【正文】 行業(yè)的企業(yè)通常選擇較高品質(zhì)的專業(yè)寫字樓，戶型面積在 200~500平米之間，主力需求為 150300平米； ? 少部分在長沙扎根的實(shí)力企業(yè)選擇 500㎡以上的大面積寫字樓，如湖南文化大廈、中隆大廈等。 金融投資21%貿(mào)易/ I T / 食品48%房地產(chǎn)31%金源酒店入駐企業(yè)構(gòu)成 金源大酒店 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 分布：主要位于市區(qū)成熟路段； ? 入駐企業(yè)：本土創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、小型民營企業(yè)；外省企業(yè)駐長辦事處； ? 企業(yè)入駐的原因：： ? 租金在 1元 /㎡ /天左右，價(jià)格相對(duì)較低； ? 地段較好，周邊配套成熟； ? 宜商宜居； 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（ m2） 租金水平 （元 /m2/天） 物管費(fèi)（元 /m2/月） 新時(shí)空 占地 4792 總建 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 占地 4700 總建 1 維一星城國際 占地： 2576 總建： 三角花園 占地 3169 總建 2 長沙部分商住樓概況 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 維一星城國際 5公寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 房地產(chǎn)14%工程制造9%萁他14%事務(wù)所6%廣告設(shè)計(jì)4%科技電子15%文化科教12%咨詢顧問9%貿(mào)易9%金融投資8%建鴻達(dá)及維一星城入駐企業(yè)構(gòu)成（行業(yè)） 省外客戶19%省內(nèi)客戶81%建鴻達(dá)及維一星城企業(yè)構(gòu)成（地域） ? 在入駐商住樓辦公的企業(yè)中，前五位分別是科技電子類、房地產(chǎn)類、科教文化類、咨詢顧問類及貿(mào)易類，占據(jù)約 60%的比例，金融類企業(yè)僅占 8%； ? 以省內(nèi)企業(yè)為主，占到總比例的 81%；省外企業(yè)占 29%，企業(yè)規(guī)模普遍較小，沒有國際企業(yè)進(jìn)駐。 專業(yè)寫字樓未來趨勢 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 長沙寫字樓基礎(chǔ)市場研究總結(jié) ? 市場：穩(wěn)步發(fā)展，對(duì)中高檔及以上的專業(yè)寫字樓需求逐漸增長 專業(yè)寫字樓投資回報(bào)率高，投資價(jià)值明顯，投資市場良性健康發(fā)展，且中高檔寫字樓投資回報(bào)率高于高檔寫字樓； ? 客戶：金融、房地產(chǎn)、 IT類為中高檔專業(yè)寫字樓的主要消費(fèi)群體， 300平米以下面積為主需求 金融企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、 IT通訊企業(yè)等，成為長沙高檔、中高檔專業(yè)寫字樓的重要消費(fèi)群體； 中小規(guī)模的科技電子企業(yè)、咨詢顧問企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)多選擇“宜居宜辦公”的商住樓。 ? 目前純小戶項(xiàng)目主要分布在伍家?guī)X四方坪、芙蓉路沿線、五一商圈以及鐵道學(xué)院周邊。 29％的人因心存顧慮，表明這部分人對(duì)精裝房不排斥，決心不明確，仍存在選擇的現(xiàn)象。所以，小戶型項(xiàng)目能否滿足基本的生活需求，是影響其銷售與出租率最重要的因素。 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART C 商業(yè)發(fā)展定位 一． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境概述 二． 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART C 商業(yè)發(fā)展定位 一． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境概述 二． 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 南城商業(yè)目前主要集中在韶山南路到紅星段的沿線，以專業(yè)市場（布市、家具、建材、汽車，日雜）為主，滿足居民生活需求的業(yè)態(tài)為輔，整體檔次不高； ? 2023年底，深圳天虹百貨入駐 BOBO天下城，開南城百貨購物先河，一定程度上提升南城商業(yè)檔次； ? 南城片區(qū)商業(yè)部分運(yùn)作一般形式靈活，可租可售，招商銷售同步進(jìn)行。 ? 已初步形成以天虹百貨為中心的生活商業(yè)區(qū)；中高檔社區(qū)商業(yè)正在崛起，商業(yè)主要滿足住戶的日常需要，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在便利店、美容美發(fā)、餐飲等生活服務(wù)商業(yè)類； ? 標(biāo)志商務(wù)中心、長沙奧林匹克花園、生活藝術(shù)城、中信新城等中大型商業(yè)即將投入使用或面市，競爭加劇。 ? 中小規(guī)模企業(yè)對(duì)于面積的需求相對(duì)集中在150~300㎡之間； ? 未來對(duì)于面積的需求有兩極擴(kuò)大的趨勢，300~500㎡及 120㎡以下的需求均有所上升； ? 