【正文】 地址 202Q1 2000、Q2 2000、 Q3 近期 價格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國嘉華庭 城邊街彩虹橋東側(cè) 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬福世家 萬福橋東北側(cè) 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號 3400 2980 3080 3080 麗陽天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940 城南世家 漿洗街 2880 2880 2880 3050 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 52 APEXIMC 大石西路部分開發(fā)住宅項目一覽 項目 樓體 規(guī)模 （萬㎡） 戶型面積（㎡） 均價 總戶數(shù) 交房日 置信逸都 多層 80200 2500 1600 2023/9 紫藤花園 電梯 103210（一期） 2780(一期 ) 2450(二期 ) 294(一期 ) 7棟 (二期 ) 現(xiàn)房 2023/10（二期） 禾嘉花園 多層 91240 3280 200 2023/6 百花麗都 多層 95154 2200 95 2023/1 泰莊花園 多層 多層 商鋪 2380 194 現(xiàn)房 名景園 多層 90158 3600 9棟 現(xiàn)房 恒賓園 多層 152235 3800 110 2023/12 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 53 APEXIMC 五、區(qū)域供需關(guān)系重要結(jié)論 綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結(jié)論。 ? 消費者更傾向于方正、規(guī)則的條式結(jié)構(gòu)，對點式結(jié)構(gòu)的認(rèn)可度較低。 ? 對多層的承受價格為 3000~3500元 /平米（均價）。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 56 APEXIMC 其它： ? 環(huán)境：消費者對環(huán)境的要求較高，更看重區(qū)域的大環(huán)境。 項目 S W O T 分析 20231 59 APEXIMC 項目規(guī)模 ?規(guī)模小、施工周期短； ?資金壓力較?。? ?銷售周期縮短，資金回收加快，市場壓力減小。 如：住宅部分戶型設(shè)計缺乏新意、缺陷較多，且主力戶型區(qū)間與市場供求有較大出入，市場競爭力不足。 項目 S W O T 分析 20231 64 APEXIMC 三、項目機會點（ Opportunity） 以目前的規(guī)劃設(shè)計上來看，由于成都目前類似的高層電梯公寓空置率較高，且由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等其它因素的影響，高檔物業(yè)的價格呈現(xiàn)下降走勢， 項目的機會點較少 。 ? 產(chǎn)品本身的價值與河景的融合程度是項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 ? 自己有車，而家人需要解決交通與配套問題。 ?其選擇置業(yè)的理念為“物超所值、體現(xiàn)個性”。 項 目 再 定 位 建 議 20231 70 APEXIMC 三、規(guī)劃理念 ?時尚而不高檔、實用而不奢華； ?獨特而不怪異、人性而不局促； ?物超所值、價值明顯。具體建議如下： ?不改變項目群樓的使用面積與大體外觀造型，滿足項目的開工要求。 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 建 議 20231 75 APEXIMC ?通過項目規(guī)劃設(shè)計的調(diào)整，全面提升項目的品位與檔次，以達(dá)到全面提升產(chǎn)品價位、提高開發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開發(fā)商進(jìn)行其他項目的開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 新方案里，購房者實得面積為 22400平米。 工程造價 低 — 高 — 開發(fā)總成本為 8686萬元 盈利指標(biāo) 高 — 低 — 1143萬元 銷售周期 短 — 戶數(shù)少、套型新 長 — 戶數(shù)多，套型老 工程周期 短 — 施工量小 長 施工量大 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 建 議 20231 81 APEXIMC 附：合作模式建議 ? 按照雙方商定的新方案實施，方案規(guī)劃設(shè)計費為 10元 /平方米； ? 雙方商定一個銷售底價，高出部分作為被委托方銷售所得； ? 被委托方定期按銷售進(jìn)度向委托方支付銷售進(jìn)度款； ? 委托方負(fù)責(zé)項目樣板間以及售樓中心的施工、裝修與布置費用（標(biāo)準(zhǔn)雙方商定）； ? 被委托方負(fù)責(zé)項目的廣告宣傳、銷售人員工資提成以及服裝等相關(guān)銷售費用； 20231 82 APEXIMC 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 17:44:1217:44:1217:44Friday, March 10, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 10日星期五 5時 44分 12秒 17:44:1210 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :44:1217:44Mar2310Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 下午 5時 44分 :44March 10, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 17:44:1217:44:1217:443/10/2023 5:44:12 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :44:1217:44:12March 10, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 5時 44分 12秒 下午 5時 44分 17:44: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 5時 44分 :44March 10, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 17:44:1217:44:1217:44Friday, March 10, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 5時 44分 12秒 下午 5時 44分 17:44: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :44:1217:44:12March 10, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 10, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 10日星期五 下午 5時 44分 12秒 17:44: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 17:44:1217:44:1217:443/10/2023 5:44:12 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 建 議 20231 80 APEXIMC 兩種方案優(yōu)劣對表： 新方案 舊方案 市場風(fēng)險 低 — 產(chǎn)品創(chuàng)新，迎合潮流。 ?通過規(guī)劃設(shè)計的調(diào)整，制造市場亮點，產(chǎn)生差異化市場，進(jìn)入產(chǎn)品真空地帶，避開同類產(chǎn)品的競爭焦點，以達(dá)到避實就虛、爭取戰(zhàn)略主動、規(guī)避市場風(fēng)險的目的。 ?在成本提升不多的前提下，通過規(guī)劃設(shè)計的改變，給予消費者更大的實惠與利益，同時滿足其對居住空間的要求以及精神上的要求。 ?面對理性消費者應(yīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢。 ?中小私營公司的老板、大公司與大單位的中高級白領(lǐng)階層、有灰色收入的重要職能人員都將是我們的目標(biāo)消費者。 項 目 再 定 位 建 議 20231 69 APEXIMC 目標(biāo)客戶群分析 ?二十五至四十歲之間，受過一定的教育，有一定的積蓄，對現(xiàn)有住房不滿意。 項 目 再 定 位 建 議 20231 68 APEXIMC 二、消費者定位 目標(biāo)客戶群描述 ? 公司的中高級職員、個體私營的小老板。 ? 工程造價高 ? 工程周期長 ? 市場風(fēng)險高 ? 銷售周期長 ? 盈利指標(biāo)低 項目 S W O T 分析 20231 66 APEXIMC 第四部