【正文】 韶 山 路 五一大道 芙蓉路 第一大道 定王大廈 “CBD區(qū)域”已形成專業(yè)寫字樓、高星級(jí)酒店及商住公寓共存的辦公格局 通程酒店 金源酒店 華天酒店 長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分區(qū)供應(yīng)概述 10%11%4%75%開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 芙蓉區(qū)天心區(qū)隨區(qū)府及省府南遷，供應(yīng)量總體趨勢(shì)增加，目前占市場(chǎng)供應(yīng)總量的 11% 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 長(zhǎng)沙各類寫字樓發(fā)展?fàn)顩r分析 專業(yè)寫字樓 高星級(jí)酒店 商住樓 群雄逐鹿 誰主沉浮 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 規(guī)模 ：?jiǎn)误w規(guī)模在 3～ 5萬㎡之間，規(guī)模適中 檔次：多為中檔、中高檔 項(xiàng)目名稱 寫字樓總建 （萬 m2） 樓層 層高（ m） 檔次 平和堂商貿(mào)大廈 26 3 中高 湖南文化大廈 27 中高 聯(lián)合商廈 30 3 中高 順天國(guó)際財(cái)富中心 5 29 中高 第一大道 20 中高 亞大時(shí)代 31 3 中高 中隆國(guó)際大廈 3 28 中高 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 3 28 高 定王大廈 3 30 中高 中天廣場(chǎng) 27 高 運(yùn)達(dá)廣場(chǎng) 定王大廈 長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓規(guī)模及檔次 5專業(yè)寫字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 產(chǎn)品：外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，但內(nèi)部品質(zhì)仍有待提升，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有一定亮點(diǎn) ? 外立面時(shí)代感強(qiáng)、昭示性好，商務(wù)形象突出； ? 內(nèi)部裝修一般，走廊較窄，多為 ～ ，整體品質(zhì)感仍有待提高； ? 大堂面積多為 400600㎡，普遍偏小，難以彰顯中高檔形象； ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積約為 1200~2023㎡，單間面積在80~600㎡之間，其中主力面積為 150~250㎡； ? 部分寫字樓設(shè)有空中花園，打出“生態(tài)辦公”概念；外立面開始采用中空 LowE玻璃幕墻，以降噪保溫隔熱。市場(chǎng)未出現(xiàn)辦公物業(yè)的認(rèn)購(gòu)熱潮，也沒有出現(xiàn)銷售嚴(yán)重受阻樓盤。月，出租率較高 客戶特征 省內(nèi)中小型民營(yíng)企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主 國(guó)際知名企業(yè)駐長(zhǎng)機(jī)構(gòu)；金融、房地產(chǎn)、IT及通訊等承租力強(qiáng)的實(shí)力企業(yè) 房地產(chǎn)、 IT、金融等企業(yè)成為主要客戶來源，地域上仍以省內(nèi)為主 銷售情況 價(jià)格 4000～ 6000元 /m2，大多在 5000元 /m2以下，銷售狀況較好 —— 售價(jià)為 4500～ 12023 元 /m2，銷售情況良好 買家特征 以本地公司和個(gè)人購(gòu)買自用為主 —— 本地的個(gè)體投資者為主，其中做生意的老板占據(jù) 40%比例；部分大企業(yè)也會(huì)整層購(gòu)買，但比例較低 未來的競(jìng)爭(zhēng)，將集中在優(yōu)質(zhì)的專業(yè)寫字樓之間 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 專業(yè)寫字樓未來趨勢(shì) —— 供應(yīng)逐步增大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 預(yù)計(jì) 20232023年，寫字樓新增供應(yīng)量： ，其中多為高檔及中高檔寫字樓。 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART A 寫字樓發(fā)展定位 一． 寫字樓基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 二． 項(xiàng)目寫字樓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 湖南 CPD的核心地帶，城市未來中心位置 ? 