面積間隔以 150~250㎡為主，配置少量 80—100㎡的樓層，同時(shí)預(yù)留部分樓層自由間隔； 寫字樓間隔面積： 以 150~250平方米的中等戶型為主，預(yù)留可自由間隔的樓層 企業(yè)對(duì)辦公面積的需求 18%21%24%26%5%6%11%28%38%17%4%1%120以下120200200300300500500800800以上未來 現(xiàn)狀自由間隔空間 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 生態(tài)寫字樓的考慮 ? 首層設(shè)置生態(tài)大堂，考慮植物的設(shè)置； ? 每隔三到五層設(shè)置一處空中花園； ? 頂層可以設(shè)置屋頂綠化，設(shè)置屋頂花園。 ? 公寓外立面應(yīng)區(qū)別于寫字樓，立面應(yīng)有一定變化和層次感，從而區(qū)分于寫字樓， ? 公寓外立面在體現(xiàn)大氣的同時(shí)，要考慮居住的便利性，因此在凸窗和陽臺(tái)等的設(shè)置上應(yīng)予以考慮。建議本項(xiàng)目主力戶型面積控制在45㎡以下； ? 考慮到公寓樓棟的擺放位置，對(duì)項(xiàng)目景觀資源的最大化利用，可以在東南角和西南角設(shè)置面積 8085㎡左右的兩房戶型。 公園 電梯間通風(fēng)采光 樓層平面布局示意 公 共 走 廊 辦公區(qū) 設(shè)備區(qū) 開放的綠色空間 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 甲級(jí)寫字樓凈高應(yīng)在 ，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的層高應(yīng)在 ； ? 項(xiàng)目擁有極佳景觀資源，為體現(xiàn)“生態(tài)”概念，辦公環(huán)境需要更開揚(yáng)和更好的通風(fēng)、采光設(shè)計(jì)， 4米層高可獲得更好的空間感； ? 考慮到適用性和經(jīng)濟(jì)性，建議本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層的層高在 4米之間。省府旁 經(jīng)營方式以“自主經(jīng)營”為主，“委托經(jīng)營與自主經(jīng)營相結(jié)合”為輔。 供 銷 供銷比 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 07年 60以下 9525 11653 60— 90 9111 9383 08年 60以下 13843 6957 60— 90 20282 8868 09年 60以下 10279 14678 60— 90 17067 20237 長沙小戶型未來趨勢 —— 需求量大 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 目前市場需求以剛性需求為主，緊湊中小戶型受到市場追捧，3550㎡戶型最受歡迎； ? 目前以毛坯交樓為主，精裝修將成為未來主流，也將成為重要的提價(jià)手段； ? 小戶型客戶無論投資、自住者，均十分注重項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)能否滿足基本的生活需求； ? 小戶型市場需求大，在行業(yè)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)下，小戶型 銷售十分看好。這說明精裝修房還是比較迎合市場需求的。 C C2大戶型產(chǎn)品相對(duì)滯銷 35㎡ 50㎡為市場熱銷產(chǎn)品，其次為 60㎡左右產(chǎn)品 長沙小戶型需求特征 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 交房標(biāo)準(zhǔn)分析 ? 建設(shè)部制訂的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》要求精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。 2023年后，需求量將大幅下降。 簡陋的窗戶護(hù)欄 簡單裝修的走廊 與住宅類似的外立面 間隔以中小戶型為主 5公寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 幾類辦公物業(yè)特征對(duì)比：專業(yè)寫字樓已成供需主流 公寓式寫字樓 高星級(jí)酒店寫字樓 專業(yè)寫字樓 規(guī)模 4~6萬㎡ 1~2萬㎡ 3~5萬㎡ 性質(zhì) 居住及辦公 酒店及辦公 辦公 經(jīng)營模式 先售后租 只租不售 先售后租、只租不售 外立面 普通，與住宅類似 豪華莊重 現(xiàn)代感強(qiáng) 間隔區(qū)間 30～ 600m2不等，大部分集中在 30～ 120m2 —— 80～ 600m2，主力集中在 150~300㎡，可靈活組合 整體檔次 較低 高 高 物業(yè)管理 一般，普通的保安保潔服務(wù) 共享高星級(jí)酒店的物業(yè)服務(wù) 專業(yè)物管公司開始進(jìn)入，樓宇實(shí)現(xiàn) 5A智能化，但整體水平仍有待提升 出租情況 租金約 1~ /m2/天，物業(yè)管理費(fèi) ～ 2元/m2/月 租金約 3~4元 /m2/天，物業(yè)管理費(fèi) 20元 /m2/月（含空調(diào)費(fèi)） 租金 ～ 3元 /m2/天，管理費(fèi) ～ 元 /m2 亞大時(shí)代 運(yùn)達(dá)廣場 5專業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 租賃：整體較為理想，中高檔寫字樓出租率高 樓盤名稱 租金 （元 /㎡ /天） 出租率 湖南文化大廈 90% 聯(lián)合商廈 70% 亞大時(shí)代 97% 中隆大廈 90% 第一大道 95% 順天國際財(cái)富中心 95% 運(yùn)達(dá)國際廣場 70% 中天廣場 —— ? 