【正文】 華的修飾以及瑣碎功能，強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔通暢來(lái)疏導(dǎo)世俗生活，觀照人文層面，其簡(jiǎn)約自然的生 13 活樣式令矯情的浮華風(fēng)格由此式微。健康、又一次成為現(xiàn)代人口中最最時(shí)尚和想往的詞匯。一個(gè)個(gè)完整的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，還有獨(dú)一無(wú)二的“健康管理”，讓你在科學(xué)運(yùn)動(dòng)下“主動(dòng)積極地”進(jìn)行健康生活。 ? 房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)御寒防熱，門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：澳大利亞 PEDDLET HORP 建筑設(shè)計(jì) 公司，世界最著名的建筑設(shè)計(jì)公司之一，成立于 1890 年， 100 多年來(lái)一直位于世界建筑設(shè)計(jì)的最前列。 主要業(yè)績(jī)：香港海逸酒店、香港海逸豪園、香港聽(tīng)濤雅苑、香港萬(wàn)科俊園、深圳黃埔雅苑等。GESTATE 怡安信。一般指人類在其社會(huì)歷史發(fā)展過(guò)程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的總和。她的意義在于，作為一個(gè)千年古城，能夠挖掘、貢獻(xiàn)出更為豐富的地域文化資源，并賦予它們新的含義，來(lái)構(gòu)建自己的新文化。她的后現(xiàn)代色彩 與地域性風(fēng)格將使廣場(chǎng)的景觀與建筑在揚(yáng)州創(chuàng)造時(shí)代記錄，達(dá)到留鑒歷史的水平，成為新?lián)P州的新風(fēng)景名勝和標(biāo)志性的現(xiàn)代建筑群體，從而能夠創(chuàng)造文化價(jià)值，包括旅游經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 以打造黃金地段的方法獲得黃金效應(yīng)。廣場(chǎng)包括購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、金融、電信、郵政、景觀等部份?！把p十萬(wàn)貫，騎鶴上揚(yáng)州”的傳奇故事，反映了古城揚(yáng)州商茂民富的歷史。 水是造景的重要組成部分，水能烘托繁華樓臺(tái)與鶴的主題，也能體現(xiàn)自然情趣。 服務(wù)概念 匯集消費(fèi)時(shí)尚，奉獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)良機(jī)。 瑞鶴呈祥欣逢盛世，樓臺(tái)錦繡富比神仙。 案例六：“我家山水”項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 22 主題概念 新人文空間主義 “新人文空間主義”是由南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心提出的新型現(xiàn)代生活空間設(shè)計(jì)理念。其中雖然 派別林立，觀點(diǎn)各異，但卻表達(dá)了一種共同的精神氣質(zhì)，即肯定世俗人生的意義，要求享受人世的歡樂(lè)，推崇人的價(jià)值與個(gè)性的解放，留意人的精神潛能，重視人的感性經(jīng)驗(yàn)與理性思維，主張運(yùn)用人的知識(shí)來(lái)造福人生。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 雖然技術(shù)的發(fā)展?jié)M足了人對(duì)物質(zhì)欲望和現(xiàn)世幸福的需要，但人類也為此付出了巨大的代價(jià)。 因此，新人文空間主義的空間設(shè)計(jì)理念中，既具備西方傳統(tǒng)人文主義的以人為本，承繼傳統(tǒng)、張揚(yáng)個(gè)性、注重科學(xué)的精神，同時(shí)更加注重人與自然、人與科技、人與社會(huì)的關(guān)系平衡以及這種平衡的價(jià)值，努力營(yíng)造一個(gè)完善、和諧、科學(xué)、合理的生活空間。 