【正文】 路 女人街（ A） 女人街（ B） 廣 場 石 路 老 街 坊 美 食 街 空 地 南 浩 30 31 32 33 街 1 2 5 3 4 7 8 6 23 9 24 12 11 10 19 18 16 13 14 15 17 25 20 21 22 +7 168商務(wù)賓館 2好仕來歌城 2電玩（ 2F） 夢巴黎舞廳（ 3F） 大西洋浴場（ ） 2滾石娛樂俱樂部（ 5F） 大型商務(wù)會所（ 6F） 2南洋溫泉浴場 26 27 28 29 上海成泰百貨 3石路國際商城 3華潤萬家 3太平洋超市 3蘇寧電器 3五星電器 3國美電器 3宏圖三胞 34 35 36 37 石路重點商業(yè)分布圖 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項目名稱 營業(yè)面積 營業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費 群體 業(yè)態(tài)構(gòu)成 代表商戶 上海成泰百貨 12500㎡ F15 中、高檔 服飾 金店等 石路國際商城 20230㎡ F15 中、高檔 服飾、化妝品、家紡等 Only,sony等 華潤萬家 5000㎡ B1 中、低檔 購物 / 太平洋超市 2500㎡ F1 中、低檔 購物 / 華潤 Ole購物中心 27000 ㎡ F12 中檔 購物、餐飲 肯德基 石路主要購物商場 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 石路商圈作為蘇州市內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心，立足于區(qū)域周邊消費群體的消費需求，以華潤購物中心、石路國際商場為主要購物場所，同時石路步行街內(nèi)餐飲及休閑娛樂設(shè)施的安排，迎合了區(qū)域周邊消費者各類消費需求。同時，依靠強大消費人流支撐的百貨零售業(yè)態(tài)也受項目周邊消費人流不足的影響難以發(fā)展。 ?商圈整體人氣以觀東、西、南優(yōu)于觀北區(qū)域。 ?商圈內(nèi)餐飲娛樂等業(yè)態(tài)作為零售的補充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費人群。 ?憑借著強大的輻射能力與吸納能力，整體運營狀況十分的良好。整體餐飲檔次主要以中高檔為主，也符合該商圈消費人群需求。 ?主要百貨商場高度集中的觀前商圈成為蘇州消費者購物首選，商圈認同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面對消費者吸引率均難以與之抗衡，而消費者業(yè)已長期形成的購物習(xí)慣無法在短期內(nèi)得以改變，一定程度上增加了其他商圈發(fā)展百貨零售業(yè)的難度。由于觀前街是蘇州市內(nèi)消費者最為內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)目標(biāo)明確，經(jīng)營情況良好，因集中、商業(yè)環(huán)境最為成熟的商業(yè)區(qū)域，因而本區(qū)域商業(yè)而物業(yè)吸納率也相對較高，物業(yè)的吸納率高達 98%左右的水平。 ?蘇州新區(qū)的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)主要以沿街商鋪為 主，缺乏大型商業(yè)設(shè)施，因而現(xiàn)有物業(yè)總供 應(yīng)量較小，新區(qū)內(nèi)經(jīng) 營業(yè)態(tài)目標(biāo)明確，經(jīng)營情況良好，因而物業(yè) 吸納率也相對較高，維持在 90%的水平。 ?石路商圈為蘇州古城區(qū)內(nèi)另一主要商圈， 其總供應(yīng)量雖僅占總商業(yè)供應(yīng)的 10%，但其 商業(yè)發(fā)展較早，發(fā)展相對成熟，因而物業(yè)吸 納率也較高，保持在 92%左右。 ?其中，古城區(qū)以市級商業(yè)中心 — 觀前街、石路商圈為主要代表； ?蘇州新區(qū)以獅山路 — 淮海街為代表； ?蘇州工業(yè)園區(qū)則以環(huán)金雞湖一帶的商業(yè)區(qū)域為主。 ?蘇州正處于三產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的起始階段，故社會消費以傳統(tǒng)的購物商業(yè)為主，但隨著三產(chǎn)服務(wù)業(yè)政策的推進，娛樂教育文化等的消費將呈現(xiàn)出極大潛力。 蘇州市消費品零售總額變化情況分析 蘇 州消 費 品零售 總額狀況 （ 單 位： 億 元）5 2 6 . 16 2 5 . 18 2 1 . 3 61 0 5 5 . 4 41 2 5 0 . 0 51 6 . 5 %1 8 . 8 %1 7 . 6 %1 6 . 6 %1 8 . 4 %02004006008001000120014002023年 2023年 2023年 2023年 2023年1 5 . 0 %1 5 . 5 %1 6 . 0 %1 6 . 5 %1 7 . 0 %1 7 . 5 %1 8 . 0 %1 8 . 5 %1 9 . 0 %消 費 品零售 總額 漲 幅0 2 0 7 年社會消費品零總額分析859095100105110115食品 煙酒及用品 衣著 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù) 醫(yī)療保險和個人用品 103 交通及通訊 娛樂教育文化用品及服務(wù) 98 居住 106 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年?