【正文】 2023年 3月 10日星期五 下午 5時(shí) 44分 12秒 17:44: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 10日星期五 5時(shí) 44分 12秒 17:44:1210 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 5時(shí) 44分 12秒 下午 5時(shí) 44分 17:44: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 10, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ?增加項(xiàng)目的可售建筑面積，從而增加項(xiàng)目的贏利能力；降低項(xiàng)目的公建面積，從而節(jié)約項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 ； 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 20231 76 APEXIMC ?注意各個(gè)房間的采光通透，以及房屋的均好性。 ?與周邊抗性樓盤相比，有明顯的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。 ? 需要居家有都市的感覺(jué)，又能與都市的喧鬧保持一定的距離 。 項(xiàng)目 S W O T 分析 20231 65 APEXIMC 四、問(wèn)題點(diǎn)（ Threat） 綜上分析，在項(xiàng)目現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，會(huì)帶來(lái)以下方面的影響。 銷售情況 ?現(xiàn)有的五層裙樓全部落訂，緩解部分銷售壓力。 ? 對(duì)高層的承受價(jià)格為 3600~4200元 /平米（均價(jià)）。 關(guān)于物業(yè)形態(tài)： ? 電梯公寓本身并不會(huì)對(duì)消費(fèi)者構(gòu)成心理障礙，關(guān)于市場(chǎng)不接受該類物業(yè)的說(shuō)法更不成立。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 46 APEXIMC 【國(guó)嘉華庭】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 7817㎡ 總建面： 63000㎡ 建 筑： 33F、 C型半圍合式規(guī)劃 總戶數(shù)： 438 商 場(chǎng)：無(wú) 車 位： 1： 環(huán) 境： 、中庭花 園融為一體，環(huán)境悠美。 C、其較好的社區(qū)環(huán)境和綠化， 正是本項(xiàng)目所缺乏的。 主要戶型㎡ 售價(jià) 公攤 銷售情況 多層 （ 7F） 120 3680 （六樓） 12% 余 5 小高層（ 9F） 140（錯(cuò)） 182~306（躍） 4460 (八樓清 ) % 大戶型銷售較好 高層（ 18F） 95起 3180起 總計(jì) 八成三十年按揭 達(dá) 58% 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 35 APEXIMC ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【彩虹花園】 雖有一些優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，影響不大 ： A、 從地理位置上看，雖然擁有長(zhǎng)達(dá)百余米的河岸線，外環(huán)境優(yōu)美宜人，但項(xiàng)目景觀較好的臨河單位基本已售完。 ? 【長(zhǎng)城園】由 418F、 111F、 125F 、 67F圍合成為較大的社區(qū)； ? 【冠城花園】二、三期 1220F構(gòu)成圍合式社區(qū)； ? 【錦江新時(shí)代花園】為雙塔樓 15F，底層架空； ? 【彩虹花園】由 118F、 29F、 17F構(gòu)成。 ? 業(yè)內(nèi)對(duì)大石西路 浣花風(fēng)景線一帶的發(fā)展較為看好。 B、早期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主題開(kāi)發(fā)不明，加上府河沿線污染較重，價(jià)格相對(duì)較低。 20231 23 APEXIMC 高檔物業(yè)的區(qū)域特色 ： ? 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)價(jià)格持續(xù)走低： A、內(nèi)環(huán)線項(xiàng)目地價(jià)成本高，開(kāi)發(fā)高檔公寓是主流。但對(duì)于幾個(gè)主要分布區(qū)來(lái)說(shuō)，情況有所差別。 ? 據(jù)預(yù)測(cè)：長(zhǎng)順街南延線與錦里路、蜀都大道相接，即會(huì)成為市區(qū)主要交通干道，東城根街南延線的車輛部分西移，琴臺(tái)路的車輛部分東移。 ? 府南河自側(cè)畔而過(guò)，更增添了河濱公園一道風(fēng)景線。 三通一平現(xiàn)狀 ? 長(zhǎng)順街南延線尚未建成通車。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 10 APEXIMC 區(qū)域居住文脈 ? 位于成都上風(fēng)上水的西南面，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)： 省委及市委辦公區(qū)，下屬各類辦事部門遍布左右。 關(guān)于 A P E X 20231 3 APEXIMC 我們的客戶（房地產(chǎn)類） ? 重慶時(shí)代天驕 ? 成都領(lǐng)秀別墅 ? 長(zhǎng)富花園 ? 綿陽(yáng)富樂(lè)城市花園 ? 清江花園 ? 華西大廈 ? 翠海庭 ? 融信商店街 ? 一城百年廣場(chǎng) ? 臺(tái)慶得意世界 ? 武城碧云天 ? 匯聯(lián)香榭里 ? 匯聯(lián)康河驪景 ? 重慶新東湖 ? 重慶芳草地歐式花園 ? 重慶九龍山莊 ? 