【正文】 積(萬 m2) 住宅 商品房竣工面積 (萬 m2) 住宅 商品房銷售面積 (萬 m2) 住宅 商品房銷售額 (億元 ) 住宅 8 本報告是嚴格保密的。 從地域來看，北京市商品房的區(qū)域分化非常明顯。 6 本報告是嚴格保密的。 北京市居民消費價格指數(shù)高于上年同期 。 其中 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 增長 %， 增幅低于上年同期 。 北京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值增幅比上年同期回落 ， 比去年四季度回落 。 奧林匹克花園 三期 B地塊： ? 總占地 47083平米 ? 住宅總建面 90235平米 ? 容積率 ? 總戶數(shù) 658套 北區(qū) 350套 南區(qū) 308套 短期目標：解決三期 B地塊銷售 B地塊北區(qū)銷售完成 B地塊南區(qū)銷售完成 目標 銷售期 平均銷售速度 100套 /月左右 中長期目標： 北奧整體開發(fā)成功 成功塑造北京奧園良好的品牌與形象 一期住宅實收均價 4748元 /平米 二期住宅實收均價 5600元 /平米左右 三期預(yù)期實收均價將比一二期有大幅提高 4 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。1/23/2023 北京奧林匹克花園三期 B地塊 營銷策略及工作計劃 謹呈：北京奧林匹克臵業(yè)投資有限公司 本報告是嚴格保密的。 市場分析 2023宏觀市場趨勢 東區(qū)市場發(fā)展概況 競爭與機會 5 本報告是嚴格保密的。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢較好 ， 完成工業(yè)增加值 ， 按現(xiàn)價計算增長%， 增幅同比提高 。 消費市場運行平穩(wěn) 。 其中 ， 食品類價格比上年同期上漲 %， 居住類價格上漲 %。 2023宏觀市場趨勢 第一季度行業(yè)市場發(fā)展概況 以上分析來自：北京世聯(lián) 2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場狀況分析報告 2023年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長 ， 一季度累計完成投資 ， 比上年同期增長 %。以四環(huán)為界， 1季度，北京市四環(huán)以內(nèi)商品房的平均售價達到了7795元 /平方米，而四環(huán)以外商品房平均售價為 3971元 /平方米。 2023宏觀市場趨勢 第一季度北京樓市供應(yīng)狀況 以上分析來自：北京世聯(lián) 2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場狀況分析報告 2023年第一季度 ， 北京總共新開樓盤 60個 ， 與去年同期相比 ， 增加 67%；總建筑面積 ， 與去年同期相比 ， 下降 %；總供給面積 米 ， 平均價格為 ￥ /平方米 （ 含普通住宅 、 公寓 、 別墅 、 寫字樓 、 商業(yè) 、綜合體等 ） 。 從物業(yè)類型來看 ， 第一季度北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然是以普通住宅為主 ， 新增樓盤數(shù)量為 38個 ， 占全部新增樓盤量的 %；總建筑面積為 ，占全部新增樓盤建筑面積的 %；總供給面積 （ 可售面積 ） 為 ，占全部供給面積的 %， 平均價格為 ￥ 6108元 /平方米 。 朝陽路 朝陽北路 青年路板塊 望京 燕莎 酒仙橋區(qū)域 西大望路 百子灣區(qū)域 CBD南區(qū) 四方新區(qū) 通州板塊 京通快速路沿線 上述熱點區(qū)域的發(fā)展主要依靠 CBD和燕莎區(qū)域的輻射帶動以及由東三、四、五環(huán)、朝陽路、朝陽北路、京通快速路、京順路、機場高速路組成的快捷交通網(wǎng)絡(luò) 以下區(qū)域是目前東部市場的熱點 梯度理論 ： 城市的發(fā)展一般遵循依托快速路自中心向外延展的梯度，北京城的發(fā)展是最典型的例證。 