【正文】 12:59:0012:59:0012:592/26/2023 12:59:00 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 12:59:0012:59:0012:59Sunday, February 26, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 寫字樓 百貨 飯店 賽特購物中心 賽特大廈（ 20多層）、賽特廣場（ 10幾層） 賽特飯店、賽特俱樂部 賽睿顧問 3 invest 72 賽特集團(tuán)背景介紹 賽特集團(tuán)在其他城市的業(yè)務(wù)主要為投資管理： 輸出管理 、 品牌輸出 、 人員輸出 及 管理技術(shù)輸出 。在某種程度上， 豐聯(lián)是一個物業(yè)管理公司 。我們一般首選為核心商圈。 三四萬平米左右 ? 這里的購物中心不是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)比較盛行的 shopping mall，是城市型購物中心。 ? 選址：交通、面積大小等等。 賽睿顧問 3 invest 36 商業(yè)組合方式及賣場面積 歐倍德的主營業(yè)務(wù)為家具建材，其商業(yè)組合方式為： 五金 板材 家居 園藝 45畝到 60畝 ? 包括店鋪、停車場、卸貨區(qū)、訂貨區(qū)、門前廣場、綠化區(qū)域等 一個店鋪所需面積 廚衛(wèi) 賽睿顧問 3 invest 37 營業(yè)用房物業(yè)形式 營業(yè)用房物業(yè)形式： ? 通常是買地自建。 不易吸引那些稍微高檔一些的顧客 。 賽睿顧問 3 invest 15 是否會考慮進(jìn)入綜合購物中心 是否會考慮進(jìn)入綜合購物中心 家樂福有過這樣做的經(jīng)歷： “它搞一個大的購物中心，里面有一個旗艦店或者是主力店， 需要我們加盟進(jìn)去，我們都可以參與。 賽特 ： 賽特在北京由三個實體組成：百貨、寫字樓及酒店；在其他城市的主要業(yè)務(wù)為投資管理：輸出管理及品牌輸出等。 旺市百利 ： 綜合經(jīng)營狀況不錯，屬于發(fā)展勢頭較快的公司。 珠海 原因 ? 存在選址問題。 ? 招商主要集中在百貨這一部分 。 賽睿顧問 3 invest 32 考慮進(jìn)入本項目的條件 考慮進(jìn)入本項目的條件 ?毛坯還是做好裝修 ? 是否空調(diào)消防到位 ? 有多少免費停車位 ? 配套比較完善的情況下，每平方米在 1元 /平方米 /天以下。 GDP，人均 GDP 人均可支配收入 房地產(chǎn)的竣工面積 房地產(chǎn)的價格 特殊需要參考的指標(biāo) 考察當(dāng)?shù)卮笮统猩唐穬r格，高峰期排隊人數(shù) 賽睿顧問 3 invest 40 在城市內(nèi)選址考慮因素 在城市內(nèi)選址考慮因素： 交通 周邊社區(qū)不一定安全成熟， 但是要具有一定規(guī)模 ? 停車位必須充足 ? 瀕臨城市主干道 ? 或位于快速路出口邊上 房地產(chǎn)的發(fā)展方向 市政規(guī)劃 賽睿顧問 3 invest 41 未來 2至 4年的發(fā)展計劃 未來 2至 4年的發(fā)展計劃 目前的任務(wù)是 加快在北京開店 ? “北京是首都，經(jīng)濟影響力、政治影響力都很大，如果一家零售企業(yè)到了中國 之后沒在北京開過店，那么這家店的形象以及人們對這家店印象都會不太好。 最為滿意的店 北京 ? 盈利狀況好； ? 在北京百貨市場的市場份額最大；在北京的銷售額近 30幾個億 較為不滿意店 包頭 ? 整體市場比較弱，存在消費能力不足的問題 ? 相應(yīng)的利潤比發(fā)達(dá)地區(qū)少得多 賽睿顧問 3 invest 48 商業(yè)組合方式 一般目前百貨品類的分布，是根據(jù)商場本身的定位不同而存在一定差異，比如說現(xiàn)在做的比較好的流行時尚百貨，是按樓層安排不同產(chǎn)品種類的。 ? 而且對于上市公司而言，這種資產(chǎn)投資回報率相對要偏低一些。 ? 目前百貨公司銷售額普遍偏低。 賽睿顧問 3 invest 66 選城市考慮因素 經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)的城市 省會以上的城市 選擇開店城市考慮因素： 賽睿顧問 3 invest 67 在城市內(nèi)選址考慮因素 在城市內(nèi)選址考慮因素： 應(yīng)該是周圍商業(yè)環(huán)境比較成熟 其中周邊商圈人口的文化知識水平、經(jīng)濟水平 都應(yīng)該是不錯的?！保? 賽睿顧問 3 invest 79 對本項目的評估維度 對本項目的建議 高檔百貨要少一些，主要是中高檔。 12:59:0012:59:0012:59Sunday, February 26, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 26日星期日 12時 59分 0秒 12:59:0026 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 12:59:0012:59:0012:592/26/2023 12:59:00 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 ? 但感覺當(dāng)?shù)馗邫n品牌供應(yīng)商不是太多。豐聯(lián)的定位不是高檔，所選擇的是一些中高檔層次的品牌。 賽睿顧問 3 invest 58 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 ? 市場容量比較弱。 賽睿顧問 3 invest 51 營業(yè)用房物業(yè)形式 目前營業(yè)用房物業(yè)形式： ? 自建物業(yè) ? 但對于一個連鎖性百貨而言，采取自建的形式是比較不利的。 賽睿顧問 3 invest 47 目前整體經(jīng)營狀況 王府井百貨憑借其老字號品牌及幾十年運營、管理，沉淀下了很多先進(jìn)的管理經(jīng)驗。 ” 優(yōu)勢 需要注意的問題 單純家居建材市場 ? 更適合城鄉(xiāng)結(jié)合部！ ? 可以做一個標(biāo)準(zhǔn)店，做一個形象店。（成功案例：天津 萬達(dá)廣場）；只有主力店做好，整體才有優(yōu)勢。 倉庫的面積占整個租賃面積的 15%到 20％。 較為不滿意地區(qū) 東莞 原因 ? 消費能力不強， 消費群以打工仔為主； ? 消費存在不穩(wěn)定性，例如春節(jié)期間由于打工仔返鄉(xiāng)，營業(yè)額有大幅度下降。 家樂福 ：綜合來說品牌知名度高，目前經(jīng)營業(yè)績較為理想，在全國諸多城市已有分店。 ? 建議本項目定位為中檔?！? ? 人群購買力 ? 消費習(xí)慣 賽睿顧問 3 invest 17 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 有較為深入的了解和實踐經(jīng)驗 賽睿顧問 3 invest 18 對本項目的評估維度 對本項目的評估維度 有多少條公交線，出租車的數(shù)量 總得來說，家樂福目前對南城商業(yè)有很大的認(rèn)同。 “ 比如說賽特、燕莎，它有單純的高檔的消費群，它即使做超市，做很小的那種很高檔的超市，它也是針對這個目標(biāo)客戶群。” 未來傾向于租！ 賽睿顧問 3 invest 38 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式的比較： ? 在一個大型的商業(yè)中心之中，各種業(yè)態(tài)之間可以起到互補的作用。 最好的狀態(tài)就是 業(yè)態(tài)組合合理 , 尋找其他的合作伙伴，這種合作伙伴就是屬于經(jīng)營 上的合作伙伴，共同進(jìn)駐，這樣開發(fā)商也會有比較好的投資回報率，投資商的利益基 本