【正文】 環(huán)境給消費(fèi)者帶來(lái)了很高的性價(jià)比 ?品牌效應(yīng)所帶的品牌聲譽(yù)給消費(fèi)者帶來(lái)較高的附加值 產(chǎn)地 /起源 ?來(lái)自深圳的全國(guó)知名品牌 營(yíng)銷(xiāo)溝通 《 萬(wàn)科 》 周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng) 王石人格魅力在主流媒體的社會(huì)影響 前期策劃和銷(xiāo)售服務(wù)相輔相成的影響 物管服務(wù) 入住后的人性化管理制度 社區(qū)文化締結(jié)的情感聯(lián)結(jié) 品牌效應(yīng)帶來(lái)的尊貴感受 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 5頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年萬(wàn)科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價(jià)值取向進(jìn)行多維度細(xì)分 基本情況 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭 (25%) 生活形態(tài) 房屋需求 關(guān)注晚年家庭(6%) 職業(yè)新銳家庭(29%) 彰顯成功家庭(9%) 望子成龍家庭(31%) ?工作 35年，有一定的積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無(wú)孩 ?在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂(lè)休閑活動(dòng)最豐富 ?對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征，好的戶型很重要 ?收入水平一般，以孩子為生活核心是這類(lèi)家庭的最大特點(diǎn) ?有著強(qiáng)烈的家庭觀念 ?這類(lèi)家庭對(duì)房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性 ?處于社會(huì)中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會(huì)地位 ?工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂(lè)活動(dòng)的層次比其他家庭都要高很多 ?房屋購(gòu)買(mǎi)是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場(chǎng)所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等 ?有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休老人，同時(shí)又較為關(guān)心自身的生活。萬(wàn)科關(guān)注客戶的需求差異，并認(rèn)為目前中國(guó)城市消費(fèi)者 70％以上已經(jīng)歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國(guó)人口老齡化的趨勢(shì)，需求其實(shí)已經(jīng)存在。 首次置業(yè) 對(duì)價(jià)格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設(shè)計(jì)、傾向于購(gòu)買(mǎi)大型社區(qū)；戶型面積需求集中于 90平米左右的緊湊型兩房?jī)蓮d 小小太陽(yáng) 2530歲 ,以普通職員和一般管理者為主，經(jīng)濟(jì)水平有限。為了更好的配合產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的開(kāi)展，產(chǎn)品一定要保證具有鮮明的特質(zhì)，以便于客戶的清晰分類(lèi) 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 8頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬(wàn)科不同目標(biāo)客群所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品 客戶 類(lèi)別 需求 特征 選擇產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 年輕 家庭 首次 置業(yè) 高層 金色家園 多層、小高層 四季花城 小高層、高層 新里程 小 小 太 陽(yáng) 家 庭 首次 置業(yè) 多層、小高層 四季花城 小高層、高層 魅力之城 改 善 居 住 多層、小高層、高層 城市花園 小高層、高層 魅力之城 高層 金色家園 小高層、高層 萬(wàn)科城 小高層、高層 新里程 小 太 陽(yáng) 家 庭 改 善 居 住 高層 金色家園 多層、小高層、高層 城市花園 小高層、高層 魅力之城 小高層、高層、花園洋房 萬(wàn)科城 小高層、高層 新里程 客戶 類(lèi)別 需求 特征 選擇產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 后 小 太 陽(yáng) 家 庭 改 善 居 住 高層 金色家園 多層、小高層、高層 城市花園 多層、小高層 四季花城 小高層、高層 新里程 小高層、高層 魅力之城 小高層、高層、花園洋房 萬(wàn)科城 高層 金域蘭灣 空 巢 家 庭 安 度 晚 年 高層 金色家園 多層、小高層、高層 城市花園 多層、小高層 四季花城 小高層 魅力之城 成 功 人 士 投 資 或 改 善 高層 金色家園 高層 金域蘭灣 高層、花園洋房 萬(wàn)科城 聯(lián)排別墅 萬(wàn)科藍(lán)山、燕南園 獨(dú)棟別墅 十七英里、第五園、蘭喬圣菲等 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 9頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 二、戰(zhàn)略篇 愿景和價(jià)值觀 商業(yè)模式 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (4) 萬(wàn)科八個(gè)產(chǎn)品品類(lèi)及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列 …… 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 10頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從金域藍(lán)灣、東海岸、 17英里，到萬(wàn)科城 …… 產(chǎn)品更為成熟、風(fēng)格日趨細(xì)致 創(chuàng)造階段 