世聯(lián)_區(qū)域價(jià)值挖掘?qū)ｎ}研究_80ppt-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 里程碑項(xiàng)目是我們的正確發(fā)展方向。 適用范圍 相關(guān)項(xiàng)目 ? 北京通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目 ? 中信紅樹(shù)灣 ? 星河丹堤 ? 圣莫麗斯 …… 37 價(jià)值嫁接法 —— 分析框架 區(qū)域資源盤點(diǎn) 目標(biāo)下的資源評(píng)估 是否能夠?qū)? 現(xiàn)既定目標(biāo) 構(gòu)建新的價(jià)值體系 提煉區(qū)域價(jià)值 否 其他分析方法 是 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 38 項(xiàng)目區(qū)位 ?項(xiàng)目地塊位于通州新城西北組團(tuán)，該組團(tuán)定位為與 CBD功能互補(bǔ)的商務(wù)園、教育產(chǎn)業(yè)園及新型住宅區(qū) ?地塊相對(duì)獨(dú)立，與通州新華大街片區(qū)、運(yùn)河?xùn)|片區(qū)、輕軌沿線片區(qū)有距離上的間隔 價(jià)值嫁接法實(shí)例：北京通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目 區(qū)域背景 ?通州新城西北組團(tuán)， 區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，不在通州新城規(guī)劃推進(jìn)的方向上，住宅檔次較低，生活配套較為低端，認(rèn)知陌生，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 29 步驟 2：案例借鑒 —— 規(guī)律總結(jié)： 濱水區(qū)重建區(qū)域增值的 KPI體系 KPI體系 舊工業(yè)區(qū)和舊村改造 引入品牌發(fā)展商參與區(qū)域更新 區(qū)域整體規(guī)劃、重新布局： 重新規(guī)劃合適的市場(chǎng)推廣形象，以吸引 國(guó)內(nèi)外 投資 產(chǎn)業(yè)升級(jí)（引入新的事業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)更新） 以新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)代替衰敗的舊工業(yè)，從港口工業(yè)轉(zhuǎn)型娛樂(lè)、休閑、辦公區(qū)，建造優(yōu)美建筑形態(tài)的住宅區(qū)，公共藝術(shù)空間等，促進(jìn)了就業(yè)機(jī)會(huì)的增加 保證核心示范項(xiàng)目的優(yōu)先建設(shè) 完善公共配套設(shè)施： 在城市中布臵開(kāi)放空間、綠地、廣場(chǎng)，建立活力驅(qū)動(dòng)要素 區(qū)域重新定位： 重新進(jìn)行定位，挖掘符合濱河區(qū)域氣質(zhì)的城市形象 完善內(nèi)、外交通系統(tǒng)： 建立新型的河岸關(guān)系和更為緊密的城市關(guān)系，采用步行系統(tǒng)，誘發(fā)人們使用公共空間和商業(yè)設(shè)施 政府啟動(dòng)、推動(dòng) 更新計(jì)劃 與發(fā)展商、金融機(jī)構(gòu)建立合作伙伴關(guān)系 改善環(huán)境導(dǎo)、吸引投資 優(yōu)惠政策（如：低息貸款、減免稅費(fèi)） 內(nèi)因 外因 30 步驟 3：本區(qū)域的適配研究 區(qū)域定位初步分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 項(xiàng)目自身資源條件發(fā)展的趨勢(shì)和城市賦予的發(fā)展的這種使命是否符合?？谔囟ǖ慕?jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期和未來(lái)的城市規(guī)劃方向呢？ 案例借鑒之后，一定要回歸區(qū)域本體條件挖掘價(jià)值，這是研究案例的目的。區(qū)域價(jià)值挖掘?qū)ｎ}分享 我們經(jīng)常碰到的項(xiàng)目會(huì)位于這樣的區(qū)域： ? 遠(yuǎn)郊，陌生區(qū)，未被定義； ? 形象老舊，在市民心目中已經(jīng)沒(méi)落； ? 新城區(qū)，剛剛發(fā)展起來(lái)，尚未得到大家的認(rèn)同； ? 熱點(diǎn)片區(qū)，卻位于邊緣化的地帶； ? 大家都公認(rèn)的好區(qū)域，所有人都知道它有價(jià)值； ? …… 我們常常會(huì)面臨這樣的問(wèn)題： ? 這個(gè)區(qū)域的價(jià)值是什么？怎樣為它找一個(gè)說(shuō)法？ ? 怎樣重新塑造區(qū)域的形象，改變公眾對(duì)它的認(rèn)知？ ? 這么多的熱點(diǎn)片區(qū)，我們這個(gè)區(qū)域怎樣脫穎而出？ ? 項(xiàng)目的價(jià)格目標(biāo)遠(yuǎn)高于周邊，如何突破區(qū)域價(jià)值？ ? …… 如何看待項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值？ 