【正文】 的新型工業(yè)大縣框架基本形成，大型煤礦加速建成，電廠、煤化工、海綿鈦、鋁廠等重大工業(yè)項目即將建成投產(chǎn)，桐梓煤電化循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園區(qū)建設(shè)進程加快。桐梓是遵義市 “中部崛起 ”區(qū)縣之一，肩負著走前列、作貢獻的重任，各項發(fā)展將會得到大力支持。 未來五到十年，要以黔渝快速鐵路沿線為主軸，實施點軸開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建全縣城鎮(zhèn)化 “一核一軸一區(qū)四點 ”發(fā)展格局和由一個中等城市（桐梓縣城）、一個工業(yè)區(qū)（中部煤化工工業(yè)城鎮(zhèn)區(qū)）、四個萬人集鎮(zhèn)（花秋、水壩塘、松坎、獅溪）和一批 5000人規(guī)模以上小集鎮(zhèn)組成的縣域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進程。延伸基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，推進同城化建設(shè)。因此，對于桐梓縣城來說土地開發(fā)資源比較緊缺。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （ 1）客群地域來源62備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （ 2）客群職業(yè)構(gòu)成63備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （ 3）縣城二次購房比例64備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （ 4）縣城改善住房潛在分析65? 目前桐梓縣城在籍人口約 15萬，常住人口約 18萬，隨著經(jīng)濟區(qū)建設(shè)發(fā)展常住人口將進一步快速增加；? 按戶均 ，桐梓縣城常住人口保守估計 ；? 按 55%有改善居住要求測算，改善住房潛在購房群體預計近 3萬戶；? 按高端、品質(zhì)需求客群占總比例 30%推算，市場需求約 9000套， 90至 100萬方。居民已由家庭消費模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升； 項目市場分析市場背景市場背景q貴州桐梓商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。q零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀 ：216。 專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額；216。q Strengths（優(yōu)勢分析）（優(yōu)勢分析） 216。貴州各類商業(yè)積極拓展網(wǎng)點，發(fā)展連鎖，招商資源相對豐富。 直接銷售區(qū)域下面配圖理由：u臨街鋪位市場接受程度高，一直以來受到投資客戶追捧；u本項目臨主干道街鋪面積少，僅占 %，供不應(yīng)求；u發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關(guān)稅費；u 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔經(jīng)營壓力；u目前市場上絕大多數(shù)開發(fā)商的獨立街鋪都采用直接銷售模式，且銷售率高。建議：右側(cè)商業(yè) 1， 1樓， 2樓超市采取 “ 帶租約 ” 的銷售方式。銷售總體策略這是一場閃電戰(zhàn)商鋪銷售之前準備充分 由低向高：前期通過網(wǎng)絡(luò)，人員的小眾傳播，達到 低調(diào)蓄勢，銷售推廣逐步走高，在開盤達到高潮。216。商場的垂直功能布局以 ““ 漢堡包漢堡包 ”” 形式體現(xiàn)。四層時尚流行館： “百元商品城 ”在經(jīng)營上突出 ““ 小、少、廉、精、小、少、廉、精、飾、炫、酷、動飾、炫、酷、動 ”” 的特征，小、動是對商品形態(tài)的定位，精是對其商品屬性的定位，廉是對其價格的定位，少、炫、酷是對其目標客層的定位，飾是對其經(jīng)營品類的概括。 同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。216。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以 “ 小面積，低總價 ” 為主。 七、 項目商鋪定位項目商鋪定位 o 價格定位價格定位 個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 桐梓縣各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例 八、 項目功能及配套建議o 各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品類型的功能分析 商業(yè)功能特點為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利，且能夠擴大項目知名度，在市場中樹立高檔次的項目形象，有利于項目租金水平的提高。共享配套金融機構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。酒店可共享配套：咖啡吧、餐廳。 n 共享商 業(yè) 配套的分布八、 項目功能及配套建議o 高檔商務(wù)俱樂部高檔商務(wù)俱樂部 o 營銷總思路營銷總思路 n 溱水概念溱水概念 溱水實力溱水實力溱水品質(zhì)：國家級節(jié)能建筑溱水品質(zhì)：國家級節(jié)能建筑 +山水都市園林山水都市園林 +保姆式物管保姆式物管打造桐梓半島經(jīng)濟圈打造桐梓半島經(jīng)濟圈 ———— 溱水半島溱水半島溱水的思維方式：大桐梓溱水的思維方式：大桐梓 n 高舉高打，注重亮點，合理統(tǒng)籌高舉高打，注重亮點，合理統(tǒng)籌 形成一個有效的貼合產(chǎn)品：溱水半島 —— 貴州桐梓明天的高檔社區(qū)；有一定高度的市場推廣主題：溱水 n 整合 資 源 除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用發(fā)展商自身龐大的商戶資源、客戶資源，及政府資源、新聞資源、內(nèi)部資源進行多維度的宣傳與行銷，口碑渠道，事件行銷，及全員行銷方式進行立體傳播。