從構(gòu)成消費支出的八大項目來看，在 07年國內(nèi) CPI指數(shù)高位運行的影響下，顯現(xiàn)“六升二降態(tài)勢” —— 雖然居住和食品消費增速較快，但娛樂教育文化用品及服務(wù)、交通通訊呈現(xiàn)負增長。 ?未來蘇州宏觀經(jīng)濟的持續(xù)看好，城市整體經(jīng)濟水平和居民購買力的提升也將要求蘇州商業(yè)市場進一步向商業(yè)發(fā)達地區(qū)水平發(fā)展，因此，蘇州市商業(yè)仍具備一定發(fā)展空間。 ?據(jù)不完全統(tǒng)計， 202308年，蘇州市零售物業(yè)的存量分別達到近 18 214萬平方米。 ?根據(jù)蘇州市有關(guān)部門的規(guī)劃， 2023年以來蘇州市區(qū)域發(fā)展重點轉(zhuǎn)向蘇州工業(yè)園區(qū)，其間園區(qū)內(nèi)大力發(fā)展住宅及商業(yè)辦公，產(chǎn)業(yè)重點向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的策略促進了園區(qū)內(nèi)現(xiàn)代零售物業(yè)的迅速大量發(fā)展。 ?整體商業(yè)市場價格呈現(xiàn)出了強勁的上升走勢，得益于市場出現(xiàn)了一些發(fā)展?jié)摿Ρ容^高的項目，在新政下，高投資回報潛力的項目將是投資者與經(jīng)營者看好的重要因素。 1540 1760 2080 2802 3450 40244820 5701267003000035700477005799266826794069129901000020230300004000050000600007000080000900001000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 人均G D P 增長率圖：蘇州 GDP和人均 GDP情況歷年情況圖 圖：蘇州市區(qū)人均可支配收入和人均消費支出情況圖 05000100001500020230250002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %市區(qū)人均可支配收入 市區(qū)居民人均生活消費支出市區(qū)居民可支配收入增長率 市區(qū)居民人均消費支出增長07年商業(yè)成交情況 ?蘇州市商業(yè)市場發(fā)展趨勢和蘇州市住宅市場發(fā)展趨勢基本處于同一步伐； ?38月份商業(yè)市場的成交一直呈現(xiàn)著良好而上升的態(tài)勢，到 9月份達到了高峰，之后由于新政的影響成交有所回落，但也基本著 37月份的水平。 ?蘇州市人均可支配收入逐年上升態(tài)勢，為各項社會事業(yè)以及各種消費奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。Prime 蘇州工業(yè)園區(qū)項目市場咨詢提報 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 2023 年 4 月 29 日 1 整體商業(yè)指標(biāo)分析 2 周邊住宅調(diào)研分析 3 周邊生活配套調(diào)研分析 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 ?蘇州整體經(jīng)濟表現(xiàn)出了強勁的發(fā)展態(tài)勢 ,GDP每年都以超過 15%的幅度增加。 ?蘇州市人均消費支出穩(wěn)步上漲，消費市場前景良好。 ?蘇州商業(yè)項目成交價格總體呈現(xiàn)著直線上升的走勢，商業(yè)市場發(fā)展良好。 0500001000001500002023002500003000001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 130 7 年非住宅成交面積走勢01000202330004000500060007000800090001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 120 7 年非住宅成交均價走勢商業(yè)供應(yīng)市場情況 ?自 2023年以來，蘇州市商業(yè)市場的市場存量呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的的態(tài)勢。由此，蘇州市內(nèi)零售物業(yè)以工業(yè)園區(qū)為代表，市場存量逐年增長，年平均增長率均保持在13%左右。由于蘇州古城區(qū)內(nèi)可用于開發(fā)的土地資源有限，未來城市發(fā)展重點區(qū)域的轉(zhuǎn)移，古城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)預(yù)計將保持在一個穩(wěn)定的水平，新增零售物業(yè)供應(yīng)將集中在工業(yè)園區(qū)、新區(qū)等區(qū)域。 蘇州商業(yè)面積存量及成長率10612114216018721414%17%13%17%14%0501001502002502023 2023 2023 2023 2023 2023單位：萬平方米00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 8存量 成長率?蘇州市消費品零售總額近年平均增長率以 17%左右的速度增長，其中 0607年蘇州消費品零售總額突破千億大關(guān)； ?07年居民消費結(jié)構(gòu)幅度進一步擴大，主要表現(xiàn)在汽車及住房銷售上； ?零售服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展推動了商業(yè)的繁榮； ?商業(yè)服務(wù)