【正文】 策略 團(tuán)隊(duì)構(gòu)架 推廣節(jié)點(diǎn) 招商執(zhí)行 備注 三維立體攻勢，迅速打開市場 與其臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)，守株待兔不利于前期蓄水及市場推廣。項(xiàng)目獲得了聯(lián)合國采購組織、國家商務(wù)部、海關(guān)總署等有關(guān)部門機(jī)構(gòu)，以及上海市、浦東新區(qū)各級政府的充分肯定與大力支持。 ? 管理的第一目標(biāo)是使較高工資與較低的勞動(dòng)成本結(jié)合起來。 ? 可持續(xù)競爭的惟一優(yōu)勢來自于超過競爭對手的創(chuàng)新能力。 ? 把我們頂尖的 20個(gè)人才挖走，那么我告訴你，微軟會變成一家無足輕重的公司。 ? 企業(yè)最大的資產(chǎn)是人。 ? 愛你的員工吧，他會百倍地愛你的企業(yè)。 ? 懶惰 :它是一種對待勞動(dòng)態(tài)度的特殊作風(fēng)。 :27:2306:27:23February 12, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :27:2306:27Feb2312Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 12, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 12日星期日 6時(shí) 27分 23秒 06:27:2312 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 12日星期日 6時(shí) 27分 23秒 06:27:2312 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 12, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 12日 6時(shí) 27分 ? 制定正確的戰(zhàn)略固然重要，但更重要的是戰(zhàn)略的執(zhí)行。假如企業(yè)的運(yùn)營是以服務(wù)于家族為原則，則企業(yè)與家族必兩敗俱傷。 ? 企業(yè)即人。 ? 管理層次越少越好。 :2706:2706:27:23 ? 如果有一個(gè)項(xiàng)目，首先要考慮有沒有人來做。 商業(yè)案例 東方汽配城（上海） 合作方式： 全程顧問 東方汽配城位于 312國道 (曹安路 1962號 )，緊鄰滬寧，滬杭，滬嘉高速公路及外環(huán)線出入口。 10年帶租約產(chǎn)權(quán)旺鋪， 10年還本 ,100%回報(bào)。 目前該項(xiàng)目的影城 、 超市等商業(yè)均已成功簽約 ， 預(yù)計(jì)明年的 5月即可開放 。 車位 有車位 產(chǎn)品形式 商鋪，寫字樓，酒店式公寓 主力面積 包括 5090㎡ SOHO和 50120㎡ 辦公產(chǎn)品 銷售價(jià)格 公寓，辦公樓 1000012023/平米 租金狀況 商鋪 RMB /平米 /天，辦公 /平米 /天 客戶 江浙一代投資客戶和本地客為主 主觀描述 昆山賽格電子市場位于江蘇 “ 東大門 ” 昆山市花橋國際商務(wù)城 ， 對接上海 “ 西大門 ” ， 大上海電子信息產(chǎn)業(yè)群核心位置 ， 堪稱上海 昆山 蘇州電子信息產(chǎn)業(yè)黃金交易走廊核心位置 ， 長三角核心經(jīng)濟(jì)圈中樞點(diǎn) ， 背靠長三角近百個(gè)工業(yè)產(chǎn)值超過100億元的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 400多家世界 500強(qiáng)企業(yè) ，輻射昆山 3600多家電子企業(yè)和 400余家 IT合資企業(yè) 。為突顯國際商務(wù)配套功能，中寰廣場大堂面積近千平米，挑高14米，結(jié)合雕塑般旋轉(zhuǎn)服務(wù)臺和圓形 采光頂觀光電梯，令進(jìn)入大堂的每一位客商都能夠感受到國際化商務(wù)樓的宏偉氣勢。從前期市場調(diào)研、營銷策劃，到中期物業(yè)代理、專案銷售，直至后續(xù)管家式服務(wù)，漢宇為上游發(fā)展商和下游目標(biāo)客戶呈獻(xiàn)更好更專業(yè)的服務(wù)。