貴州桐梓縣 2023年住宅大量面市，必須加強對市場空間與銷售渠道的深度開發(fā) n 行 銷 策略：直 銷為 主的行 銷 原 則 盡快鎖定目標大客戶，了解目標客層投資需求，力爭以整售為主，配合廣告宣傳主動上門直銷，深度挖掘潛在中、小型客戶。 n 免 費 室內(nèi) 設(shè)計 、菜 單 式裝修服 務(wù) n以租代售方式（免息） 九、 項目營銷策略項目營銷策略 o 服務(wù)策略服務(wù)策略 和未來發(fā)展趨勢。以 “ 溱水半島 ” 為例，說明賣點提煉過程 。n 星 級 服 務(wù) —— 執(zhí)行 “99+1” 模式的新懶漢計劃；—— 星級大堂、星級會所、星級辦公的 “ 星 ” 生活；—— 業(yè)主的管家，顧客的助理，企業(yè)的后勤；—— 換位思考，從 “ 請消費者注意 ” 到 “ 請注意消費者 ” ；十十 、 項目宣傳策略項目宣傳策略 n 集 錦 多元 —— 可貸款可按揭的靈活付款，可租可售的多維物業(yè)；—— 優(yōu)于儲蓄的兩大優(yōu)勢：可持續(xù)增值、可隨時取用；—— 強于股票的三大利好：低風險性，高成長性，回報穩(wěn)定；—— 值得投資的四要素：產(chǎn)權(quán)、可套現(xiàn)、歸屬感、固定資產(chǎn)。未來性溱水半島 —— 官渡河，濱江公園，貴州桐梓只有一個交叉點。o 宣傳總精神宣傳總精神 n 各 產(chǎn) 品的 銷 控策略 “ 溱水半島大廈 ” 銷控策略： 分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配 。o 促銷措施舉例促銷措施舉例 ——“ 溱水半島大廈溱水半島大廈 ” 在企業(yè)和個人自用產(chǎn)品中，淡化單價感念，降低入駐門檻，突出在企業(yè)和個人自用產(chǎn)品中，淡化單價感念，降低入駐門檻，突出首付優(yōu)勢和首期付款時間。 o 促銷策略促銷策略 大發(fā)展的思維方式。生活生活 n 我們概念我們概念 一半島、一半水、打造桐梓都市新生活。確定銷售和推廣策略。東部商業(yè)區(qū)實現(xiàn)全部購物和金融、通訊等部分商務(wù)功能功能。共享配套金融機構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。共享配套對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中餐廳等設(shè)施，可共享公寓或住宅的配套設(shè)施或是本項目的配套設(shè)施。 八、 項目功能及配套建議o 各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品類型的功能分析n 各產(chǎn)品功能互動關(guān)系分析 住宅功能特點整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。標準鋪位 30㎡銷售均價 10000元／㎡總房價 30㎡ 10000 二、三層均價為：二、三層均價為： 6000元元 /㎡㎡ 遵循 “ 黃金地段，黃金價位 ” 的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。 七、 項目商鋪定位項目商鋪定位 o 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計 七、 項目商鋪定位項目商鋪定位 o 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 策略一：科學分類、合理配比； 216。：：216。17要求商裝的色彩典雅、燈光明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場的整體形象。四、樓層規(guī)劃布局四、樓層規(guī)劃布局 運作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理運作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理 自低向高逐步推進三、 項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位q 客層定位：客層定位：216。3樓大鋪銷售模式關(guān)于流行前線商業(yè)街平街 1層和 1層超市外商鋪銷售的說明考慮到桐梓冬天較冷，建議將超市 1樓部分用來做室內(nèi)商業(yè)，主要是彌補桐梓冬天購物銷售環(huán)境不足 .業(yè)態(tài)范圍： 休閑娛樂業(yè)態(tài)，包括大型酒樓、美容 SPA、美發(fā)美甲、網(wǎng)吧等，鋪位面積大、租約長、租金水平不高。內(nèi)鋪、內(nèi)街鋪銷售模式合理的形式上的 “返租 ”銷售能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)商收益和投資者購買的平衡點。216。 周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高，為項目提供了充足的潛在消費群體和市場機會；216。項目位于城區(qū)核心地段，物流車流交通便利，客流的易達性能好，輻射范圍大；216。項目概況及項目概況及 SWOT 分析分析項目概況項目概況q地處貴州桐梓縣核心商圈 ——“ 夜郎街 ”旁， 216。q銀行貸款政策的松動使貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機會；q房地產(chǎn)市場整合速度加快，企業(yè)之間的強強聯(lián)合將成為貴州桐梓縣房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；q未來貴州桐梓縣房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定 的增長速度。?