【正文】 波 ? 該細(xì)分客戶群明顯的有辛勤工作的特征 ? 通信工具被描繪成必需品和生死攸關(guān)。在多數(shù)情況下，人們不可能去買他 們無能力購(gòu)買的房子。群體有方式判別就意味著群體可以測(cè)量。 ? 渠道：分銷渠道的可獲性、溝通渠道的可獲性。 我們需要市場(chǎng)細(xì)分 面對(duì)千差萬別的消費(fèi)者和復(fù)雜多變的市場(chǎng) ， 企業(yè)需要根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)和條件 ， 從事某方面的生產(chǎn)和營(yíng)銷活動(dòng) ， 選擇力所能及的 、 適合自己經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)市場(chǎng) ， 并取得利益最大化 。 —— 費(fèi)利蒲 也就是將有類似需要域的消費(fèi)者歸為一個(gè)群體 。 ? 提示：一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)必須有足夠的市場(chǎng)容量，某種意義上，每一消費(fèi) 者對(duì)產(chǎn)品都有獨(dú)特的要求。開發(fā)商已經(jīng)考慮各種消費(fèi)者的不同需求，但往往會(huì)選擇開發(fā)復(fù)合產(chǎn)品來滿足不同需求的消費(fèi)者 第三階段：市場(chǎng)成熟階段。因此，家庭生命周期是房屋需求產(chǎn)生的基礎(chǔ)之一。 ?均價(jià) — /平方呎（約 14— /平方米）。 香港 〃 凱旋門 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（ 11） ： 區(qū)域營(yíng)銷管理部案例 ?59樓： ?天使按摩池 ?鏡花水療 ?日光浴平臺(tái) ?天池 香港 不過當(dāng)時(shí)尚未推出豪宅盤“名門”的發(fā)展商長(zhǎng)實(shí)，卻揚(yáng)言“名門”的平均售價(jià)會(huì)較“凱旋門”高出三成，掀起了市場(chǎng)一片談?wù)摕岢薄ＣT 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（ 9） ： 區(qū)域營(yíng)銷管理部案例 人文環(huán)境： ?名門原址為虎豹?jiǎng)e墅，又稱萬金油花園； ?南洋商人萬金油大王胡文虎、胡文豹兩兄弟的別墅； ?1935年斥資＄ 1600萬興建； ?院內(nèi)種有四時(shí)花卉，墻壁設(shè)有中國(guó)民間傳說及佛教故事中家喻戶曉的浮雕，包括觀音、八仙及牛郎織女、十八層地獄的壁畫及雕塑； ?胡文虎后人胡仙在 1998年將虎豹?jiǎng)e墅以＄ 1億售予長(zhǎng)實(shí)集 團(tuán)，長(zhǎng)實(shí)將胡氏家族私有花園的產(chǎn)權(quán)歸還政府，及后協(xié)議以 ＄ ，每平方呎價(jià)約＄ 2100。名門 會(huì)所（ 10） ： 區(qū)域營(yíng)銷管理部案例 SPA香薰浸浴池 香港 此外，發(fā)展商對(duì)浴室用料配搭也一絲不茍，所有浴室潔具均以高科技鑄上名門英文名（ The Legend）縮寫“ TL”。 發(fā)展商共耗資 。長(zhǎng)實(shí)提高了樓書、廚房浴室用具以及示范單位的品質(zhì)，使得名門較凱旋門更勝一籌。 香港豪宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析（ 1）： 區(qū)域營(yíng)銷管理部案例 80年代開始，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。由于所處位臵較高，山頂物業(yè)受到高度限制，以獨(dú)立別墅及低密度高層洋房為主，單位面積約 20236000平方呎，是香港單位面積最大的區(qū)。 九龍?zhí)? 位處市區(qū)，既沒有良好的空氣質(zhì)量，也沒有廣闊的海景，卻是香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)不可或缺的一部份。 2. 樓盤設(shè)計(jì)分析 新一代的豪宅，其建筑密度之高是以前很難想象的，如名門 60層、海名軒 73層、凱旋門更高達(dá) 80層，物業(yè)高度不斷上升，一方面單位可享有更佳的觀景和居高臨下的感覺，但另一方面大廈單位數(shù)目增加導(dǎo)致隱私度大大降低，對(duì)不少需要高度隱私的富豪而言是一個(gè)不利因素。另外，主人房的浴室均設(shè)有一道以 6,000粒 Swarovski水晶鑲嵌的垂簾式設(shè)計(jì)的燈飾，格外名貴。凱旋門的平均呎價(jià)約 15000元，其頂層天際獨(dú)立屋呎價(jià)更高達(dá) 31000元，打破了香港歷年來最高呎價(jià)的高層住宅記錄；新發(fā)售的渣甸山名門，其平均呎價(jià)也高達(dá) 15000元以上。 ?在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的第一感覺也達(dá)到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。 