集中力量于面向新興白領(lǐng)階層的住宅產(chǎn)品：萬(wàn)科以一種白領(lǐng)文化為中國(guó)城市白領(lǐng)階層做產(chǎn)品 最早的天景花園，到榮獲“魯班獎(jiǎng)”的荔景大廈 從圍合式、人車(chē)分流的城市花園，到四季花城、金色家園、青青家園、水榭花都、西山庭院 起步階段 成長(zhǎng)階段 90年代中期形成，專(zhuān)注于城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的中檔住宅區(qū) 90年代末期形成城區(qū)高密度高層中檔住宅區(qū) 03年開(kāi)始，發(fā)展自然人文系列，高端產(chǎn)品個(gè)性化處理 同時(shí)，致力于住宅產(chǎn)業(yè)化和定制化產(chǎn)品研究 確定專(zhuān)注于發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘械淖≌a(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)化路線 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 11頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬(wàn)科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位于城市主流產(chǎn)品，大眾住宅開(kāi)發(fā)，以城市中產(chǎn)階級(jí)為主要客群，大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)為主 1993年在對(duì)跨區(qū)域管理模式的探討中，產(chǎn)品策略走上 “減法”之路，品種集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部的大眾住宅開(kāi)發(fā) 2000年 6月，王石明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費(fèi)轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費(fèi)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)”。 ?在萬(wàn)科區(qū)域布局的大部分市場(chǎng)，萬(wàn)科都已經(jīng)進(jìn)入了高端市場(chǎng)。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加速?zèng)Q定了未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其全國(guó)區(qū)域的城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)將處于迅速發(fā)展階段。 1998年，萬(wàn)科成立建筑研究中心，專(zhuān)責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 21頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 99年政府建設(shè)部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化 , 王石是第一個(gè)也是唯一一個(gè)響應(yīng)者 ? 2020年 10月，萬(wàn)科工業(yè)化實(shí)驗(yàn) 1號(hào)樓破土動(dòng)工 ? 2020年 4月，高薪聘請(qǐng)外籍專(zhuān)家伏見(jiàn)文明（原豐田建設(shè)技術(shù)總監(jiān)）擔(dān)任產(chǎn)品技術(shù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化事宜；引入原寶潔信息流程管理專(zhuān)家陳東鋒，負(fù)責(zé)萬(wàn)科信息化標(biāo)準(zhǔn)化的工作 住宅產(chǎn)業(yè)元年 起步期 成長(zhǎng)期 ? 2020年 11月，集合萬(wàn)科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目“上海新里程” 進(jìn)入市場(chǎng) ? 八年的努力，萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)從理想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，并開(kāi)始投入市場(chǎng) ? 未來(lái)隨著中外精英的加入，萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐將加快 99 05 06 07 萬(wàn)科致力于住宅標(biāo)準(zhǔn)化和住宅產(chǎn)業(yè)化，形成產(chǎn)品系列也是住宅產(chǎn)業(yè)化的方式和步驟 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 22頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬(wàn)科一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，采取了一系列的手段進(jìn)行推進(jìn) 時(shí)間 住宅產(chǎn)業(yè)化舉措 目的及意義 1994年 成立萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 增強(qiáng)設(shè)計(jì)控制能力，輸出設(shè)計(jì)人才 1998年 成立萬(wàn)科建筑研究中心 進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化研究的機(jī)制保障 2001年 啟動(dòng)“合金計(jì)劃” 把各地公司各個(gè)階段比較優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)融合在一起，提煉出一套性能穩(wěn)定，可廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范 20022020年 出臺(tái) 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程 》 、 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn) 》 、《 萬(wàn)科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn) 》 及 《 萬(wàn)科住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 》 