09北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究－主力商家深訪-文庫吧在線文庫
【正文】 性差異。 家樂福具體負(fù)責(zé)選址的部門為： 發(fā)展部 賽睿顧問 3 invest 13 在城市內(nèi)選址因素 家樂福超市選址因素： 交通便利，方便消費(fèi)群到達(dá) 人口基數(shù) /人口密度；盡可能靠近居民區(qū) 人口購(gòu)買力 例如：北京南城購(gòu)買力弱，開店時(shí)對(duì)人口基數(shù)要求則相對(duì)較高，而對(duì)于購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)的北城，人口密度即使較小，也可能會(huì)考慮開店。 賽睿顧問 3 invest 22 商業(yè)組合方式及賣場(chǎng)面積 旺市百利的商業(yè)組合方式為： 以超市為主要業(yè)態(tài) ； 總面積各店差異很大，從8,000到 20,000平方米不等 。 百貨加超市 模式 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) ? 肯定會(huì)損失一些百貨業(yè)的忠實(shí)的顧客吧 。 賽睿顧問 3 invest 31 對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)估維度 對(duì)本項(xiàng)目的建議 ? 選好 主力店 ， 對(duì)主力店要有優(yōu)惠政策。 目標(biāo)城市：人均 GDP在全國(guó)領(lǐng)先的城市?！? 將家居建材整合到綜合購(gòu)物中心之中 ? “ 主力店的發(fā)展還需要跟這種大型商業(yè)中心的設(shè)計(jì)以及規(guī)模相適合 ， 有時(shí)候可能不能完全達(dá)到主力店的標(biāo)準(zhǔn) ， 需要雙方磨合才能達(dá)到主力店的要求 。 ? 看店的定位是否為國(guó)際級(jí)別。 目前正在選址的城市： 長(zhǎng)春 武漢 長(zhǎng)沙 南京 重慶 由于王府井百貨目前在全國(guó)只有 10家店左右，所以還是統(tǒng)一由 總部 負(fù)責(zé)在各地開店的操作。 兩萬到三萬平米左右 ? 綜合百貨除了商品銷售以外，帶一些服務(wù)功能，比如說餐飲等服務(wù)。產(chǎn)生多種業(yè)態(tài)人流互動(dòng)，可以實(shí)現(xiàn)人流之間的共享，從而可以促使消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)重新消費(fèi)。他賣掉其他商鋪，或者是由一個(gè)管理公司 來管理，但是一旦賣掉了以后會(huì)導(dǎo)致這個(gè)商鋪的經(jīng)營(yíng)不能有統(tǒng)一的策劃，建立統(tǒng)一的形象，它的商品的定位、 檔次及管理都會(huì)陷入非常困難的局面，從而導(dǎo)致整體購(gòu)物中心失敗，假如整體購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)慘淡的話，就會(huì) 嚴(yán)重影響主力店的經(jīng)營(yíng)。 ? 考察其具體位置。 ? 目前這家店經(jīng)營(yíng)狀況 良好 ， 每年都有一個(gè)穩(wěn)步的提高和發(fā)展 。 賽睿顧問 3 invest 64 商業(yè)組合方式及賣場(chǎng)面積 豐聯(lián)只在商戶進(jìn)駐時(shí)對(duì)其有所選擇。 賽睿顧問 3 invest 70 賽特 賽睿顧問 3 invest 71 賽特集團(tuán)背景介紹 賽特目前在北京的業(yè)務(wù)由三個(gè)實(shí)體組成，業(yè)務(wù)類型包括： 百貨 、 寫字樓 及飯店 。 ? 還需要考慮當(dāng)?shù)馗邫n品牌供應(yīng)商的供貨能力，是否能夠保證一定的產(chǎn)品類別及型號(hào)。 12:59:0012:59:0012:592/26/2023 12:59:00 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , February 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 下午 12時(shí) 59分 0秒 下午 12時(shí) 59分 12:59: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 12時(shí) 59分 :59February 26, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:59:0012:59:0012:59Sunday, February 26, 2023 1知人者智，自知者明。 :59:0012:59:00February 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 26日星期日 下午 12時(shí) 59分 0秒 12:59: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 如果類似的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥堑谝患?