租金從 1~ /㎡ /天不等，租金水平由高至低依次為五一路、韶山路、芙蓉北路段及解放西路段，近年來專業(yè)寫字樓租金呈穩(wěn)步上漲趨勢； ? 市場整體較為理想，出租率基本都保持在70%95%之間，其中高檔專業(yè)寫字樓憑借其高性價(jià)比而取得了更高的出租率，如第一大道、中隆大廈等，入駐率均達(dá)到 90%以上； 中高檔專業(yè)寫字樓租賃情況 以亞大時(shí)代為代表的中高檔寫字樓受到市場歡迎 5專業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 銷售： 良性健康發(fā)展，投資回報(bào)率有保障 ? 從市場大勢來看，長沙市寫字樓市場基本保持了供需平衡，持良性健康發(fā)展態(tài)勢。 長沙寫字樓供求概述 需求量 長沙市優(yōu)質(zhì)寫字樓歷年去化量與空置率 (20232023) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ?華美歐國際，體量在 57,302平方米， 07年 9月至 09年 5月期間，銷售周期 20個(gè)月，銷售率達(dá)90%；共有 236套寫字樓可供出售，月均銷售 9套， 09年 12月，已基本售罄； ?目前在售的中天廣場于 2023年 5月開盤，至今 09年 5月前半年銷售不足 30%， 09年后半年銷售形勢較好，截止 09年 12月份，已經(jīng)銷售近 70%； ?同樣位于五一廣場區(qū)域的華美歐國際，湖南文化廣場對(duì)外銷售約 1,000平方米（其中， 950平方米為物業(yè)公司會(huì)議室，另有 2套 30平方米小戶型；而順天國際財(cái)富中心采取帶租約銷售方式，待售戶型面積在 200600平方米之間。同時(shí)，在不同功能之間建立一種 空間依存、價(jià)值互補(bǔ) 的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè) 功能復(fù)合的、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一 的綜合體 辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會(huì)議寫字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會(huì)議寫字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體功能物業(yè)類型圖 例功能物業(yè)類型 功能物業(yè)類型圖 例城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能 城市綜合體基礎(chǔ)解讀 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 巨大的社會(huì)效應(yīng) 城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設(shè)規(guī)模， 且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為 一個(gè)城市的“名片”，產(chǎn)生巨大的社會(huì)影響 作為“城市名片”的城市綜合體產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng) 對(duì)推動(dòng) 企業(yè)品牌價(jià)值 的進(jìn)一步提升有重要的作用 ? 巨大的增值潛力 各種功能的相互依存、相互補(bǔ)充能完善綜合體的整體 功能價(jià)值，通過成功的商業(yè)經(jīng)營，帶動(dòng) 物業(yè)自身的及 周邊區(qū)域土地的升值 城市綜合體項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益 城市綜合體基礎(chǔ)解讀 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 特征 1： 城市綜合體具備的四種基本功能使其成為一個(gè)“微型的城市” ? 功能復(fù)合空間： 物業(yè)類型豐富，以酒店、辦公、公寓 和 商業(yè) 為基本功能，自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作和生活配套運(yùn)營體系 ? 空間依存、價(jià)值互補(bǔ)： 各功能之間形成 價(jià)值鏈 ，：物業(yè)功能的有機(jī)整合打造出高端的商務(wù)環(huán)境 購物商場 公寓 公寓 寫字樓 ? 廣州中信廣場占地約 m2，建筑面積約 29萬 m2 ，是廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓，包括寫字樓、公寓和商業(yè)物業(yè) ? 三種物業(yè)檔次高，各功能之間相互依存并形成價(jià)值鏈，營造出高價(jià)值的辦公環(huán)境 中信商業(yè)大廈 甲級(jí)智慧型商廈， 是廣州的頂級(jí)寫字樓 中信公寓 高檔服務(wù)式公寓，保 安嚴(yán)密、配套完善 中天購物廣場 經(jīng)營國際品牌精品， 設(shè)置高端生活配套 寫字樓的 高端配套 大量高端 商務(wù)人士 寫字樓的 高端配套 高端消費(fèi) 人群 高端消費(fèi) 人群 完善的生活 配套設(shè)施 中信廣場三種物業(yè)功能之間的價(jià)值聯(lián)系 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 特征 2：城市綜合體開發(fā)需要對(duì)土地進(jìn)行高強(qiáng)度、高效率的利用 ? 高密度、集約性： 開發(fā)強(qiáng)度大，容積率多在 10以上；建筑高度和密度均很高