【正文】 是居住人口最多、商業(yè)氛圍最濃的地方，因為這里醫(yī)療、購物、學(xué)校、交通都極為便利，所以主城區(qū)是宿遷房地產(chǎn)的價格標(biāo)桿。 從 2023年宿遷商品房成交情況看，月成交量保持穩(wěn)定，尤其在 911月之間，在全國房地產(chǎn)調(diào)控 中，一二線城市房價回升銷量看漲情況下 ，宿遷商品住宅成交量出現(xiàn)一個小高潮， 平均 月成交量在 16萬平米之上，尤其在 11月達(dá)到 28萬平米。財政總收入繼 2023年突破百億元大關(guān)之后， 2023年達(dá)到 ，增長 58%。 整個城市通過大運(yùn)河、古黃河、環(huán)城路將城區(qū)劃分為六大片區(qū) 各區(qū)功能定位如下： 老城區(qū) —— 全市傳統(tǒng)商貿(mào)中心，教育、科研中心。 經(jīng)過對項目地塊、產(chǎn)品的初步了解和 宿遷 房地產(chǎn)市場的考察，對本案策劃操作的目標(biāo)有以下幾點： 通過對項目 準(zhǔn)確定位、 價值的挖掘、整合，系統(tǒng)新穎的包裝策劃，提升項目的形象和檔次，提升客戶價值認(rèn)同，樹立項目的美譽(yù)度和口碑。 宿城新區(qū) —— 綜合性生活片區(qū)。 2023年，規(guī)模以上工業(yè)增加值、進(jìn)出口總額、城鎮(zhèn)居民人均支配收入、農(nóng)民人均純收入四項指標(biāo)增速位居蘇北第一，實現(xiàn)了 “ 十二五 ” 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的良好開局 總結(jié)： （ 1）城市總體向 南和向 西發(fā)展，新城區(qū)成為政府重點建設(shè)區(qū)域，這也明確未來新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，該區(qū)域的開發(fā)高峰即將到來，區(qū)域競爭日益激烈不可避免。 (2)2023年 112月 宿遷 房地產(chǎn)銷售狀況 宿遷 商品房整體銷售市場呈現(xiàn)供大于求，隨著 2023年后一些大的開發(fā)商進(jìn)入宿遷市場，如寶龍、恒大、佳源、尚陽城等，他們開發(fā)體量之大， 市場趨化速度加快， 2023年全年銷售量萬平米，已達(dá) ，月平均銷售 ，光宿豫區(qū)全年就完成 ，樓盤眾多供用體量之大而客戶源有限下 導(dǎo)致市場競爭加劇。代表樓盤寶龍城市廣場、中豪國際、名人國際花園，均價在 50005500元 /㎡。 （ 3）宿豫區(qū) 范圍為京杭運(yùn)河以東，黑龍江路以西，被稱為宿遷的 “浦東 ”。且本區(qū)域距離市區(qū)較遠(yuǎn)，一般都需要有私家車。 產(chǎn)品單一，規(guī)劃簡單，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，普通多層、小三房戶型是目前市場的絕對主導(dǎo)， 市場幾乎是由地段決定價格決定銷量。 戶型設(shè)計還有改良空間，以提高空間利用率，產(chǎn)品的新價比。 （ 4）萬豪新城 項目規(guī)模較大整體檔次在宿豫區(qū)比較來看還是比較不錯的，以中小戶型 80120為 主，總價低，小區(qū)周邊配套尚可，低總價加上項目整個定位和周邊項目比較還是比較不錯的，再加上戶型設(shè)計比較合理而且項目采用是全框架結(jié)構(gòu)，銷售情況較好，項目一 二 期基本銷售完畢， 三期自 去年 9月份加推 274多套，現(xiàn)在銷售 50%左右，客戶源主要以宿豫區(qū)或項目周邊客戶為主。本項目打造的 是 集 城市別墅、多層住宅 、 花園洋房 、 小高層住宅為一體的高檔社區(qū) ，項目規(guī)劃起點高。 本項目的市場切入點： 提高產(chǎn)品品質(zhì)感，以小投入獲得大產(chǎn)出。 樣板房 建議 可以選擇 2套有針對性的戶型進(jìn)行樣板房建設(shè)，如： ㎡經(jīng)濟(jì)兩房和 ㎡改善型小三房，因為此面積段房源套數(shù)比較多，此面積段市場同質(zhì)化嚴(yán)重競爭比價大，樣板房建設(shè)不但可以提高樓盤品質(zhì)性，而且可以作為很好的銷售道具，更有助于三期項目的銷售。 （ 4）通過一切手段使之與本案營銷推廣互動，強(qiáng)化客戶對項目的品質(zhì)、價值認(rèn)同，把公眾對 臥龍灣 認(rèn)知為品質(zhì)好、 高性價比的樓盤 。 此處不僅僅指硬件，還包括 軟件環(huán)境都要提高， 同時建議配置建材展示區(qū)，作為展現(xiàn)項目高品質(zhì)的平臺。 格調(diào)洋房： 點明產(chǎn)品類別 主城河景 公館： 突出地段 、環(huán)境 、 拔高檔次 （ 2）除項目總體形象外， “臥龍灣”項目名稱已使用多年，雖然沿用下去可以充分把品牌的價值最大化，但是客戶也會存在著審美疲勞，大多數(shù)客戶內(nèi)心都有著“追新”的情節(jié)。 