立體交通網(wǎng)絡(luò)，交通便捷 ? 地塊昭示性強(qiáng)，具備地標(biāo)特質(zhì) ? 花園湖泊資源，生態(tài)環(huán)境突出 優(yōu)勢(shì)： ? 非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，商務(wù)價(jià)值較難體現(xiàn) ? 周邊企業(yè)少，商務(wù)氛圍淡 ? 目前人氣差，市政及商務(wù)服務(wù)配套不齊全 劣勢(shì)： 未來新城商務(wù)代表 景觀資源突出 商務(wù)環(huán)境現(xiàn)狀較差，需強(qiáng)化及完善自身配套 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 體現(xiàn) CPD核心區(qū)城市價(jià)值及高度文明感的 未來城市新中心的、生態(tài)的 花園式 中高端 專業(yè)寫字樓 高端形象、中高端產(chǎn)品、中高端價(jià)格 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 定位理由闡述 市場(chǎng)角度： 中高檔專業(yè)寫字樓已成市場(chǎng)需求主流，銷售速度、租賃價(jià)格、投資回報(bào)均 最有保障；而頂級(jí)寫字樓因長(zhǎng)沙的產(chǎn)業(yè)特征缺乏支撐； 項(xiàng)目本身： ? 項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性地標(biāo)，商住型寫字樓不適合形象檔次的需要，同時(shí)也與項(xiàng)目?jī)?nèi)公寓發(fā)生內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，不建議使用； ? 臨 80畝湖泊莊園是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目寫字樓可走“生態(tài)”路線，但市場(chǎng)上打“生態(tài)”牌的太多，不如直接打出“花園式”，直接明了。 ? 按照這一導(dǎo)則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級(jí)住宅和高級(jí)住宅三個(gè)檔次 ? 衛(wèi)生間的設(shè)置配備標(biāo)準(zhǔn)分為： 普通住宅： 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡 (箱 )、洗衣機(jī)位、自然換氣 (風(fēng)道 )吸風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 3組，吸頂燈 (防水型 )鏡燈 中高級(jí)住宅 ： 浴盆 ()和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺(tái)、化妝鏡、洗衣機(jī)位、座便器 (2個(gè) )、排風(fēng)扇 (風(fēng)道吹風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 4組，電話 (掛墻式分機(jī) )接口 高級(jí)住宅： 浴盆 (水按摩 )和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺(tái)、化妝鏡、洗衣機(jī)位、座便器 (2個(gè) )凈身盆、換氣扇、紅外線燈、吹風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 5組，電話接口、頂燈、鏡燈 。 68％的人認(rèn)為精裝修可帶來節(jié)省時(shí)間和精力，這也是精裝房最為有市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ脑颉? 長(zhǎng)沙小戶型分析總結(jié) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART B 公寓發(fā)展定位 一． 小戶型基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 二． 項(xiàng)目公寓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 湖南 CPD的核心地帶，城市未來中心位置 ? 立體交通網(wǎng)絡(luò)，交通便捷 ? 地塊昭示性強(qiáng)，具備地標(biāo)特質(zhì) ? 花園湖泊資源，生態(tài)環(huán)境突出 優(yōu)勢(shì)： ? 臨主干道，較吵； ? 周邊居住氛圍差，生活不便。 ? 不同檔次的項(xiàng)目租售金水平相差很大。CPD核心 五星級(jí) 花園式 生態(tài)寫字樓 一 .寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 采用 Low－ e中空鍍膜隔音玻璃，超越其他對(duì)手 ? 大面積使用玻璃幕墻，不出現(xiàn)魚鱗波紋。 ? 