年煙臺市玉森明珠山商業(yè)地產(chǎn)項目營銷提案53頁商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧在線文庫
【正文】 性自住群體 +少數(shù)投資型群體； 3，大多數(shù)煙臺中等偏下收入群體 +少數(shù)外來置業(yè)者。 ? 形象包裝 ★ 營銷中心包裝：門頭、形象墻、看板、掛旗、 POP、指示牌、圍擋。 ※ 以上兩項不同時享受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我司可提供營銷策劃顧問或營銷代理服務(wù)。 ? 客戶聯(lián)誼酒會； ? 客戶推介冷餐會； ? 運動休閑活動； ? 鄰里相認活動； ? 我選我置業(yè)顧問活動； ? 品牌家居 /家裝，一站式置家活動； ? 品牌聯(lián)盟，定制我的生活活動； ? 媒介聯(lián)盟團購、營銷現(xiàn)場自發(fā)團購； ? 贈送、抽獎； ? 項目展示會。我的私屬領(lǐng)地 ★ 高爾夫？！就在家門口??！ ★ 原生態(tài)水岸，每一天都 “ 氧氣 ” 十足！ ★ 1萬 =3萬？！幸福無需等待！ ★ 市內(nèi)上班，水岸居住 ★ 只需 2萬多，給幸福開始的理由 ★ 明天，就要結(jié)婚了！ ★ 臨水而居，過 “ 富足而悠然 ” 的日子 ★ 我選我置業(yè)顧問， X月 XX日開始啦！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 愛上 “ 白骨精 ” 的理由（強銷、持銷期） ★ 水岸陽光， 距離繁華很近 ★ 別人坐飛機去打高爾夫，我在家門口 ★ 每一天，都是陽光燦爛的日子 ★ 每一天，都是浪漫的日子 ★ 每一天，都是幸福的日子 ★ 每一天，都是閑適自由的日子 ★ 繁華與寧靜，隨意之間的切換 ★ 釋放壓抑的欲望 ★ 愛上水岸陽光的日子 ★ 除去 “ 包裝 ” ，做回 “ 自我 ” ★ 學(xué)會珍愛自己 ★ 綠色，陽光，水岸，我的靈動空間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 感恩進行時（促銷、收盤期） ★ X月 XX日，我們送上厚重的感謝 ★ 快樂嘉年華，一起來 happy！ ★ 青春飛揚， “ 水岸 ? 自由靈動空間，自我時尚領(lǐng)地； ? 愛的小窩。 ? 他們在哪里？ ★ 企事業(yè)單位及經(jīng)濟團體的中層及以下職位上； ★ 個體店面里； ★ 創(chuàng)業(yè)的路上，事業(yè)的路上； ★城市的每一個普通、平凡、充滿希望、勤奮工作的角落里?？梢娫跔I銷過程中未能有效執(zhí)行套型搭配、營銷去化控制。 ? 溝通強度不足 房地產(chǎn)項目營銷的成功，不以廣告媒介投放數(shù)量、頻次、版面大小以及營銷團隊成員的多少來衡量。 ? 相對的配套阻礙 就福山本區(qū)居住便利性來說，途經(jīng)項目地公交線路、商超 /市場等市政配套的暫時性匱乏也是區(qū)域阻礙因素構(gòu)成。 4，房地產(chǎn)供給增勢強勁，需求呈現(xiàn)平穩(wěn)過渡、較 07年以前下滑狀態(tài)； 5，公寓、普通居住物業(yè)形態(tài)供給量相對較大，高端物業(yè)形態(tài)相對較少，商業(yè)物業(yè)發(fā)展平淡； 6，隨紅旗隧道開通、區(qū)間公路暢通影響，一定程度提升了本區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ? 7，不靠海岸，一定程度上限制了房價漲幅；有夾河，區(qū)域內(nèi)環(huán)境尚可。 6，煙臺人印象：市區(qū)：商業(yè) +商務(wù) +消費 +原居住中心；萊山區(qū)：新型城市中心 +富人區(qū)；開發(fā)區(qū)：新興工業(yè)經(jīng)濟園區(qū) +新興居住區(qū)；福山區(qū)：未來居住區(qū) +中低收入居住區(qū) +城市后花園；牟平區(qū)：潛力發(fā)展區(qū) +即將形成的旅游度假區(qū) +中低居住區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 環(huán)境因素分析 】 ? 宏觀環(huán)境 1，政府調(diào)控政策頻繁出臺，管控力度逐漸增加； 2，銀根緊縮，金融信貸風(fēng)險增加致使利率調(diào)高、審核嚴謹、投資謹慎； 3，部分城市受政府、金融調(diào)控政策影響，出現(xiàn)價格跳水、銷售慘淡狀態(tài)； 4，受行業(yè)大環(huán)境及物價上漲影響，持幣觀望群體數(shù)量增加、國內(nèi)投資客群更趨謹慎并逐漸減少； 5，國際熱錢、風(fēng)投機構(gòu)繼續(xù)增長，直接促使固定和資產(chǎn)投資、投機風(fēng)險增加； 6，城市化建設(shè)進程的持續(xù)加快，國內(nèi)中低居住需求短時間內(nèi)仍無法徹底滿足，仍呈剛性存在。 7，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，促升高端居住需求。 7，房地產(chǎn)規(guī)模型開發(fā)趨于流行，小型項目逐漸減少， CBD\CLD\各自逐漸成型。 8，受開發(fā)區(qū)、本區(qū)域內(nèi)加工制造經(jīng)濟影響，收入、消費水平持續(xù)增長，兩區(qū)聯(lián)合增強了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Α? ? 營銷結(jié)合強度的不足 在項目的前期營銷推廣中，水岸、休閑娛樂公園、門口高爾夫、獨特宜居生活文化倡導(dǎo)與宣揚等軟環(huán)境的體現(xiàn)、與目標客群之間的溝通強度有所不足，致使項目軟性價值體現(xiàn)缺位。營銷的成功應(yīng)該涵蓋到坐銷模式管理、行銷執(zhí)行、公關(guān)互動、客戶參與、口碑傳播等方面。 ? 營銷定位偏失 從本案硬件配套、內(nèi)部規(guī)劃、套型單位構(gòu)成分析，項目目標客群主要為 2040歲中青年群體，其中又以 2535歲為主體構(gòu)成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道
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