【正文】 短信群發(fā) 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 持續(xù)熱銷期營銷策略 前提： ?市場對奧園已非常熟悉，形象和賣點(diǎn)已經(jīng)充分傳遞，奧園的高性價(jià)比得到大量客戶的認(rèn)可和關(guān)注 ?即將推出的量是整個 b地塊中最好的單元，具有更強(qiáng)的競爭力 策略： ?價(jià)值展示：依靠現(xiàn)場展示（運(yùn)動景觀、商業(yè)街）和配套升級（運(yùn)動城引入中體倍力）來提升價(jià)值，強(qiáng)化客戶信心 ?活動營銷：考察團(tuán)歸來成果展示，所獲榮譽(yù)和社會價(jià)值進(jìn)一步提升項(xiàng)目的價(jià)值 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 持續(xù)熱銷期關(guān)鍵行動 — 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 與銷售的結(jié)合：設(shè)立抽獎節(jié)目，獲獎的意向客戶如購房可獲得不同程度的優(yōu)惠（推薦其的業(yè)主也可得到回贈）；獲獎的業(yè)主也可獲得相應(yīng)禮品。 推盤節(jié)奏方案 ① 3/5售 ① 售 ① 售 ① 1/2售 ③ 售 ②售 ②售 ③ 售 ②售 ②售 ②售 ②售 ② 2/5售 ③ 1/2售 ① 首次推盤 300西 3單元 ， 301， 302， 303西 2單元 產(chǎn)品組合： 48套 B1， 96套 B2， 36套 C2 （ 共 180套 ， 開盤定購 150套 ） 同期 30 3 311開始接受認(rèn)購 30 30 312開始接受認(rèn)購 ② 二次推盤 300東 2單元 ， 306， 307， 309， 310，311， 312 產(chǎn)品組合： 32套 B1， 110套 B2， 140套C1， 64套 C2 （ 共 346套 ， 開盤定購 250套 ） 303東 2單元 、 30 308開始接受認(rèn)購 ③ 三次推盤 303東 2單元 、 30 308 產(chǎn)品組合： 54套 B2， 42套 C1， 36套 C2 （ 共 132套 ， 開盤定購 100套 ） 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)日選房未成功者，可在選房日后一周內(nèi)在現(xiàn)有房號中以開盤價(jià)鉻再次選房；如一期推出房號全部售罄，則可以參加本項(xiàng)目下一次選房活動，但需要客戶根據(jù)項(xiàng)目要求更換 VIP預(yù)約單。由于客戶個人原因未在約定時間換簽的客戶，認(rèn)購定購不予退還。 推廣計(jì)劃 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 :07:3212:07:32February 25, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :07:3212:07Feb2325Feb23 ?1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 25, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 25日星期六 12時 7分 32秒 12:07:3225 February 2023 ?1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 25日星期六 12時 7分 32秒 12:07:3225 February 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 25, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。當(dāng)日選房未成功者，可在選房日后一周內(nèi)在現(xiàn)有房號中以開盤價(jià)鉻再次選房； 9. 南北區(qū)核心組團(tuán)開盤后 15日內(nèi)（ ），換簽正式合同。 5. ，南區(qū)（ 30 30 3 311 、 312 及北區(qū) 300東 2 單元、 306 ）開盤，當(dāng)天按規(guī)定時間及排號順序分組選房。同期南區(qū) 30 3 311開始接受認(rèn)購（方式同上）。 銷售計(jì)劃 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營銷策略及關(guān)鍵行動 銷售收尾期 — 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。