世聯(lián)_區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}研究_80ppt-免費(fèi)閱讀
【正文】 結(jié)論 新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū) 思路 主要觀點(diǎn) ?老城、城東、城北、月湖后續(xù)發(fā)展乏力；經(jīng)開星沙以中檔為主流；麓南城市屬性匱乏；南城是臵業(yè)者的第一選擇 其他板塊發(fā)展前景解析 本區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀解析 區(qū)域價值研判 此類型區(qū)域的發(fā)展規(guī)律 ?區(qū)位限制、政府投入不集中、配套建設(shè)的滯后導(dǎo)致發(fā)展速度受限 ?河西新城目前正處于城市新區(qū)建設(shè)期的后期 ?交通網(wǎng)絡(luò)的形成及大型項(xiàng)目落實(shí)，城市價值日益凸顯 ?軌道交通的規(guī)劃實(shí)施，城市全面融合 ?與城南板塊上演“雙城記”，成為兼具都市、生態(tài)、人文三大屬性的新城市中心 ?四個居住片區(qū)各有定位 片區(qū)內(nèi)部的發(fā)展 片區(qū)與城市的聯(lián)系 城市發(fā)展階段研判 ?軌道交通時代，長沙即將進(jìn)入“多中心及新城”階段 本區(qū)域發(fā)展前景研判 區(qū)域內(nèi)格局解析 地段價值研判 ?城市中最原生態(tài)的，原生態(tài)中最城市的 區(qū)域價值 +項(xiàng)目屬性 74 基于土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、發(fā)展歷程等角度研判熱點(diǎn)片區(qū) 從自然條件、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)特征等角度出發(fā)解析板塊功能 將未知事物納入已知規(guī)律當(dāng)中進(jìn)行研究 從規(guī)律，從未來發(fā)現(xiàn)區(qū)域價值，提升區(qū)域地位 城市功能解析法思路回顧 挖掘并研判本區(qū)域地位 借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 研判城市發(fā)展方向 解析片區(qū)功能格局 75 回顧：挖掘區(qū)域價值的四種方法 資源稟賦分析法 案例類比法 區(qū)域價值 A B 城市功能解析法 D 價值嫁接法 C ? ?？诤５橄卑陡脑祉?xiàng)目 ? 長沙南湖新城項(xiàng)目 ? 成都今日蜀州城項(xiàng)目 ? …… ? 淄博孝婦河項(xiàng)目 ? 北京魯能幸福一村項(xiàng)目 ? 河南怡豐臵業(yè)鄭州項(xiàng)目 ? 西安新鴻基曲江項(xiàng)目 ? 福州三盛南香湖項(xiàng)目 ? …… ? 復(fù)地武漢武重項(xiàng)目 ? 天津泰達(dá)七里海項(xiàng)目 ? 大連正達(dá)大山村項(xiàng)目 ? 地業(yè)西麗龍井村城市更新項(xiàng)目 ? …… ? 通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目 ? 圣莫麗斯 ? 星河丹堤 ? 金地香蜜山 ? …… 76 存在其他多種方法 …… 區(qū)域價值 77 一些體會 …… 區(qū)域價值挖掘不單是一種營銷手法，更不是文字游戲，而是影響項(xiàng)目定位的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 結(jié)論 未來政府主推區(qū)域和景觀資源價值峰區(qū)的交匯點(diǎn)，曲江富人區(qū)的價值峰值區(qū)。而容納中高端客戶的項(xiàng)目僅以低密度物業(yè)形式及低價格達(dá)成市場實(shí)現(xiàn)。 ?“最初到達(dá)地塊要翻山越嶺，要經(jīng)過舊村，通達(dá)性較差，業(yè)界很多人認(rèn)為即使做成低密度，能賣到 萬 /平米，就已經(jīng)很不錯了。 問題： ?如何將此資源發(fā)揮至極致，如何通過此資源最大化區(qū)域價值？ 基于領(lǐng)先案例評估資源價值 研判：本區(qū)域具備絕對核心的資源 立足于房地產(chǎn)市場的價值體系！ 