【正文】 買原因是看重項(xiàng)目地段， 30%客戶認(rèn)為精裝修可有可無， 10%客戶不需要精裝（有少數(shù)頂尖客戶認(rèn)為精裝效果差強(qiáng)人意，甚至?xí)孕胁鸪匦卵b修）， 60%以上客戶認(rèn)為最好帶有精裝修 ； ?裝修風(fēng)格喜好： 70%的客戶認(rèn)可項(xiàng)目的現(xiàn)代裝修風(fēng)格 ， 30%的客戶喜歡其他風(fēng)格； ?色調(diào)偏好：客戶普遍接受簡(jiǎn)約、大氣的 中性偏暖色調(diào) ?客戶對(duì)各功能區(qū)域裝修重視程度：津門（大戶型）自高向低為 客廳 〉 衛(wèi)生間 〉 廚房 〉 臥室 ；津塔（小戶型） 為 衛(wèi)生間 〉 客廳 〉 臥室 〉 廚房 。 差異化精裝策略，實(shí)現(xiàn)成本控制和高端形象雙重功能 核心策略 本案公寓精裝策略 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 大戶型公寓 中小戶型公寓 凸顯品質(zhì)區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域 一般性區(qū)域 客餐一體、衛(wèi)生間 配臵：國(guó)際一線品牌，杜拉維特、漢斯格雅、凱勒瑪、當(dāng)代等品牌 策略：品牌影響力體現(xiàn)項(xiàng)目硬件配臵高度 廚房、臥室 配臵：國(guó)際一線品牌、國(guó)際知名品牌 策略：品牌性價(jià)比高的產(chǎn)品進(jìn)行搭配組合，既保證品質(zhì)又控制成本 配臵：國(guó)際一線品牌，杜拉維特、漢斯格雅等品牌 配臵：國(guó)際知名品牌， 策略：國(guó)際知名品牌中實(shí)用型強(qiáng)的產(chǎn)品 衛(wèi)生間 客廳、餐廳 臥室 配臵：國(guó)際知名品牌 策略：多配臵固定家具、五金件的配臵要體現(xiàn)質(zhì)感 本案公寓精裝策略 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 功能區(qū) 部位 裝修建議 大堂 墻面： 石材，局部鏡子、部分位置有木飾面、部分位置有壁紙。 本案公寓精裝建議 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 電梯間及入戶門 電梯轎廂 鋼木復(fù)合入戶門 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 入戶門、電梯間效果示意 功能區(qū) 部位 裝修建議 餐廳 地面： 石材。 櫥柜： 漢森或科寶博洛尼或艾諾或柏麗或其他同檔次品牌。 本案公寓精裝建議 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 廚房家電效果示意 功能區(qū) 部位 裝修建議 臥室 地面： 實(shí)木復(fù)合地板。 固定家俱： 固定柜 2組。 坐便器 、 凈身器： 杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶（ VB）或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次品牌。 固定家俱： 固定柜 1組，材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 社區(qū)智能化系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 公共管理系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng) 周界防越及報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 室內(nèi)安防系統(tǒng) 公共信息顯示系統(tǒng) 電梯緊急對(duì)講系統(tǒng) 背景音樂與緊急廣播系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) 小區(qū)在管理上采用封閉式的管理模式（住宅、商業(yè)分開管理），通過設(shè)置多道防線形成層層防范，并通過人防輔助技防，人防、技防相結(jié)合，形成一個(gè)全方位的、立體的、一體化的綜合保安安全防范系統(tǒng)，提高社區(qū)的安全性。 ? 停車場(chǎng)管理 地庫(kù)出入口、小區(qū)出入口安裝停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，對(duì)出入車輛進(jìn)行管理控制。在出現(xiàn)突發(fā)性事件時(shí)，可通過消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)控制或通過本系統(tǒng)緊急廣播分區(qū)切換器手動(dòng)控制作緊急廣播。 ?小區(qū)防線規(guī)劃 『 社區(qū)智能化 』 安全防范子系統(tǒng)以維護(hù)社會(huì)公共安全為目的，采用人力防范、技術(shù)防范和物理防范等方式綜合實(shí)現(xiàn)對(duì)人員、設(shè)備、建筑及區(qū)域的安全防范。 墻面： 瓷磚，冠珠或諾貝爾或冠軍或羅馬或其他同檔次品牌。 洗手盆： 杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)、唯寶 (VB)或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次洗手盆。 本案公寓精裝建議 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 臥室效果示意 功能區(qū) 部位 裝修建議 衛(wèi)生間 地面： 石材。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 抽油煙機(jī)： 1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 頂棚： 石膏板吊頂，乳膠漆 門廳 戶門 、 門鎖： 三防門，配海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或耶魯 (YALE)或其他同檔次門鎖。 