【正文】 推動作用 代表項目：北京豐臺紅獅兩限房 萬科標(biāo)桿研究 第 12頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，平衡兩端產(chǎn)品 大眾住宅 萬科開發(fā)低端產(chǎn)品的步伐受到宏觀調(diào)控政策的影響很大。通常夫妻中一人工作相對輕松。 萬科標(biāo)桿研究 第 3頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 是否以客戶為導(dǎo)向進行 產(chǎn)品生產(chǎn) 萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導(dǎo)向的 萬科模式：客戶需求導(dǎo)向 先研究客戶特征，再尋找合適地塊 擅長概念創(chuàng)新，提倡把產(chǎn)品做活 整個產(chǎn)品產(chǎn)出過程中，客戶需求是一條貫穿始終的主線。過程中引入客戶意見，迎合理性消費者需求 金地模式：項目為導(dǎo)向 先找合適地塊，再研究客戶特征 擅長產(chǎn)品創(chuàng)新，主張把產(chǎn)品做精 在產(chǎn)品定型后，其買點、熱點的打造也是非常重要的 ?萬科的對產(chǎn)品的衡量標(biāo)準(zhǔn)是“客戶的滿意程度”，考量項目成功與否的最重要指標(biāo)、同時也是考核項目第一責(zé)任人的主要指標(biāo)，就是客戶滿意度。 改善型 經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主 中間收入水平：對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注 高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面積三房 后小太陽 4045歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。 高端產(chǎn)品的利潤較之大眾住宅高很多，對哪個有實力的開發(fā)商都是一種誘惑 低端產(chǎn)品積累社會影響和政府資源 ?2020年前后，當(dāng)國內(nèi)主流開發(fā)商集體“向上”時，只有萬科率先“向下”延伸產(chǎn)品線。 萬科標(biāo)桿研究 第 13頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以新興白領(lǐng)為主力消費群，進行大規(guī)模開發(fā)和復(fù)制 – 在城郊結(jié)合部拿地的價格低，難度小 – 各個城市對城郊結(jié)合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬科意識到靠規(guī)模經(jīng)營可以降低成本和形成競爭優(yōu)勢，而規(guī)模經(jīng)營還有一個大的好處是可以有完善的服務(wù)設(shè)施配套。萬科專注于住宅開發(fā)，無疑是選擇了需求空間最大，風(fēng)險最小的房地產(chǎn)細分市場。 2002年 3月 18日，國家知識產(chǎn)權(quán)局受理了萬科 “ 戶戶帶花園或露臺的住宅 ” 設(shè)計的實用新型專利申請，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合 涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的 《 萬科住宅標(biāo)準(zhǔn) 》 與 《 室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系 》 、 《 規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系 》 一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系 萬科標(biāo)桿研究 第 20頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展（續(xù)） 2002年 1月投資 4000萬元的萬科建筑研究中心大樓落成。金域東郡 城市中心區(qū)高密度高層住宅； 土地有限； 高容積率； 綠化帶狹窄，沒有足夠的空間營造園林。 自然人文系列（ 2020年開始） 萬科標(biāo)桿研究 第 35頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四個主流成熟產(chǎn)品系列城市布局過程 城市花園 金色家園 四季花城 92 上海 北京 天津 沈陽 深圳 93 94 95 96 97 98 99 01 02 03 04 05 06 07 00 成都 長春 武漢 大連 廣州 鞍山 92 93 94 95 96 97 98 99 01 02 03 04 05 06 07 00 南昌 成都 武漢 上海 沈陽 深圳 北京 （在售） 92 深圳 93 94 95 96 97 98 99 01 02 03 04 05 06 07 00 南京 沈陽 成都 佛山 天津 寧波（在售） 蘇州（在售） 武漢（在售） 共 11個項目， 269萬平米 共 7個項目， 260萬平米 共 9個項目， 168萬平米 城市花園系列是最早形成品牌的系列，最能代表萬科產(chǎn)品特點 四季花城系列已經(jīng)覆蓋一線城市，規(guī)?；潭雀? 金色系列主要在二線、三線城市布局 萬科標(biāo)桿研究 第 36頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個產(chǎn)品系列取決于地快屬性 屬性 系列名稱 特點 目標(biāo)客群 相關(guān)的樓盤名稱 成熟產(chǎn)品系列 金色系列 市區(qū)高層高密 度住宅 城市白領(lǐng) 金色家園 城花系列 城郊的中低密 度住宅 白領(lǐng)、金領(lǐng) 城市花園、 假日風(fēng)景 花城系列 大規(guī)模郊區(qū)低 密度住宅 向往郊區(qū)生活的 城市中產(chǎn)階級 四季花城 創(chuàng)新產(chǎn)品系列 自然人文系列 位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅 高端客群 十七英里、萬科第五園、金域藍灣、東海岸 金色系列： 010公里 城花系列： 1130公里 四季系列： 〉 30公里 萬科標(biāo)桿研究 第 37頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主流成熟產(chǎn)品系列要素分析 系列名稱 所在區(qū)域 （距市區(qū)的距離） 交通條件及出行方式 規(guī)模 （ m2） 容積率 產(chǎn)品組合 戶型區(qū)間（ m2） 配套 核心價值點 金色家園 成熟區(qū)域 （ 010公里） 交通便捷，出行方便 1030萬 26 以小高層、高層為主，輔以洋房 70130 主要依靠周邊配套 城市中心區(qū)高品質(zhì)生活 城市花園 城鄉(xiāng)結(jié)合部 （ 1130公里） 交通較便捷，出行依賴地鐵 不定 2030萬 以多層、小高層為主，輔以高層和洋房 70130 主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主 城鄉(xiāng)圍合式住宅生活 四季花城 近郊區(qū) （大于 30公里） 交通較便捷，通勤時間較長 2570萬 以多層、花園洋房為主，配以少量小高層 65140 內(nèi)部生活配套相對完善 大社區(qū)小圍合 ?