【正文】 經(jīng)濟指標對比 項目 建筑面積 開發(fā)成本 銷售金額 利潤 地下車庫 5260 1951 728 1223 底層營業(yè)房 1378 361 696 335 2層營業(yè)房 1378 338 396 58 3~5層營業(yè)房 4134 1069 1637 568 6~25層住宅 20555 4966 6372 1406 小計 32705 8686 9829 1143 備注：營業(yè)用房盈利總額為 961萬元 原方案經(jīng)濟成本概算 （單位：萬元） 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 建 議 20231 78 APEXIMC 兩種方案【住宅】經(jīng)濟指標對比表： 單位：元 單方成本 施工面積 總成本 銷售面積 銷售單價 銷售總額 盈利 舊方案 2416 20555 4966萬 20555 3100 6372萬 1406萬 新方案 3116 13000 4050萬 16000 3500 5600萬 1550萬 備注：兩種方案的標高均按 85米計算，新方案單層面積為 1000 平米，共十三層，挑高 700元 /平米。 :44:1217:44Mar2310Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 17:44:1217:44:1217:443/10/2023 5:44:12 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 , March 10, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 10日星期五 5時 44分 12秒 17:44:1210 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 10日星期五 下午 5時 44分 12秒 17:44: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 5時 44分 :44March 10, 2023 1行動出成果，工作出財富。 高 — 產(chǎn)品落伍，無競爭力。全面提升產(chǎn)品的附加價值，從而帶動產(chǎn)品價格的全面提升，提高項目的贏利能力，達到開發(fā)商與住戶雙贏的戰(zhàn)略構(gòu)想。 ?需要滿足個性以及人性需要的二次置業(yè)者。 ? 學(xué)歷較高、生活有品位、收入高而穩(wěn)定。 ?成本高 由于架空層利用不夠， 公建比例過大（地下車庫面積過大） ，造成項目 成本高 ，經(jīng)濟指標測算效果差。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 57 APEXIMC 第三部分 項目 SWOT分析 ?優(yōu)勢（ Strength） ?劣勢（ Weakness） ?機會（ Opportunity） ?問題點（ Threat） 20231 58 APEXIMC 一、優(yōu)勢（ Strength） 地理位置（略） 施工管理 ? 開發(fā)商有較深的建筑施工背景，可以對本項目的施工質(zhì)量、進度以及項目的工程成本都有較好的控制。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 55 APEXIMC 關(guān)于價格： ? 本區(qū)域單價高于府河沿線房價的平均水平。 ? 對大戶型有較大的需求，主要決定于目標消費者的消費形態(tài)（購買力較高、輕度價格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 B、 從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽度。 商 場：無商場，底樓為私家花園 車 位：較少 戶 型： 110~310 ㎡ 18種戶型 主力戶型為 140~200 ㎡（錯層及躍式） 條式結(jié)構(gòu)，設(shè)計較為合理、規(guī)則，但 無創(chuàng)新，比較平庸。 ? 區(qū)域需求逐漸升溫，售價在低糜的房產(chǎn)中穩(wěn)中有升。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 27 APEXIMC 各主要高檔住宅樓盤聚集區(qū)域價格變動情況： Q季度 單位：元 時期 地域 2023Q1 2023Q2 2023Q3 近期 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 3002 2995 2926 2923 府南河沿線 3068 3097 3126 3104 城南高檔社區(qū) 2834 2807 2789 2767 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶 2644 2662 2631 2616 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 28 APEXIMC 結(jié)論： ? 從供求總體狀況來看，在房市價格普遍低糜的態(tài)勢下，府河沿線高檔住宅價格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢頭。 D、片區(qū)早期規(guī)劃不足，區(qū)內(nèi)交通、購物等方面的承載力已力不從心，給區(qū)內(nèi)項目市場價值帶來較多的負面影響。難以引起買家興趣。 ? 而對位于該區(qū)域中心位置的【福華苑】來說，則可以概括為： 繁華都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 項目周邊環(huán)境分析 20231 20 APEXIMC 第二部分 區(qū)域市場分析 ?成都市房地產(chǎn)概況 ?區(qū)域市場概況 ?區(qū)域內(nèi)供給狀況分析（高層電梯公寓） ?抗性樓盤概況 ?區(qū)域市場供需關(guān)系的重要結(jié)論 20231 21 APEXIMC 一、成都房地產(chǎn)市場概況 2023年成都高檔物業(yè)的價格走勢 ? 從位置分布來看，成都市的高當物業(yè)主要集中在內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 、 府南河沿線 、 城南社區(qū) 、 城西大石西路與浣花風(fēng)景區(qū)一帶 及其延伸區(qū)域等幾個主題開發(fā)片區(qū) 。 ? 以錦里路直通人民南路；以大石東路、大石西路直通一環(huán)路及二環(huán)路。 項目周邊環(huán)境分析 20231 13 APEXIMC 自然綠化景觀 ? 處于百花譚 — 武侯祠風(fēng)景區(qū)，區(qū)域大環(huán)境悠美宜人?？偨ㄖ娣e為 32705平方米。 APEX地產(chǎn)投資服務(wù)專業(yè)理念 關(guān)于 A P E X 20231 5 APEXIMC APEX投資理念闡釋： 恰當?shù)漠a(chǎn)品 恰當?shù)念櫩? 入市時機與姿態(tài) 現(xiàn)場打包，樣板 銷售控制節(jié)奏與價格 整合營銷廣告與促銷 戶型 /配套 /功能 裝修標準等 品牌感召下的 價值共識 恰當?shù)姆绞? 恰當?shù)臅r間 與地點 關(guān)于 A P E X 20231 6 APEXIMC APEX地產(chǎn)投資顧問服務(wù)體系： 前置服務(wù) 概念設(shè)計 整合傳播 銷售控制 地塊評估 /區(qū)域供給評估 顧客需求評估 /基本假設(shè) 樓盤概念建議 /案名與 VI 接待中心與樣板概念 顧客生活形態(tài)分析 接觸管理 /品牌網(wǎng)路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT 銷售代理 /銷售顧問 整合銷售與傳播 關(guān)于 A P E X 20231 7 APEXIMC 本案策略思考邏輯： 區(qū)域供給＆需求狀況 項目 SWOT分析 再定位建議 顧客 /規(guī)劃理念 規(guī)劃調(diào)整 投資回報概算 20231 8 APEXIMC 第一部分 項目周邊環(huán)境分析 ?項目土地性質(zhì)調(diào)查 ?項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ?地塊交通條件調(diào)查 ?周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 20231 9 APEXIMC 一、項目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 ? 位于長順街南延線路口，距錦里西路、府南河200米左右。 ? 項目所在的區(qū)域范圍 ： 東起東城根街南延線，西至西較場、琴臺路；北至蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項目環(huán)境分析及市場分析的主要區(qū)域。 ? 地塊形狀：方正、規(guī)則的矩形，臨街面長度為60米，進深為 21米。 ? 多個城市公園及自然綠化景觀，如人民公園、武侯祠、南郊公園、百花譚公園。 項目周邊環(huán)境分析 20231 16 APEXIMC 公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 ? 項目正對面為一條 16米寬的四車道道，已列入青羊區(qū)政府 2023年工作規(guī)劃。 ? 從整體來看， 2023年成都住宅市場的價格下降主要體現(xiàn)在均價在 3000元 /平方米以上的高檔物業(yè)。契合目標消費者的有個性的樓盤基本上還是市場空白點。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 25 APEXIMC ? 府南河沿線進一步開發(fā)前景看好：