小結(jié)： 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 公寓市場(chǎng)精裝標(biāo)準(zhǔn)化分析 配備標(biāo)準(zhǔn) 精裝產(chǎn)品根據(jù)精裝 造價(jià)的不同 ，其變化主要表現(xiàn)在 選用材質(zhì) 、 裝修程度、品牌配臵三方面 上 35007000元之間 精裝修配臵 2023元及以下 精裝修配臵 ?精裝報(bào)價(jià)區(qū)間在 35007000以上 ，廚衛(wèi)家具家電齊全 ，廚具、衛(wèi)浴、建材品牌為中高檔，較多采國(guó)際一線品牌及國(guó)際知名品牌，但在具體規(guī)格款式上有一定差異； ?有部分小戶型公寓配備全套家具家電，主要面向投資客群 ?市場(chǎng)上精裝報(bào)價(jià)區(qū)間在 2023元及以下 ，廚衛(wèi)配備部分家具家電，廚具及衛(wèi)浴品牌偏于中檔，建材較多采用國(guó)內(nèi)品牌 品質(zhì)的變化主要表現(xiàn)在精裝修成本的變化 公寓市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 ?材質(zhì)、品牌對(duì)于精裝造價(jià)有較大影響，例如漢斯格雅和杜拉維特的衛(wèi)浴其品牌下有多個(gè)系列產(chǎn)品，選用不同檔次的 產(chǎn)品系列 對(duì) 實(shí)際成本產(chǎn)生較大差異 ； ?各項(xiàng)目精裝著重點(diǎn)不盡相同，但普遍 最為重視衛(wèi)生間的裝修和配臵 ，因?yàn)槎鄶?shù)購(gòu)買者尋求長(zhǎng)期投資回報(bào)，而終端使用客戶對(duì)于衛(wèi)生間最為看重，衛(wèi)生間品質(zhì)提升有利于未來租售。 （ 5）坐便器：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶（ VB）或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次品牌。 （ 3）頂棚：部分乳膠漆；部分輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。品牌：漢斯格雅（ HANSGROHE）或當(dāng)代 (DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 墻面：石材。 頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 ?精裝修風(fēng)格偏好： 在承受更多壓力的高端商務(wù)人群的生活中，快節(jié)奏、高頻率、高負(fù)荷是其生活常態(tài)，因此他們要求其居住品質(zhì)簡(jiǎn)約而舒適。 設(shè)施設(shè)備 ? 中央洗塵 ：美國(guó)碧慕（ BEAM）中央洗塵系統(tǒng) ； ? 供水 ：冷水采用日本積水（ Sekisui）銅塑復(fù)合管，熱水采用 304不銹鋼管 空調(diào)：日本大金（ DAKIN） VRV II 戶式中央空調(diào) ； ? 電器：法國(guó)海格（ Hager）住戶配電箱 ，采用進(jìn)口德國(guó) ABB公司 EIB系統(tǒng) ； ? 視訊裝臵：來邦（ Lonbon）緊急對(duì)講系統(tǒng) 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 參考案例 君隆廣場(chǎng) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位臵 和平區(qū)內(nèi)環(huán)線南京路與河北路交口 開發(fā)商 御道津旅（天津）發(fā)展有限公司 占地面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 180000 容積率 總戶數(shù) 950套 產(chǎn)品類型 38層精裝公寓 戶型 70200平米 目前報(bào)價(jià) 均價(jià) 25000元 /平米 銷售動(dòng)態(tài) 目前寫字樓已經(jīng)售罄，瞰景精裝公寓余房還有 2套大戶型余房在售，附贈(zèng)部分家具家電 38F精裝公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修標(biāo)準(zhǔn)：威斯汀 經(jīng)典公寓、威斯汀尚品公寓裝修標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /平方米，威斯汀公館 40006000元 /平方米 裝修風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格，少數(shù)戶型融入中式風(fēng) 裝修色調(diào)： 以黑、白、紅為主色調(diào) 主力戶型： 7689㎡ 一居、 123160㎡ 兩居、 180300㎡ 三室 （主力戶型） 裝修風(fēng)格示意圖：現(xiàn)代 威斯汀公館 180300㎡ 威斯汀經(jīng)典公寓 7689㎡ 威斯汀尚品公寓123160㎡ 參考案例 君隆廣場(chǎng) 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 —— 君隆廣場(chǎng)威斯汀經(jīng)典公寓 威斯汀公寓 7689㎡ 經(jīng)典公寓 模塊細(xì)節(jié)拆分 —— 客廳 、廚房 ?在小戶型公寓里采用淺色調(diào) 演繹現(xiàn)代感極強(qiáng)的居室風(fēng)格，在視覺上能夠 產(chǎn)生寬敞效果的 同時(shí)也顯得清新簡(jiǎn)約。 原則 2 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 豪華精裝，精裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于 5000元 /平米 豪華精裝建議 ? 上海 花園石橋 ? 上海首席城市豪宅 ? 占地 2萬平米，建筑面積約 11萬 ? 精裝修標(biāo)準(zhǔn)約 800010000元 /平米 ? 