望京區(qū)域住宅市場存量統(tǒng)計 序號 項目名稱 總開發(fā)規(guī)模 （萬平米） 已開發(fā)規(guī)模 （萬平米） 未開發(fā)規(guī)模 （萬平米） 開盤日期 入住日期 1 季景沁園 33 22 11 2 CITY ONE 3 華鼎世家 30 4 湖畔雅居 10 5 寶星國際 15 12 3 6 鹿港 17 7 澳洲康都 28 22 6 合計 —— —— —— ?區(qū)域存量消化迅速，早期項目基本售磬， 7個在售項目均是2023年入市 ?在售項目以 1020萬平米中型規(guī)模為主，區(qū)域總供應(yīng)量達 150萬平米 ?在售項目基本進入銷售中后期，已開發(fā)面積約 100萬，占量的 66％，存量約 50萬平米 ?未來兩年在售項目將向市場繼續(xù)供應(yīng) 50萬平米，其中超過 10萬平米的項目有鹿港、華鼎世家和季景沁園 50萬平方米的現(xiàn)有存量將在 2年內(nèi)進行消化 14 本報告是嚴格保密的。 望京住宅市場 —— 產(chǎn)品特點 序 號 項目名稱 建筑形式 主力戶型 均價 總價 1 季景沁園 板塔結(jié)合 精裝 110140平米 8200 90115萬 2 CITY ONE 板塔結(jié)合 毛坯 130180平米 8000 104144萬 3 華鼎世家 高層 毛坯 130200平米 6900 90138萬 4 湖畔雅居 高層 120160平米 7600 91121萬 5 寶星國際 板樓 110150平米 7500 83113萬 6 鹿港 板樓 毛坯 100150平米 7300 73123萬 7 澳洲康都 板塔結(jié)合 130150平米 7000 91105萬 ?區(qū)域內(nèi)的競爭項目均以交通、配套、園林、景觀等為主要賣點 ?主力戶型面積及價格區(qū)間重疊，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 融科 .橄欖城 40萬平米 高層板樓，毛坯 90150平米 7000元 17 本報告是嚴格保密的。 青年路區(qū)域之國美第一城三期 建筑面積：約 2025萬平米， 4棟 27層塔板， 1500套 產(chǎn)品類型：塔樓 /塔板， ，毛坯房 一居： 5260平米； 二居： 7794平米； 三居： 110140平米； 躍層 150280平米 主訴求點：低利潤的百姓住宅 賣點：地段 售價：均價 5700元 /平米 推出時間： 2023年 5月 11日開盤 四期將于 ，仍然是 4棟 27層塔板， 1500套，約 2025萬平米，戶型面積與三期接近。 朝陽北路區(qū)域之萬象新天二期 總建筑面積： 310萬平米 容積率： 產(chǎn)品序列豐富：分鄉(xiāng)村俱樂部、庭院式住宅和新都市主義等多種建筑風(fēng)格，圍合式板樓、多層、高層公寓、疊拼、 Townhouse等以板樓為主的組合建筑形式 一期 85萬平米，銷售率 70%，實收均價 6000元 /平米左右： 二期即將于 ， 起價 5500元 /平米左右， 2023年底或 2023年初入住。 沿海賽洛城 以住宅為主的中高檔大盤 占地面積： 348000 平方米 建筑面積： 863700平方米，容積率 。住宅年均銷售面積約 17萬 平米 25 本報告是嚴格保密的。 ?北京華僑城主題居住區(qū)建筑面積約 83萬平米 ?主題商業(yè)區(qū)建筑面積約 5萬平米，位于整個大社區(qū)的核心部分 ?位于朝陽東四環(huán)小武基北路 ，緊挨北京交通干線東四環(huán)路和京沈高速路 ?均價： 6500元 /平方米 ?毛坯 一期 10棟 15層板樓， 2023年 6月份入住 一居： 60平米 二居： 90和 110平米 三居： 130和 160平米 躍層： 200平米左右 一期首批房號認購已完成，第二批將于 5月中旬開始認購（認購金 3萬） 27 本報告是嚴格保密的。