來源于中糧大道、津灣廣場等項目；據了解上述項目公寓產品均以 80平米以上中大戶型為主 控制總價；提升單價；增加收益 『 戶型配比建議 』 科目 建筑面 積 實際使用 面積 面積占 比 面積 套數占比 套數 一室 4050 63 40% 4200 47% 93 兩室 5060 77 35% 3675 34% 67 6070 91 20% 2100 16% 32 三室 7080 105 5% 525 4% 7 項目戶型配比建議 按最大戶型 80平米；銷售價格 21500元 /平米計算，房款約 172萬元；符合市場需求 以一室、兩室產品為主；配置少量大戶型產品； 戶均面積約 53平米。 首席都市綜合體 公寓 整盤 豐富大盤物業(yè)結構 為商業(yè)提供消費人群 為商務人士提供品質居所 完善的配套設施 豐富的客戶資源 大盤高知名度帶動效應 公寓之于整盤是重要補充和完善，但非核心 大盤之于公寓是依托，是公寓核心價值基礎 『 公寓價值 』 公寓是大盤整體功能的補充和現(xiàn)金流支撐； 公寓價值來源于大盤整體價值依托。 各種物業(yè)體量占比相對均衡； 分物業(yè)相互依托，功能互補； 對區(qū)域發(fā)展成熟度有一定要求 市場份額 約占 25%市場份額 市場份額不足 10% 約占 15%市場份額 市場份額占比超過 30% 約占 20%市場份額 代表項目 信達廣場、君隆廣場、富力中心等 昆侖中心、津匯廣場等 中糧大悅城、津灣廣場等 大都會、仁恒海河廣場等 津門津塔、嘉里中心等 住宅、寫字樓驅動是核心區(qū)綜合體發(fā)展主流模式 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域綜合體物業(yè)放量集中期； 10年截止 11約中旬，區(qū)域放量約 35萬平米，預計 2023年區(qū)域放量繼續(xù)呈平緩態(tài)勢；進入 2023年后隨著南站 CBD板塊的法力，區(qū)域綜合體物業(yè)市場將進入新一輪供應集中期。周邊現(xiàn)狀住宅林立。隨著天津經濟高速發(fā)展和快速城市化進程，未來項目所在區(qū)域將發(fā)展成為 CBD拓展區(qū)域。 『 本體條件 』 陸路交通核；海河東岸商貿核心區(qū) 天津站交通核 緊鄰內環(huán)線、東縱快速路，東側 3公里處為中環(huán)線。 『 本體條件 』 大型高端商務綜合體項目 『 本體條件 』 寫字樓 一棟國際甲級寫字樓和一棟高標準乙級寫字樓組成，建筑面積約 8萬平米 精品商街 四層裙樓時尚精品商業(yè)街區(qū)，建筑面積約 6萬平米 五星級酒店 希爾頓酒店管理集團旗下豪華五星級酒店，建筑面積約 4萬平米 高級公寓 高標準酒店式公寓，部分與酒店結合建設，建筑面積約 『 本體條件 』 公寓部分發(fā)展目標 A區(qū)公寓主力發(fā)展現(xiàn)金流產品；快速變現(xiàn)與較高的市場價值實現(xiàn)； B區(qū)公寓打造市場標桿型產品；實現(xiàn) 30000元 /平米以上銷售均價。 2023 保利大都會 津灣廣場 嘉里中心 津門津塔 仁恒海河廣場 天津中心 中糧大悅城 中信城市廣場 中糧大道 富力中心 昆侖中心 都會軒 25萬平米 2023 2023 2023 2023 40萬平米 大于 100萬平米 80萬平米 35萬平米 09年是區(qū)域綜合體項目供應集中期，入市項目較多 津門津塔寫字樓部分、保利大都會、富力中心、昆侖中心住宅及公寓部分 預計大都會公寓部分；大悅城商業(yè)、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市 中信項目、中糧大道、都會軒、津灣廣場二期、嘉里中心等集中上市 『 市場環(huán)境分析 』 2023年區(qū)域市場綜合體將形成集中放量 本案 仁恒海河廣場 天津大都會 天津中心 目前內環(huán)核心區(qū)域公寓物業(yè)主要分布在老城廂板塊和南站 CBD板塊。 『 公寓價值細分 』 A區(qū) B區(qū) 精品公寓區(qū) 通過高質素和高性價比產品的塑造，實現(xiàn)快速現(xiàn)金回流；同時完成 B區(qū)產品價格提升過渡 珍品服務式公寓 通過與五星級酒店的結合，將 B區(qū)公寓打造成為天津市范圍內公寓產品新標桿；以實現(xiàn)利潤最大化目標 遠洋國際中心 B區(qū)產品發(fā)展定位探討 Ⅳ 戶型配比 發(fā)展建議 『 戶型配比建議 』 B區(qū)公寓市場定位 經典都會豪宅公寓 ? 依托于五星級酒店； ? 享受酒店及會所高端配套； ? 項目整體高標準完善商業(yè)、商務配套。 行業(yè)特征 天津知名的外資制造、金融、貿易公司的高層管理者； 天津由于產業(yè)發(fā)展因素，日本籍客人較多。 主題：北京柏悅酒店專屬豪宅 —— 銀泰中心柏悅居香港預售 手段：網絡、路演、硬廣、軟文 ：持續(xù)熱銷期 目的：為 10月 31日完成柏悅居 85%的銷售目標提供市場支持；同時為柏悅府 10月 底入市提前蓄客。 『 產品發(fā)展建議 』 ?增加項目科技感，提升項目差異化和實用性，塑造項目品質感。 衛(wèi)浴模塊 石材、頂級衛(wèi)浴潔具組合 『 產品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 輔助模塊 實木門、 LowE窗、電動窗簾 戶式中央空調、中央吸塵、凈水系統(tǒng) 門、窗等 ? 門、窗套：實木窗套和實木花飾門 ； ? 分戶門：德國 Nobelesse手工雕花銅門 ? 窗：鋁合金烤漆門窗，中空玻璃（ LowE防輻射銅化玻璃），意大利阿魯克（ ALUK）門窗五金。 ?君隆廣場整體定位商務氣息濃厚，因此，在居室的設計上采用現(xiàn)代簡約的風格，在干練線條中尋求一種平衡的美感，用更加 精細的工藝、考究的材質、國際一流品牌 ，展現(xiàn)出該項目商務氣質獨有的精致和個性。 地面：實木復合地板。 廚房： 地面：石材。材質為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 洗手盆：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶 (VB)或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌洗手盆。 2. 起居廳及開放式廚房： （ 1）地面：實木復合地板。 （ 3）頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。 客戶需求特征 ?精裝修需求程度：絕大部分購