，還是有前途的。 賽睿顧問 3 invest 74 選城市考慮因素 省會(huì)城市 選擇城市因素 商圈：高檔百貨必須在城市主要商業(yè)區(qū)域 目前，賽特公司考慮的主營(yíng)業(yè)務(wù)為： 輸出管理 （高檔百貨業(yè)） 交通便利 有足夠停車場(chǎng) 城市消費(fèi)容量 當(dāng)?shù)仡愃埔?guī)模、形式的商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 城市內(nèi)考慮因素 賽睿顧問 3 invest 75 選址內(nèi)部操作流程 選址內(nèi)部操作流程 市場(chǎng)調(diào)查：開發(fā)部 如果適合，與合作者進(jìn)行談判 簽訂合同 賽睿顧問 3 invest 76 未來 2至 4年的發(fā)展計(jì)劃 未來 2至 4年的發(fā)展計(jì)劃 未來 1至 2年內(nèi)沒有具體計(jì)劃 賽睿顧問 3 invest 77 是否會(huì)考慮對(duì)大型綜合購(gòu)物中心進(jìn)行管理輸出及考慮因素 是否會(huì)考慮對(duì)大型綜合購(gòu)物中心進(jìn)行 管理輸出 ： 泛泛不好說。 消費(fèi)水平 地址的交通便利程度 停車位是否充足 當(dāng)?shù)卣欠裼? 傾向性政策 最重要因素 賽睿顧問 3 invest 68 未來 2至 4年的發(fā)展計(jì)劃 未來 2至 4年的發(fā)展計(jì)劃 沒有，基本上沒有 ? 豐聯(lián)今后的發(fā)展方向?yàn)?輸出管理 ：“某個(gè)大型的商廈或者 購(gòu)物中心，可以聘請(qǐng)豐聯(lián)做店中店物業(yè)管理。 ? 豐聯(lián)的管理有一套非常完整的方案，是科學(xué)化和現(xiàn)代化的，比如說，豐聯(lián)會(huì)側(cè)重于軟硬件的開發(fā)，會(huì)對(duì)商戶有一個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)化管理。 賽睿顧問 3 invest 59 對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)估維度 對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)估維度 處于怎樣的位置 ? 從目前市場(chǎng)情況看，而且從全國(guó)各地做商業(yè)地產(chǎn)投資的商業(yè)案例來說，在一個(gè)大型 商場(chǎng)內(nèi)采取店鋪銷售的案例幾乎是全部 失敗 的。 ? 正在形成的已有商業(yè)氛圍的商圈 交通是否順暢 停車是否方便 周邊人流量是否大 商業(yè)氛圍 商務(wù)氛圍 ? 周邊是否有較多的店鋪 ? 消費(fèi)群是否習(xí)慣到此消費(fèi) ? 周邊酒店、寫字樓、銀行等的數(shù)量。 成都店 ? 自建的 北京 ? 采取租賃的形式 其他店 賽睿顧問 3 invest 52 營(yíng)業(yè)用房物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn) 以主力店形式入駐大型購(gòu)物中心的選擇標(biāo)準(zhǔn) ： ? 開發(fā)商開發(fā)商業(yè)面積的大小； ? 開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力，對(duì)運(yùn)作整體購(gòu)物中心的思路和管理能力。 六七萬平米左右 賽睿顧問 3 invest 50 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式有其各自的優(yōu)劣勢(shì)，大型購(gòu)物中心及綜合百貨由于多種業(yè)態(tài)共存，從而有力推動(dòng)人流共享，實(shí)現(xiàn)再消費(fèi)；而單體百貨的優(yōu)勢(shì)在于針對(duì)特定客戶群，目標(biāo)性強(qiáng)。 ? 一層 ：時(shí)尚高檔的化妝品、珠寶首飾、鐘表，以及女士鞋帽； ? 二層 ：普遍是少女裝、淑女裝； ? 三層 ：普遍是職業(yè)女裝，成熟女裝； ? 四層 ：紳士館 /男裝； ? 五層 : 運(yùn)動(dòng)服裝，或童裝，可能還包括一些家電，大小家電。 最好的狀態(tài)就是 業(yè)態(tài)組合合理 , 尋找其他的合作伙伴，這種合作伙伴就是屬于經(jīng)營(yíng) 上的合作伙伴，共同進(jìn)駐，這樣開發(fā)商也會(huì)有比較好的投資回報(bào)率，投資商的利益基 本上也得到了最大化，性價(jià)比也會(huì)更高。 沒有在北京開店，就相當(dāng)于沒有進(jìn)入中國(guó)一樣。” 未來傾向于租！ 賽睿顧問 3 invest 38 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式的比較： ? 在一個(gè)大型的商業(yè)中心之中，各種業(yè)態(tài)之間可以起到互補(bǔ)
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