【正文】 的全資子公司，理所當然承接開發(fā)商的物業(yè)進行管理是不正確的，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 既然物業(yè)公司與小業(yè)主之間對物業(yè)費和服務標準之間存在很多糾紛，業(yè)主大會成立后簽訂物業(yè)管理委托合同時，物業(yè)管理公司應利用這一時機與業(yè)主大會溝通相關事宜。 物業(yè)公司要根據(jù)服務內容、服務標準來確定服務收費。 開發(fā)商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。 3/9/2023 17 物業(yè)管理典型案例分析 最終的解決方案的產生也是依據(jù)法律做出的，相關法律規(guī)定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。 3/9/2023 20 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 9月經選舉產生的業(yè)主委員會就小區(qū)“下期物業(yè)管理企業(yè)是否同意通過公開招投標方式予以選聘”的事項向小區(qū)業(yè)主書面征詢意見。對于業(yè)主委會提出對甲物業(yè)管理企業(yè)移交管理資料和管理用房的要求，甲以種種理由未予執(zhí)行；對于新選聘的乙物業(yè)管理公司提出的與甲物業(yè)管理公司進行有關管理交接工作，也遭拒絕。 3/9/2023 24 物業(yè)管理典型案例分析 在本案例中，業(yè)主委員會能從大局出發(fā) , 遵循《物業(yè)管理條例》的規(guī)定 , 并未擅自作出選聘物管公司的決定 , 而是在重新征詢了全體業(yè)主的意見之后 , 在小區(qū)內有 75%的業(yè)主表示通過，通過了法定的2/3投票權的情況下，運用公開招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，在程序和合法性上并無異議，這一方式值得提倡和認可。 3/9/2023 27 物業(yè)管理典型案例分析 點 評： 目前，類似該小區(qū)物業(yè)管理的交接問題在物業(yè)管理行業(yè)中已是屢見不鮮。 2023年該小區(qū)原物業(yè)管理公司因管理不善撤出，新的物業(yè)管理公司接管了該小區(qū)的物業(yè)。 小區(qū)入住率才達 30%，及時控制新進住及還未進住業(yè)主私自安裝防盜網現(xiàn)象還來得及。 （ 2）制定完善的裝修管理措施。 （ 4）禁制措施。其次，告訴他，要實在放心不下小區(qū)的治安情況，可以將防盜窗改安裝在陽臺以內，不影響室外環(huán)境，力爭讓其自己將安裝在樓體外的防盜網拆除，并勸其簽署物業(yè)管理公約。 該業(yè)主未按正常流程辦理收樓手續(xù)，侵害了公司利益。 22時 46分，小區(qū)恢復供電，物業(yè)管理公司工程人員立即恢復小區(qū)照明，開啟電梯，保證居民用水。 3/9/2023 45 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 11月 1日，該小區(qū)又突然停電，管理部緊急與供電局聯(lián)系，得知為高壓檢修。 其他部門給予的配合和領導的支持。 3/9/2023 52 物業(yè)管理典型案例分析 建議解決辦法： 第一起事件，物業(yè)公司搜集足夠證據(jù)，予以反訴； 第二起事件，安撫好業(yè)主，避免事態(tài)擴大； 提高物業(yè)從業(yè)人員的觀察力，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，不能處理應采取預防性措施； 加強公共區(qū)域的巡視、維護、管理，加強已接管小區(qū)公共區(qū)域的施工管理，與施工單位簽訂“施工安全責任保證書”。 建議解決方法： 業(yè)主與租戶所簽合同未經物業(yè)及相關單位備案，且屬于民事糾紛，物業(yè)公司不便介入，但可以進行調解。據(jù)當事人胡敏反應，該可疑男子她曾多次見過，為物業(yè)部人員。 