銷售速度需求及市場容量決定目前項目較難實現(xiàn)快銷，若能夠提供高品質(zhì)、差異化明顯產(chǎn)品，贏得以老城區(qū)改善型客群的市場先機可能性較大。桐梓商品房市場分析60四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 供需及客群來源61? 供應(yīng)量：小除城南兩個 20萬方級項目外，多為 3萬方下小項目。 爭取省、市在政策和體制機制的支持，建設(shè)松坎經(jīng)獅溪連接重慶南川的對外通道，積極推動渝南黔北經(jīng)濟合作區(qū)規(guī)劃和建設(shè)。實施十大工程，推進舊城改造。圍繞 “新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市 ”發(fā)展定位，突出 “融入重慶，緊貼黔中，提速趕超，轉(zhuǎn)型跨越 ”的主基調(diào)，強力推進新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游 “三化一游 ”戰(zhàn)略，努力打造遵義市重要的經(jīng)濟增長極，率先在 “遵義打造貴州一翼 ”戰(zhàn)略中走前列、作貢獻。53從國際環(huán)境看： 經(jīng)濟一體化進程不斷加快，分析后金融危機的發(fā)展規(guī)律， “十二五 ”期間經(jīng)濟將會反彈，新一輪經(jīng)濟高速發(fā)展期已經(jīng)來臨。46一、桐梓縣概況（ 1）宏調(diào)控及房地產(chǎn)一、二線城市堅持調(diào)控背景下，國務(wù)院 2023年 2號文明確提出促進貴州發(fā)展；（ 2）中國經(jīng)濟重心向中、西部轉(zhuǎn)移，中、西部經(jīng)濟進入快速增長階段；（ 3）中國經(jīng)濟呈現(xiàn)由沿海向內(nèi)地、由一、二線城市向周邊進行梯次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的特征較為明顯；（ 4）中、西部縣級城鎮(zhèn)，總體上進入城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展階段；（ 5）重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，為周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展提供契機；（ 6）桐梓被貴州確定為渝黔合作的典范。成功開發(fā)關(guān)鍵要素：國際化、時尚現(xiàn)代及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃；社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融合；高標準智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)設(shè)施；有政府支持，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行。蟠龍首俯圖片君悅國際圖片主題社區(qū)開發(fā)模式 通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)　模式概述：利用有影響力、有沖擊力的元素吸引消費者；社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用；運用較多的主題主要有 “ 藝術(shù) ” 、 “ 體育運動 ”、 “ 教育 ” 、 “ 養(yǎng)老 ” 等主題。所謂大盤，不是說規(guī)模大就是大盤，關(guān)鍵是要有品質(zhì)感，經(jīng)典的樓盤，整個推廣要有畫面感，讓人感受到它的魅力，體驗式營銷讓客戶感受到來自細微的服務(wù)，利于口口相傳。塑造一種全生長周期的生活，建設(shè)一座客群多元復合的大盤成功的大盤營銷通過 “ 戶型多元 ” 實現(xiàn) “ 人群多元 ”216。 客戶來源分析：本地客戶，本地縣城周邊客戶與相臨其他城市客戶比例分別約為 43%、 37%和 15%，說明桐梓縣城項目的購買客戶群體還是以本區(qū)域客戶為主；216。從桐梓縣城操作成功的項目分析，其營銷渠道分為 9大類：216。建設(shè)體育場館 1個，市民廣場 1個，新建行政辦公區(qū)，并整體搬遷縣醫(yī)院等。房價呈持續(xù)上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。 桐梓縣規(guī)劃前景利好堅持以南部新城為核心，加快城鎮(zhèn)化進程。桐梓縣發(fā)展前景利好“ 融入重慶、緊貼黔中、提速趕超、轉(zhuǎn)型跨越 ” 主基調(diào)，強力推進新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游 “ 三化一游 ” 主戰(zhàn)略 “ 四大機遇 ” ：一 ： 是國家實施新一輪西部大開發(fā)的機遇。216。216。游客增長目標。 渝廣高鐵 ： 渝廣高鐵由渝黔高鐵和貴廣高鐵組成。家庭戶人口規(guī)?？s小，桐梓縣人口居住環(huán)境和條件的不斷改善。人口及消費力216。全縣轄 8鄉(xiāng)（其中 1個民族鄉(xiāng)） 16鎮(zhèn)，總?cè)丝?67萬人。北距重慶 188KM，南距貴陽 193KM，距歷史名城遵義 45KM。市場分析 區(qū)域格局、供應(yīng)及成交、項目調(diào)研、競爭項目1 宏觀分析宏觀分析城市概況、經(jīng)濟發(fā)展 、 人口及消費力 、 城市交通 、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢、 桐梓縣 發(fā)展前景利好 、 桐梓縣 規(guī)劃前景利好 、 綜合分析。17′ ，全縣南北最長處 81公里，東西最寬處 52公里。216。216。渝黔鐵路 ： 途經(jīng)重慶到貴陽 ， 經(jīng)過桐梓縣 。 旅游環(huán)境216。全年接待游客 280萬人，實現(xiàn)旅游綜合收入?？陀^反映目前房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。