作為這個(gè)城市的地產(chǎn)服務(wù)旗艦，從“全心全意全為您”到“值得信賴的房地產(chǎn)服務(wù)商”再到“更好服務(wù) 媒體配合 推廣節(jié)點(diǎn) 推廣思路 活動(dòng)推薦 銷售團(tuán)隊(duì) 網(wǎng)絡(luò) ?房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站定期發(fā)布廣告。 大企業(yè)客戶簽約進(jìn)駐儀式。 8月 階段主題 階段劃分 拔高形象 集中造勢 活動(dòng)營銷 集中銷售 優(yōu)惠促銷 尾盤銷售 媒體配合 推廣節(jié)點(diǎn) 推廣思路 活動(dòng)推薦 銷售團(tuán)隊(duì) 重要節(jié)點(diǎn) 2月 4月 5月 9月 10月 11月 12月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 2023年 2023年 蓄水期 8月 9月 熱銷期 活動(dòng)線： 活動(dòng)事件： 開盤活動(dòng) 市場經(jīng)營研討會 定期舉辦客戶維護(hù)活動(dòng) 高端通路客戶導(dǎo)入 媒體推廣：電視、戶外等 渠道深挖： 漢宇一二手聯(lián)動(dòng)帶看活動(dòng) 汽車 4S店、銀行高端會員、 商業(yè)協(xié)會會員、奢侈品高端會員 持續(xù)銷售期 Ps：時(shí)間節(jié)點(diǎn)根據(jù)銷售實(shí)際進(jìn)度調(diào)整 活動(dòng)事件： 業(yè)主答謝會 定期舉辦客戶維護(hù)活動(dòng) 產(chǎn)品推介會 媒體推廣：短信、夾報(bào)、戶外等 渠道深挖： 商業(yè)協(xié)會會員等 附近企業(yè)高管及私營業(yè)主導(dǎo) 10月 活動(dòng)事件： 花橋財(cái)富論壇（ 10月） 產(chǎn)品推介會（ 10月） 主力品牌企業(yè)進(jìn)駐簽約儀式（ 11月） 媒體推廣： 電視、短信、網(wǎng)站、戶外等 一期蓄水 二次加推銷售 一次加推銷售 媒體配合 推廣節(jié)點(diǎn) 推廣思路 活動(dòng)推薦 銷售團(tuán)隊(duì) 外場拓展手段： ?行業(yè)協(xié)會會員專場活動(dòng) ?特定群體團(tuán)購日 ?產(chǎn)品發(fā)布會 ?銷售現(xiàn)場活動(dòng) 企業(yè)聯(lián)誼沙龍 產(chǎn)品推介會 現(xiàn)場客戶活動(dòng) 項(xiàng)目啟動(dòng)儀式 渠道活動(dòng)系列： 定向團(tuán)體銷售模式 面向全市范圍內(nèi)的中、大型機(jī)關(guān)團(tuán)體、銀行、醫(yī)院、各行業(yè)的商會或者俱樂部等機(jī)構(gòu)，開展專項(xiàng)活動(dòng)，配合以具有誘惑力的促銷措施， 逐步滲透并啟動(dòng)團(tuán)購及客帶客。尊座 備選三：亞太 期 財(cái)智空間輔助建議 客戶分層 導(dǎo)入渠道 主題建議 輔助建議 客戶分層 導(dǎo)入渠道 主題建議 定點(diǎn)模式 建議每周選擇在上海一個(gè)交通便利的地方，開發(fā)商能夠支持安排一輛看房大巴車。融入豐富多彩的如健身、休閑、SPA等豐富多彩的服務(wù)。 步驟四：銷售 執(zhí)行 通過銷售的主動(dòng)拜訪大客戶， CALL客、派單、 DM直投等手段，進(jìn)一步挖掘、控制本地客戶 策略五：活動(dòng)營銷 通過招商會、產(chǎn)品推介會、銷售現(xiàn)場的 SP活動(dòng)，樹立項(xiàng)目品質(zhì)形象，保證項(xiàng)目最高成交成功率 “花橋首例國際渡假式 5A寫字樓” ?“渡假式”概念提出的是一個(gè)寬松、便捷、無壓力式的辦公環(huán)境，貼合國際企業(yè)對于“人性化”辦公環(huán)境的要求； ?“渡假式”是一個(gè)體驗(yàn)式營銷概念的結(jié)晶，它體現(xiàn)的是一個(gè)“全能化”、“關(guān)愛性”、“服務(wù)式”的辦現(xiàn)代辦公理念； ?花橋已不僅僅是江蘇的花橋，更是世界的花橋，花橋地區(qū)首例提出“渡假式”概念的商務(wù)辦公產(chǎn)品，必將引起市場關(guān)注度，增加項(xiàng)目曝光率與知名度。同時(shí)，聯(lián)合政府，以政府名義對于該部分客戶給予扶持，增加項(xiàng)目的附加價(jià)值； 漢宇觀點(diǎn)： 投資客 問題：如何鼓舞投資信心，確?？蛻羯祥T？ 解決：部分帶租約，跟著亞太去賺錢。