嘉興地塊定位及前期策劃方案-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 因此，本項(xiàng)目必須走差異化道路，向高檔產(chǎn)品進(jìn)發(fā)，提煉社區(qū)環(huán)境和文化品質(zhì)，將主題景觀融入現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境之中，整體以“新西蘭”建筑風(fēng)格為主，打造嘉興南湖新區(qū)的最佳生態(tài)逸居典范。 高端產(chǎn)品導(dǎo)入 我們建議的產(chǎn)品類型 獨(dú)棟別墅、雙拼、高層以及 LOFT產(chǎn)品 錯(cuò)層設(shè)計(jì)： 產(chǎn)品新穎、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成最明顯的市場(chǎng)區(qū)隔； 獨(dú)棟、雙拼別墅： 突出產(chǎn)品的稀缺性和直面公園零距離的環(huán)境優(yōu)勢(shì)；強(qiáng) 調(diào)產(chǎn)品價(jià)值回歸，提升社區(qū)整體檔次； 空中庭院： 空中內(nèi)庭式花園、南北錯(cuò)落式陽(yáng)臺(tái)、入戶花園 產(chǎn)品新穎、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成最明顯的市場(chǎng)區(qū)隔； 空中全家福： 考慮頂層復(fù)式難銷的現(xiàn)象，增加全家福概念戶型 一般為 1/1/1+2（或 3） /2/2房型組合； 架空層設(shè)計(jì)： ，有利景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，提高社區(qū)品質(zhì) 和檔次； 本項(xiàng)目產(chǎn)品的理解 底層架空引入綠化 在高容積率、地面綠化面積不太的情況下，建筑底層局部架空，增加景觀的滲透性。如何做出符合城市發(fā)展與客戶需求的產(chǎn)品，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū) ： 以平湖九龍山風(fēng)景區(qū)、海鹽南北湖景區(qū)、西塘、烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游區(qū)、嘉興湘家蕩旅游區(qū)、嘉興南湖名勝區(qū)等為主要區(qū)域。隨著“滬嘉 1小時(shí)生活圈”逐步形成，推動(dòng)和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 東南片區(qū) ：以南湖新區(qū)為重點(diǎn)，主要布置居住和城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施。銷售一般在 1套或 1套不到 特別是面積在 150平米以上的戶型存在滯銷嚴(yán)重現(xiàn)象 新嘉興人； 鄰近嘉興市周邊城市以及附近郊縣（如海寧、桐鄉(xiāng)、海鹽等）； 杭州、上海自住或投資的人群。 根據(jù)我們的目標(biāo)客戶群，我們將要建筑嘉興南湖新區(qū)的高檔住宅集域。亦可去掉一個(gè)房間，增加客廳的南向采光。通過(guò)對(duì)別墅部分的銷售和宣傳，小區(qū)的檔次和口碑都有所上升。項(xiàng)目會(huì)所分為二層： 功能包括：恒溫游泳池、高爾夫練習(xí)室、瑜珈室、健身房、乒乓球室、棋牌室； 24小時(shí)超市、洗衣房、兒童活動(dòng)室、 ATM機(jī)、更衣、洗浴室、美容室；中西餐廳等。 根據(jù)嘉興目前銷售現(xiàn)狀分析，本項(xiàng)目銷售周期約 24個(gè)月 營(yíng)銷推廣階段 階段推廣 第一階段： 沿河、公園的獨(dú)棟、雙拼別墅 推廣主題： 為君之路，公園為家！ 價(jià)格： 獨(dú)棟別墅： 現(xiàn) 價(jià)： 75008000元 /㎡ 本案預(yù)售： 10000元 /㎡ 雙拼別墅： 現(xiàn) 價(jià)： 7000元 /㎡ 本案預(yù)售： 8500元 /㎡ 資金投資回報(bào)： 少量資金投入，奠定社區(qū)高端品質(zhì)，提升產(chǎn)品價(jià)值、價(jià)格，快速回籠資金。 經(jīng)濟(jì)效益分析 序 號(hào) 項(xiàng) 目及 費(fèi) 用名 稱 全部產(chǎn)品綜合平均計(jì)算（元 /平米） 備 注 一 土地費(fèi)用 777 130萬(wàn) /畝，用地面積 32912平米，容積率 ，地上總建筑面積 81950平米 二 前期 費(fèi) 用 51 包含：公司前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等 三 建安費(fèi) 1653 包含： 土建 、水、 電 、暖 四 配套費(fèi) 260 包含：供水、供電、污水管網(wǎng)、人防等 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 30 六 三項(xiàng)費(fèi)用 349 管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)用，按銷售單價(jià)的 6%計(jì)算 七 稅金 582 銷售單價(jià)的 10%計(jì)算 八 大修理基金 30 可最終收回 九 產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 20 十 成本合計(jì) 3752 單價(jià) 十一 建筑面積 81950 單位：平米 十二 成本小計(jì) 單位：萬(wàn)元 十三 銷售均價(jià) 5816 按項(xiàng)目產(chǎn)品平均銷售單價(jià)計(jì)算 十四 可銷售面積 78300 單位：平米， 3000平米會(huì)所， 600平米物業(yè)配套用房 十五 銷售額 單位：萬(wàn)元 十六 單位價(jià)差 2064 單位：元 /平米 十七 利潤(rùn)總額 單位：萬(wàn)元 注：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本總額為 ，銷售總額為 ，預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額合計(jì) 。 推廣中央景觀周圍的高層住宅，基本按照東西區(qū)域分為二批。 生態(tài)與時(shí)尚融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合、內(nèi)景與外景結(jié)合， 頂級(jí)享受與“精神”需求相結(jié)合 案 名 構(gòu) 思 凌 氏 公 館 目標(biāo)消費(fèi)群體，新嘉興人，嘉興周邊城市人、上海、杭州等投資人士以及南湖新區(qū)軟件園等高級(jí)白領(lǐng)。 高層 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目周邊集聚大量的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)園地，按照南湖區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，這部分產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員在本區(qū)域購(gòu)房是存在一定現(xiàn)實(shí)
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