由于中國(guó)傳統(tǒng)文化中一向注重人與自然和人與社會(huì)關(guān)系的平衡，并將這種關(guān)系作為不可缺乏的資源，因而提倡任何社會(huì)活動(dòng)都要首先尊重和理解傳統(tǒng)文化，尊重和理解不同地域的風(fēng)俗生活和地域文化，在此基礎(chǔ)上才能進(jìn)行創(chuàng)造、變革與移風(fēng)易俗。其地北有長(zhǎng) 江之壯美，南有南山之隱秀，在古代就是人居生活的理想城市，素有“城市山林”之稱。三國(guó)時(shí)甘露寺劉備招親， 25 南宋時(shí)北固樓稼軒憑欄。由隔江春色、翠堤煙嵐、夏山蒼嵐、梧桐聽(tīng)雨、葦岸系舟、丹葉霜林、清溪寒梅、茅亭松雪等景點(diǎn)組成，再現(xiàn)“萬(wàn)里江山皆畫(huà)意，四時(shí)風(fēng)月盡詩(shī)情”的意象。難得的山色、江景，讓人重拾遺忘已久的生活；而臨近的鬧市中心，便捷的市內(nèi)交通，又讓人感受到大隱隱于市的愜意。 核心結(jié)構(gòu) 投資決 策 這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，投資決策失誤是一 27 切罪惡之源。 客戶不僅是購(gòu)買房子，還包括很多方面，如物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化，顧客購(gòu)買的是一種生活 方式。房地產(chǎn)營(yíng)銷人員需要 具備宏觀經(jīng)濟(jì)分析能力、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、心理學(xué)知識(shí)、法律常識(shí)，熟悉銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，要有公關(guān)技巧，具備較高的綜合質(zhì)素和專業(yè)技能，了解市場(chǎng)、研究市場(chǎng)、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的走勢(shì)； 29 ? 整合營(yíng)銷：房地產(chǎn)整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，由多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的房地產(chǎn)營(yíng)銷模 式； ? 全員營(yíng)銷，公司每個(gè)員工都要有營(yíng)銷觀念； ? 服務(wù)營(yíng)銷：提倡全過(guò)程服務(wù)，提高顧客的滿意度：顧客滿意 —— 十分滿意 —— 意想不到的滿意； ? 網(wǎng)絡(luò) (IT)營(yíng)銷，一種立體性、綜合性的營(yíng)銷； ? 文化營(yíng)銷，一個(gè)項(xiàng)目文化內(nèi)涵越多，這個(gè)項(xiàng)目越有生命力； ? 轟動(dòng)效應(yīng)營(yíng)銷； ? 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷。 ? 自然地段 占盡山、河、湖、海等自然景觀優(yōu)勢(shì)的地段。 ? 規(guī)劃地段 31 市政規(guī)劃的調(diào)整，導(dǎo)致地塊地段前景的變化。 防止地段陷阱與決策誤區(qū) “地段、地段、還是地段”經(jīng)常在以下方面誤導(dǎo)開(kāi)發(fā)商： ? “因?yàn)槲业牡囟魏茫渌鼧潜P積壓對(duì)我沒(méi)什么影響。 研判一：看大勢(shì) ? 城市規(guī)劃條件動(dòng)態(tài)走勢(shì)； ? 土地供給趨勢(shì)； ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)演變?nèi)ハ颍? ? 政府政策導(dǎo)向。從根本上來(lái)講，住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)居住者生活方式的全面整合的過(guò)程。 規(guī)劃的價(jià)值 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的前五大因素依次是：房?jī)r(jià)、地區(qū)及小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)建筑材料等。 