這個投資達 150億到 200億元的超級項目，包括搬遷幾十家企業(yè)、 3000多戶村民的前期工作正在緊張進行。 大 型 低 密 度、高 品 質(zhì) 豪 華 住宅 小 區(qū) 占 地 約 27 萬 平 米。對于奧園的營銷是很大的有利條件。在新增供應(yīng)量中，朝陽區(qū)將占據(jù) 40%以上的比例。 東壩區(qū)域 2023年市場表現(xiàn) 1. 2023年，整個東壩區(qū)域在市場中表現(xiàn)得非常沉寂，奧園作為區(qū)域的唯一代表性項目在2023年基本沒有大的聲音 2. 在北京及朝陽整體價格大幅上升的同時，東壩區(qū)域總體價格平臺依然停留在 2023年底的價格水平，處于 5000元 /平米左右的低位 31 本報告是嚴格保密的。 ?購房客戶年齡較輕，主要在 20～ 40歲之間。 ?在購房看重因素中，品牌與開發(fā)商實力占第一位，其次是價格和戶型。 ?臵業(yè)經(jīng)歷以首次臵業(yè)為主，占 69%。 ?對居住的環(huán)境與品質(zhì)要求較高，喜歡體育運動，注重自身的健康狀況，喜歡親近大自然。 分布區(qū)域 主力客戶 CBD、燕莎、望京，東三四環(huán)沿線工作或居住的購房群體 輔助客戶 中關(guān)村、朝陽區(qū)其他區(qū)域客戶 爭取客戶 全市范圍內(nèi)的其他區(qū)域 35 本報告是嚴格保密的。 39 本報告是嚴格保密的。 奧園的本體價值 價值 構(gòu)成 價值表現(xiàn) 品牌 奧林匹克花園的連鎖經(jīng)營品牌已經(jīng)在 20多個城市挺進開花，在廣大客戶心里已有一定的品牌形象，對其也有一定的信心。 ? 運動景觀：把奧園獨有的運動理念和景觀完美地結(jié)合一起，且人性化地劃分為三級景觀，充分考慮了多種運動的需要。 配套設(shè)施 奧園設(shè)立和引進了幼兒園、和北師大附中合辦的中學(xué)、全科醫(yī)療機構(gòu)、 6萬平方米的商業(yè)街、國際大師設(shè)計設(shè)備一流的運動城多方面考慮和滿足了業(yè)主的需要。 43 本報告是嚴格保密的。北接機場高速路，快速通達首都機場。 生態(tài)環(huán) 境優(yōu)越 ?超高綠化率，綠化隔離帶 1000多公頃，占總規(guī)劃面積 55%，空氣質(zhì)量優(yōu)于 CBD其他區(qū)域。 營銷策略及關(guān)鍵行動 45 本報告是嚴格保密的。 銷售起勢期營銷策略 橫空出世： ?利用具有轟動效應(yīng)的新聞事件重新吸引市場關(guān)注，占領(lǐng)市場主流項目地位，短期內(nèi)聚集人氣 改變形象： ?奧園已有的歷史印象不利于三期的推廣，必須以全新的形象作為市場導(dǎo)入 優(yōu)勢兵力： ?奧運特色和品牌價值是奧園區(qū)別于其他項目的差異化優(yōu)勢，充分利用這一利器作為形象導(dǎo)入的突破點，建立高度 系出名門： ?強化并充分傳遞東壩的區(qū)域價值、奧園的地段價值，增加市場對東壩美好前景的認知，在正式面世之前為奧園打造良好的“出身” 主流陣地： ?通過主流房地產(chǎn)宣傳陣地快速樹立市場形象，短期內(nèi)為開盤蓄積大量客戶 49 本報告是嚴格保密的。 Action3： 6月初，民間奧運考察團成立儀式 主旨：考察雅典的體育文化的開展以及民間對體育文化的理解和參于，為北京2023奧運會做出民間的一份貢獻，同時也結(jié)合宣傳奧園的品牌形象和項目信息，在社會制造強有力的奧園品牌選傳和新聞價值，促進銷售的進行。充分展示奧園的體育文化和北京奧運會的緊密聯(lián)系，充分傳達三期奧園的體育文化的推廣宣傳主題。 主流報紙，全面覆蓋，推薦 北京青年報，北京晚報 北京青年報：半版 2次，整版 2次，軟文報道 2次 北京晚報：樓宇周刊整版 4次，軟文報道 2次 6月國貿(mào)房展會，中心區(qū)最醒目大型展位， 54平米左