某地產(chǎn)蘭喬圣菲前期營銷總結(jié)及三期銷售策略方案深入-wenkub
2023-02-12 00:27:44 本頁面
【正文】 訴求賣點 ? 佘山概念 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢： 低容積率、高綠化率，環(huán)境優(yōu)勢；贈送露臺、地下室 ? 交通優(yōu)勢： 滬寧、滬航、 A9 成交客戶分析 ? 外籍人士占 30%，港臺人士占 15%，上海本地 40% ? 受佘山輻射，外籍比例較高，交通關(guān)系，上?？蛻舯壤? ? 自住客戶為 50%， 15%為純投資， 35%自住兼有投資 客源構(gòu)成分析外籍30%港臺15%上海本地40%外省市15% 樓盤分析總結(jié) 1. 西郊莊園客戶三分天下，客源面比較廣，外籍、本地，外地都有涉及；其營銷方式值得借鑒 2. 圣堡港臺客戶比例高，同時吸納了部分外籍客戶 3. 恒聯(lián)名人世家臨近佘山，但上海本地客戶比例最高， 30%外籍客戶多為華裔 ? 從圣堡訴求大西郊概念看，該樓盤已經(jīng)利用到了金豐社區(qū)內(nèi)資源 ? 青浦擁有交通優(yōu)勢，同時在價格上也具有優(yōu)勢 ? 青浦、金豐社區(qū)已經(jīng)提升到大西郊區(qū)概念，共同搶奪西區(qū)客源 蘭喬圣菲三期優(yōu)劣勢分析 優(yōu)劣勢分析 S（優(yōu)勢） 1. 地理位置稀缺，上海西區(qū)，教育資源最豐富社區(qū) 2. 蘭喬圣菲品質(zhì)高，客戶感好 3. 三期增加產(chǎn)品附加值：地下室、裝修花園、節(jié)能 材料等；面積控制好， 利于控制總價 4. 500畝鮮明風(fēng)格社區(qū)，具有規(guī)模性 優(yōu)劣勢分析 W（劣勢） 1. 華翔路、北青公路擁堵，目前交通成為與青浦比較 之最大劣勢 2. 蘭喬圣菲作為推廣名，已經(jīng)超過 2年，再以此做推廣， 易產(chǎn)生審美疲勞，缺乏新鮮感，不利于導(dǎo)入新客源 3. 一、二期以美國學(xué)校做為主打，客源面比較窄 優(yōu)劣勢分析 O（機會） 1. 京滬高鐵上海站初定設(shè)于華漕鎮(zhèn)、北青公路拓寬、 虹橋交通樞紐的建設(shè)將改善本案交通出行條件 2. 嘉金高速即將通車，首先達到本案 ，別墅成交上升 4. 臺商子弟學(xué)校整體搬遷金豐總校，將帶來客源 ，對獨棟別墅價格具有支撐 優(yōu)劣勢分析 T（威脅） 1. 市場整體供應(yīng)量大，獨棟別墅存量高 2. 政策的威脅，如物業(yè)稅的出臺等 3. 青浦、華漕形成大西郊概念區(qū)域；政府規(guī)劃齊聚青浦（朱家角、趙巷、徐涇），青浦樓盤環(huán)境優(yōu)、交通便利、性價比高，競爭威脅大 4. 西郊莊園二手房源的競爭威脅 蘭喬圣菲三期客源定位 一、二期客源構(gòu)成 蘭喬已購客源構(gòu)成分析外籍33%港臺29%中國籍38%? 來人成交比 1:33 ? 朋友介紹近半數(shù)；路過客戶達三成；平面媒體效果不明顯 ? 外籍 33%；港臺 29%；中國客戶 38%（上?？蛻魞H占中國客戶中的 20%） ? 3545歲年齡段占 60%， 4555歲 25% ? 子女在金豐社區(qū)內(nèi)就讀占 4成，美國學(xué)校占據(jù)絕大多數(shù) ,過多依賴美國學(xué)校 ? 上海區(qū)域內(nèi)客源的拓展不夠 上海別墅客源構(gòu)成 區(qū)域 分布地段 客源 典型個案 閔行 華漕 臺灣客源、外籍華人居多 西郊莊園 蘭喬圣菲 青浦 徐涇 臺商 30%40%，香港 20%， 上海 20%30%，外籍華人 20%30% 圣堡 趙巷 上海 20%30%，外籍華人 40%50% 外地 15%20% 中海翡翠湖岸 恒聯(lián)名人世家 松江 佘山 境外、外籍華人、海歸 50%60%， 上海 20%，外地 20%30% 月湖別墅 上海晶園 浦東 龍東大道 上海 30%－ 40%，外地 10%－ 20%， 境外、外籍華人 40%－ 50% 圣馬麗諾 ?橋 白金瀚宮 世紀(jì)公園 上海 10%,外地 10%20%, 境外、外籍華人 70%－ 80% 御翠園 碧云 上海 10%,外地 10%, 外籍華人、香港、臺灣客源 80% 維詩凱亞 南匯 滬南路 上海 40%，外籍華人 30%， 港臺 20%，外地 10% 綠寶園 ? 西區(qū)佘山、華漕外籍客戶比例高； ? 青浦以上海、港臺客戶居多； ? 浦東世紀(jì)公園、碧云外籍客戶比例高；上?？蛻舯壤伲簧虾？蛻艏性邶垨|大道、南匯比例高 上海別墅客源特征 ? 外籍客戶比例高區(qū)域多為高總價、高品質(zhì)區(qū)域（佘山、碧云、華漕） ? 上海客戶最為精明，多購買性價比高的區(qū)域（青浦、南匯） ? 港臺客戶多以其企業(yè)、工廠之距離作為考量（青浦、松江）；另外還偏愛臺灣、香港開發(fā)商開發(fā)之樓盤（御翠園香港客戶比例高；維詩凱亞臺灣客戶比例高） 華漕與徐涇、趙巷板塊的客群特點相似 ? 臨近虹橋機場、虹橋開發(fā)區(qū) ? 滬青平公路及滬青平高速連接延安路高
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