【正文】 休閑娛樂兼?zhèn)?，業(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔及中高檔的消費(fèi)水平 4）消費(fèi)者構(gòu)成： 蘇州全市范圍內(nèi)中檔及中高檔消費(fèi)者、國內(nèi)外游客 1）地理位臵 /城市空間結(jié)構(gòu)： 地處城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的外緣，所處商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍無法與觀前街比擬 2）商業(yè)供需狀況： 商業(yè)總供應(yīng)量龐大，周邊存在大量的空臵物業(yè) 3）業(yè)態(tài)布局情況： 以餐飲、娛樂休閑為主，但入住商家也不多，生活配套類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次較高 4）消費(fèi)者構(gòu)成： 項(xiàng)目周邊為小區(qū)居民，以及對外區(qū)域一定的輻射所帶來的外部消費(fèi)者 本項(xiàng)目的地理位臵、周邊現(xiàn)有商業(yè)狀況等先天條件決定本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍無法與蘇州市內(nèi)傳統(tǒng)的市級商業(yè)中心 — 觀前商圈相媲美。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項(xiàng)目名稱 營業(yè)面積 營業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費(fèi)群 體 經(jīng)營狀況 得月樓 500平米左右 F1F3 中高檔 好 王四酒家 300平米左右 F1F2 中柢檔 好 川福樓 450平米左右 F1F3 中高檔 好 同潤湘菜館 350平米左右 F1 中高檔 好 達(dá)板城 280平米左右 F1F2 中檔 一般 好人小吃 350平米左右 F1F2 中低檔 好 蘇州小吃園 200平米左右 F1 低檔 一般 必勝客 300左右 F1 中高檔 好 觀前街主要餐飲 ?作為蘇州最具人氣的觀前商圈，也同樣吸引了全國各地的特色風(fēng)味餐飲，到了觀前，就能享受異地風(fēng)情美味。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域物業(yè)供不應(yīng)求，新興商業(yè)區(qū)域尚待進(jìn)一步發(fā)展 ?蘇州商業(yè)市場的物業(yè)供應(yīng)量主要集中 在觀前街、石路商圈、蘇州工業(yè)園區(qū)、 蘇州新區(qū)等。由于蘇州古城區(qū)內(nèi)可用于開發(fā)的土地資源有限，未來城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)移，古城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)預(yù)計(jì)將保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，新增零售物業(yè)供應(yīng)將集中在工業(yè)園區(qū)、新區(qū)等區(qū)域。 ?蘇州市人均消費(fèi)支出穩(wěn)步上漲，消費(fèi)市場前景良好。 1540 1760 2080 2802 3450 40244820 5701267003000035700477005799266826794069129901000020230300004000050000600007000080000900001000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 人均G D P 增長率圖：蘇州 GDP和人均 GDP情況歷年情況圖 圖：蘇州市區(qū)人均可支配收入和人均消費(fèi)支出情況圖 05000100001500020230250002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %市區(qū)人均可支配收入 市區(qū)居民人均生活消費(fèi)支出市區(qū)居民可支配收入增長率 市區(qū)居民人均消費(fèi)支出增長07年商業(yè)成交情況 ?蘇州市商業(yè)市場發(fā)展趨勢和蘇州市住宅市場發(fā)展趨勢基本處于同一步伐； ?38月份商業(yè)市場的成交一直呈現(xiàn)著良好而上升的態(tài)勢，到 9月份達(dá)到了高峰，之后由于新政的影響成交有所回落，但也基本著 37月份的水平。 ?未來蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)看好，城市整體經(jīng)濟(jì)水平和居民購買力的提升也將要求蘇州商業(yè)市場進(jìn)一步向商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)水平發(fā)展，因此，蘇州市商業(yè)仍具備一定發(fā)展空間。 ?石路商圈為蘇州古城區(qū)內(nèi)另一主要商圈， 其總供應(yīng)量雖僅占總商業(yè)供應(yīng)的 10%，但其 商業(yè)發(fā)展較早，發(fā)展相對成熟，因而物業(yè)吸 納率也較高，保持在 92%左右。整體餐飲檔次主要以中高檔為主，也符合該商圈消費(fèi)人群需求。同時(shí)，依靠強(qiáng)大消費(fèi)人流支撐的百貨零售業(yè)態(tài)也受項(xiàng)目周邊消費(fèi)人流不足的影響難以發(fā)展。 業(yè)態(tài)分布比例圖82%12%2%3%1%零售業(yè)餐飲業(yè)金融業(yè)娛樂業(yè)旅游業(yè)檔次分布比例圖36%52%12%中偏高檔中檔低檔石路商圈業(yè)態(tài)分布比例 石路商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?石路整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以特色街購物街以及百貨商場的形式出現(xiàn)。