根據(jù)年齡可以鎖定本項目的主力購買群體： 根據(jù)本項目的地段及產(chǎn)品特點，可以將 主力客戶群鎖定在自我改善 居住型 ，而且這一群體主要分布在 宿豫 政府黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、化工、電力公司、電訊公司、物流貿(mào)易公司、醫(yī)院、學(xué)校中的 老師。 （ 1） 體驗營銷 實地實景參觀，營造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗項目的優(yōu)勢，體驗營 銷的重點是在于突出身臨其境，感受品質(zhì)。 本案處在 河?xùn)|與河西 中心要看出地段的絕版價值，發(fā)展的前景、方 位，能相信這一區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿?，會選擇本項目，所以我們項目在 形象樹立時，考慮把地段的稀缺性、 和將來 發(fā)展大趨勢、以及 宿豫區(qū) 未 來規(guī)劃的美好前景融入到項目推廣中，讓市場感覺選擇在本案并非僅僅 因為居住，而是考慮政策走向、升值前景、品質(zhì)人居等因素，體現(xiàn)出引 領(lǐng)者的時代感來。因此將項目設(shè)計風(fēng)格融入到 售樓處 宣傳及裝飾中，我們用心引導(dǎo)買家不斷 增加對項目建成后的信心 ，而投入的成本從房子銷售中后期的溢價空間里完全可以或成倍收回來，并能收到品牌價值之奇效； 售樓處是與買家接觸的最重要場所， 濃縮了項目購買價值中的絕大部分 ，而且是客戶下定決心購買的場，我們需要在 深度挖掘項目吸引點 的基礎(chǔ)上， 高瞻遠(yuǎn)矚立意，簡明扼要陳述，并在現(xiàn)場借助規(guī)范的講解娓娓道來 ，讓產(chǎn)品價值能順暢進(jìn)入買家判斷中，這在終端執(zhí)行中尤為重要。 戶外大牌 報紙廣告 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 網(wǎng)絡(luò)宣傳 目標(biāo)客戶群： 行政單位、企業(yè)單位、事業(yè)單位等所有大眾目標(biāo)客戶群體 形式： 結(jié)合項目重大節(jié)點發(fā)布項目信息，與戶外大牌形成有效互補(bǔ)； 媒體： 戶外大牌 報紙廣告 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 網(wǎng)絡(luò)宣傳 目標(biāo)客戶群： 按類群劃分的特定目標(biāo)客戶群 形式： 結(jié)合項目重大節(jié)點及日常促銷活動，對現(xiàn)有來電來訪意向客戶、篩選高端客戶進(jìn)行項目即時性信息群發(fā)。 工程配合 2023年 4月 30日前完 成南區(qū)一期主體工程三分之一 ； 2023年 5月 1前完成 主入口景觀、 樣板房、中央景觀示范區(qū)的建設(shè)。 :41:3003:41:30March 19, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :41:3003:41Mar2319Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 19, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 19日星期日 3時 41分 30秒 03:41:3019 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 19日星期日 3時 41分 30秒 03:41:3019 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 19, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 調(diào)價策略 調(diào)價原則： 價格調(diào)整依據(jù)市場反映、客戶傾向、銷售進(jìn)度等因素，配合 工程時間節(jié)點、營銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 宿遷 市場規(guī)模相對較小、信息傳遞快、 口碑宣傳作用大 ，對于項目 啟動階段 怎樣通過有限的預(yù)算而滿城皆知， 旺銷階段 怎樣有效地到達(dá)目標(biāo)買家手里， 持銷期 怎樣保持住推廣的長期有效性，一定有比目前市面推廣項目中更為有效的方式。通過產(chǎn)品做 附加值求溢價 的項目走 精品路線 ，項目自身就需要強(qiáng)化 給人價值感 的部分；而求快速消化走 經(jīng)濟(jì)型居住路線 的開發(fā)項目，則需要表