目前均價(jià)約 130000元 /平米 精良材質(zhì)，奢華品牌； 超豪華酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)打造至尊感受。 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 地段價(jià)值 地理位置：位于 CBD核心區(qū) 黃金地段，地理位置優(yōu)越，無與倫比； 項(xiàng)目形象： CBD核心地標(biāo)建筑， 長(zhǎng)安街第一高 。 關(guān)注要點(diǎn) 這些客戶不但要求硬件設(shè)施高檔，還對(duì)交通、安全以及物業(yè)管理等軟性方面十分看重。由此可見，天津市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)尚處于發(fā)展的初期階段。 市場(chǎng)定位深化 『 產(chǎn)品形式研究 』 溢價(jià)能力 分析 科目 產(chǎn)品 建筑面積 （平米） 溢出面積 （平米） 實(shí)際使用面積 （平米） 銷售均價(jià) （元 /平米） 名義溢價(jià)率 實(shí)際分?jǐn)偩鶅r(jià) （元 /平米） 實(shí)際折價(jià)率 中海御湖翰苑 平層公寓 47 0 47 11500 30% 11500 89% LOFT公寓 48 23 71 15000 10141 金盛國(guó)際 平層公寓 45 0 45 9000 39% 9000 88% LOFT公寓 52 33 85 12500 7647 天津部分典型公寓項(xiàng)目 LOFT與平層產(chǎn)品溢價(jià)能力分析 注：金盛國(guó)際項(xiàng)目為 08年銷售項(xiàng)目，此處采集價(jià)格數(shù)據(jù)為當(dāng)期同時(shí)點(diǎn)成交價(jià)格 LOFT公寓隨贈(zèng)送面積不同可產(chǎn)生相應(yīng)名義銷售溢價(jià)； 溢價(jià)比例一般在 30%50%之間。 昆侖中心 嘉里中心 中信城市廣場(chǎng) 富力中心 中糧大悅城 潛在項(xiàng)目 已入市項(xiàng)目 津?yàn)硰V場(chǎng) 津門津塔 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 保利香檳國(guó)際 東北角藝術(shù)公寓 瑞景名郡 中糧大道 老城廂、南站 CBD是主要供給源 區(qū)域市場(chǎng)主要公寓項(xiàng)目信息列表 項(xiàng)目名稱 樓盤地址 建筑面積 容積率 產(chǎn)權(quán)年限 裝修狀況 建筑形式 公寓物業(yè) 體量 公寓當(dāng)前 存量 瑞景名郡 和平區(qū)南京路經(jīng)聯(lián)大廈東側(cè) 50年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 1500元 /平米 LOFT（ ） 大都會(huì) 和平福安大街與榮業(yè)大街交口 86萬 50年 精裝修 平層 / / 津塔公寓 大沽橋與興安路交匯處 60萬平米 70年 精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn) 3500元 /平米 平層 4萬 昆侖中心 河西區(qū)友誼路樂購(gòu)超市北側(cè) 19萬 50年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 4500元 /平米 平層 天津公館 解放南路與紹興道交口 6萬 6 50年 精裝修 平層 天津中心 和平南京路 219號(hào) 15萬 40年 精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /平米 平層 仁恒海河廣場(chǎng) 南開東馬路 131號(hào) 50萬 70年 精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 平層 東北角藝術(shù)公寓 老城廂內(nèi)南城街與城廂東路交接的新隆軒 19號(hào) 29萬 50年 毛坯 平層 29萬 12萬 保利香檳國(guó)際 和平路與慎益大街交口處（緊鄰南市食品街） 5 40年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 平層 部分 LOFT（ ） 4萬 富力中心 河西區(qū)合肥道與南昌路交口 15萬 40年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /平米 平層 6萬 都會(huì)軒 南京路營(yíng)口地道鐵上 264000 居住型公寓 70年 毛坯 平層 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)公寓存量約 40萬平米 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居及以上 總套數(shù) 面積 比例 面積 比例 面積 比例 仁恒海河廣場(chǎng) ㎡ 34% 33% ㎡ 1% 273套 ㎡ 33% 富力城華庭 77㎡ % 76㎡ 114㎡ 71% 161㎡ % 210套 富力中心 76— 80 ㎡ 18% 90— 117 ㎡ 54% 160187 ㎡ 28% 561套 保利香檳國(guó)際 5165 ㎡ 約 25% 6378 ㎡ 約 50% 90— 105 約 25% 286套 津門津塔 6070 ㎡ 約 75% 90120 ㎡ 約 20% 138 ㎡ 約 5% 645套 昆侖中心 50— 79 ㎡ 85% 96 ㎡ 15% 待定 東北角藝術(shù)公寓 3058 ㎡ 45% 7590 ㎡ 35% 95100 ㎡ 20% 1710套 戶型面積及配比 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況 公寓競(jìng)品項(xiàng)目戶型供應(yīng)以居住功能較強(qiáng)的一居室、一居半、兩室戶型為主，其中，富力城華庭、富力中心兩室戶型占絕對(duì)主力供應(yīng)；保利香檳國(guó)際 3公寓樓 3— 12層為平層， 13— 24層為