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 20 泰華 泰華東樓 國美電器 工人文化宮 7*7KTV會(huì)所 新島咖啡 亂世佳人酒吧 簡施咖啡 迪歐咖啡 藍(lán)槍魚酒吧 1姑蘇不夜城 1小城故事 1錢塘茶人 1杰姆好萊屋 1長發(fā)西餅 1竹輝飯店 1永和大王 1蘇為飯店 1老蘇州飯店 蘇州東方漁港 2蘇州國土資源局 2蘇州廣電總臺 十 全 街 人 民 路 竹 輝 路 烏 鵲 橋 路 帶 城 橋 路 相 王 路 新市路 南門商圈分布 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 地 位： 蘇州第三大商貿(mào)物流中心 規(guī) 模： 范 圍： 北臨新市路、南至護(hù)城河、西起南園新村、東靠竹輝村 主力百貨： 泰華 主題商場： 國美、豪克樂生活廣場 業(yè)態(tài)分布區(qū)域： 餐飲及酒吧主要集在中十全街、電腦專賣主要集中在烏雀橋路，東大街及新市路業(yè)態(tài)分布較為豐富 日人流量： 15人左右 租 金： 新市路： 108— 166元 /月 /m2 東大街、竹輝路： 150175元 /月 /m2 十全街： 300400元 /月 /m2 烏雀橋： 125130元 /月 /m2 南門商圈分析 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項(xiàng)目名稱 營業(yè)面積 /m2 營業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費(fèi) 群體 業(yè)態(tài)構(gòu)成 代表商戶 泰華 B1— F7 商業(yè)成功人士 服飾、化妝品 路易威登、 burberry 泰華東樓 B1— F5 年輕人 服飾、家紡、 電器等 阿迪達(dá)斯、李 寧、匡威 南門主要購物商場 項(xiàng)目名稱 營業(yè)面積 營業(yè)樓層 目標(biāo)消費(fèi)群體 經(jīng)營狀況 錢塘茶人 1500平米 F1— F2 中高檔 一般 杰姆好萊屋 600平米 F1— F2 中高檔 好 蘇為飯店 1200平米 F1— F4 中高檔 好 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 南門主要餐飲 ?南門商圈相對較小，購物主要以泰華一家商場為主，整體的業(yè)態(tài)檔次較高。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 商圈范圍：東至濱河路、南至金山路、西至塔園路、北至獅山路 商圈級別：區(qū)域商業(yè)中心 商圈吸納率：約 90% 主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè) 新區(qū)商圈 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項(xiàng)目名稱 營業(yè)面積 檔次定位 主要目標(biāo)消費(fèi)群體 業(yè)態(tài)構(gòu)成 代表商戶 淮海街 20230 中高檔 周邊外籍工作人員、辦公人 員、中高檔住宅居民 餐飲、休閑娛 樂 健康煮等 錦華苑商業(yè)裙房 12023 中高檔 周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民 餐飲、休閑娛樂、生活配套 星巴克等 吳宮麗都商業(yè)裙房 18000 中高檔 周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民 餐飲、休閑娛樂 多多旺荼餐廳 金河國際大廈裙房 10000 中高檔 周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民 餐飲、休閑娛樂 西堤牛排等 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?蘇州新區(qū)的商業(yè)主要分布在新區(qū)內(nèi)的淮海街、獅山路。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 工業(yè)園區(qū)商圈 商圈范圍：環(huán)金雞湖一帶，湖西與湖東 CBD 商圈級別：區(qū)域商業(yè)中心 商圈吸納率：約 86% 主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè) 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 園區(qū)湖西商圈 項(xiàng)目 業(yè)態(tài) 檔次 租售狀況 經(jīng)營狀況 客源定位 湖濱新天地 餐飲、休閑、娛樂 中高檔 僅剩 1樓 100平一間待租 人流充沛 經(jīng)營狀況良好 高收入人群 湖濱樓 餐飲 中高檔 只租不賣，出租率 100％ 夜間人流充沛 經(jīng)營狀況較好 高收入人群 左岸商業(yè)街 A區(qū) 餐飲、休閑 中檔 只租不賣，出租率 100％ 人流充沛 經(jīng)營狀況良好 游客，周邊白 領(lǐng)，外籍 名都中心 餐飲、休閑、娛樂 中檔 只租不賣，出租率 100％ 較好 周邊白領(lǐng) 高收入人群 左岸商業(yè)街 B區(qū) 餐飲、休閑、娛樂 中高檔 只租不賣，僅?？刻K惠路 1000平商鋪待租 人流不夠充沛 同質(zhì)競爭激烈 高收入人群 白領(lǐng)廣場 餐飲 中高檔 只租不賣，出租率 100％ 因地鐵修路，影響到達(dá)性，西側(cè)人流稀薄 周邊白領(lǐng) 高收入人群 新天翔廣場 寫字樓、商場、公 寓 － 已封頂 － － 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 園區(qū)湖東商圈 項(xiàng)目 業(yè)態(tài) 檔次 租售狀況 經(jīng)營狀況 客源定位 金雞湖廣場 1期 餐飲、休閑、娛樂 中高 檔 一般 經(jīng)營不佳 高收入人 群 金雞湖廣場 2期 － 中高 檔 只租不賣，招租暫停，業(yè)態(tài)調(diào)整 經(jīng)營不佳 高收入人 群 金雞湖廣場 3期 餐飲、辦公 中檔 只賣不租，銷售 率 60％ 承租不力，人流稀薄，僅有 3家餐飲