2 從星河丹堤的 西銀湖原生別墅群， 到北京永順鎮(zhèn)項(xiàng)目的 去通州化； 再?gòu)拈L(zhǎng)沙尖山項(xiàng)目的 新城市中心， 到武漢復(fù)地項(xiàng)目的 品味東湖，最華麗的一英里 …… 從成都今日蜀州城的 都市休閑區(qū)， 到沈陽(yáng)長(zhǎng)白島項(xiàng)目 富人區(qū) 的說(shuō)法； 區(qū)域價(jià)值的挖掘，不僅需要靈光一閃的創(chuàng)意， 更需要系統(tǒng)化的，結(jié)構(gòu)化的分析方法。 區(qū)域背景分析 案例借鑒 本區(qū)域的適配研究 區(qū)域價(jià)值提煉 同類案例選取 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 案例結(jié)構(gòu)化分析 規(guī)律總結(jié) 25 案例類比法分析實(shí)例 —— ?？诤５橄卑陡脑祉?xiàng)目 背景 ?區(qū)域： 海甸島位于?？谑斜辈颗R海區(qū)域，環(huán)境好，已經(jīng)是一個(gè)高檔居住生活區(qū) ?項(xiàng)目： 海甸島南端，海甸溪北岸、沿江二東路以南片區(qū)，舊城改造項(xiàng)目， 結(jié)論 以特色目標(biāo)型、精品型商業(yè)、高尚住宅和商務(wù)公寓為主的多功能復(fù)合區(qū)域 思路 主要觀點(diǎn) 區(qū)域背景研究 自然資源優(yōu)良，地理位臵絕佳、交通便利，配套較全， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處在上升期， 消費(fèi)力強(qiáng)，具有巨大的商業(yè)價(jià)值， 歷史人文氣息濃厚， —— 項(xiàng)目本身?xiàng)l件優(yōu)越 區(qū)位 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn) 交通 文化價(jià)值 案例借鑒 英國(guó)泰晤士河南岸 英國(guó)泰晤士河南岸 威爾士 ?卡迪夫?yàn)硡^(qū)改建 新加坡河區(qū)的改造工程 從改造過(guò)程、成果、成功因素三方面分析 改造前都承擔(dān)一定的城市功能，在歷史的發(fā)展中逐漸衰敗，成為城市的傷疤 總結(jié)濱水區(qū)重建區(qū)域增值的 KPI體系 人文 適配度研究 海口經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為本項(xiàng)目提供了機(jī)遇 區(qū)域是中心組團(tuán)的組成部分，是外灘規(guī)劃中最重要的核心片區(qū)之一 確定本區(qū)域的發(fā)展方向 宏觀經(jīng)濟(jì)、資源、產(chǎn)業(yè) 城市規(guī)劃 ,房地產(chǎn)狀況 人口 配套 自然資源 26 步驟 1：區(qū)域背景研究 交通 —— 交通可達(dá)性好，距市內(nèi)主要區(qū)域在半小時(shí)車程以內(nèi) 區(qū)域的利好因素 房地產(chǎn) —— 投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁的熱點(diǎn)板塊，涉外高檔居住區(qū) 配套 —— 中南部已具有中高教育配套設(shè)施 人文 —— 海南文化的發(fā)源地之一，古建筑與濃厚的?？谖幕? 自然資源 —— 橫溝河、南渡江交匯，海甸島核心展示面 人口 —— 1/4?？谑腥丝?，承擔(dān)中心組團(tuán)人口遷移分擔(dān)功能 區(qū)位 —— 濱河沿線，海甸島南端，海甸溪北岸 ?區(qū)域背景是案例選取的參照 27 步驟 2：案例借鑒 —— 同類案例選取 案例的核心特質(zhì)要與所研究區(qū)域的背景相一致 28 步驟 2：案例借鑒 —— 結(jié)構(gòu)化的案例研究 ?結(jié)構(gòu)化研究：以固定的范式、框架進(jìn)行研究 ?意義：結(jié)構(gòu)化研究才能得出共性，是提煉規(guī)律、KPI的前提，否則沒(méi)有借鑒的意義； ?結(jié)構(gòu)化研究的維度 ——根據(jù)具體項(xiàng)目區(qū)域研究的目的而定?！? —— 圣莫麗斯?fàn)I銷總裁 蔡偉光 經(jīng)理人員訪談： 36 價(jià)值嫁接法 —— 定義及適用范圍 通過(guò)鏈接外部資源，尋找新的參照體系，提升區(qū)域價(jià)值的方法 定義 項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏明顯的優(yōu)勢(shì)資源，或現(xiàn)有的資源無(wú)法支撐既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。隨著城市配套完善、商務(wù)園區(qū)建設(shè)以及領(lǐng)袖項(xiàng)目的出現(xiàn)，市場(chǎng)將開(kāi)始升級(jí)，主力客群向改善型轉(zhuǎn)變。 63 步驟 5：項(xiàng)目地段價(jià)值挖掘 — 城市富人區(qū)規(guī)律 非核心地段 未來(lái)價(jià)值峰區(qū) 64 西安新鴻基曲江項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘思路回顧 背景 ?區(qū)域： 區(qū)域中心距離城市中心約半小時(shí)車程，通達(dá)性良好，新興的高檔居住區(qū)； ?項(xiàng)目： 非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園
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