現(xiàn)代風(fēng)水 因地形順勢(shì)而建，整體布局南低北高，如由南面的多層向北面的小高層逐步抬升，順應(yīng)古人所說(shuō)的“凡住地，南低北高，名曰晉土，居者吉”的吉祥之意。 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 景觀設(shè)計(jì) 發(fā)揮景觀的促銷 作用 小區(qū)的園林景觀對(duì)消費(fèi)者有著不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見(jiàn)。使這一系統(tǒng)成為居民游憩、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)的重要場(chǎng)所和提高生活質(zhì)量的重要保證。它們與中心綠地廣場(chǎng)相互連通，平臺(tái)疊落，綠意蔥蔥，流水潺潺，成為業(yè)主休憩交流的理想天堂。 ?地面鋪裝 強(qiáng)調(diào)地面鋪裝與植物配置的精心設(shè)計(jì)，力求通過(guò)對(duì)景、借景等園林手法創(chuàng)造豐富的視覺(jué)景觀。同時(shí)考慮多樣化的活動(dòng)空間，如兒童游戲區(qū)，老人活動(dòng)區(qū)，形成一個(gè)具有多種服務(wù)功能的休閑體系。整個(gè)大廈呈 39 回頭顧盼的鶴首狀，俯視統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)廣場(chǎng)?！兑琢帧吩唬骸鞍Q銜珠，夜食為明。其一人曰：‘腰纏十萬(wàn)貫，騎鶴上揚(yáng)州。其人不娶無(wú)子，所居多植梅畜鶴。 ?鶴報(bào)明珠 《搜神記》載，噲參養(yǎng)母至孝。 ?鹿鶴同春（位于南面景觀林區(qū)之北） 鹿與鶴立于梧桐樹(shù)下，鹿鶴與“六合”諧音，寓意六合同春，一團(tuán)和氣。石喻堅(jiān)貞持久，雙鶴為夫妻長(zhǎng)壽，神仙遇合。鶴 ?林山石可做成抽象、現(xiàn)代的摩崖石刻。 春風(fēng)吹來(lái)， 隔江觀景，花紅 樹(shù)綠，山巒疊翠，到處充滿著詩(shī)情畫(huà)意。 丹葉霜林： 醉人的楓紅，是專屬秋天的美景， “ 停車坐愛(ài)楓林晚，霜葉紅于二月花 ”， 這種意境自古以來(lái)為多少文人騷客吟詠，為多少人所向往。 ?外立面 注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快簡(jiǎn)潔，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。樓宇之間的色彩配合合理，樓宇周圍建造與樓宇色彩密切配合的綠色景觀。通過(guò)建立建筑立面的點(diǎn)、線、面、體及各種色彩元素之間的和諧尺度關(guān)系，構(gòu)造一個(gè)賞心悅目的建筑單體和建筑群。 44 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格的六大要素 在建筑風(fēng)格的定位上堅(jiān)持市場(chǎng)錯(cuò)位的原則，可以選擇中式、歐陸式、澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格。 梧桐聽(tīng)雨：由綠籬、矮墻形成相對(duì)靜謐的空間，一條道路貫穿其間，旁植梧桐， 高大挺拔，夏天亭亭如蓋，寬大的葉子濃密的遮蔽著，連陽(yáng)光過(guò)濾的機(jī)會(huì)都沒(méi)有；冬天挺立著黑黝黝的樹(shù)干，張揚(yáng)的伸展著枝椏，樹(shù)頂掛著稀疏的黝黑的種子，真正有 “ 霜皮溜雨四十圍，黛手參天二千尺 ” 的宏奇，讓人覺(jué)得清寒。 ?水灘：中心水面開(kāi)闊，旁邊做成水灘，水面之南以汀步與道路相連。將千里江山圖分成 6張圖做成浮雕壁畫(huà)，在山水之間順時(shí)針擺放。 在景觀中軸線的北 側(cè)，采用“風(fēng)、水、云、林”等一些與鶴呈祥瑞有關(guān)的自然現(xiàn)象，對(duì)這些自然現(xiàn)象與鶴共同構(gòu)成的意象進(jìn)行相應(yīng)抽象設(shè)計(jì)，形成具有現(xiàn)代景觀特色的系列局部景觀。 ?福如東海（位于山體前的水面中） 鶴翔于海水涌日之上，寓意多福祥瑞。 ?仙鶴吉祥圖 有關(guān)仙鶴的吉祥圖，表達(dá)了中國(guó)傳統(tǒng)文化中的幸福追求，可以此八幅吉祥圖 41 與揚(yáng)州鶴文化詩(shī)詞共同雕刻于大石之上。