這既是這次考察活動的成果上報(bào)也是體現(xiàn)奧園社區(qū)為促進(jìn)體育文化活動的開展做出的一系列努力和表率 。開盤信息發(fā) 布，新聞性事件報(bào)道。 開盤強(qiáng)銷期營銷策略 開盤引擎： ?相對低價(jià)入市，以開盤為引擎，快速引爆，形成熱銷 內(nèi)部資源： ?通過經(jīng)常邀請老客戶參與活動或給與老客戶一定形式回饋的方法，鼓勵他們多推薦新客戶，通過他們進(jìn)行口碑傳播。 銷售起勢期媒體選擇 戶外路牌，一夜傾城：東三環(huán)、東四環(huán)大路牌；姚家園路小路牌；東壩中路原路牌更新。 建議：在 6月 25日奧園開盤日舉行《東壩區(qū)域白皮書》和奧園開盤項(xiàng)目信息新聞會，最大可能地吸引人氣和激起購買熱情。 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?規(guī)劃中的亮馬河北路通車后，東壩將直接連通燕莎商圈，并與城區(qū)的地鐵相連，直達(dá)市區(qū)。 3. 私密運(yùn)動場所：在宅前院后安放供私人使用的運(yùn)動器材。 奧園的本體價(jià)值 與競爭區(qū)域 產(chǎn)品類型對比 區(qū)域 平均容積率 主流產(chǎn)品類型 青年路區(qū)域 3 1430層塔樓或高板 望京、燕莎區(qū)域 1825層板樓 西大望路及百子灣區(qū)域 1530層，塔樓為主，少量板樓 本案 79板樓 周邊區(qū)域主流項(xiàng)目平均容積率為 34，產(chǎn)品形式多數(shù)為 1530層的高層塔樓或板樓 本案 79層的超低密度板樓目前在東部區(qū)域極為稀缺 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?受教育程度高 ?對居住的環(huán)境與品質(zhì)要求較高，喜歡體育運(yùn)動，注重自身的健康狀況，喜歡親近大自然。 ?接受總房款以 50～ 70萬元為主，其次是 70～ 80萬， 50萬以上的占 %。 一二期客戶分析 ?工作或居住在東部地區(qū)，有愿望在東部、東北部或北部臵業(yè)的購房群體。新開發(fā)項(xiàng)目將集中在下半年及 2023年上半年入市。 本項(xiàng)目近邊區(qū)域未來供應(yīng)項(xiàng)目信息 和記黃浦姚家園項(xiàng)目： Greenwich逸翠園 位于姚家園路北側(cè)、朝陽體育公園西側(cè)。項(xiàng)目從功能上主要分成三大區(qū)域，分別是主題公園區(qū)、主題居住區(qū)和主題商業(yè)區(qū)。 東區(qū)目前主流項(xiàng)目概覽 百子灣區(qū)域 資料來源：世聯(lián)分析 項(xiàng)目名稱 建筑面積 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 均價(jià) 金港國際 28萬平方米 板樓 53237平方米 7600元 后現(xiàn)代城 60萬平方米 塔樓 毛坯（可選精裝） 57130平方米 7000元 沿海賽洛城 板樓，塔樓，板塔結(jié)合，精裝 53143平方米 7000元 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 青年路區(qū)域之華紡易城二期 建筑面積： 18萬平方米， 8棟樓共 1000多套， 4棟 12層、 4棟 18層， 產(chǎn)品類型：塔樓 /塔板， ，毛坯房 戶型比例： 7： 39： 48： 6 一居： 5765 二居： 86124 三居： 124140 四居： 151210 主訴求點(diǎn)：東四環(huán) /50萬平米薄板 /舒適家庭好生活 回家感覺真好；今天來，把家?guī)Щ厝? 賣點(diǎn)：地段，低密度板樓，戶型 售價(jià)： 5500 5800元 /平米 推出時間： 2023年 5月 15日開始內(nèi)部認(rèn)購，每張卡 1萬元； 7月開盤， 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寶星國際 普通住宅 2023115 20231030 季景沁園 普通住宅 2023121 20231231 LOFTEL 住宅、辦公 202318 2023630 城市月光三期 C座 普通住宅 2023319 2023101 博雅國際中心 住宅、辦公 2023315 20231231 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 具體來講 ， 新增樓盤主要集中在青年路區(qū)域 （ 8個 ） 、 望京區(qū)域 （ 5個 ） 、 雙井區(qū)域 （ 4個 ） 、 馬家堡區(qū)域 （ 4個 ） 、 亞運(yùn)村 （ 3個 ） 、 朝陽北路區(qū)域 （ 3個 ） 和新世界商圈 （ 3個 ） ， 7個區(qū)域新增樓盤占第一季度全部新增樓盤的 %。 