首層大堂挑高設(shè)計(jì)，層高可在 8米 ~12米之間，體現(xiàn)氣派及良好的商務(wù)空間； 項(xiàng)目名稱 層高（ m） 檔次 平和堂商貿(mào)大廈 3 中高 湖南文化大廈 中高 聯(lián)合商廈 3 中高 順天國(guó)際財(cái)富中心 中高 第一大道 中高 亞大時(shí)代 3 中高 中隆國(guó)際大廈 中高 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 高 定王大廈 中高 中天廣場(chǎng) 高 長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高： ~ 250~5002700600~900樓板、空調(diào)或管線架空層燈具、鮮風(fēng)吊頂寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 配套 情 況 電梯 6臺(tái)高速電梯（單梯服務(wù)面積控制在 6000㎡以下，可考慮按高層、低層分層設(shè)置到達(dá)） 空調(diào)、電力系統(tǒng) 采用中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電 通訊配套 衛(wèi)星電視、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 停車位 按建面 /停車位 200： 1的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置停車位約 120150個(gè)；考慮到未來區(qū)域發(fā)展，可多預(yù)留停車空間 商務(wù)配套 多功能會(huì)議廳、商務(wù)中心、銀行、票務(wù)、郵局 餐飲休閑配套 中西餐廳、咖啡吧、宴會(huì)廳、員工餐廳 寫字樓硬件設(shè)施： 提升硬件水平，完善自身配套服務(wù) 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫字樓智能化配套設(shè)施： 5A智能化系統(tǒng) ? 5A智能化系統(tǒng)成為甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置 ? BAS樓宇自動(dòng)化 ? OAS辦公自動(dòng)化 ? CAS通訊自動(dòng)化 ? SAS保安自動(dòng)化 ? FAS消防自動(dòng)化 ? 各項(xiàng)目采用的智能化系統(tǒng)的組成及原理基本相同，差異主要在于配置的規(guī)格上。 主力戶型面積 3555㎡，臨花園面端位設(shè)置 8085㎡兩房 平面擺布示意 戶型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 面積 套數(shù)比 面積比 一房一廳 4045 15 675 62% 55% 一房一廳 4555 7 385 30% 31% 兩房一廳 8085 2 170 8% 14% 合計(jì) 24 1220 標(biāo)準(zhǔn)層戶型配比（按此擺布，共 432套） 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 公寓戶型參考： 考慮陽臺(tái)、凸窗，滿足基本生活需求 ? 目前市場(chǎng)可以接燃?xì)獾墓⑿粜头浅Ｊ艿娇蛻羟嗖A，同時(shí)考慮到增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提高項(xiàng)目附加值，建議本項(xiàng)目也提供燃?xì)馊霊?。CPD核心 花園式 精裝國(guó)際公寓 二 .公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 公寓樓外立面：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，體現(xiàn)國(guó)際大氣感，宜商宜居 ? 公寓同樣為現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，延續(xù)整個(gè)項(xiàng)目的形象。 ? 目前長(zhǎng)沙的專業(yè)寫字樓間隔面積多在150~250㎡之間； ? 部分寫字樓（如華美歐大廈）開始采用可自由間隔的方式，靈活滿足客戶需求； ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶以中小規(guī)模企業(yè)為主，對(duì)面積的需求較為適中。臨近省政府的天虹商城附近商業(yè)氛圍逐漸濃厚。 項(xiàng)目本身： ? 項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性地標(biāo)，有很好的生態(tài)資源，檔次太低的公寓不能體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ? 