房地產(chǎn)投資分析1-文庫吧在線文庫
【正文】 ?（ 4）特殊用途房地產(chǎn)投資 LOGO ?3．按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分 Company Logo ?（ 1）出售型房地產(chǎn)投資 ?（ 2）出租型房地產(chǎn)投資 ?（ 3）混合型房地產(chǎn)投資 LOGO ? 房地產(chǎn)投資的作用 ?1．房地產(chǎn)投資的宏觀作用 Company Logo ?（ 1）房地產(chǎn)投資有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ?（ 2）房地產(chǎn)投資能夠協(xié)調(diào)優(yōu)化社會資源配置 ?（ 3）房地產(chǎn)投資可以有效地改善城市投資環(huán)境 LOGO ?2．房地產(chǎn)投資的微觀作用 Company Logo ?（ 1）房地產(chǎn)投資是一種增值手段 ?（ 2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益適當(dāng) ?（ 3）房地產(chǎn)投資可以獲得避稅收入 ?（ 4）房地產(chǎn)投資可以提升投資者資信等級 LOGO Company Logo ?1．經(jīng)濟(jì)因素 ?2．社會因素 ?3．政治和行政因素 ?4．政策法規(guī)因素 ?5．技術(shù)因素 LOGO 房地產(chǎn)投資分析概述 ? 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) Company Logo ?1．為投資者提供投資方向 ?2．為投資者提供運(yùn)作方式 ?3．為投資者預(yù)測投資收益 ?4．為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)并提供避險(xiǎn)策略 LOGO ? 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 Company Logo ?1．房地產(chǎn)投資的環(huán)境與市場分析 ?2．房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算與融資方案擇優(yōu) ?3．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)分析 ?4．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不確定性分析 ?5．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 ?6．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的社會影響評價(jià)和環(huán)境影響評價(jià) ?7．房地產(chǎn)投資決策分析 LOGO ? 房地產(chǎn)投資分析的方法 Company Logo ?1．理論聯(lián)系實(shí)際的方法 ?2．定量分析與定性分析相結(jié)合 ?3．靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合 ?4．宏觀分析與微觀分析相結(jié)合 LOGO 現(xiàn)金流量圖 圖 23 某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)金流量圖 LOGO ?2．資金等值的計(jì)算 ?（ 1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)與終值系數(shù) 在現(xiàn)金流量圖的時間點(diǎn) t=0時的資金現(xiàn)值為 P，利率 i已定，則復(fù)利計(jì)息的 n個計(jì)息周期后的終值 F為 F=P(1+i)n 式中， “(1+i)n” 稱為 “ 一次支付終值系數(shù) ” 。 ? 2．按照用途劃分 如可以將房地產(chǎn)市場劃分為住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場及特殊用途房地產(chǎn)市場等。 （ 6）融資難度。 房地產(chǎn)市場分析概述 房地產(chǎn)市場分析的 必要性 ?1．房地產(chǎn)投資決策需要市場分析 ?2．房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析 ?3．房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場分析 房地產(chǎn)市場分析的 限制 ?1． 成本 限制 ?2． 時間 限制 ?3． 技能 限制 ?4． 偏好 限制 房地產(chǎn)市場分析的 內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容概括起來主要包括 市場調(diào)查 與 市場預(yù)測 。 3．建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進(jìn)以后可以做。 （ 1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （ 2）預(yù)估市場吸納計(jì)劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求）。 （ 1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費(fèi)模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性； （ 2）了解每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要； （ 3）按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對競爭項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。 ? （ 2）加權(quán)移動平均法 加權(quán)移動平均給固定跨越期限內(nèi)的每個變量值以不同的權(quán)重。 直線趨勢法 又稱直線趨勢預(yù)測法、線性趨勢預(yù)測法，是對觀察期的時間序列資料表現(xiàn)為接近于一條直線的
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