成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進入新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標(biāo) 以二 居、 三居 為主 ，戶 型面 積區(qū) 間逐 漸增 大 多 層 產(chǎn) 品 占 總 開 發(fā) 規(guī) 模 的 80% 距離市區(qū) 越遠 ，但 是城 市未 來發(fā) 展的 重點 區(qū)域 萬科標(biāo)桿研究 第 38頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科 2020年開發(fā)項目中的十四個產(chǎn)品系列 產(chǎn)品系列 規(guī)劃建筑面積 占地面積 07 年開工面積 07 年竣工面積 累計竣工面積 魅力之城系列 4,184,093 2,771,288 1,147,528 348950 790009 萬科城系列 3,675,078 2,493,715 665,417 290,284 634,679 金域藍灣系列 3,100,369 1,047,796 634,562 189839 365130 四季花城系列 2,325,382 1,875,256 331,406 335,386 1,619,210 城市花園系列 1,274,199 960,785 39,915 253,318 1,196,569 金色家園系列 1,259,897 494,593 525,081 82903 148937 高爾夫系列 1,151,481 921,331 167,703 175,406 372,728 其他金域系列 1,093,608 327,390 466,474 0 0 假日風(fēng)景系列 872,162 588,085 273458 168,569 299,458 藍山系列 622,405 653,838 21,437 86,946 273,462 蘭喬圣菲系列 601,180 902,723 122,800 110,828 214,032 其他金色系列 409,902 202,679 240,649 0 0 金御系列 404,657 195,887 259,008 40,345 40,345 金色城品系列 190,963 77,313 59854 44153 44153 總計 21,165,376 13,512,679 4,955,292 2,126,927 5,998,712 萬科標(biāo)桿研究 第 39頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科產(chǎn)品系列（按建筑面積排序） 0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0004,500,000魅力之城系列 萬科城系列 金域藍灣系列 四季花城系列 城市花園系列 金色家園系列 高爾夫系列 其他金域系列 假日風(fēng)景系列藍山系列 蘭喬圣菲系列 其他金色系列 金御系列 金色城品系列 規(guī)劃建筑面積占地面積0 7 年開工面積0 7 年竣工面積在萬科 2020年開發(fā)的項目中，按規(guī)劃建筑面積計算有 50%的項目可以歸入 14個產(chǎn)品系列中。 至今，中心已經(jīng)就復(fù)合式廚房、住宅衛(wèi)生間設(shè)計、滲水地磚研究、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等課題進行了詳細的探討，部分研究成果已經(jīng)或即將應(yīng)用于深圳大梅沙項目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項目 研究中心依托有關(guān)政府主管部門、中國建筑設(shè)計研究院、中國建筑科學(xué)研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學(xué)、香港城市大學(xué)等境外科研機構(gòu)建立了密切聯(lián)系。 萬科標(biāo)桿研究 第 19頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展 1994年 11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺 ——萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。 – 新興白領(lǐng)受經(jīng)濟能力的制約，中檔戶型是他們的最佳選擇 – 萬科面對的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。 ?2020年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產(chǎn)品“螞蟻工房”，與后來主管部門力推的“ 90/70” 政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。 空巢家庭 45歲以上，以經(jīng)濟型客戶為主。 萬科標(biāo)桿研究 第 4頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科產(chǎn)品形象 萬科產(chǎn)品形象 產(chǎn)品范圍 ?專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā) ?物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動因素，也成為消費者購買的關(guān)鍵驅(qū)動因素 功能特性 ?位置地段不理想 ?小區(qū)環(huán)境格調(diào)典雅 ?親情、人生的物管 使用者 ?白領(lǐng)、高學(xué)歷職業(yè)經(jīng)理人士 質(zhì)量 /價值 ?出色的物管、小區(qū)