趙汴傳》載，趙汴知成都，以寬為治，生活簡(jiǎn)樸。支公鎩其羽翮以防飛走。 ?仙鶴傳奇圖 在主題雕塑廣場(chǎng)（位于廣場(chǎng)東側(cè)和南側(cè)入口的交匯處）， 以一組大石浮雕和地面刻石來(lái)表現(xiàn)有關(guān)仙鶴的傳奇故事。 東南低，西北高，可形成建筑群飛揚(yáng)上升的效果，體現(xiàn)“鶴鳴沖天”、“白鶴亮翅”或“ 一舉千里”的意象。因此整個(gè)廣場(chǎng)的景觀主題都圍繞“鶴文化”來(lái)設(shè)計(jì)。 38 兒童游樂(lè)設(shè)施、休息設(shè)施、燈具設(shè)施、標(biāo)志設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等應(yīng)在統(tǒng)一的格調(diào)中尋求特色，以更好 地襯托景物、裝點(diǎn)環(huán)境和渲染氣氛。 易于改造，植物可以營(yíng)造不同的林象，季象。極為有利于居者身體健康，生氣旺盛。 綠化需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能成形，如果在建筑物造好后再進(jìn)行種植，就會(huì)影響到整個(gè)小區(qū)的視覺(jué)效果。借鑒園林手法（造景、地貌、橋梁、綠化）突出文化景觀特色，賦予文化品位和內(nèi)涵，締造情景交融、畫(huà)景傾心，健康舒適的人居環(huán)境。 事實(shí)證明，雖然規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)耗費(fèi)資金的工作，但是好的規(guī)劃設(shè)計(jì)足以將項(xiàng)目的價(jià)值提高百分之二十以上，不但可以彌補(bǔ)成本，還可以更大幅度地提高價(jià)格，從規(guī)劃設(shè)計(jì)中構(gòu)造出可觀的利潤(rùn)。 普遍存在重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)。所謂等值定位，就是挖掘這塊土地的最大潛值，根據(jù)這一機(jī)會(huì)成本進(jìn)行定位?！? 總之，有了地段就有了一切，這就是典型的誤導(dǎo)。廣州最早地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的好地段在市中心，后來(lái)轉(zhuǎn)為天河北和二沙島，現(xiàn)在又在江景和山景上做文章。 ? 經(jīng)濟(jì)地段 交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施的投資水平，決定地塊 的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 “地段”是 選擇地塊的第一要義。 房地產(chǎn)發(fā)展商核心競(jìng)爭(zhēng)力的源泉是企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新力 (核心技術(shù) )和市場(chǎng)營(yíng)銷力。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策涉及的內(nèi)容 地塊周邊的自然環(huán)境、交通條件、市政配套、人文景觀，這些都對(duì)項(xiàng)目 的市場(chǎng)前景產(chǎn)生直接的影響，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 起作用。 26 概念買點(diǎn) 典藏天下第一江山 六朝江山，鉆石家園 山水之間，畫(huà)龍點(diǎn)睛 六朝山色收眼底，千里江聲到枕邊 坐觀 青山浮翠玉，臥聽(tīng)大江日夜流 用山水滋潤(rùn)每一天的生活 山水生態(tài)，人文生活 錦繡江南，我家山水 我家山水里，江南好風(fēng)光 春風(fēng)又綠江南岸，明月何時(shí)照我還。臨窗憑軒，顧盼生姿。 景觀概念 山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家 北宋詩(shī)人王安石當(dāng)年泊舟此地，寫(xiě)下了“春風(fēng)又綠江南岸，明月何時(shí)照我還”的動(dòng)人詩(shī)篇。計(jì)成《園冶》所謂“因借（因地制宜，借景成畫(huà)）”之利，盡被占盡。其自身的理念系統(tǒng)也處于不斷地深化、發(fā)展和改進(jìn)之中。