從地域來看，北京市商品房的區(qū)域分化非常明顯。 北京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)高于上年同期 。 北京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值增幅比上年同期回落 ， 比去年四季度回落 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場分析 2023宏觀市場趨勢 東區(qū)市場發(fā)展概況 競爭與機(jī)會 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 消費(fèi)市場運(yùn)行平穩(wěn) 。 2023宏觀市場趨勢 第一季度行業(yè)市場發(fā)展概況 以上分析來自：北京世聯(lián) 2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場狀況分析報(bào)告 2023年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長 ， 一季度累計(jì)完成投資 ， 比上年同期增長 %。 2023宏觀市場趨勢 第一季度北京樓市供應(yīng)狀況 以上分析來自：北京世聯(lián) 2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場狀況分析報(bào)告 2023年第一季度 ， 北京總共新開樓盤 60個 ， 與去年同期相比 ， 增加 67%；總建筑面積 ， 與去年同期相比 ， 下降 %；總供給面積 米 ， 平均價(jià)格為 ￥ /平方米 （ 含普通住宅 、 公寓 、 別墅 、 寫字樓 、 商業(yè) 、綜合體等 ） 。 朝陽路 朝陽北路 青年路板塊 望京 燕莎 酒仙橋區(qū)域 西大望路 百子灣區(qū)域 CBD南區(qū) 四方新區(qū) 通州板塊 京通快速路沿線 上述熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展主要依靠 CBD和燕莎區(qū)域的輻射帶動以及由東三、四、五環(huán)、朝陽路、朝陽北路、京通快速路、京順路、機(jī)場高速路組成的快捷交通網(wǎng)絡(luò) 以下區(qū)域是目前東部市場的熱點(diǎn) 梯度理論 ： 城市的發(fā)展一般遵循依托快速路自中心向外延展的梯度，北京城的發(fā)展是最典型的例證。 望京住宅市場 —— 產(chǎn)品特點(diǎn) 序 號 項(xiàng)目名稱 建筑形式 主力戶型 均價(jià) 總價(jià) 1 季景沁園 板塔結(jié)合 精裝 110140平米 8200 90115萬 2 CITY ONE 板塔結(jié)合 毛坯 130180平米 8000 104144萬 3 華鼎世家 高層 毛坯 130200平米 6900 90138萬 4 湖畔雅居 高層 120160平米 7600 91121萬 5 寶星國際 板樓 110150平米 7500 83113萬 6 鹿港 板樓 毛坯 100150平米 7300 73123萬 7 澳洲康都 板塔結(jié)合 130150平米 7000 91105萬 ?區(qū)域內(nèi)的競爭項(xiàng)目均以交通、配套、園林、景觀等為主要賣點(diǎn) ?主力戶型面積及價(jià)格區(qū)間重疊，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 融科 .橄欖城 40萬平米 高層板樓，毛坯 90150平米 7000元 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 朝陽北路區(qū)域之萬象新天二期 總建筑面積： 310萬平米 容積率： 產(chǎn)品序列豐富：分鄉(xiāng)村俱樂部、庭院式住宅和新都市主義等多種建筑風(fēng)格，圍合式板樓、多層、高層公寓、疊拼、 Townhouse等以板樓為主的組合建筑形式 一期 85萬平米，銷售率 70%，實(shí)收均價(jià) 6000元 /平米左右： 二期即將于 ， 起價(jià) 5500元 /平米左右， 2023年底或 2023年初入住。住宅年均銷售面積約 17萬 平米 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。這個投資達(dá) 150億到 200億元的超級項(xiàng)目，包括搬遷幾十家企業(yè)、 3000多戶村民的前期工作