但若公寓定位為商務(wù)型，宜商宜居，一方面對(duì)自居型客戶缺少吸引力； 另一方面，勢(shì)必與項(xiàng)目?jī)?nèi)的寫字樓物業(yè)發(fā)生直接競(jìng)爭(zhēng)，影響項(xiàng)目銷售速度與價(jià)格實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐，例如鉑宮等 自住客戶 低下 ,經(jīng)濟(jì)承受能力低下的青年群體，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感 自住或過渡性自住，被迫置業(yè) 交通便利，能夠滿足基本生活需求，有日常生活必備元素（廚房等），例如謀房博客 辦公兼自住型 經(jīng)濟(jì)承受能力有限的初期創(chuàng)業(yè)者，自由職業(yè)者 辦公兼自住，被迫置業(yè) 交通便利，能夠滿足居家條件，同時(shí)具備 SOHO公寓條件 長(zhǎng)沙小戶型客戶分析 投資型客戶最看中地段與投資回報(bào)率、自住型客戶需滿足生活需求、辦公兼自住型客要求交通便利，且能滿足生活需求；而租戶十分注重生活的舒適感。 有 62％的人會(huì)選擇精裝房，認(rèn)可程度較高。 ? 小戶型樓盤集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈和鐵道林科大商圈。 20232023 年，放量較 0809年逐步增大，競(jìng)爭(zhēng)增大，但或形成供銷兩旺的勢(shì)頭，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。 樓層 功能分布 4 4 46 通程會(huì)所 4142 總統(tǒng)套房、復(fù)式套房 3940 行政樓層 38 非吸煙層 2237 客房 1220 寫字樓 6~11 文體娛樂、夜總會(huì)、健身按摩等 5 大宴會(huì)廳、國(guó)際會(huì)議中心 4 鵬程食府 3 金色家族名品中心、美容美發(fā)中心 2 食街、商務(wù)中心、銀行 1 大堂吧、咖啡廳、 金融投資24%機(jī)械設(shè)備19%I T 通訊19%房地產(chǎn)14%其他24%通程國(guó)際酒店樓層分布 通程國(guó)際大酒店 通程國(guó)際酒店入駐企業(yè)構(gòu)成 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 金源大酒店 （四星級(jí)） ? 租金水平： ? 租金： /㎡ /天 ? 企業(yè)進(jìn)駐情況： ? 共入駐企業(yè)約 29家，入住率約 85%，其中省內(nèi)企業(yè)占 79%，省外企業(yè)占21%； ? 金融、房地產(chǎn)類企業(yè)成為主要客戶。 其它房地產(chǎn)IT通訊貿(mào)易建筑建材金融食品餐飲機(jī)械設(shè)備文教培訓(xùn)電子電器物流運(yùn)輸醫(yī)藥健康傳媒廣告石油能源美容化妝旅游出行農(nóng)林牧漁企管培訓(xùn)化工服裝服飾娛樂休閑工藝首飾環(huán)保紙業(yè)文體辦公玩具禮品礦產(chǎn)金屬注：客戶分析以亞大、中隆、順天財(cái)富、第一大道、平和堂、聯(lián)合商廈、新世紀(jì)大廈、文化大廈為調(diào)查樣本。 長(zhǎng)沙寫字樓傳統(tǒng)分布格局 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 注：上表為優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量，不包括商住樓及企業(yè)自建 ?長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)步入市場(chǎng)化進(jìn)程始于 90年代中后期。 小結(jié)： 地塊具備良好的生態(tài)資源、交通通達(dá)性以及 區(qū)域發(fā)展前景，但目前無論生活、商務(wù)氛圍 都十分欠缺。地塊具備發(fā)展中高、高端綜合 體項(xiàng)目的條件，但機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。發(fā)展初期主要以商住樓形式居多，物業(yè)品質(zhì)普遍較低； ?從 98年到 2023年市場(chǎng)上 共有可甄別約 80萬㎡寫字樓供應(yīng) ；其中長(zhǎng)沙 優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場(chǎng)總體供應(yīng)約為 55萬㎡ ，年均供應(yīng)量為 7萬㎡ ，供應(yīng)相對(duì)充裕。 房地產(chǎn) IT通訊 貿(mào)易 其他 長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓客戶構(gòu)成（行業(yè)） 5專業(yè)寫字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 民營(yíng)中小型企業(yè)一般都選擇小面積戶型辦公物業(yè)，以降低經(jīng)營(yíng)成本；國(guó)際企業(yè)雖然實(shí)力雄厚，但多數(shù)僅在長(zhǎng)沙設(shè)立辦事處而非區(qū)域總部，因此對(duì)面積需求也不大； ? 金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)及流通