文明以止，人文也。 最后是人與社會(huì)的關(guān)系失衡。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 在文藝復(fù)興時(shí)期，人 文主義使得在中世紀(jì)被窒息的實(shí)驗(yàn)科學(xué)與自然科學(xué)從神學(xué)的教義中解放出來(lái)，為近代技術(shù)的興起與發(fā)展奠定了重要的文化條件。 我們習(xí)慣將 14 世紀(jì)歐洲文藝復(fù)興時(shí)期的人文思潮稱為人文主義，以區(qū)別于以后受其影響而產(chǎn)生的人道主義。 故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州。 概念買點(diǎn) 腰纏十萬(wàn)貫，騎鶴上揚(yáng)州。建筑物既能吸收傳統(tǒng)藝術(shù)因素，迎合當(dāng)?shù)貙徝懒?xí)慣，同時(shí)又能體現(xiàn)時(shí)代訴求，呈現(xiàn)出鮮明的空間感與現(xiàn)代感，新穎而別致。 景觀概念 樓接云水，鶴呈祥瑞。 優(yōu)越的經(jīng)營(yíng)置業(yè)空間，怡人耳目的景觀、旺盛的人氣，便捷的交通，將使“來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)呈現(xiàn)出商家如云，夜市千燈；游人如鶴，紛至沓來(lái)的繁榮景象。由二者構(gòu)成的時(shí)空坐標(biāo)整合起“文化”與“財(cái)富”的資源，經(jīng)濟(jì)而有效地發(fā)揮其功能。 廣場(chǎng)將中央商務(wù)區(qū)與市民廣場(chǎng)合二為一，能夠在一個(gè)非常經(jīng)濟(jì)的空間內(nèi)，整合揚(yáng)州物質(zhì)資源與文化資源，形 成新財(cái)富資源。 廣場(chǎng)地處揚(yáng)州新區(qū)的交通樞紐地帶，具備新城市中心的地理?xiàng)l件，將體現(xiàn)現(xiàn)代城市生活中各種主要功能的有機(jī)整合，發(fā)揮出聚集與輻射城市能量的規(guī)模效應(yīng)。一個(gè)大的趨 勢(shì)便是世界各大文明圈，包括西方文明圈在內(nèi)，都在努力汲取自身的古代文明資源，展開(kāi)新的認(rèn)同與建構(gòu)，實(shí)現(xiàn)各自的復(fù)興，全球化的趨勢(shì)伴隨著多元化的色彩。 案例五： “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng) 主題概念：新文化，新地標(biāo)，新財(cái)富。主要業(yè)績(jī)：深圳高交會(huì)會(huì)館、深圳百仕達(dá)花園、萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科俊園、萬(wàn)科彩園。主要業(yè)績(jī)：深圳百仕達(dá)花園等。新建小區(qū)必須鋪設(shè)中水系統(tǒng)。 案例三： 綠色住宅 綠 色住宅是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，在住宅的建設(shè)和使用過(guò)程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營(yíng)造舒適、幽美、潔凈的居住空間。住房與體育設(shè)施錯(cuò)落有致，起伏不一。當(dāng)人的空間 被各種物質(zhì)擠壓的時(shí)候，也就失去了本真。 這一庭院的設(shè)置，不僅為居住在此的 SOHO 一族可以保持經(jīng)常性的戶外的面對(duì)面的問(wèn)候和接觸，增進(jìn)感情交往，而且每一戶型中都有房間朝向內(nèi)庭院，甚至包括廚房的操作間，使居住在高層建筑中的人們直接接近自然環(huán)境。對(duì)于現(xiàn)代人而言，這種上下各自為陣，互不干擾的設(shè)計(jì)最為合理。 第三 ， 辦公等功能轉(zhuǎn)移至住宅中不會(huì)造成社會(huì)結(jié)構(gòu)和法律道德的破壞。因此只要在家中一隅能夠放置 PC 機(jī)和其它相應(yīng)設(shè)備，不但可以使兼容其它社會(huì)活動(dòng)成為可能，而且住宅將會(huì)逐漸演變成社會(huì)生活的單元空間。原來(lái)手機(jī)就是電話，現(xiàn)在的手機(jī)是有電子游戲機(jī)、有計(jì)算器、有電腦記事本