成功案例 傳統(tǒng)戶型 U5 春申四期國(guó)際公寓 戶 型 ： 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積 ： 套內(nèi)面積： 得房率： 走道 客廳 餐廳 廚房 主臥室 北臥室2 次臥室 次衛(wèi) 洗衣區(qū) 衣帽間 主衛(wèi) 儲(chǔ)藏間 南陽(yáng)臺(tái) 工作陽(yáng)臺(tái) U5 戶 型 ： 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積 ： 套內(nèi)面積： 得房率： 玄關(guān) 6m2 餐廳 客廳 廚房 北臥室 主臥室 次臥室 次衛(wèi) 洗衣區(qū) +m2 主衛(wèi) 走道 水爐間 衣帽間 陽(yáng)臺(tái) 面 積 對(duì) 比 部位 傳統(tǒng)戶型（ m2） 萬科戶型（ m2） 公共 區(qū)域 玄關(guān) 6 客廳 餐廳 功能 空間 廚房 次衛(wèi) 主衛(wèi) 洗衣區(qū) 走入式衣帽間 儲(chǔ)藏室 獨(dú)立 空間 主臥室 次臥室 北臥室 灰 空 間 走道 工作陽(yáng)臺(tái) 南陽(yáng)臺(tái) ?直接進(jìn)入客餐廳，無過渡空間 ?未設(shè)臵一些必要功能設(shè)施 ?不便維持室內(nèi)的清潔 ?分類細(xì)致，多功能組合的收納系統(tǒng) ?獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間 ?舒適的尺度 儲(chǔ)藏，鞋帽收納組合 衣物更換及儲(chǔ)藏 室內(nèi)外過渡空間，有效保持室內(nèi)空間的清潔 ?餐廳空間尺度舒適 ?走道空間融入客餐廳， 空間利用充分 ?客餐廳共享性好 ?餐廳空間略小 ?走道空間未充分利用 ?客餐廳空間共享性略差 m m 走道過長(zhǎng)，空間共享性略差 ?獨(dú)立洗衣間，組合功能設(shè)臵 ?次衛(wèi)布局合理，空間利用充分 ?與其他空間關(guān)系簡(jiǎn)單，無干擾 ?干濕區(qū)功能單一 ?次衛(wèi)空間利用率低 ?與其他空間關(guān)系干擾多 坐便器 +淋浴 2 坐便器 +淋浴+洗手盆 洗衣機(jī) +洗手盆 + 洗衣池 +洗衣機(jī) +燙衣板 +衣柜 +工作陽(yáng)臺(tái) 空間關(guān)系復(fù)雜，多重干擾 洗衣 晾衣 空間零距離 與其他空間相對(duì)獨(dú)立 洗衣 晾衣 ?陽(yáng)臺(tái)實(shí)際可用率低 ?次臥走道面積大，空間狹小 ?北臥面寬窄，空間狹小 ?走入式衣帽間功能單一 ?陽(yáng)臺(tái)更加舒適寬敞 ?次臥空間更加寬敞，不可利用空間少 ?北臥面寬加大，空間舒適，設(shè)臵陽(yáng)臺(tái) ?走入式衣帽間增加梳妝臺(tái)功能 6m 6m 設(shè)有觀景陽(yáng)臺(tái) 設(shè)置梳妝臺(tái)，行為更加便捷，生活分類清晰 市場(chǎng)接受度 U5 案例 推盤期數(shù) 均價(jià) （元） 開盤時(shí)間 推盤數(shù)量 （套） 當(dāng)天去化（套） 第一次推盤 10800 202357 44 42 第二次推盤 11000 2023528 44 43 第三次推盤 11500 202364 22 22 U5的第三次推盤前，九部委頒布了 37號(hào)文件 ，上海房產(chǎn)市場(chǎng)再次受到?jīng)_擊，但 U5的推盤當(dāng)天即銷售一空。 AVIS租車公司對(duì)自己的描述是“我們是比別人更努力的公司”（別人指“ HERTZ”租車公司）。 04:02:3704:02:3704:02Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 04:02:3704:02:3704:022/14/2023 4:02:37 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 4時(shí) 2分 37秒 上午 4時(shí) 2分 04:02: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 4時(shí) 2分 :02February 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:02:3704:02:3704:02Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 14日星期二 上午 4時(shí) 2分 37秒 04:02: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 4時(shí) 2分 :02February 14, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 差異化策略（ 1） 例 1：萬科中心的差異化思考 差異化策略（ 2） 例 2：萬科第五園的差異化定位 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。隨著全裝修房的發(fā)展，最終形成一批具備深度精度服務(wù)和管理能力以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合運(yùn)作能力的集團(tuán)化房地產(chǎn)公司。 3) 從間接附加收益看，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。其中森林半島為 21棟 7~17層的小高層組團(tuán)，占地約 6萬㎡，容積率為 ，綠化率 ％ 。發(fā)展商表示凱旋門“摩天”會(huì)所是源自東京海逸酒店及紐約文華東方酒店，兩間酒店分別設(shè)有高空會(huì)所。 發(fā)展商首先動(dòng)用七億元與德國(guó)著名廚柜生產(chǎn)商 Leicht及 Miele合作，炮制兩項(xiàng)全球獨(dú)有技術(shù)的“名門系列”廚具。 九龍站上蓋有四個(gè)樓盤，分別是漾日居、擎天半島、君臨天下及