重慶天驕俊園 ? 廣廈經(jīng)典 ? 朝天門基良廣場(chǎng) ? 留金歲月 關(guān)于 A P E X 20231 4 APEXIMC 在 恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn) ， 以 恰當(dāng)?shù)姆绞?， 將 恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 銷售給 恰當(dāng)?shù)念櫩?。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20231 11 APEXIMC 土地面積及其紅線圖 ? 土地面積：項(xiàng)目征地 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地 5畝。 總的來(lái)說(shuō)， 地塊周邊的建筑物盡管距離較近，但因高度有限，對(duì)高層電梯公寓來(lái)說(shuō)，其視野基本上不受影響。 ? 區(qū)域內(nèi)以長(zhǎng)順街南延線貫穿南北，北至蜀都大道，南至錦里路。 ? 因其發(fā)達(dá)的交通動(dòng)線及成熟的社區(qū)配套，其居住價(jià)值遠(yuǎn)高于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其它熱點(diǎn)區(qū)域； ? 且處在寸土寸金的成都西城，內(nèi)環(huán)線之內(nèi)，其升值潛力巨大。 ? 項(xiàng)目創(chuàng)新主要體現(xiàn)在形式上，概念多，實(shí)質(zhì)少。 C、后期介入的項(xiàng)目在品牌、實(shí)力上不占優(yōu)勢(shì)，定位較為謹(jǐn)慎，價(jià)格壓得較低。主要是由于：一些不明朗因素導(dǎo)致大量項(xiàng)目還在等待觀望，近期推出的項(xiàng)目規(guī)模較小，檔次不夠；五大花園帶來(lái)的一些負(fù)面影響，成都花園的開(kāi)發(fā)未上規(guī)模。 ? 鄰近區(qū)域具競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤較多 ，如【國(guó)嘉華庭】【長(zhǎng)富花園】及大石西路區(qū)域的一些樓盤，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)形成了一定威脅。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 32 APEXIMC 三、 區(qū)域內(nèi)供給狀況分析 【彩虹花園】 ? 項(xiàng)目概況 占 地：近 20畝 總建面： 35000㎡ 建 筑 ： 118F、 29F、 17F 總戶數(shù)： 207 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 33 APEXIMC 環(huán) 境：較佳的沿河外環(huán)境，內(nèi)環(huán)境一般。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 38 APEXIMC ?銷售情況 主要戶型 ㎡ 售價(jià) 公攤 銷售情況 一期 多層：120 高層：135 多層 :3000(7F) 高層 :3438起 9%~15% 達(dá)90% 二期 高層：140 多層 :3250(7F) 高層 :3600起 9%~15% 走勢(shì)平穩(wěn) 總計(jì) 七成二十年按揭 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 20231 39 APEXIMC ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【長(zhǎng)城園】 對(duì)本項(xiàng)目有一定影響 ： A、 從地理位置上看，與本項(xiàng)目的差別不大。 A、價(jià)格上有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 區(qū)域內(nèi)對(duì)電梯公寓的需求主要決定于項(xiàng)目本身的特色。 ? 注重景觀，講究開(kāi)窗見(jiàn)景、戶戶見(jiàn)景等。 ? 配套：因?yàn)樵搮^(qū)域的地理位置優(yōu)越，消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套無(wú)特殊要求。如：?jiǎn)螌咏ㄖ娣e僅為 952平方米，且全部是市場(chǎng)上空置率最高的平層設(shè)計(jì)。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 20231 68 APEXIMC 二、消費(fèi)者定位 目標(biāo)客戶群描述 ? 公司的中高級(jí)職員、個(gè)體私營(yíng)的小老板。 ?中小私營(yíng)公司的老板、大公司與大單位的中高級(jí)白領(lǐng)階層、有灰色收入的重要職能人員都將是我們的目標(biāo)消費(fèi)者。 ?在成本提升不多的前提下，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變，給予消費(fèi)者更大的實(shí)惠與利益，同時(shí)滿足其對(duì)居住空間的要求以及精神上的要求。 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 20231 80 APEXIMC 兩種方案優(yōu)劣對(duì)表： 新方案 舊方案 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 低 — 產(chǎn)品創(chuàng)新，迎合潮流。 2023年 3月 10日星期五 下午 5時(shí) 44分 12秒 17:44: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 :44:1217:44:12March 10, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17:44:1217:44:1217:44Friday, March 10, 2023 1知人