11 步驟 3：對優(yōu)勢資源的升華 —— 空間延伸：基于全國、全球視角的例證 12 步驟 3：對優(yōu)勢資源的升華 —— 時間延伸：基于歷史積淀與未來發(fā)展的視角 13 步驟 4：區(qū)域價值提煉 —— 創(chuàng)意的跳躍 區(qū)域價值的表述： ?可能是一句話，可能是一個短語，也可能是若干關(guān)鍵詞：精煉地表達(dá)區(qū)域最突出的氣質(zhì)。往往是“幸福的煩惱”，或是“被遺忘的角落” . 適用范圍 相關(guān)報告 ? 武漢復(fù)地武重項(xiàng)目 ? 地業(yè)西麗龍井村城市更新項(xiàng)目 ? …… 6 區(qū)域資源盤點(diǎn) 資源價值評估 是否具備絕 對核心資源 升華優(yōu)勢資源 區(qū)域價值提煉 是 整合各類資源 否 資源稟賦分析法 —— 分析框架 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： ?分析框架是思考的方法論，而不是報告撰寫的目錄！ 7 資源稟賦分析法實(shí)例： “幸福的煩惱” —— 武漢復(fù)地武重項(xiàng)目 區(qū)域資源盤點(diǎn) 資源價值評估 是否具備絕 對核心資源 升華優(yōu)勢資源 區(qū)域價值提煉 是 哪個資源賦予區(qū)域最大價值？ 沙湖 大學(xué) 東湖風(fēng)景區(qū) 歷史文脈 企事業(yè)單位 商業(yè)區(qū) 水果湖 古樹 政府機(jī)構(gòu) 體育館 8 ?思考的關(guān)鍵點(diǎn) 1：如何 MECE資源？ 步驟 1：盤點(diǎn)區(qū)域資源 區(qū)域資源盤點(diǎn)模型 區(qū)域資源 自然資源 配套資源 人文資源 ? 生活配套 ? 景觀配套 ? 交通配套 ? …… ? 歷史的沉淀 ? 傳統(tǒng)的認(rèn)知 ? …… ? 山水湖泊 ? 海、島 ? 植被 ? …… ?思考的關(guān)鍵點(diǎn) 2：分類的意義何在？ —— 能否對各類資源進(jìn)行對比、評估 9 步驟 2：資源價值評估 ?資源的歸類并非簡單羅列，而是有效地集成； ?一般而言，各類資源之間不具備直接的可比性，應(yīng)在城市視角下，與其他區(qū)域進(jìn)行對比，判斷其所附加的區(qū)域競爭力。 32 案例類比法 —— 思路回顧 本區(qū)域適配度研究 相關(guān)規(guī)律總結(jié) 區(qū)域背景分析 選取同類案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析 33 方法三：價值嫁接法 34 星河丹堤 —— 面對區(qū)域價值困境， 定位“西銀湖”， 成功實(shí)現(xiàn)價值扭轉(zhuǎn)和突破 成功案例 1 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)?區(qū)域關(guān)鍵詞： 城中村、爛尾樓、塞車 ?在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價值比較低的區(qū)域； 區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū) 用地面積 20萬平（ 300畝） 建筑面積 36萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟、 TH、高層 資源優(yōu)勢 9萬平米原生湖、 13萬平郊野公園 地塊背景 項(xiàng)目問題：區(qū)域價值困境 ?區(qū)域形象感知較低； ?地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為“平民住宅”； ?豐澤湖業(yè)主事件，人文價值也較低，市場影響較差； ?臨快速干道； ?沒有生活配套； 銀湖山郊野公園 ?“星河丹堤最早面臨的不得不突破的問題是：梅林關(guān)口極低的片區(qū)美譽(yù)度和豐澤湖山莊 6000元的單價。 ?現(xiàn)有配套數(shù)量及檔次上均 無法滿足需求 ，且多分布于 老城區(qū) ?教育、醫(yī)療配套的主要分布于新城東部及南部 ?項(xiàng)目所在地段周邊并無可直接借用的商業(yè)設(shè)施 ?現(xiàn)狀： 工業(yè)主要 位于南部 ，與新城聯(lián)系不緊，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以 加工制造為主 ，對新城發(fā)展帶動作用有限；
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