（詳細(xì)優(yōu)惠方案待項(xiàng)目實(shí)際操作過程中甲乙雙方共同商討） 第一次加推（ ）： 對于在二期辦理預(yù)約的客戶，仍可采取優(yōu)惠累積的方式吸引客戶，回收開盤未成交客戶； 對于以前在一期辦理過預(yù)約但未成功認(rèn)購到房源，若繼續(xù)在二期預(yù)約，可累加優(yōu)惠政策，套牢客戶（實(shí)際銷售價(jià)格已拉高）。 價(jià)格策略 營銷目標(biāo) 營銷策略 銷售執(zhí)行 備注 價(jià)格策略 營銷目標(biāo) 營銷策略 銷售執(zhí)行 備注 營銷策略 體驗(yàn)式營銷 + 活動(dòng)營銷 + 渠道營銷 一二手聯(lián)動(dòng)，帶客上門 保證現(xiàn)場足夠預(yù)約量 大企業(yè)客戶主動(dòng)拜訪 招商先行，大企業(yè)捧場 體驗(yàn)式營銷 渠道營銷 漢宇其他案場客戶共享 漢宇漢友會客戶資源 活動(dòng)營銷 部分樓層帶租約銷售 聯(lián)合政府造勢，借力用力 上海漢宇二手門店資料擺放，拓展?fàn)I銷 漢宇二手門店資料派發(fā) 漢宇房產(chǎn)網(wǎng)頁信息釋放 1月 首次開盤 12月 11月 10月 9月 銷售策略：充分蓄水（為期三個(gè)月），銷售周期一年，三批推出。 ?房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)及調(diào)控，寫字樓市場價(jià)格可能會受到威脅。 ?集群效應(yīng)，未來升值潛力高。 渠道取勝，執(zhí)行為先，通過項(xiàng)目的多渠道客戶引進(jìn)，以熱銷徹底征服市場！ 價(jià)格策略 營銷目標(biāo) 營銷策略 銷售執(zhí)行 備注 如何保證該任務(wù)指標(biāo) 為保證項(xiàng)目銷售情況的順利進(jìn)行，項(xiàng)目須達(dá)到如下要求： ? 借助上海漢宇一二手中介門店帶看，以及銷售主動(dòng)客戶積累，開盤前預(yù)約客戶組數(shù)達(dá)到開盤推出房源量的 3倍； ?由于本次營銷主要客戶積累方式為現(xiàn)場帶看，因此需要開發(fā)商配合項(xiàng)目現(xiàn)場的樣板區(qū)展示達(dá)到裝修美觀、帶看相應(yīng)輔助措施完備； ?作為項(xiàng)目的二期項(xiàng)目開盤，需要一定量的廣告力度配合，建議廣告投放集中在項(xiàng)目前期集中引爆，增加項(xiàng)目的影響力； ?相關(guān)的節(jié)點(diǎn)推廣（如：項(xiàng)目產(chǎn)品推介會、內(nèi)部認(rèn)籌會）活動(dòng)將幫助項(xiàng)目快速引爆市場，因此建議活動(dòng)推廣及廣告計(jì)劃按照開發(fā)商及代理公司最終確定的營銷計(jì)劃執(zhí)行； 價(jià)格策略 營銷目標(biāo) 營銷策略 銷售執(zhí)行 備注 ，且目前來看不會出現(xiàn)政策面回暖情況。 ?選擇越來越多。 ?暫時(shí)交通不便 ?目前市場環(huán)境，一期對外報(bào)價(jià)相對較高。 銷售模式 三維一體營銷方式 現(xiàn)場銷售模式 外場銷售模式 聯(lián)動(dòng)銷售模式 “坐銷” +“ 行銷” +“ 聯(lián)銷” 的三維銷售模式，主動(dòng)出擊拓展目標(biāo)客戶。 如何保證開盤成功： 預(yù)約期（ ）： ?預(yù)約期，采用 “發(fā)售 VIP購房卡” ， 開盤當(dāng)天優(yōu)惠 5萬元 優(yōu)惠方式，套牢客戶，增加客戶的忠誠度； ?預(yù)約期，通過“日進(jìn)千金”活動(dòng)，按照蓄水 2個(gè)月（約 60天）計(jì)算，最高優(yōu)惠幅度約“ 6萬元”，套牢客戶。因此，我司建議項(xiàng)目開盤前，務(wù)必為項(xiàng)目留有充分的蓄客積累時(shí)間（ 漢宇建議最少留足 3個(gè)月的蓄水時(shí)間 ），而一期的開盤量，也需根據(jù)客戶積累的量來確定開盤房源放量，避免出現(xiàn)銷售倉促，有價(jià)無市的尷尬局面； 價(jià)格策略 營銷目標(biāo) 營銷策略 銷售執(zhí)行 備注 ? 客戶分層 ? 導(dǎo)入渠道 ? 輔助建議 輔助建議 客戶分層 導(dǎo)入渠道 主題建議 本地投資客 外地投資客 本地自用客 外地自用客 核心客戶群 補(bǔ)充客戶群 客戶構(gòu)成 在抓住區(qū)域內(nèi)客戶的時(shí)候，我們是否也該放眼上海，甚至