優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和生產(chǎn)流程，制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)體系，提高產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率 2020年上半年 產(chǎn)品線管理，明晰產(chǎn)品線職能部門(mén)的工作 搭建一個(gè)完整的“住宅工業(yè)化”研究和生產(chǎn) 平臺(tái) 2020年下半年 推出“全面家居解決方案” 圍繞業(yè)主需求設(shè)計(jì)覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品， 制定一系列精裝標(biāo)準(zhǔn)體系 2020年初 上海首試住宅產(chǎn)業(yè)化 “ 全面家居解決方案”首試住宅產(chǎn)業(yè)化 2020年 4月 首次引入外籍高管伏見(jiàn)文明（原豐田住宅中國(guó)首 席代表）擔(dān)任產(chǎn)品技術(shù)總監(jiān) 高薪聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀人才提高萬(wàn)科住宅工廠 化水平 2020年 11月 “ 上海新里程”開(kāi)盤(pán)，工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個(gè) 市場(chǎng)化項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng) 標(biāo)志著萬(wàn)科“搭積木”時(shí)代到來(lái) 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 23頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展 1000億的營(yíng)業(yè)收入 需要每年 1000萬(wàn)平米 的生產(chǎn)規(guī)模來(lái)保障，而傳統(tǒng)的模式只能生產(chǎn) 100萬(wàn)平米 住宅產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)十年千億目標(biāo)的重要手段 ?傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)模式難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化，阻礙了企業(yè)的快速發(fā)展 ?以傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，萬(wàn)科每年只能建 10000套房子，難以滿足現(xiàn)有的住房需求 傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)模式的弊端 ?住宅規(guī)模化需要建立起產(chǎn)業(yè)化體系，住宅開(kāi)發(fā)更要走工業(yè)化道路 ?提高生產(chǎn)效率、提高住宅質(zhì)量、減低生產(chǎn)成本 ?日本、美國(guó)都已經(jīng)建立起住宅產(chǎn)業(yè)化體系，住宅產(chǎn)業(yè)化將是房地產(chǎn)行業(yè)的一次技術(shù)革命 住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì) 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)化試驗(yàn) 產(chǎn)品定型化 構(gòu)件工廠化預(yù)制 現(xiàn)場(chǎng)裝配化 實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn) ?工業(yè)化生產(chǎn)如同生產(chǎn)汽車(chē)一樣，配件和安裝分開(kāi)，也就是說(shuō)，萬(wàn)科根據(jù)規(guī)劃圖紙，在 “ 非工地 ” 的 “ 配件工廠 ”里生產(chǎn)出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切 “ 配件 ” ，然后，將這些 “ 配件 ” 運(yùn)輸?shù)?“ 工地 ” 進(jìn)行組裝 《 住宅使用標(biāo)準(zhǔn) 》 《 住宅性能標(biāo)準(zhǔn) 》 完成住宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，形成標(biāo)準(zhǔn)化部品體系 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 24頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)踐與最新動(dòng)向 —— 全面家居解決方案，圍繞業(yè)主需求設(shè)計(jì)覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標(biāo)準(zhǔn)體系 未來(lái)趨勢(shì) 第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子 第二次革命品質(zhì)需求：高品質(zhì)、舒適性 萬(wàn)科 全面家居解決方案 單個(gè)產(chǎn)品難以滿足客戶的需求 （例如：海爾的全面家電解決方案） 特點(diǎn) 毛坯房產(chǎn)品 成品房 開(kāi)發(fā)成本 低 高 開(kāi)發(fā)難度 低 高 產(chǎn)品品質(zhì) 低 高 產(chǎn)品的可復(fù)制性 強(qiáng) 弱 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 弱 強(qiáng) ?隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，成品房在提高產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力方面明顯優(yōu)于毛坯房 ?萬(wàn)科利用其較完善的產(chǎn)品體系和成本控制上的優(yōu)勢(shì)，全面推行成品房，將提升其在住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 萬(wàn)科標(biāo)桿研究 第 25頁(yè) 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬(wàn)科全面家居解決方案不同于單純的精裝修 /全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，形成覆蓋開(kāi)發(fā)全過(guò)程的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系 ?裝修對(duì)象：毛坯房 ?沒(méi)有完整的產(chǎn)品體系 ?裝修與室內(nèi)設(shè)計(jì)脫節(jié) ?設(shè)計(jì)