【正文】 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。 4）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)。 （ 3） 堅(jiān)持做到“權(quán)責(zé)分明”的原則。 4） 《 辦法 》 規(guī)定建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買(mǎi)受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。 合同依據(jù)主要是 《 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 》 、 《 前期物業(yè)服務(wù)合同 》 和 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 等。 二是參與的主體不同?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)的意義 現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度具有以下的現(xiàn)實(shí)意義： 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。” ，“物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 ?！? 、物業(yè)承接查驗(yàn)的定義 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第二條規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第三十九條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 三是對(duì)象不同。即：加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的規(guī)范和約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“誠(chéng)實(shí)信用”。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到： 1）對(duì)于建設(shè)單位移交的資料， 《 辦法 》 提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出廠(chǎng)、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。 2）同樣，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗(yàn)的義務(wù)，《 辦法 》 也明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項(xiàng)法律責(zé)任： A、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的、以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任； B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保存； C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體 1. 新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體： 交驗(yàn)方：物業(yè)的建設(shè)單位 接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體： 業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行的物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體： 交驗(yàn)方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì) 接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收： 共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； 共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調(diào)設(shè)備等； 共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀(guān)、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等 。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利和義務(wù)，違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確規(guī)定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （四）建設(shè)單位移交資料清單； （五）查驗(yàn)記錄； （六）交接記錄； （七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案的程序 《 辦法 》 規(guī)定新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同推選物業(yè)承接查驗(yàn)組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)，制定各崗位職責(zé)與分工，規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)承接查驗(yàn)的重點(diǎn)是查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀(guān)質(zhì)量和使用功能，而對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能是在查閱確認(rèn)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行再檢驗(yàn)。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 （ 2）觀(guān)察。物業(yè)服務(wù)人員要在建設(shè)單位專(zhuān)業(yè)人員指導(dǎo)和配合下對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有關(guān)部位進(jìn)行有效性試驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 2. 物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，否則亦要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 物業(yè)承接查驗(yàn)中其他法律責(zé)任 1. 當(dāng)事人雙方均應(yīng)承擔(dān)不履行協(xié)議的違約責(zé)任 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 5. 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)管責(zé)任 物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的承接查驗(yàn)進(jìn)行有效監(jiān)管，并及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)查驗(yàn)行為的投訴。 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理以及大中修、更新改造及專(zhuān)業(yè)檢驗(yàn)的資料；包括：物業(yè)設(shè)施設(shè)備清單、臺(tái)帳，使用、修理、改造報(bào)告、重大事故報(bào)告、專(zhuān)業(yè)檢測(cè)報(bào)告、完好率評(píng)定報(bào)告等。 2）物業(yè)共用設(shè)備的查驗(yàn)和移交，主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、供暖、空調(diào)、安防、車(chē)場(chǎng)等設(shè)備的數(shù)量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問(wèn)題，從而界清責(zé)任，協(xié)商處理和解決。在辦理移交手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)主要方面： 1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀(guān)地反映房屋、設(shè)施設(shè)備的完損程度； 2）各類(lèi)管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)及對(duì)應(yīng)支付的費(fèi)用等）應(yīng)明確收取、支付方式； 3）確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單； 4）提出遺留問(wèn)題的處理方案； 5）一定要簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。各類(lèi)財(cái)務(wù)賬目、各方費(fèi)用一定要理清，并約定處理方法，以保護(hù)相關(guān)方的合法權(quán)益。 （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開(kāi)展。 5）室外道路、場(chǎng)地、綠地、雨污水井等排水設(shè)施。 6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。 （ 1）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）與原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了前期物業(yè)服務(wù)合同； （ 2）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）同新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起 10日內(nèi)，向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。 4. 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證 。 物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備辦理正式移交前，應(yīng)有建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理；移交后則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行使用和管理。雙方在物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，應(yīng)由查驗(yàn)記錄人將查驗(yàn)情況認(rèn)真填入各專(zhuān)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表，然后匯總填入表 24，即各專(zhuān)業(yè) 《 系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)匯總表 》 ；查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他參加查驗(yàn)的人員在現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)，統(tǒng)一歸檔保存。 （ 4）檢測(cè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接收到的物業(yè)資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行分類(lèi)建檔，永久保存，認(rèn)真管理 。參見(jiàn)表 2–2