3/9/2023 60 物業(yè)管理典型案例分析 十、售樓部復印機被掉包 案情介紹： 2023年 7月 6日上午 10時 30分，售樓部門前來了一輛白色松花江面包車，從車上下來兩個人，自稱是為售樓處維修復印機的，當值安全員劉某沒有查證也未登記車牌號，也未向上級匯報，就離開崗位去咨詢有關人員，結果查無此事。 其他部門給予的配合和領導的支持： 要求售樓部工作人員對安全員的工作給予配合等。 3/9/2023 66 物業(yè)管理典型案例分析 18： 30分左右， 110民警到現(xiàn)場，將涉案雙方帶回派出所協(xié)助調查。他們敬禮、開門、為業(yè)主提物叫車，與業(yè)主關系一直較為融洽，也希望知道事實真相的業(yè)主，能為綠洲安全員主持公道，不要讓安全員再受到如此委屈等。 3/9/2023 67 物業(yè)管理典型案例分析 造成的影響： 業(yè)主在“新浪房產頻道”首頁將消息歪曲發(fā)布，極大的影響到小區(qū)的形象； 事件成為該小區(qū)業(yè)主 2023年 8月系列“維權”活動的導火索。 3/9/2023 65 物業(yè)管理典型案例分析 為不與業(yè)主發(fā)生沖突，安全員選擇避讓，同時向 110報警，但女業(yè)主抓住安全員不放，安全員就掰開女業(yè)主的手，回到了安全部辦公室。管理經理及項目公司領導等接報后及時趕到現(xiàn)場，并報警，當?shù)嘏沙鏊鶎Π讣競刹?。后多次?lián)系，仍未能聯(lián)系上。隨即閃身進入陽臺，王某見狀即將陽臺門反鎖，同時跑下樓向保安求援。 3/9/2023 54 物業(yè)管理典型案例分析 為此，租戶進不了房間便與 1708業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，具體原因是業(yè)主認為租戶沒有按合同交付房租，并把屋內物品帶出房間，同時，業(yè)主請安全員到場作證。 2023年 12月 6日，事主以物業(yè)管理公司未對管理區(qū)域內公共設施進行有效維護和管理給他人造成傷害為由，將物業(yè)管理公司告上法庭。 20時 28分，小區(qū)供電恢復正常。管理部立即與該施工單位及項目公司聯(lián)系，并迅速通知供電局到場搶修。 3/9/2023 42 物業(yè)管理典型案例分析 六、屢次停電造成大量業(yè)主投訴 案情介紹： 2023年 10月 8日下午 14時 36分，小區(qū)突然停電，經管理部與供電局搶修熱線聯(lián)系，確認屬該地區(qū)高壓線路故障，答復搶修后再恢復供電。由于本公司對小區(qū)公共環(huán)境好壞的利弊加以宣傳，環(huán)境治理得到了大多數(shù)業(yè)主的支持，小區(qū)管理已進入正規(guī)化。 3/9/2023 36 物業(yè)管理典型案例分析 對已經入住的業(yè)主可采?。? （ 1）對于已經進住但還未私自在樓體外安裝飄出式的防盜網的業(yè)主，我們采取上門拜訪的形式讓其簽署物業(yè)管理公約，對不簽公約的業(yè)主我們通過耐心的解釋讓他意識到個人既有享受公共設施的權利，也有維護公共利益的義務，做到曉之以理，動之以情，勸其簽署。如果業(yè)主在裝修期間違反裝修規(guī)定，管理公司有權在裝修保證金中扣罰。 制定樓體外墻粉刷方案，并告知業(yè)主，希望那些已經安裝防盜網的業(yè)主能在樓體粉刷前將防盜網自行拆除。如果此趨勢不盡快加以制止，將一發(fā)不可收拾，任由其發(fā)展下去小區(qū)環(huán)境將無法治理。 3/9/2023 28 物業(yè)管理典型案例分析 四、私自安裝飄出式防盜網 案情介紹： 某小區(qū)建成時間為 1998年。因此，在本案例中，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同之后，要求原物業(yè)管理企業(yè)在一定時間內進行資料移交和管理用房移交，是合法行為。 3/9/2023 23 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 根據(jù)《物業(yè)管理》條例第十一條第三款：業(yè)主大會有選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。 11月 16日，經